【正文】 本案訴爭房屋購買、辦理貸款之時，并非不允許金姬善購房，僅是對金姬善的貸款。判決支持原告訴求，被告不服，提前上訴。因此，對于金姬善確認(rèn)房屋歸其所有并要求董金寶辦理產(chǎn)權(quán)過戶的請求，應(yīng)予支持。被告辯稱原告以其名義購買商品房、辦理按揭貸款，系以合法形式掩蓋非法目的的行為，故雙方所簽協(xié)議無效，房屋為其所有。2009年12月19日，雙方簽訂了協(xié)議書，確認(rèn)該房屋歸原告所有，每月按揭貸款由原告償還。（公眾微信號：lawinfo）為規(guī)避信貸政策而借名買房 規(guī)避信貸政策是否違反《合同法》52條的“損害社會公共利益”，其中關(guān)鍵在于對社會公共利益的認(rèn)定。但筆者認(rèn)為：限制、禁止購房屬于調(diào)控性政策，具有臨時性?！痹趶V州市花都區(qū)人民法院審理的“何慧瓊訴麥前志所有權(quán)確認(rèn)糾紛”（案號：（2013）穗花法民三初字第893號）一案中，原告何慧瓊因限購令借被告麥前志之名購買一套房產(chǎn)，登記在麥前志名下，后原告起訴請求確認(rèn)該房屋所有權(quán)歸其所有。（公眾微信號：lawinfo）否定說則認(rèn)為間接借名行為違反政策而無效?？隙ㄕf認(rèn)為，限購令政策既非法律也非行政法規(guī)，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋（一）》規(guī)定“合同法實(shí)施以后，人民法院確認(rèn)合同無效，應(yīng)當(dāng)以全國人大及其常委會制定的法律和國務(wù)院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)。張x、辛x簽訂的關(guān)于北京市大興區(qū)西紅門的存量房屋買賣合同有效。張x購買經(jīng)濟(jì)適用住房以及張x1的借名買房行為均在2008年4月11日之前，張x于取得訴爭房屋的所有權(quán)證五年之后，將訴爭房屋轉(zhuǎn)移登記至張1的女兒辛x名下。根據(jù)查明的事實(shí)可知，劉金麗于2004年10月從開發(fā)商處購買該房屋，在一審辯論結(jié)束前該房屋購買年限已經(jīng)滿5年，且繳納契稅的時間也已滿5年，故該房屋具備上市交易條件，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)有效。此外，2008年7月，雙方簽訂的付款協(xié)議亦進(jìn)一步確認(rèn)了借名買房之事實(shí)?！保ü娢⑿盘枺簂awinfo）“劉金麗與路士君房屋買賣合同糾紛”二審案（案號：（2014）一中民終字第01898號）。但若雙方明確約定：在限制上市交易期屆滿后再辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，如果屆時借名人也具有購買經(jīng)濟(jì)適用房的資格，則可認(rèn)定該借名買房合同有效。王某某與胡某某簽訂的協(xié)議書因違反關(guān)于購買經(jīng)濟(jì)適用住房不滿5年，不得直接上市交易的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬無效合同。因此已購經(jīng)濟(jì)適用房的買賣應(yīng)遵守法律法規(guī)，尤其要遵守相關(guān)政策、法規(guī)規(guī)定的限制上市交易期限。二審法院認(rèn)為：經(jīng)濟(jì)適用住房指政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。交付后，胡某某對房屋進(jìn)行了裝修并一直居住至今。