【正文】 去化分析： 本案于 20xx 年 10 月開盤至今的總體銷售情況較為理想，一期的銷售率達(dá)到 80％。 從房型設(shè)計來看，房型總體設(shè)計較為合理，但有些三房的廳未朝正南，而采取利用轉(zhuǎn)交陽臺來增加其采光。 小區(qū)的綠化率較低，只達(dá)到了 36％，對于居住的環(huán)境有一定的影響。 產(chǎn)品規(guī)劃： 小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑面積 8 萬平方米，一期規(guī)劃有三幢 18 層的高層，其中 1 至 3 層為商用房。 案 名 陽光巴黎（一期） 工地位臵 斜土路 2143 號 投資興建 上海豪森房地產(chǎn)有限公司 售 樓 處 斜土路 2143 號 企劃銷售 戴得梁行 泛城 主力總價 81 萬、 12 142 萬 調(diào)查 日期 .11 建筑設(shè)計 添成建筑設(shè)計有限公司 可售總額 億 工程 進(jìn)度 未封頂 電話 64222888 規(guī)劃戶數(shù) 126 戶 規(guī)劃 用途 商住 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 126 戶 銷售面積 8 萬平方米 售出戶數(shù) 100 戶 建筑樓層 18 層 銷 售 率 80％ 規(guī)劃面積 92－ 300 平方米以上 銀行貸款 額 度 70% 主力面積 90－ 100， 140－ 150， 150－ 160 年 限 30 平均單價 8900 元 /平方米元 銀 行 上海銀行 單價范圍 7900－ 1000 元 /平方米 得 房 率 8082% 公開日期 物業(yè)公司 陽光新錦物業(yè) 車 位 數(shù) 108 容 積 率 管 理 費(fèi) 車位單價 未定 綠 化 率 36% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于斜土路近東安路，距徐家匯 公里，地理位臵優(yōu)越，區(qū)域生活氛圍濃厚，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全，斜土路上的多條公交線路使得區(qū)域的公交出行便捷。 劣勢： 1. 部分的房型設(shè)計不甚理想，朝向極通風(fēng)情況不佳。 3. 小區(qū)的配套設(shè)施齊全，綠化率較高，達(dá)到了 50％，居住環(huán)境較為理想。 優(yōu)劣勢分析： 優(yōu)勢： 1. 地處徐家匯商業(yè)中心，地理位臵極佳，周邊各項配套設(shè)施齊全，區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚，出行購物十分便捷。 面積配比： 目前推出銷售的二期分為小高層和多層共 176 戶，其中多層已售完，下面是對小高層（ 78 戶）的進(jìn)行的面積配比： 房型 面積 戶數(shù) 比例 三房 130140 平方米 26 % 160－ 170 平方米 13 % 180－ 190 平方米 13 % 四房 200－ 250 平方米 26 % 價格分析： 本案為全裝修房，單價范圍 16000－ 24000 元 /平方米，均價 19000 元 /平方米左右，總價范圍則在 258－ 397 萬，因此無 論是其單價還是總價均高于區(qū)域的平均價格。 產(chǎn)品規(guī)劃： 目前在售的是二期，占地面積 萬平方米，總建筑面積 3 萬平方米，由 7 幢 7層的電梯多層及 2 幢 16 層的小高層組成，小高層的一樓和二樓規(guī)劃為大堂，樓層規(guī)劃為二梯三戶，小高層的得房率為 ％，多層的得房率為 85％。 徐匯區(qū) 案 名 東方曼哈頓（尚東區(qū)） 工地位臵 紅橋路 128 號 投資興建 東方海外 售 樓 處 紅橋路 128 號 企劃銷售 自售 主力總價 247266 調(diào)查 日期 .11 建筑設(shè)計 JY 建筑 可售總額 6 億元 工程 進(jìn)度 結(jié)構(gòu)封頂 電 話 64685555 規(guī)劃戶數(shù) 176 戶 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 176 戶 銷售面積 3 萬平方米 售出戶數(shù) 150 戶 建筑樓層 7－ 16F 銷 售 率 85％ 規(guī)劃面積 136－ 209 平方米 銀行貸款 額度 70％ 主力面積 130140 平方米 年限 30 年 平均單價 19000 元平方米 銀行 工行建行 單價范圍 16000－ 24000 元 /平方米 得 房 率 ％、 85％ 公開日期 物業(yè)公司 怡高物業(yè) 車 位 數(shù) 100 容 積 率 管 理 費(fèi) 8 元 車位單價 未定 綠 化 率 50％ [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于位于虹橋路、文定路，距徐家匯商業(yè)中心僅 200 米，因此區(qū)域的商業(yè)氛圍濃厚，出行及購物極為便捷，各項生活配套設(shè)施十分齊全。 