【正文】 開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀 屬于成都市開(kāi)發(fā)較慢的區(qū)域，價(jià)位較低。集中了成都較高檔的住宅項(xiàng)目，在成都市的商品住宅開(kāi)本節(jié)分析小結(jié) —— 成都 房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要；另外，成都房地產(chǎn)市場(chǎng)處在快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開(kāi)發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競(jìng)爭(zhēng)！ 年的出現(xiàn)和帶動(dòng)，未來(lái)有逐漸加快的勢(shì)頭 發(fā)中起領(lǐng)跑和帶動(dòng)作用 成都市民印象 成都市較偏的“窮人區(qū)”，集中了老的大廠，交通、配套均還不行，但城東旅游區(qū)市場(chǎng)影響較大 總體印象是“富人區(qū)”、高新區(qū)的所在，代表著新居住的較高層次 自然條件 自然水資源有府河、沙河、東風(fēng)渠以及風(fēng)景旅游區(qū)，目前沙河處整治階段，人文方面主要有川師大等 自然 水資源有肖家河、府河等，人文方面主要是與高新區(qū)相關(guān)的高科技、現(xiàn)代等定位和風(fēng)格 未來(lái)發(fā)展空間 城市的發(fā)展戰(zhàn)略方向之一，未來(lái)城市副中心的所在，前景良好 代表樓盤(pán) 萬(wàn)科城市花園 中海名城、錦官新城 城東的優(yōu)勢(shì)所在（本項(xiàng)目可資宣傳、利用的方面） ? 商品住宅整體開(kāi)發(fā)水平不高、價(jià)格較低，市場(chǎng)發(fā)展空間較大； ? 居住休閑功能的定位形象更好； ? 旅游度假對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展有較大的促進(jìn)作用。 總結(jié) 城東快速見(jiàn)效的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)展以及較低價(jià)位對(duì)城南房地產(chǎn)構(gòu)成較大威脅 ，城東住宅未來(lái)將會(huì)向更高價(jià)位走，但起點(diǎn)和速度均較城南低，所以本項(xiàng)目應(yīng)鮮明地把握城東的發(fā)展優(yōu)勢(shì)及走勢(shì)，從各方面將項(xiàng)目冠以城東樓盤(pán)的新形象，徹底改變城東樓盤(pán)在人們心目中的印象。離成都市區(qū)僅 20 分鐘的車程，而且是成都市家喻戶曉的生態(tài)旅游基地，也是馳名中外的“中國(guó)水果之鄉(xiāng)”； ? 地塊自然環(huán)境優(yōu)越 ，地塊處在山門(mén)寺水庫(kù)，無(wú)污染； ? 地塊處于陽(yáng)光大道大道沿線 。 景觀：主要為 陽(yáng)光大道沿線東側(cè)景觀。 項(xiàng)目地塊周邊交通狀況 —— 項(xiàng)目西臨陽(yáng)光大道，有城市外環(huán)線、成洛路、成渝高速公路、老成渝路和成龍路可以直達(dá)本項(xiàng)目，另外，有村級(jí)公交路線通過(guò)區(qū)域， 所處區(qū)位交通方便 。 項(xiàng)目地塊周邊配套 —— 可為項(xiàng)目提供服 務(wù)的配套設(shè)施羅列如下： 生活配套 缺乏中檔商業(yè)、銀行及郵局等生活配套 教育配套 陽(yáng)光中學(xué)、陽(yáng)光小學(xué)、成都經(jīng)濟(jì)管理學(xué)校、信息工程學(xué)院等 文化娛樂(lè) 桃花溝等旅游景點(diǎn)，商業(yè)性文化及娛樂(lè)配套相對(duì)較少 商務(wù)配套 四星級(jí)酒店一家、普通酒店三家 地塊開(kāi)發(fā)條件 —— 利 —— 宏觀區(qū)位 ? 交通方便，離市中心及城南、城北 20 分鐘； ? 自然景觀優(yōu)勢(shì)明顯； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域發(fā)展不成熟，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，發(fā)展空間較大。 弊 —— 地塊內(nèi)部開(kāi)發(fā)條件 ? 