【正文】 。同時，實(shí)際出資人有證據(jù)意識，注意保存付款憑證、房屋買賣合同原件等相關(guān)材料。法官建議借名購房看似一種能夠規(guī)避法律限制的變通做法，能夠獲取眼前的利益，但實(shí)際上卻暗藏著許多意想不到的風(fēng)險，建議當(dāng)事人盡量不要采用。出名人起訴的情形：出名人以自己為所有權(quán)人為由要求借名人返還房屋的場合，借名人可以以雙方存在借名購房合同作為抗辯，亦可以提出反訴，要求辦理房屋過戶登記手續(xù)，法院在同一案件中合并審理，可以節(jié)約借名人的訴訟成本。若借名人經(jīng)法院釋明后仍然要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸自己所有，法院將駁回其訴訟請求。借名人主動起訴的情形：借名購房關(guān)系中，房屋所有權(quán)登記在出名人的名下，借名人對于房屋不享有所有權(quán)，而僅對于出名人享有合同權(quán)利，即要求出名人將房屋過戶至自己名下的債權(quán)。訴訟請求選擇不當(dāng)可能會導(dǎo)致得不到法院支持，延長訴訟時間，增加維權(quán)成本。對于出名人而言，允許他人以自己名義購房，會在房屋產(chǎn)權(quán)登記部門及銀行征信系統(tǒng)留下記錄，即使網(wǎng)簽已經(jīng)撤銷或房屋已經(jīng)過戶，自己在將來購房時也將無法享受首套房的優(yōu)惠政策。即使借名人能夠證明借名購房合同真實(shí)有效，仍然會造成借名人無法辦理房屋所有權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，甚至房屋永遠(yuǎn)無法追回的結(jié)果。根據(jù)公示公信原則，出名人可以不經(jīng)過借名人而直接處分訴爭房屋。在一中院2014年審理的52件借名購房糾紛中，因證據(jù)不足，有10件案件法院沒有認(rèn)定借名購房的合同關(guān)系存在。對于借名人而言，其提交的證據(jù)必須能夠形成一個完整的證據(jù)鏈，這對于欠缺自我保護(hù)意識的當(dāng)事人而言并非易事。當(dāng)出名人不承認(rèn)借名購房關(guān)系時，依據(jù)舉證責(zé)任的規(guī)定，借名人需要證明雙方之間的借名購房關(guān)系存在。借名購房的事實(shí)認(rèn)定困難。此類借名購房合同因不具有對社會公共利益的損害，從而可以得到法院的認(rèn)可。根據(jù)該兩條規(guī)定，針對普通商品房簽訂的借名購房協(xié)議有效，而購買經(jīng)濟(jì)適用住房等保障性住房的借名購房協(xié)議，因?yàn)檫`反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，侵害其他廣大符合購房資格的購房人的利益，一般認(rèn)定為無效。在借名購房合同效力的認(rèn)定問題上，保障性住房和普通商品房的結(jié)果截然不同。借名購房的法律風(fēng)險分析在借名購房法律關(guān)系中，借名人由于實(shí)際出資卻不享登記的房屋所有權(quán)，通常比出名人要承擔(dān)更高的風(fēng)險，一旦雙方關(guān)系交惡，借名人并非一定能夠依據(jù)協(xié)議要回房屋，在無法取得房屋所有權(quán)時，借名人將面臨重大的經(jīng)濟(jì)損失，而出名人也并非只享受權(quán)利不承擔(dān)風(fēng)險。由于父母子女關(guān)系，產(chǎn)生糾紛的情況很少見。為了節(jié)約將來可能發(fā)生的過戶費(fèi)用。為了轉(zhuǎn)移財產(chǎn)或逃避債務(wù)。在實(shí)踐中，不符合條件的購房人為了購買經(jīng)濟(jì)適用房或兩限房等保障性住房，或?yàn)榱艘?guī)避“限購令”，或?yàn)榱讼硎芨偷氖赘额~度、更長的貸款年限，或?yàn)榱速徺I他人單位出售的房改房、集資建設(shè)的房屋，如此種種五花八門。這是借名購房最常見的情況，占到了借名購房案件總數(shù)的90%以上。韓女士無奈也起訴，要求確認(rèn)房屋所有權(quán)歸她所有。協(xié)議簽訂后，韓女士支付了首付款，并以姑姑的名義每月償還銀行貸款。林先生起訴至法院，主張訴爭房屋是借給徐先生居住的，自己是房屋的所有權(quán)人，要求法院判決徐先生返還房屋。訴爭房屋于2006年6月取得房屋產(chǎn)權(quán)證書，登記所有權(quán)人為林先生。徐先生支付了全部購房款。案例一:徐先生與林先生為表兄弟關(guān)系。而2012年、2013年、2014年的案件量又分別為4件、16件和52件。從2005年到2010年，北京市第一中級人民法院審理的借名購房糾紛僅為7件。為了更好的分析借名購房行為出現(xiàn)的原因和法律特點(diǎn)，我們首先對于北京市第一中級人民法院審理此類案件的情況進(jìn)行了統(tǒng)計分析。