4. 房型設(shè)計合理，面積控制得當(dāng)使得總價得到控制。 2. 屬于規(guī)劃中的長寧路居住區(qū)域，區(qū)域內(nèi)有大量的已建成或在建的居住小區(qū)，因此區(qū)域居住氛圍 濃厚。 去化分析： 本案于 日開盤，目前銷售情況良好，銷售率已達(dá)到了 70％左右。 小區(qū)的綠化率較高，達(dá)到 51%，主要配套設(shè)施有 20xx 平方米的水岸會所、音樂廣場、中央花園等。 產(chǎn)品規(guī)劃： 本案占地面積 約 萬平方米，總建筑面積 12 萬平方米，目前推出銷售的一期為 3幢 18－ 28 層的高層。 毗鄰天山商業(yè)圈，因此區(qū)域購物較為便捷。 4. 38 層的樓層規(guī)劃及三梯六戶的平面規(guī)劃使得住戶過多從而形成電梯使用的緊張，另外也造成房型的設(shè)計不甚合理，采光、通風(fēng)等都受到影響。 2. 小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，并且綠化率較高，達(dá)到了 55％。 去化分析： 本案于 20xx 年 10 月開盤至今以基本完成去化。 小區(qū)的綠化率較高，達(dá)到 55％，配套設(shè)施則較為齊全，并且由于屬于所開發(fā)的第三期，因此小區(qū)的各項配套目前都已落實(shí)。 產(chǎn)品規(guī)劃： 小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑面積 12 萬平方米，容積率 。 案 名 嘉里華庭 工地位臵 華山路 1038 號 投資興建 嘉里發(fā)展（上海）有限公司 售 樓 處 華山路 1038 號 企劃銷售 自售 主力總價 260 萬 調(diào)查日期 建筑設(shè)計 巴馬丹拿國際公司 可售總額 21 億 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 電 話 62266633 規(guī)劃戶數(shù) 684 戶 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 684 戶 銷售面積 12 萬平方米 售出戶數(shù) 650 建筑樓層 38 層 銷 售 率 95％ 規(guī)劃面積 136－ 153 平方米以上 銀行貸款 額度 70% 主力面積 145 平方米（五號樓） 年限 30 平均單價 18000 元 /平方米元 銀行 工商銀行 單價范圍 16000－ 19000 元 /平方米 得 房 率 80% 公開日期 物業(yè)公司 嘉里建設(shè)管理 車 位 數(shù) 700 容 積 率 管 理 費(fèi) 元 /平方米 車位單價 18 萬 綠 化 率 55% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理位臵： 本案位于昭化東路曹家堰路，緊鄰華山路，地理位臵較佳，屬于鬧中取靜的生活區(qū)域，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全，區(qū)域的居住氛圍濃厚。 劣勢： 1. 目前周邊古北二期開發(fā)的施工工程對于區(qū)域的居住大環(huán)境有影響。 2. 屬于規(guī)劃中古北二期的開發(fā)區(qū)域，地域的未來前景看好。 去化分析： 本案于 20xx 年 6 月開始銷售，總體的銷售銷售率在 70％左右。本案是全裝修房，并且選用國際著名品牌，如大金、科勒、德國柏麗等。規(guī)劃有 4 幢 12層的小高層，共分為 3 個單元，樓層規(guī)劃為一梯二戶、二梯一戶，建筑層高 － 米，得房率在 82%左右。 東面約 500 米的宋慶齡陵園則提升了區(qū)域的文化氣息。 3. 部 分房型設(shè)計不甚理想，朝向較差。 劣勢： 1. 小區(qū)的幾幢沿街建筑有噪音影響。 2. 發(fā)展商為著名的復(fù)地集團(tuán)，曾開發(fā)過多個成功樓盤，品質(zhì)有保證。 去化分析： 目前在售的三期于 20xx 年 10 月開始銷售，已去化了 70％左右，成績較為理想。 