【正文】 為了防止出名人擅自處分房屋，借名人還可以要求出名人到房屋管理部門就該房屋作抵押登記，由出名人作抵押人，將該房屋抵押給借名人。如果確實(shí)需要采取借名方式購房的話，借名人要注意和出名人簽訂書面協(xié)議，明確該房屋的實(shí)際出資人和實(shí)際權(quán)利人。若經(jīng)過法院釋明，借名人堅(jiān)持不反訴的，法院僅就其抗辯是否成立進(jìn)行審理，此時(shí)，借名人的舉證情況至關(guān)重要，若借名人能夠提出充分的證據(jù)證明借名購房關(guān)系的存在，法院將判決駁回出名人關(guān)于騰房的訴訟請(qǐng)求。在前述借名人主動(dòng)起訴的31件案件中，有5件案件因訴訟請(qǐng)求選擇不當(dāng)而被駁回。故借名人不應(yīng)直接起訴要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，而應(yīng)當(dāng)以借名購房合同為依據(jù)，要求出名人協(xié)助辦理過戶手續(xù)。雙方的訴訟主張具體有以下情形：在2014年一中院審理的52件與借名購房有關(guān)的案件中，由借名人提起訴訟的為31件，由出名人提起訴訟的為16件，另有5件存在反訴，即雙方均提出了訴訟主張。借名人的救濟(jì)路徑發(fā)生糾紛后，借名人基于對(duì)法律關(guān)系的認(rèn)識(shí)所選擇的救濟(jì)路徑對(duì)于自身權(quán)益的保護(hù)有很大影響。出名人的購房資質(zhì)受到影響。若相對(duì)人基于對(duì)于房屋所有權(quán)登記的信任而與出名人發(fā)生了交易，支付對(duì)價(jià)從而導(dǎo)致房屋所有權(quán)的變動(dòng)，或出名人在房屋上設(shè)立了抵押等他物權(quán)，或因?yàn)槌雒说膫鶆?wù)而被查封等情況，法律基于保護(hù)交易安全的價(jià)值取向，會(huì)優(yōu)先保護(hù)相對(duì)人的權(quán)利。出名人惡意處分房屋，房屋無法追回。若借名人未能妥善保存相關(guān)的證據(jù)，無法完成舉證責(zé)任，要回房屋的所有權(quán)將變得十分困難。法院通常會(huì)綜合房屋的出資情況、房屋的占有使用情況、購房票據(jù)、合同、房屋產(chǎn)權(quán)證的持有情況以及對(duì)于借名購房的事實(shí)有無合理解釋等因素綜合判斷。借名購房多發(fā)于具有親屬或朋友關(guān)系的雙方之間，也正是由于雙方關(guān)系密切，基于相互信任，簽署書面協(xié)議的情況并不多見。在案例一中，林先生與徐先生之間就購買經(jīng)濟(jì)適用房存在借名購房協(xié)議，訴爭(zhēng)的商品房買賣合同簽訂于2005年3月，2006年取得房屋所有權(quán)證后五年，即至2011年6月，限制上市交易期限屆滿，若林先生的房屋并非通過搖號(hào)而取得購房資格，則應(yīng)當(dāng)認(rèn)定借名購房協(xié)議有效。(3)登記人并非通過搖號(hào)取得購房資格的。在司法實(shí)踐中，針對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房的借名購房合同，法院會(huì)進(jìn)行更為細(xì)致的審查與區(qū)分，滿足下列條件的借名購房合同可以認(rèn)定為有效：(1)借名購買的經(jīng)濟(jì)適用房的原購房合同是在2008年4月11日之前簽訂的。2010年12月北京市高級(jí)人民法院印發(fā)的《關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見》第15條、第16條分別針對(duì)普通商品房和保障性住房的借名購房合同的明確了處理原則。具體而言，借名購房的風(fēng)險(xiǎn)主要有以下類型：借名購房合同被確認(rèn)無效。僅有的個(gè)別案例均是子女不愿讓父母共住在登記在自己名下的房屋，父母起訴子女要求確認(rèn)房屋歸自己所有。