對此，《北京市高級人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的指導(dǎo)意見(試行)》(京高法發(fā)[2010]458號)第十六條也明文規(guī)定：“借名人違反相關(guān)政策、法規(guī)的規(guī)定，借名購買經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認(rèn)房屋歸其所有或者依據(jù)雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的，一般不予支持。為真正使城市低收入家庭住房困難戶受益，因而對其購買、轉(zhuǎn)讓條件做了嚴(yán)格限制。在司法實(shí)踐中，通說觀點(diǎn)認(rèn)為：雖然該辦法僅屬于部門規(guī)章，不直接影響合同的效力。經(jīng)濟(jì)適用房是指“政府提供政策優(yōu)惠，限定套型面積和銷售價格，按照合理標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，面向城市低收入住房困難家庭供應(yīng)，具有保障性質(zhì)的政策性住房。但借名買房多數(shù)情況下以違反、規(guī)避國家相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策為前提，結(jié)合實(shí)踐中法院相關(guān)審判觀點(diǎn)，對幾種特殊性質(zhì)住房予以分析：（公眾微信號：lawinfo）違反國家政策規(guī)定借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等政策性保障住房。（公眾微信號：lawinfo）【借名買房之若干法律問題】一、借名人與被借名人之間的“借名買房”合同效力 我國奉行合同自由原則，在沒有違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定及社會公共利益的前提下，應(yīng)當(dāng)允許當(dāng)事人訂立任何內(nèi)容的合同。另外，對名義購房人來講也同樣需要承擔(dān)一定風(fēng)險，以自己名義購房或者按揭貸款，留下相關(guān)的購房記錄和貸款記錄。如：為規(guī)避國家房貸、稅收、登記等相關(guān)法規(guī)政策；借用他人資格享受某種購房優(yōu)惠；轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)以逃避債務(wù)。房屋的實(shí)際出資人為事實(shí)購房人或者真正購房人、借名人，被借名之人為名義購房人或出名人。第五篇：借名買房”若干問題法律分析“借名買房”若干問題法律分析20140728本文從法院判決入手，分析“借名買房”交易中不同類型的房屋可能面臨的不同風(fēng)險后果、借名人主張房屋所有權(quán)的法律依據(jù)、舉證責(zé)任等，從而給律師和投資者以建議，如何降低風(fēng)險、應(yīng)對此類糾紛。不僅如此，劉苗跟彭澤奇簽訂的二手房買賣合同客觀上又侵害了王學(xué)梅的利益。在我們的記者采訪劉苗的時候，劉苗一直說她的這場官司輸?shù)糜悬c(diǎn)冤，錢花了，房子也住上了，到頭來卻沒能成為房子的主人。就在法院判決下來之后不到一個月，劉苗又把彭澤奇和王學(xué)梅告上法庭，要求他們返還購房款，自己再想辦法另外購置一個安身的地方。關(guān)于房屋的出資情況不屬于本案的范圍，應(yīng)另行起訴。法官：本案中彭先生與劉苗簽訂了《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議》，沒有征得王學(xué)梅的同意，所以按照《婚姻法》和《合同法》的相關(guān)規(guī)定，所以我們確定這個買賣合同是無效的。法院認(rèn)為該房是在雙方夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得，屬于夫妻共同財(cái)產(chǎn)。一場夫妻財(cái)產(chǎn)處置糾紛在法院的審理過程中變得越來越復(fù)雜，究竟誰才是房子的原始主人，竟然變成了雙方爭執(zhí)的最大焦點(diǎn)?？烧煞?yàn)槭裁从惨獙⒆约嘿I的房產(chǎn)說成是別人的？