【正文】 。如購(gòu)物中心、名牌中小學(xué)、高檔會(huì)所等的建設(shè)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)中，需要對(duì)包括各類(lèi)親水 設(shè)施、水上活動(dòng)等做重點(diǎn)處理。在開(kāi)發(fā)節(jié)奏的把握上，根據(jù)成都人愛(ài)“繃面子”的個(gè)性，可以先期大造形象景觀(guān)，后期再根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行改造開(kāi)發(fā)。 規(guī)劃初步提示 入口處的處理 小區(qū) 141 畝地入口，不僅是本項(xiàng)目地塊的一個(gè)構(gòu)成部分。 居住物業(yè)客戶(hù)圈層圖 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)客戶(hù) 成 都市及周邊縣市富有階層 國(guó)內(nèi)其他客戶(hù) 客戶(hù)消費(fèi)特征 ： 客戶(hù) 消費(fèi)特征 第一圈層 求方便 —— 與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)；追求高品位 —— 項(xiàng)目?jī)?yōu)美的自然環(huán)境；青睞性?xún)r(jià)比 —— 項(xiàng)目與市區(qū)內(nèi)物業(yè)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)； 第二圈層 求生活的便利 —— 配套、交通；求環(huán)境 —— 自然與人工；求舒適 —— 社區(qū)已經(jīng)營(yíng)造的舒適感覺(jué)；求品位 —— 社區(qū)文化營(yíng)造 第三圈層 追求高品質(zhì)；追求高品牌價(jià)值；講究身份體驗(yàn) 價(jià)格定位： 總體上低開(kāi)高走，初期保持項(xiàng)目同城區(qū)普通住宅的競(jìng)爭(zhēng)力；實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目 “金子的品質(zhì)、銀子的價(jià)格” ，后期通過(guò)項(xiàng)目品牌價(jià)值逐步抬升售價(jià)。開(kāi) 會(huì)的同時(shí)也是度假、放松的時(shí)機(jī)。 會(huì)議中心客戶(hù)： 經(jīng)濟(jì)效益好的外資、合資、民營(yíng)、國(guó)有企業(yè)及政府部門(mén)。 第三圈層客戶(hù)： 即第三階段擴(kuò)展客戶(hù)，主要包括在外經(jīng)商成功的成都人因戀巢回住及其他中意成都市居家環(huán)境的四川籍客戶(hù)。 第二圈層客戶(hù)： 指第二階段擴(kuò)展客戶(hù)，包括成都市私人企業(yè)主、成都市公務(wù)員、周邊縣市富有階層。當(dāng)然，除了地緣優(yōu)勢(shì)外，尚需通過(guò)需求調(diào)研、有的放矢，以實(shí)實(shí)在在的品位品質(zhì)打動(dòng)客戶(hù)。 客戶(hù)定位： 第一圈層客戶(hù)： 也是項(xiàng)目第 一期開(kāi)發(fā)所主推的客戶(hù)，這類(lèi)客戶(hù)以經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)企業(yè)的中高層管理者（相關(guān)收入、居住情況、消費(fèi)特征等有待進(jìn)一步調(diào)研）。 —— 發(fā)展戰(zhàn)略： 以觀(guān)光旅游區(qū)帶動(dòng)人氣，以居家休閑物業(yè)為主，盡快實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)；以會(huì)議度假物業(yè)提升項(xiàng)目形象，打造項(xiàng)目品牌。為項(xiàng)目帶來(lái)更多人流，促進(jìn)銷(xiāo)售。 旅游物業(yè)： 本項(xiàng)目具備較好的開(kāi)發(fā)旅游的自身和周邊 旅游環(huán)境條件；同時(shí)該類(lèi)物業(yè)有利于聚集人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目影響；但旅游屬長(zhǎng)期投資型項(xiàng)目，不利于短期內(nèi)收回投資。