父母將自己出資購買的房屋登記在子女名下通常是出于這一考慮。也成為某些債務(wù)人逃避債務(wù)或執(zhí)行的慣用伎倆，在訴訟中也會(huì)出現(xiàn)夫妻一方主張登記在他人名下的房屋是用購買的情形。為了轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)或逃避債務(wù)。在實(shí)踐中，不符合條件的購房人為了購買經(jīng)濟(jì)適用房或兩限房等保障性住房，或?yàn)榱艘?guī)避“限購令”，或?yàn)榱讼硎芨偷氖赘额~度、更長的貸款年限，或?yàn)榱速徺I他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。這是借名購房最常見的情況，占到了借名購房案件總數(shù)的90%以上。韓女士無奈也起訴，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸她所有。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。林先生起訴至法院，主張?jiān)V爭(zhēng)房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權(quán)人，要求法院判決徐先生返還房屋。訴爭(zhēng)房屋于2006年6月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，登記所有權(quán)人為林先生。徐先生支付了全部購房款。案例一:徐先生與林先生為表兄弟關(guān)系。第五篇：借名購房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)律伴網(wǎng)（）律伴讓法律服務(wù)更便捷！借名購房存在的法律風(fēng)險(xiǎn)將房屋登記在其他人名下，并約定房屋的所有權(quán)仍歸自己所有,這些人都是為了省錢或者是掩蓋其非法的目的。不僅如此，劉苗跟彭澤奇簽訂的二手房買賣合同客觀上又侵害了王學(xué)梅的利益。在我們的記者采訪劉苗的時(shí)候，劉苗一直說她的這場(chǎng)官司輸?shù)糜悬c(diǎn)冤，錢花了，房子也住上了，到頭來卻沒能成為房子的主人。就在法院判決下來之后不到一個(gè)月，劉苗又把彭澤奇和王學(xué)梅告上法庭，要求他們返還購房款，自己再想辦法另外購置一個(gè)安身的地方。關(guān)于房屋的出資情況不屬于本案的范圍，應(yīng)另行起訴。法官：本案中彭先生與劉苗簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，沒有征得王學(xué)梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，所以我們確定這個(gè)買賣合同是無效的。法院認(rèn)為該房是在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一場(chǎng)夫妻財(cái)產(chǎn)處置糾紛在法院的審理過程中變得越來越復(fù)雜，究竟誰才是房子的原始主人，竟然變成了雙方爭(zhēng)執(zhí)的最大焦點(diǎn)。可丈夫?yàn)槭裁从惨獙⒆约嘿I的房產(chǎn)說成是別人的？硬要將一套價(jià)值三十多萬元的房子送給不相干的人呢？王學(xué)梅說原因只有一個(gè)。他要么就不談，要么就說了一個(gè)攢錢買車，我一想攢錢買車也行啊，過一段也差不多了吧，那么差不多的時(shí)候，也就是02年，就向我提出離婚了。王學(xué)梅：我曾經(jīng)多次問過他，他就是閉口不談。他工資一分不交家的，尤其從2001年開始，晚上非常晚回來。對(duì)于彭澤奇的這種解釋，王學(xué)梅提出質(zhì)疑。這是我經(jīng)手的，劉苗就是說在還貸款之前，因?yàn)樗X不夠，這是我經(jīng)手的這是五萬。劉媽：劉苗這個(gè)卡的來源呢就是說一部分是她的工資收入，再一個(gè)部分就是大家匯過來的錢，其中有我跟她爸爸匯過來的錢的憑證，在這兒。