面積配比： 三期共 240 戶，面積范圍從 156－ 200 平方米。規(guī)劃有 14幢 12－ 28 層的小高層和高層 建筑，目前所銷售的是三期的 12－ 18 層小高層，共 8 幢，樓層規(guī)劃為二梯二戶，得房率在 78%左右。 距重要交通干線延安路高架 800 米，出行較為便捷。 3. 房型設(shè)計不合理，有較大的空間浪費(fèi)。 劣勢： 1. 由于本案屬于“爛尾樓”的再開工程，因此重新銷售時土地使用年限必將減少。 優(yōu)劣勢分析 : 優(yōu)勢： 1. 地段極佳，區(qū)域的居住氛圍濃厚，居住水準(zhǔn)較高，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全。 房型 面積 戶數(shù) 比例 三房 240－ 250 平方米 28 % 250－ 260 平方米 150 % 去化分析： 本案于 20xx 年 5 月開盤，受總價較高及產(chǎn)品為爛尾摟改造，影響自身形象。 面積配比 ： 三房是本案的唯一房型，且面積都超過了 200 平方米，具體配比情況見下表： 價格分析： 本案是精裝修房，均價 18000 元 /平方米，裝修標(biāo)準(zhǔn)為 6000 元 /平方米，由于房型的面積規(guī)劃超過 200 平方米，使得總價超過 400 萬。其中一到三層為會所，大樓的中間采用挑空設(shè)計，樓層規(guī)劃為三梯四戶，得房率在 78%左右。 產(chǎn)品規(guī)劃 : 小區(qū)占地面積 萬平方米，總建筑面積 5 萬平方米，容積率 。 案 名 東方倫敦 工地位臵 古北路 1000 號 投資興建 寶域房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 售 樓 處 古北路 1000 號 企劃銷售 華臵行物業(yè)顧問有限公司 主力總價 450－468 萬 調(diào)查 日期 建筑設(shè)計 上海城市建筑設(shè)計院 可售總額 9 億 工程 進(jìn)度 現(xiàn)房 電話 62786355 規(guī)劃戶數(shù) 178 戶 基地面積 萬平方米 可售戶數(shù) 178 戶 銷售面積 5 萬萬平方米 售出戶數(shù) 71 建筑樓層 28 層 銷 售 率 40％ 規(guī)劃面積 245－ 258 平方米以上 銀行貸款 額度 70% 主力面積 250－ 260 年限 30 平均單價 18000 元 /平方米元 銀行 工商銀行 單價范圍 17000－ 19000 元 /平方米 得 房 率 78% 公開日期 物業(yè)公司 未定 車 位 數(shù) 176 容 積 率 管 理 費(fèi) 元 /平方米 車位單價 未定 綠 化 率 43% [—— 產(chǎn)品分析 —— ] 地理 位臵： 本案位于古北路 1000 號，屬于古北高檔居住區(qū)，區(qū)域的居住氛圍濃厚，生活水準(zhǔn)較高，周邊的配套設(shè)施齊全，出行便捷購物方便。 2. 容積慮較高， 達(dá)到 ，且小區(qū)的綠化率較低，只有 35％，對于居住的環(huán)境有影響。 3. 小區(qū)內(nèi)的配套設(shè)施齊全，安保嚴(yán)格。 優(yōu)劣勢分析 : 優(yōu)勢： 1. 地段極佳，周邊的各項生活配套設(shè)施齊全，商業(yè)氛圍濃厚。具體配比情況見下表： 房型 面積 戶數(shù) 比例 二房 120－ 130 平方米 113 % 130－ 140 平方米 104 % 三房 150－ 160 平方米 55 % 160－ 170 平方米 217 % 170 平方米以上 7 % 四房 200 平方米以下 31 % 200 平方米以上 31 % 價格分析： 由于本案是全裝修房，并且地理位臵極為優(yōu)越，出門即為地鐵站，因此 13000 元 /平方米的均價還是符合產(chǎn)品價值的。 小區(qū)的綠化率較低，只有 35％，配套設(shè)施則較為齊全，主要以中央的綠化為主，有落瀑水景、特色種植池等。 產(chǎn)品規(guī)劃 : 小區(qū)占地面積 19200 平方米，總建筑面積 10 萬平方米，容積率 。 案 名 暢園 工地位臵 愚園路 888 號 投資興建 上海長峰房地產(chǎn)開發(fā)公司 售 樓 處 愚園路 888 號 企劃銷售 自售 主力總價 208－ 221萬 調(diào)查 日期 建筑設(shè)計 美國 ARQ 建筑事務(wù)所 可售總額 10 億 工程 進(jìn)度 封頂 電話 62100888 規(guī)劃戶數(shù) 558 戶 基地面積