地塊呈帶狀 U 型分布， 過(guò)長(zhǎng) ； ? 靠近陽(yáng)光大道的地塊內(nèi)有村級(jí)公交路線。 競(jìng)爭(zhēng)性樓盤(pán) 市場(chǎng)調(diào)查分析結(jié)論 ? 成都近年來(lái)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，大力發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)環(huán) 境已經(jīng)形成； ? 開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展帶來(lái)大量的私營(yíng)、合資及外資企業(yè)進(jìn)入成都發(fā)展，使得成都漸漸有了城市“中產(chǎn)階級(jí)”階層，這一階層隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，年齡、收入的增加，對(duì)住房的需求表現(xiàn)旺盛，且這一需求隨著企業(yè)人員增加、變動(dòng)具有持續(xù)性特征，值得關(guān)注； ? 項(xiàng)目所在區(qū)域?yàn)槌啥际杏忻纳鷳B(tài)旅游區(qū)，在項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與區(qū)域大環(huán)境的協(xié)調(diào)，在相互影響中得到提升，達(dá)到雙贏； ? 項(xiàng)目處在成都市城市發(fā)展戰(zhàn)略的核心區(qū)域，交通和自然條件較好，有很好的發(fā)展前景； ? 由于城南沿外環(huán)線開(kāi)車到項(xiàng)目位置需時(shí)僅 20 分鐘，城南規(guī)劃為城市的行政副中心區(qū)和高新產(chǎn) 業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)也將給項(xiàng)目帶來(lái)較好的發(fā)展機(jī)會(huì)； ? 項(xiàng)目發(fā)展中應(yīng)該注意與成都文化、成都人個(gè)性需要的協(xié)調(diào)， 先迎合、再引導(dǎo) ，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)性和盈利能力；在項(xiàng)目發(fā)展中尤其重視成都人親近自然、鄉(xiāng)村田園風(fēng)光和崇尚閑適、愜意的生活的特征，加強(qiáng)生態(tài)環(huán)保和休閑度假游樂(lè)的宣傳，突出項(xiàng)目景觀優(yōu)勢(shì)及個(gè)性特征，提高市場(chǎng)的認(rèn)知度； ? 以 “大社區(qū)、小組團(tuán)” 的發(fā)展形式，滿足成都人方便生活的需要，增強(qiáng)社區(qū)的配套建設(shè)； ? 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域定位特征非常明顯，在項(xiàng)目發(fā)展中加強(qiáng)優(yōu)勢(shì)宣傳，努力消除城東在人們心目中的形象較為重要； ? 成都房地產(chǎn)市場(chǎng)處在 快速發(fā)展期，消費(fèi)者的接受能力較強(qiáng)，各種歐風(fēng)、民族等的建筑風(fēng)格社區(qū)比比皆是，因此，在項(xiàng)目風(fēng)格定位上要注意回避與本地開(kāi)發(fā)商在民族風(fēng)格方面的競(jìng)爭(zhēng)； ? 項(xiàng)目地塊所處區(qū)域交通便利，生態(tài)旅游的環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯；由于目前周邊缺乏必要的生活和商業(yè)配套，在規(guī)劃中注意克服； ? 收費(fèi)站對(duì)本項(xiàng)目發(fā)展有一定的不利影響，應(yīng)以客戶專車或年票制贈(zèng)送的形式予以克服； ? 地塊出口單一、地形較長(zhǎng)（ 1 公里以上），規(guī)劃中應(yīng)注意克服；兩個(gè)地塊規(guī)劃中盡量形成一體，進(jìn)行封閉管理。南部將形成城市副中心，而東部也將在原有工業(yè)、旅游混合發(fā)展的基礎(chǔ)得以改善。 西部貴人區(qū)和南部富人區(qū)的地位形成已久，東部區(qū)域雖然有政府宏觀調(diào)控支持，但在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)仍然很難挑戰(zhàn)西部和南部地區(qū)。 