為了證明這套房子確實(shí)是劉苗出資購買的，劉苗的媽媽還專程從東北趕到北京，帶來了她那里保存的付款憑證。那么原先的原件是在銷售部財(cái)務(wù)科來保管。這是我的卡付款，這個(gè)是在銷售部我復(fù)印了我的原件。為了怕日后引起糾紛，她一直保留著自己買房的出資憑證?？吹酵鯇W(xué)梅想推翻協(xié)議的努力遇到了麻煩，劉苗那邊趁乘勝追擊，法庭上她又拿出了更有說服力的證據(jù)，那就是她當(dāng)初買房交錢的出資憑證。雖然錄音證據(jù)派不上用場(chǎng)，但是王學(xué)梅一直堅(jiān)持認(rèn)為這份協(xié)議是后補(bǔ)的。在法庭上王學(xué)梅向法院提交了這份錄音證據(jù)。王學(xué)梅：她當(dāng)時(shí)講起劉苗的這個(gè)，她說他們就是做的這個(gè)借條（協(xié)議），我說那是不是你們很早都做過，我都這個(gè)時(shí)候，她說嗨，她說她呀，03年1月31號(hào)來的，特著急，她說要不趙主任那天就不來了，本來過春節(jié)。王學(xué)梅：首先我沒表明身份，其次我也沒提這個(gè)案子，我只是說很多情節(jié)跟她相似，我說了解一下你們處理過相關(guān)案子嗎？怎么處理的？她給我出一個(gè)主意，趕快去補(bǔ)一個(gè)借款的借條，相關(guān)的協(xié)議。記者：為什么？王：因?yàn)槭沁@樣，我偶然一次機(jī)會(huì)給事務(wù)所的一個(gè)姓田的女士打的電話，她跟我講的天通苑劉苗的事兒。她絞盡腦汁終于想出了一個(gè)辦法，來推翻這份協(xié)議。白紙黑字寫得清清楚楚，房子的產(chǎn)權(quán)屬于劉苗。劉苗：當(dāng)時(shí)我覺得是一個(gè)法律依據(jù)，我想我當(dāng)時(shí)沒想過會(huì)有官司的事情發(fā)生，我覺得既然我手里有這個(gè)法律依據(jù)，而且彭澤奇他也承認(rèn)這個(gè)事實(shí)的話，那我覺得對(duì)我來講那就是有利的。在買房后的第七天，她特意和彭澤奇簽訂了這份委托協(xié)議。有他的話在里面，當(dāng)時(shí)我們覺得還是預(yù)防萬一，還是簽一個(gè)法律文書，作為我們雙方的約定。結(jié)尾處還有彭澤奇和劉苗雙方的簽字。她拿出了一份早在2001年7月10日就已經(jīng)簽訂的協(xié)議書，上面寫著：劉苗利用彭澤奇名義購買兩居室經(jīng)濟(jì)適用房一套。王學(xué)梅：那么我們自己都沒有地去住了，那讓我拿這個(gè)東西去報(bào)恩，這話誰信呀。在王學(xué)梅的家里，記者看見房子不僅面積很小，屋內(nèi)的裝修也很簡(jiǎn)陋,就連天花板都已經(jīng)開裂了。王學(xué)梅告訴我們自己是國家公務(wù)員，按級(jí)別應(yīng)該住70平方米的房子，買一個(gè)大一點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房一直是全家人的愿望，丈夫怎么可能把這樣的機(jī)會(huì)輕易讓給別人？王學(xué)梅：我相信這話跟任何人講了，任何人都站在我這頭了，幫助別人要在他自己不需要的情況下。這就是我們98年單位分的福利房就這么小,建筑面積剛50，使用面積剛41都不到。王學(xué)梅為何做出如此判斷?為了證明自己的說法,她特意帶記者去了曾經(jīng)和彭澤奇共同生活過的家。劉苗在法院上的一席話讓王學(xué)梅十分震驚，本來自己只是不讓丈夫私自轉(zhuǎn)讓自家的房產(chǎn)，說來說去房子卻成了別人家的，而且自己的丈夫還在法庭上與買家劉苗站在一起。在解釋自己這么做的原因時(shí)，彭澤奇是這樣說的：“不缺房、無意愿也無經(jīng)濟(jì)實(shí)力再購買新房”。劉苗：因?yàn)橐环矫嫠呀?jīng)有房了，他覺得呢，買房對(duì)來說不是很重要，另一方面他覺得他幫了我這個(gè)忙，在以后的工作呢，我覺得就是在某些方面，在利益方面，分配方面我會(huì)有一些因?yàn)檫@些感激他的因素在里邊，所以我會(huì)有一些讓步。