【正文】 七、此協(xié)議是甲、乙雙方當(dāng)事人真實(shí)合意表示，簽字后即具有法律效力，且永不反悔。五、因是借名買房，雖然《商品房屋買賣合同》內(nèi)容是甲方，但實(shí)際房屋產(chǎn)權(quán)是乙方所有，第三人無權(quán)干涉，如甲方有債務(wù)也不能用該房抵頂。三、在辦理商品房屋買賣合同中，簽字是乙方簽字代簽為甲方名字。甲方簽名：乙方簽名：證明人：簽約時(shí)間： 年 月日第五篇：借名買房協(xié)議書借名買房協(xié)議書甲方：女，身份證號碼：男，身份證號碼：乙方：女，身份證號碼：因乙方在銀行有貸款，不能辦理按揭貸款手續(xù)，經(jīng)甲、乙雙方友好協(xié)商，就借名買房事宜達(dá)成如下協(xié)議：一、乙方在 地產(chǎn)開發(fā)有限公司，購買商品房一套，坐落在 區(qū)鎮(zhèn)社區(qū)小區(qū)號樓單元，建筑面積平方米，每平方米價(jià)格元，總價(jià)款元。乙方應(yīng)在所購房屋涉及的所有需要使用乙方名義及甲方提出變更登記時(shí)，及時(shí)地?zé)o條件地給予甲方必須的配合（包括出具證件、簽字等）；自簽約日起表示甲乙雙方自愿同意達(dá)成協(xié)議內(nèi)容，并履行協(xié)議義務(wù)至房產(chǎn)證辦理妥當(dāng)，且房產(chǎn)證由甲方永久保管。六、其他約定：甲方支付乙方壹仟元作為甲方借用乙方名義購房可能給乙方帶來的風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償。因甲方為該房屋的所有人及使用人，作為代理人的乙方和名義上的產(chǎn)權(quán)人，在任何情況下不得對該樓房進(jìn)行侵占、破壞、轉(zhuǎn)賣、出租、抵押及贈(zèng)與等行為，乙方以上行為均無效，造成甲方損失的應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。乙方及其親屬不得對該房屋主張任何權(quán)益，更不得作為遺產(chǎn)發(fā)生繼承關(guān)系。四、關(guān)于所購房屋的使用約定：甲方享有對所購房屋全權(quán)占有、永久使用、收益及處分的權(quán)利。二、關(guān)于所購房屋權(quán)屬約定如下：甲方以乙方名義所購房屋的所有權(quán)歸甲方所有，以及將來因該房屋產(chǎn)生的利益（比如：升值、拆遷補(bǔ)償?shù)龋┖蛽p害均由甲方承擔(dān)，與乙方無關(guān)。第四篇：借名買房協(xié)議書借名購房協(xié)議書甲方：身份證號：乙方：身份證號：根據(jù)根據(jù)《中華人民共和國合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定，甲、乙雙方在平等自愿、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上。注意保留雙方洽談、簽訂借名買房協(xié)議時(shí)的證據(jù)，如邀請朋友作見證、進(jìn)行錄音錄像等。簽訂書面協(xié)議。另外，根據(jù)《信托法》第15條和第16條 規(guī)定，信托財(cái)產(chǎn)具有獨(dú)立性，既不同于委托人未設(shè)立信托的其他財(cái)產(chǎn)，又獨(dú)立于受托人的固有財(cái)產(chǎn)，受托人對信托財(cái)產(chǎn)擁有的所有權(quán)是一種受限制的所有權(quán)，可占 有、使用、處分、但不享收益權(quán)利，與借名買房中的物權(quán)法上的絕對所有權(quán)不同。首先，我國對不動(dòng)產(chǎn)登記缺乏一個(gè)專門的、系統(tǒng)的制度，關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的規(guī)定散見于各種單項(xiàng)民事法律、法規(guī)、司法解釋之中，所以目前我國 信托主要限于資金信托。（四）個(gè)人信托與借名買房問題 借名買房類似于信托中的消極信托，借名人是委托人，擁有房屋名義所有權(quán)的人（即被借名人）是受托人，受托人不享有該財(cái)產(chǎn)的利益，利益歸受益人（即借名人）所有，其中受托人不負(fù)擔(dān)積極管理或處分義務(wù)。民生銀行要求行使對房屋的抵押權(quán)，無法實(shí)現(xiàn)，駁回 了民生銀行請求執(zhí)行的訴訟請求。