惡人區(qū) 窮人區(qū) 城市發(fā)展方向 城市發(fā)展分區(qū)圖 貴人區(qū) 富人區(qū) 強(qiáng)勢(shì)影響 別墅熱潮： 20xx 年成都 房地產(chǎn)市場(chǎng)患了別墅熱，除北部區(qū)域外，東、南、西面別墅全面開(kāi)花。高檔住宅的大量出現(xiàn)，創(chuàng)新、差異化成為此類項(xiàng)目必須把握的競(jìng)爭(zhēng)手段，否則，同質(zhì)化的最終結(jié)果只能導(dǎo)致價(jià)格戰(zhàn)和項(xiàng)目的全面失敗。萬(wàn)科城市花園系列的延展深入、中海名城的精致，無(wú)一不是高品質(zhì)樓盤(pán)的寫(xiě)照，而其價(jià)格并不高于成都市原有市場(chǎng)價(jià)。唯有經(jīng)過(guò)準(zhǔn)確定位、細(xì)心規(guī)劃、精心打造的項(xiàng)目才能從市場(chǎng)中突圍。多個(gè)大型項(xiàng)目已經(jīng)啟動(dòng)，但城東窮人區(qū)的影響還烙印在這些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)上。 定位思考 —— 本項(xiàng)目定位需要考慮到以下一些主要因素 區(qū)位條件： 項(xiàng)目距離成都市僅 20 分鐘車程，但收費(fèi)站的設(shè)立必將在一定程度阻礙項(xiàng)目的發(fā) 展。 地塊條件： 地塊內(nèi)自然條件十分優(yōu)越 —— 山水俱備，價(jià)值值得深入挖掘。另外，城南城市行政副中心、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、城東經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的發(fā)展，將直接為本項(xiàng)目帶來(lái)大量潛在客戶。 區(qū)域形象： 作為國(guó)家級(jí)的旅游區(qū)、成都市家喻戶曉的休閑度假勝地。但同時(shí)，重工業(yè)區(qū)、窮人區(qū)的形象將對(duì)本項(xiàng)目推廣造成不利影響。 地塊條件 通過(guò)地塊條件分析，初步確定項(xiàng)目的幾個(gè)可能發(fā)展方向 市場(chǎng)條件 結(jié)合市場(chǎng)環(huán)境，剝除市場(chǎng)空間小、競(jìng)爭(zhēng)壓力過(guò)大的方案 開(kāi)發(fā)意圖 盡量避免與開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略相違背的方案 投資回報(bào)率 項(xiàng)目總體運(yùn)作思路 ◆ 城市發(fā)展戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)移，不可否認(rèn)的給區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了良好的發(fā)展機(jī)會(huì)。另外尚有一些待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目隨時(shí)準(zhǔn)備伺機(jī)出擊，這不得不讓人聯(lián)想起華南板塊的硝煙。本項(xiàng)目在區(qū)域乃至全市范圍內(nèi)，擁有其他項(xiàng)目無(wú)法比擬的綜合優(yōu)勢(shì)（自然環(huán)境與市區(qū)的近距離區(qū)位條件的結(jié)合），這一點(diǎn)在成都市可以說(shuō)是獨(dú)一無(wú)二的。本項(xiàng)目初步確定將發(fā)展為一個(gè)以生態(tài)住宅為主，集生態(tài)觀光旅游、度假會(huì)議于一體的復(fù)合型房地產(chǎn)項(xiàng)目。 ◆ 項(xiàng)目一期將以部分娛樂(lè)觀光項(xiàng)目和少量別墅先行，產(chǎn)生熱銷的效果，以此聚集人氣，提高項(xiàng)目影響力，帶動(dòng)后期銷售。這些區(qū)域不僅擁有本項(xiàng)目所需的大量目標(biāo)客戶，而且與本項(xiàng)目相隔不遠(yuǎn)，與本項(xiàng)目之間的交通聯(lián)系也可繞過(guò)城東窮人區(qū)、重工業(yè)區(qū)的不良形象影響。