劉苗說當(dāng)時(shí)自己為了找到合適的人選，也是挖空了心思。所以當(dāng)時(shí)呢也就信了這個(gè)辦法，通過北京人把這個(gè)房子買到，然后我一次二手房轉(zhuǎn)讓。就在劉苗發(fā)愁之際，她的朋友給她出了這樣一個(gè)點(diǎn)子。原來經(jīng)濟(jì)適用住房是一種帶有福利性質(zhì)的政策性住房，價(jià)格比較低廉，國家對(duì)這類住房的購買對(duì)象有著嚴(yán)格的限制。劉苗：我當(dāng)時(shí)買經(jīng)濟(jì)適用房，還是本著是因?yàn)槲蚁脒x一處比較便宜的房子，而且各方面的地段相對(duì)好一點(diǎn)，就是說經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房子，所以還是首選天通苑。可是劉苗為什么不用自己的名義，而是要借用別的名字買房？彭澤奇真的只是個(gè)名義上的房主嗎？劉苗說事情還得從三年前開始講起。按照劉苗的說法，彭澤奇只不過是這套房子名義上的主人，真正的房主是自己，交易只不過是個(gè)手續(xù)，是個(gè)讓本來屬于自己的房子合法歸于自己名下的一個(gè)手續(xù)。劉苗：我們當(dāng)時(shí)商量就是說這個(gè)房子是我借用他的名字來買的這個(gè)房子，那么房子真正的所有人是屬于我的。劉苗為什么這樣說呢？她和彭澤奇的交易又有什么特別之處呢？面對(duì)彭澤奇妻子王學(xué)梅的質(zhì)問，劉苗表現(xiàn)得相當(dāng)平靜?？墒窃诜ㄍド腺I主劉苗出人意料地提出，她與彭澤奇的交易與一般的二手房交易不同。我手里拿的是中華人民共和國婚姻法，依據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻對(duì)共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。王學(xué)梅不能容忍丈夫在這么大的事上瞞著她，還把她過問此事的權(quán)利都剝奪了。劉苗：第五條我們約定了甲方家屬在任何情況下，是無權(quán)參與和提出要求，如有上述情況發(fā)生，甲方賠償乙方所花費(fèi)的一切費(fèi)用，及承擔(dān)違約責(zé)任。劉苗向我們解釋過戶手續(xù)是他們委托中介辦理的，王學(xué)梅對(duì)此事確實(shí)不知情。假如王學(xué)梅不知道丈夫賣房子的事情，那么當(dāng)時(shí)的過戶手續(xù)又是如何辦理的？王學(xué)梅：尤其是這張表上，除了我的名字對(duì)，身份證工作單位一概不對(duì)，它表上寫的單位叫太平人壽保險(xiǎn)有限公司北京分公司，而我的單位是勞動(dòng)和社會(huì)保障部勞動(dòng)工資研究所。王學(xué)梅：我覺得是侵犯了我的權(quán)益的，這房子是有我一半，連跟我說都不說，把我放在何種位置，我是彭澤奇的合法妻子。彭澤奇愿賣，劉苗愿買，彭澤奇和劉苗兩人不但完成了交易，劉苗連房屋產(chǎn)權(quán)證也順利地拿到了。劉苗：在這個(gè)期間我們還簽了一個(gè)購房合同協(xié)議。劉苗：我們是在2003年的時(shí)候轉(zhuǎn)讓的。彭澤奇王學(xué)梅這對(duì)夫婦對(duì)于此事，一個(gè)是不愿意回答，一個(gè)是不知道情況。王學(xué)梅：房子不是小件，不是隨心買的兩斤三斤的菜，那是一件大房子幾十萬，跟我商量都不商量？王學(xué)梅連買這套房子都不知道，更不了解房子怎么到了劉苗那兒。從購房合同和房產(chǎn)證來看，這兩份材料還都是真實(shí)的，那么，彭澤奇買下的房子怎么會(huì)跑到了劉苗的名下？面對(duì)我們的疑問，王學(xué)梅的表情顯得十分無奈，她說由于夫妻間在彭澤奇鬧離婚，她已搬回娘家居住。王學(xué)梅：你看這個(gè)是彭澤奇簽的字，這是房地產(chǎn)公司的章，這是7月3號(hào)辦的房產(chǎn)，這是付房（款）的發(fā)票的復(fù)印件。