能夠與本項(xiàng)目會(huì)議中心形成競(jìng)爭(zhēng)的物業(yè)主要分布在都江堰、青城山一帶。所以，如果本項(xiàng)目再配上購(gòu)房直通車(chē)， 同時(shí)完善社區(qū)各項(xiàng)配套、滿(mǎn)足成都人的愜意方便生活需求，那么客戶(hù)層面將有望大幅度擴(kuò)大。 居家休閑物業(yè)： 地塊距離成都市中心較近，且擁有非常好的自然環(huán)境條件，具備開(kāi)發(fā)中高檔居住物業(yè)的條件。 5. 開(kāi)發(fā)商希望盡快收回投資的意圖：居住物業(yè)成為主要的選擇 6. 別墅、多層建筑成本低，開(kāi)發(fā)商所需資金占用少 7. 觀(guān)光旅游：與區(qū)域功能定位相協(xié)調(diào)，實(shí)現(xiàn)互動(dòng)， 直接帶旺項(xiàng)目人氣，進(jìn)而促進(jìn)項(xiàng)目推廣銷(xiāo)售和品牌建設(shè) 項(xiàng)目購(gòu)置理由綜合描述 ： 一流的生態(tài)及人工環(huán)境、高檔完善的配套支撐、與市區(qū)的近距離及便利交通聯(lián)系、與市區(qū)相比的價(jià)格優(yōu)勢(shì)。 定位總體描述 以生態(tài)住宅為主，生態(tài)觀(guān)光旅游、會(huì)議休閑度假為輔的復(fù)合型高尚湖濱地產(chǎn)物業(yè)。 ◆ 項(xiàng)目的代理、廣告、規(guī)劃設(shè)計(jì)、物業(yè)管理均以國(guó)內(nèi)或國(guó)際一流企業(yè)為首選， 以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，保證項(xiàng)目過(guò)程精品的實(shí)現(xiàn)，塑造項(xiàng)目高品位、高品質(zhì)的精品社區(qū)形象。二期以大量居住物業(yè)出現(xiàn)，通過(guò)前期的熱銷(xiāo)所形成的人氣、品牌、實(shí)景展現(xiàn)帶動(dòng)二期物業(yè)。一期目標(biāo)客戶(hù)將主要從高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等企業(yè)密集的臨近區(qū)域挖掘。同時(shí)，項(xiàng)目前期開(kāi)發(fā)應(yīng)充分利用項(xiàng)目?jī)r(jià)格優(yōu)勢(shì)，與全市范圍內(nèi)高品質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)低開(kāi)高走戰(zhàn)略。創(chuàng)新、超越、個(gè)性將成為本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的主旋律。正如王志綱先生所言，激烈的競(jìng)爭(zhēng)使創(chuàng)新成為欲望、使超越成為本能、使個(gè)性成為必須 。同時(shí)，多個(gè)大型房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)全面啟動(dòng)，競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 —— 在最終確定項(xiàng)目定位時(shí)，應(yīng)該綜合考慮到上述幾個(gè)方面的內(nèi)容，平衡各個(gè)因素選擇最佳方案。每年的 35月份，本 區(qū)域都會(huì)接待大量的旅游度假和開(kāi)會(huì)的游客。 投資回報(bào)： 各個(gè)不同的方案，投資回報(bào)率將不同，同時(shí)風(fēng)險(xiǎn)也不一樣。 市場(chǎng)條件： 龍泉驛區(qū)項(xiàng)目正大規(guī)模動(dòng)工，區(qū)域居住形象將在這些項(xiàng)目的宣傳下得以提升；同時(shí)，這些在建項(xiàng)目品質(zhì)普遍不高，本項(xiàng)目應(yīng)避免與這類(lèi)項(xiàng)目的同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。如同重慶的北部新城、深圳的鹽田、廣州的番禺。突破區(qū)域形象，利用良好的自然條件，走生態(tài)居家概念，將成為本區(qū)域房產(chǎn)與全市房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的法寶。 