最后通過(guò)已有良好的自然及人工環(huán)境、完善的配套設(shè)施，順勢(shì)而為，推出會(huì)議中心，進(jìn)一步提升項(xiàng)目形象。以項(xiàng)目品牌帶動(dòng) 企業(yè)品牌建設(shè)。 支撐原由： 1. 已有生態(tài)環(huán)境：有利于度假會(huì)議、觀光旅游價(jià)值的挖掘 2. 離市區(qū)距離不遠(yuǎn)：居家價(jià)值可以利用 3. 城市規(guī)劃重心的轉(zhuǎn)移：增值前景看好 4. 成都市良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境：保證了本項(xiàng)目的市場(chǎng)基礎(chǔ) —— 尤其是項(xiàng)目附近擁有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等企業(yè)密集型區(qū)域。 定位分解 功能定位： 本項(xiàng)目根據(jù)區(qū)位條件、地塊條件，主要有居家休閑物業(yè)、會(huì)議度假物業(yè)、旅游物業(yè)等三個(gè)發(fā)展方向。從成都市五桂橋一帶到項(xiàng)目?jī)H需 20分鐘的車程，在市區(qū) 3 環(huán)范圍從西至東也將花上 3040 分鐘。 會(huì)議度假物業(yè)： 優(yōu)美的景觀資源、區(qū)位條件有利于建設(shè)此類物業(yè)；該類物業(yè)不僅有利于建立高檔形象，也有利于社區(qū)及公司品牌建設(shè)；但規(guī)模太大，全部做此類物業(yè)的市場(chǎng)容量令人擔(dān)憂；該方案投資回收期長(zhǎng)，如要在短期內(nèi)收回投資，需與經(jīng)營(yíng)方合作建設(shè)。本項(xiàng)目與這些物業(yè)相比的優(yōu)勢(shì)在于距離市區(qū)近、消費(fèi)相對(duì)低廉；不足點(diǎn)在于人文景觀的相對(duì)缺乏。本項(xiàng)目建設(shè)旅游物業(yè)主要考慮為帶動(dòng)項(xiàng)目人氣，擴(kuò)大項(xiàng)目知名度。 注： 多個(gè)功能區(qū)的混雜，要求社區(qū)必須在下一步的規(guī)劃及日后的管理上確保各功能區(qū)的相互獨(dú)立，互不干擾 —— 主要是旅游、會(huì)議等對(duì)居家的干擾?？傮w實(shí)現(xiàn)低開(kāi)高走的開(kāi)發(fā)策略。因?yàn)榈鼐墐?yōu)勢(shì)（近距離、同時(shí)可以有效規(guī)避城東窮人區(qū)的影響）的關(guān)系，這類客戶將成為本項(xiàng)目挖掘的第一批客戶。因?yàn)樗麄冃枰囊膊皇呛?jiǎn)單住所，而是高品位、高品質(zhì)的物業(yè)。通過(guò)對(duì)第一圈層客戶的挖掘，實(shí)現(xiàn)短期內(nèi)熱銷，形成一定品 牌及人氣，加上項(xiàng)目本身的高品質(zhì)建設(shè)，給予這類客戶充分的信心，從而吸引其到本項(xiàng)目置業(yè)，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)市場(chǎng)的有效放大。通過(guò)上述兩個(gè)階段的營(yíng)銷，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)已經(jīng)到達(dá)一定程度，各種實(shí)在的規(guī)劃設(shè)計(jì)、配套設(shè)施、物業(yè)管理清晰可見(jiàn)，同時(shí)項(xiàng)目品牌價(jià)值已經(jīng)得到充分塑造，吸引第三圈層（挑剔）客戶便順理成章。這些企業(yè)、團(tuán)體開(kāi)會(huì)及培訓(xùn)機(jī)會(huì)多 —— 希望為員工謀福利。針對(duì)成都人的生活態(tài)度，市場(chǎng)潛力較大。增加項(xiàng)目利潤(rùn)空 間。更是項(xiàng)目的形象、臉面所在，需要配合社區(qū)總體規(guī)劃認(rèn)真的處理，體現(xiàn)社區(qū)品位及功能。 對(duì)水體的利用 本項(xiàng)目擁有得天獨(dú)厚的大面積水體，是項(xiàng)目的特色所在，同時(shí)也將是項(xiàng)目的品質(zhì)塑造點(diǎn)所在。 項(xiàng)目自身配套條件的完善 高檔完善的配套，不僅可以提升項(xiàng)目檔次、標(biāo)榜客戶身份，同時(shí)也是滿足客戶的基本需要。 上海世紀(jì)公園景觀橋 謝謝！懇請(qǐng)多提寶