王學(xué)梅向記者拿出了一份購房合同，房子的地點(diǎn)也是天通苑68號(hào)，跟劉苗現(xiàn)在住的確實(shí)是同一套房子。劉苗：這是一個(gè)真實(shí)的證件，現(xiàn)在的房屋所有人還是我劉苗。劉苗：我覺得我怎么會(huì)有官司呢，我覺得這個(gè)很莫名其妙我很奇怪，為什么會(huì)有這樣的事兒發(fā)生，而且我對(duì)王學(xué)梅這個(gè)人也不了解。劉苗：我記得當(dāng)時(shí)我聽完了之后，我覺得我非常震驚。2001年她花了多年的積蓄終于買了一套屬于自己的房屋。劉苗，是一家保險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)主管。(《法制晚報(bào)》 楊京瑞文)借名買房的代價(jià)北京的劉小姐花了幾十萬買了一套房子，住了兩年多，卻突然被人告了，說這房子根本就不是她的，房主另有其人。審理過多起該類案件的陳歷杰法官解釋，退還實(shí)際買房人的出資（包括幾萬元的買號(hào)費(fèi)或者借名費(fèi)等），是按照當(dāng)時(shí)買房時(shí)的房?jī)r(jià)退還的，不是按現(xiàn)在的市場(chǎng)價(jià)退還，這樣實(shí)際買房人就非常吃虧。但這些協(xié)議到了法庭是否被認(rèn)可呢？法院又如何判決這些借名買房糾紛呢？對(duì)于“借名買房”糾紛，法院判決的原則是，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，以房本上的名字為準(zhǔn)，即房本上是誰的名字，房子就歸誰。(作者單位：安徽省明光市人民法院)房產(chǎn)證上的人是名義上的買房人，而實(shí)際房主是另外一個(gè)人。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的。因此，為應(yīng)付國家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風(fēng)險(xiǎn)，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎對(duì)待。借名買房中的登記購房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購房的風(fēng)險(xiǎn)的大小。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。因?yàn)?，一旦登記購房人事后反悔，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購房人。實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會(huì)消除，勢(shì)必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。如果房?jī)r(jià)上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。其次，借親戚朋友名字買房，雙方簽訂相關(guān)協(xié)議規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。很多購房者借名買房，首先想到的是父母，認(rèn)為這樣風(fēng)險(xiǎn)最小。為規(guī)避國家房產(chǎn)調(diào)控政策，而借用他人名義購房存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，處理方式稍有不同，引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)也不同?！北唤杳叱Ｈ缡钦f。相對(duì)出資者對(duì)于購房風(fēng)險(xiǎn)的疏忽，被借名者就更無所謂了?！辟彿空咭话愣颊J(rèn)為，親情的關(guān)系能有效杜絕暗藏的風(fēng)險(xiǎn)。