城東的發(fā)展： 城東的房地產(chǎn)在政府宏觀(guān)利好因素的促進(jìn)下，蓄勢(shì)待發(fā)。 大象的加入，必將帶來(lái)地產(chǎn)的恐慌，以往低層次的競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)很難適應(yīng)市場(chǎng)。 外來(lái)大象的足音： 深圳萬(wàn)科、中國(guó)海外房產(chǎn)、深圳長(zhǎng)城地產(chǎn)、深圳招商地產(chǎn)等大牌地產(chǎn)公司的進(jìn)入，進(jìn)一步激化了成都市房地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。“草堂之春”更是在五一前夕的中國(guó)別墅樣板項(xiàng)目推薦活動(dòng)中出盡風(fēng)頭，最終獲得申報(bào)別墅樣板項(xiàng)目的資格。因此，本項(xiàng)目一方面必須尋求與東部、南部區(qū)域房地產(chǎn)的差異化，另外一方面仍需利用價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，吸引全市范圍內(nèi)客戶(hù)。南部因?yàn)橛懈咝录夹g(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的作用，城市副中心易于形成，富人區(qū)的屬性將更加明顯；而東部必將利用自然環(huán)境優(yōu)勢(shì)，塑造區(qū)域生態(tài)居住形象。 成都市房地產(chǎn)發(fā)展大勢(shì) 城東、城南的崛起： 政府宏觀(guān) 調(diào)控，決定城市向南、向東方向發(fā)展。 交通環(huán)境 ? 地塊周邊交通成渝高速公路和龍洛路都有收費(fèi)站； 可比性及競(jìng)爭(zhēng)性個(gè)盤(pán) 可比性樓盤(pán) 本節(jié)分析小結(jié) —— 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服；收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶(hù)專(zhuān)車(chē)或年票制贈(zèng)送 的形式予以克服；地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（ 1 公里以上），規(guī)劃中以橋的形式克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。 地塊周邊環(huán)境 ? 旅游景點(diǎn)較多； ? 無(wú)重工業(yè)，空氣質(zhì)量及居住環(huán)境好； 地塊周邊配套 ? 為著旅游季節(jié)的酒店配置較多； 交通環(huán)境 ? 地塊所處 區(qū)位交通非常便利 。 但 項(xiàng)目地塊對(duì)外的交通組織并不便利 ，因地塊分為兩塊，有公路橫貫其中靠近陽(yáng)光大道的一塊，這給地塊的交通組織帶來(lái)很大的問(wèn)題。 地塊內(nèi)部環(huán)境 —— 地塊呈狹長(zhǎng)的 U 型，地塊內(nèi)部現(xiàn)狀為自然的山水，基本無(wú)建筑物或構(gòu)筑物，但地面條件不平整。目前，陽(yáng)光大道北接洛帶，南接華陽(yáng)，是成都市重要的城市外圍主干線(xiàn)； 供應(yīng)情況區(qū)域分布 633241610100200300城南 城東 城西 城北單位：萬(wàn)平方米020406080單位：個(gè)供應(yīng)總量 供應(yīng)個(gè)數(shù) 地塊周邊環(huán)境 —— ? 南側(cè) —— 主要為群山，有部分分布較散的舊村落； ? 西側(cè) —— 同安鎮(zhèn)西部陽(yáng)光城的公路口岸大廈、明星花園生活小區(qū)、規(guī)劃中的中國(guó)西部陽(yáng)光教育城； ? 東面 — — 群山； ? 北面 —— 規(guī)劃中的山門(mén)寺風(fēng)景旅游區(qū)。 