在司法實(shí)踐中，我們稱實(shí)際出資人為借名人，登記的房屋所有權(quán)人為出名人。 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侵權(quán)行為的分類與構(gòu)成要件名義產(chǎn)權(quán)人立一份。將房屋抵押給實(shí)際出資人。(3)即使名義產(chǎn)權(quán)人不存在任何違約及有違誠信的行為，那么將名義產(chǎn)權(quán)人名下的房屋轉(zhuǎn)移登記到真正的產(chǎn)權(quán)人名下也要負(fù)擔(dān)相應(yīng)的稅費(fèi)。(2)在名義產(chǎn)權(quán)人領(lǐng)取房產(chǎn)證之后，至其將房屋產(chǎn)權(quán)過戶給出資人之前，如果名義產(chǎn)權(quán)人對他人負(fù)有到期不能清償?shù)膫鶆?wù)，或存在糾紛，則房產(chǎn)很有可能被查封或拍賣，如果名義產(chǎn)權(quán)人發(fā)生意外，可能導(dǎo)致繼承糾紛的產(chǎn)生。即便是借名購買普通房屋，也存在如下風(fēng)險：(1)名義產(chǎn)權(quán)人反悔的風(fēng)險。提醒：借名買房存在非常大的風(fēng)險，在實(shí)踐中不應(yīng)得到支持和鼓勵：實(shí)踐中借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋的，屢屢因名義產(chǎn)權(quán)人反悔，導(dǎo)致出資人無法取得房屋產(chǎn)權(quán)。如果系借名購買內(nèi)部職工集資房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性房屋，則因存在違法事由，實(shí)際出資人對房屋的權(quán)利無法得到法院的支持。因購買房屋過程中，所有購房款均由實(shí)際出資 人支付，名義產(chǎn)權(quán)人應(yīng)將購房款返還，并支付利息，否則構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。此時，如果仍保護(hù)實(shí)際出資人的合同權(quán)利，無疑是對其惡意規(guī)避法律的違法行為進(jìn)行放任，使其違法行為合法化，這不僅違背了政府推出經(jīng)濟(jì)適用房的初衷，而且還違反了社會公共利益。而名義產(chǎn)權(quán)人出借自己的身份證件為他人代代購特價房，實(shí)際上是在轉(zhuǎn)讓其基于符合政府規(guī)定的特定條件而享有的購房權(quán)。本案中，實(shí)際出資人借用他人名義購買經(jīng)濟(jì)適用房，是為廠規(guī)避國家有關(guān)經(jīng)濟(jì)適用房的法律規(guī)定。不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。(五)違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。(三)以合法形式掩蓋非法目的。第二，如果存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無 效的情形，即有下列情形之一的，合同無效：(一)—方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。第一，如果雙方之間的合同關(guān)系不存在《合同法》第52條規(guī)定的導(dǎo)致合同無效的情形，則實(shí)際出資人可以要求名義產(chǎn)權(quán)人履行轉(zhuǎn)交財產(chǎn)的合同義務(wù)，名義產(chǎn)權(quán)人必須予以履行，否則將承擔(dān)違約責(zé)任。通過以上分析可以看出，訟爭房屋的所有權(quán)歸名義產(chǎn)權(quán)人所有，實(shí)際出資人與名義產(chǎn)權(quán)人之間僅存在合同債權(quán)。未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外”之規(guī)定，一般認(rèn)為，不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)實(shí)行登記制度，房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證?！奔词芡腥嘶诖硇袨樗〉玫呢敭a(chǎn)，有向委托人轉(zhuǎn)交的義務(wù)?！奔措[名代理的受托人在代理權(quán)限范圍之內(nèi)與第三人進(jìn)行法律行為，其法律后果由委托人承擔(dān)。且履行委托合同中，名義產(chǎn)權(quán)人直接以自己的名義與第三人(如開發(fā)商、銀行等)開展民事法律，未披