如果該房屋已經(jīng)被拍賣 的，按照《國家賠償法》第36條規(guī)定，應(yīng)當(dāng)給付拍賣或者變賣所得的價(jià)款；變賣的價(jià)款明顯低于財(cái)產(chǎn)價(jià)值的，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)的賠償金。當(dāng) 借名合同有效時(shí)，在強(qiáng)制執(zhí)行過程中，實(shí)際購房人可以向人民法院提出異議，對被執(zhí)行房屋主張權(quán)利并要求法院停止執(zhí)行。（三）房屋被法院強(qiáng)制執(zhí)行當(dāng)名義購房人不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，債權(quán)人申請法院強(qiáng)制執(zhí)行該房產(chǎn)，法院以不動(dòng)產(chǎn)登記薄為依據(jù)，查封并拍賣該房屋，實(shí)際購房人面臨喪失該房屋所有權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)。以上兩種情況，實(shí)際購房人均無權(quán)追回房屋。名義購房人雖為無權(quán)處分人，但根據(jù)《物權(quán)法》第106條，善意第三人善意取得房屋所有權(quán)。借名合同有效則轉(zhuǎn)讓、抵押合同無效。如借名合同無效，應(yīng)以購房合同和房屋所有權(quán)證上的權(quán)利人為房屋所有人，房屋所有人有權(quán)通過轉(zhuǎn)讓或抵押的方式處分該房屋，第三人可以成為房屋權(quán)利人。（二）名義購房人擅自處分房屋實(shí)踐中，名義買受人常會擅自處分該房屋，出售、抵押給善意第三人，是否有效，如何救濟(jì)。嚴(yán)墨不服 提起上訴，二審維持原判。合同無效后，嚴(yán)墨應(yīng)返還嚴(yán)崢為購買涉案房屋支付 的購房款、稅費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi)等相關(guān)款項(xiàng)，對于該合同的無效，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢雙方均有過錯(cuò)，考慮到嚴(yán)崢支付了部分購房款，嚴(yán)墨與嚴(yán)崢達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行等 因素，嚴(yán)墨應(yīng)對合同的無效承擔(dān)主要責(zé)任。一審法院認(rèn)為：嚴(yán)崢因不具備購買經(jīng)濟(jì)適用住房的條件，而借用嚴(yán)墨的名 義購買經(jīng)濟(jì)適用住房，雙方之間形成合同關(guān)系。趙茜不服提起上訴，二審維持原判。趙茜與孫向紅達(dá)成借名買房合同后又拒絕履行，趙茜應(yīng)對合同無效承擔(dān)主要責(zé)任，故對于因房屋升 值所產(chǎn)生的收益，趙茜應(yīng)當(dāng)按照其過錯(cuò)程度給予孫向紅相應(yīng)補(bǔ)償。“趙 茜與孫向紅等房屋買賣合同二審”（案號：（2014）一中民終字第00455號）一案中。如能證明雙方存在借名買房合同，但合同因違反國家法規(guī)政策而無效的，借名購房人無法主張對房屋的所有權(quán)，但實(shí)際出資應(yīng)當(dāng)返還，對于合同無效的后果，應(yīng)當(dāng)根據(jù)雙方過錯(cuò)各自承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任?！皠?京鳴與賈崇強(qiáng)等所有權(quán)確認(rèn)糾紛二審”一案（案號：（2014）二中民終字第00851號）。五、面對風(fēng)險(xiǎn)如何救濟(jì)（一）名義購房人反悔近年房價(jià)的不斷上漲，一些使名義購房人見利忘義，從而主張借名合同無效或根本不承認(rèn)存在借名買房事實(shí)，要求借名人返還房屋，引發(fā)許多訴訟。在實(shí)踐中，法院一般審查雙方有無借名買房協(xié)議，該協(xié)議是否有效，借名人是否實(shí)際出資等問題。