城東樓盤(pán)開(kāi)發(fā)量小、人口密度低，發(fā)展空間較大 —— 從 20xx 秋交會(huì)樓盤(pán)速查手冊(cè)統(tǒng)計(jì)可以得出成都市樓盤(pán)供應(yīng)區(qū)域分布如下： (城南：武侯區(qū) 華陽(yáng) 城東：成華區(qū) 錦江區(qū) 龍泉驛 城西：青羊區(qū) 城北：金牛區(qū) ) 龍泉驛區(qū)人口密度最低： 地區(qū) 人 口 （萬(wàn)人） 土地面積 （平方公里） 人口密度 （人 /平方公里） 高新區(qū) —— —— 錦江區(qū) 60 6351 青羊區(qū) 66 6921 金牛區(qū) 107 5280 武侯區(qū) 124 4331 成華區(qū) 109 4897 龍泉驛區(qū) 559 867 青白江區(qū) 393 1018 片區(qū)及地塊現(xiàn)狀分析 地塊區(qū)位關(guān)系 —— 地塊位于龍泉驛區(qū)同安鎮(zhèn)陽(yáng)光大道邊的龍泉花果山風(fēng)景區(qū)內(nèi)，與成都市僅 20 分鐘車(chē) 程，與新規(guī)劃的城市行政副中心區(qū)也僅 20 分鐘的車(chē)程； 宏觀(guān)區(qū)位特征： ? 地塊處于成都市向東發(fā)展的戰(zhàn)略重心的核心區(qū)域 。 城東的對(duì)比劣勢(shì)（本項(xiàng)目應(yīng)予注意的方面） ? 下風(fēng)向，機(jī)械工業(yè)走廊的定位對(duì)片區(qū)發(fā)展不好； ? 高速公路收費(fèi)給人們帶來(lái)置業(yè)的心理障礙； ? 住宅普遍售 價(jià)水平偏低。隨著城市基礎(chǔ)設(shè)施的修建、萬(wàn)科城市花園等項(xiàng)目近一兩整體開(kāi)發(fā)水平較高，價(jià)位偏高。 無(wú)論哪種風(fēng)格，成都人溫飽之余的精神追求是不可忽視的，新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)應(yīng)注重這種需要。 消費(fèi)者接受能力強(qiáng) —— 由于近幾年商品住宅發(fā)展速度較快，加上 成都人比較開(kāi)放、易于接受新事物的個(gè)性。 分類(lèi) 表現(xiàn) 案例 訴求 傳統(tǒng)型 由外（建筑形式）到內(nèi)（生活方式）強(qiáng)調(diào)蜀式風(fēng)格 芙蓉古城等 傳統(tǒng)精神的歸屬 非傳統(tǒng)型 由外到內(nèi)以現(xiàn)代簡(jiǎn) 約風(fēng)格或非中式（歐式美式英式新加坡式等）風(fēng)格為主 凱萊帝景、新加坡花園、中海名城、圣安卓花園等 物質(zhì)表現(xiàn)、實(shí)用、現(xiàn)代精神的歸屬 混合型 非傳統(tǒng)的建造，傳統(tǒng)的名稱(chēng)或宣傳手法 西蜀皓月、鳳凰棲等 傳統(tǒng)精神的歸屬、實(shí)用 個(gè)性型 不刻意強(qiáng)調(diào)風(fēng)格的歸屬，以獨(dú)特優(yōu)勢(shì)或賣(mài)點(diǎn)為開(kāi)發(fā)主題 府河音樂(lè)花園、愛(ài)舍爾花園 實(shí)用、個(gè)性精神的歸屬 目前市場(chǎng)上存在最多的應(yīng)該說(shuō)是非傳統(tǒng)型，這與成都市商品住宅開(kāi)發(fā)的階段及面對(duì)的主力消費(fèi)群特征有關(guān)（參照深圳的住宅開(kāi)發(fā)），隨著商品住宅主力消費(fèi)群體的向中階層轉(zhuǎn)化，講究實(shí)用及在文化基礎(chǔ)上的精神歸 屬將成為住宅的主要主題。由于深圳房地產(chǎn)發(fā)展的相對(duì)成熟，其遞增趨勢(shì)逐年減緩 (98年為 11%， 99 年 3%， 20xx 年不到 1%，對(duì)比成都 20xx 年遞增 10%)， 說(shuō)明成都近年商品住宅還處于快速增長(zhǎng)的發(fā)展階段。這對(duì)參考深圳等人口素質(zhì)較高城市的住宅開(kāi)發(fā)很具意義。 對(duì)比三個(gè)城市的房地產(chǎn)發(fā)展基礎(chǔ)狀況，可以發(fā)現(xiàn)成都除收入狀況與廣州、深圳差距較大外（絕對(duì)值相當(dāng)于深圳 9495 年水平），其全市人口的密度與廣州基本相近，城區(qū)人口密度甚至高于深圳全市六區(qū)的平均值。隨后全國(guó)房產(chǎn)降溫，但成都房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的腳步卻沒(méi)有停止，所不同的是由原來(lái)的“精典社區(qū)，高檔化”，逐步轉(zhuǎn)向“平民化”，“實(shí)用化”。 80 年代，房產(chǎn)熱在沿海城市掀起，房地產(chǎn)的颶風(fēng)刮向成都。在成都人心目中，這絕不只是一座供人玩樂(lè)休憩的園林， 更是能給人以人格參照和文化滋養(yǎng)的的圣地； ?