合 同糾紛中，主要是名義購買人提起的確認(rèn)合同無效糾紛（(2013)二中民終字第17167號、(2013)鄭民三終字第998號）；雙方針對借名買房協(xié)議 提起的房屋買賣合同糾紛（(2014)二中民終字第03835號、(2011)一中民終字第9309號、（2010）二中民終字第19950號）。上述證據(jù)相互印證，可以證明陳某通 過陳某某某夫妻實(shí)際出資的事實(shí)，本院予以采信。其中有關(guān)付款時(shí)間和付款方式的陳述與陳某的主張一致，且有相應(yīng)的銀行轉(zhuǎn)賬憑證佐證。“陳 某某與陳某所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴案”（案號：（2011）深中法民五終字第1033號），法院認(rèn)為：陳某提交了深圳市某某投資發(fā)展有限公司出具的《收款確 認(rèn)》函，且具體說明了購房款的支付時(shí)間和支付方式。如借名人向出名人的匯款轉(zhuǎn)賬證明等。如出名人主張房款由其支付，應(yīng)清楚款項(xiàng)數(shù)額，以配偶所付主張自己不知情的，也不符常理，因買房系重大事項(xiàng)，夫妻間不應(yīng)毫無溝通。實(shí)際出資人直接與賣方即收款人接洽付款的，交款憑證記載出名人、收款方為賣方指定第三人（如中介公司）的情況下，賣方證言尤具證明價(jià)值；另外，借名買房一般多發(fā)生在親戚朋友等熟人之間，多數(shù)情況下，親朋好友對此事內(nèi)情都知曉。如出名人無穩(wěn)定的工作收入等經(jīng)濟(jì)來源，一般也不會有支付巨額首付款及按期支付按揭貸款的能力。一般來說，還款手續(xù)由借名人持有即可初步推定其為實(shí)際出資人，因?yàn)槿绻靠钕党雒怂觯ǔＦ錈o可能和必要將取得的提 前還貸申請書、還款憑證等還款手續(xù)交由借名人保管。還款手續(xù)、購房發(fā)票、產(chǎn)權(quán)證等書證由何人持有。協(xié)議中雙方對出資往往有明確約定。法院分別從涉案房屋的買賣過程、購房合 同的簽訂、房證及土地證載明的權(quán)利人及兩證和稅費(fèi)單據(jù)的實(shí)際持有人、房貸的償還、涉案房屋的出租及居住情況、水、電、物業(yè)費(fèi)用的繳納、涉案房屋的裝修及生 活用品的添置等多方面進(jìn)行分析，認(rèn)定原被告之間存在借名買房合意，實(shí)際購房人徐萍對房屋擁有所有權(quán)。二被告不服，提起上訴，二審維持原判。亦未違反當(dāng)時(shí)的法律強(qiáng)制性或禁止性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定借名購房關(guān)系有效。訴爭房屋由楊國華實(shí)際使用，產(chǎn)權(quán)證原件也由楊國華持有，這在一定程度上也印證 了楊國華主張的借名購房關(guān)系，而吳幸戩對該事實(shí)的解釋不符合常理，也未提供相關(guān)證據(jù)予以證明。入戶手續(xù)按常理應(yīng)由購房人親自辦理，本案中實(shí)際系由楊國華辦理并交納了相應(yīng)費(fèi)用，這在一定程度 上印證了楊國華主張的借名購房關(guān)系。二、從購房款支付情況來看楊國華提供的證據(jù)能夠證明首付由其出 資；房貸也是由楊國華還的。江 蘇省無錫市中級人民法院審理的“吳辛戩、孫玲與楊國華所有權(quán)確認(rèn)糾紛上訴”一案（案號：（2013）錫民終字第1572號）。通常情況下，購房入戶管理手續(xù)如房屋契稅、按揭還貸、物業(yè)費(fèi)、維修基金、裝修保證金等費(fèi)用應(yīng) 由購房人親自辦理并持有單據(jù)，但借名買房中，很多均由實(shí)際購房人代名義購房人去辦理、繳費(fèi)，名義購房人往往不知曉詳情。房屋由借名人實(shí) 際使用，被借名人尚可主張租賃、借用，但房屋產(chǎn)權(quán)登記證書作為房屋產(chǎn)權(quán)的重要憑證，產(chǎn)權(quán)人一般不會隨意交付他人，如果聲稱是由他人保管有違常理。關(guān)于房屋實(shí)際使用和產(chǎn)權(quán)證持有情況。甘于冒風(fēng)險(xiǎn)而借名買房，必定有其原因：或無購房資格而借他人資格、或?yàn)橄硎軆?nèi)部優(yōu)惠價(jià)格、或規(guī)避信貸稅收政策、或隱藏財(cái)產(chǎn)等。口頭協(xié)議具有很大的不確定性，難以舉證，但如果雙方承認(rèn)有借名合意亦可。（一）法