硬要將一套價值三十多萬元的房子送給不相干的人呢？王學(xué)梅說原因只有一個。他要么就不談，要么就說了一個攢錢買車，我一想攢錢買車也行啊，過一段也差不多了吧，那么差不多的時候，也就是02年，就向我提出離婚了。王學(xué)梅：我曾經(jīng)多次問過他，他就是閉口不談。他工資一分不交家的，尤其從2001年開始，晚上非常晚回來。對于彭澤奇的這種解釋，王學(xué)梅提出質(zhì)疑。這是我經(jīng)手的，劉苗就是說在還貸款之前，因?yàn)樗X不夠，這是我經(jīng)手的這是五萬。劉媽：劉苗這個卡的來源呢就是說一部分是她的工資收入，再一個部分就是大家匯過來的錢，其中有我跟她爸爸匯過來的錢的憑證，在這兒。為了證明這套房子確實(shí)是劉苗出資購買的，劉苗的媽媽還專程從東北趕到北京，帶來了她那里保存的付款憑證。那么原先的原件是在銷售部財(cái)務(wù)科來保管。這是我的卡付款，這個是在銷售部我復(fù)印了我的原件。為了怕日后引起糾紛，她一直保留著自己買房的出資憑證?？吹酵鯇W(xué)梅想推翻協(xié)議的努力遇到了麻煩，劉苗那邊趁乘勝追擊，法庭上她又拿出了更有說服力的證據(jù)，那就是她當(dāng)初買房交錢的出資憑證。雖然錄音證據(jù)派不上用場，但是王學(xué)梅一直堅(jiān)持認(rèn)為這份協(xié)議是后補(bǔ)的。在法庭上王學(xué)梅向法院提交了這份錄音證據(jù)。王學(xué)梅：她當(dāng)時講起劉苗的這個，她說他們就是做的這個借條（協(xié)議），我說那是不是你們很早都做過，我都這個時候，她說嗨，她說她呀，03年1月31號來的，特著急，她說要不趙主任那天就不來了，本來過春節(jié)。王學(xué)梅：首先我沒表明身份，其次我也沒提這個案子，我只是說很多情節(jié)跟她相似，我說了解一下你們處理過相關(guān)案子嗎？怎么處理的？她給我出一個主意，趕快去補(bǔ)一個借款的借條，相關(guān)的協(xié)議。記者：為什么？王：因?yàn)槭沁@樣，我偶然一次機(jī)會給事務(wù)所的一個姓田的女士打的電話，她跟我講的天通苑劉苗的事兒。她絞盡腦汁終于想出了一個辦法，來推翻這份協(xié)議。白紙黑字寫得清清楚楚，房子的產(chǎn)權(quán)屬于劉苗。劉苗：當(dāng)時我覺得是一個法律依據(jù)，我想我當(dāng)時沒想過會有官司的事情發(fā)生，我覺得既然我手里有這個法律依據(jù)，而且彭澤奇他也承認(rèn)這個事實(shí)的話，那我覺得對我來講那就是有利的。在買房后的第七天，她特意和彭澤奇簽訂了這份委托協(xié)議。有他的話在里面，當(dāng)時我們覺得還是預(yù)防萬一，還是簽一個法律文書，作為我們雙方的約定。結(jié)尾處還有彭澤奇和劉苗雙方的簽字。她拿出了一份早在2001年7月10日就已經(jīng)簽訂的協(xié)議書，上面寫著：劉苗利用彭澤奇名義購買兩居室經(jīng)濟(jì)適用房一套。王學(xué)梅：那么我們自己都沒有地去住了，那讓我拿這個東西去報恩，這話誰信呀。在王學(xué)梅的家里，記者看見房子不僅面積很小，屋內(nèi)的裝修也很簡陋,就連天花板都已經(jīng)開裂了。王學(xué)梅告訴我們自己是國家公務(wù)員，按級別應(yīng)該住70平方米的房子，買一個大一點(diǎn)的經(jīng)濟(jì)適用房一直是全家人的愿望，丈夫怎么可能把這樣的機(jī)會輕易讓給別人？王學(xué)梅：我相信這話跟任何人講了，任何人都站在我這頭了，幫助別人要在他自己不需要的情況下。這就是我們98年單位分的福利房就這么小,建筑面積剛50，使用面積剛41都不到。王學(xué)梅為何做出如此判斷?為了證明自己的說法,她特意帶記者去了曾經(jīng)和彭澤奇共同生活過的家。劉苗在法院上的一席話讓王學(xué)梅十分震驚，本來自己只是不讓丈夫私自轉(zhuǎn)讓自家的房產(chǎn)，說來說去房子卻成了別人家的，而且自己的丈夫還在法庭上與買家劉苗站在一起。在解釋自己這么做的原因時，彭澤奇是這樣說的：“不缺房、無意愿也無經(jīng)濟(jì)實(shí)力再購買新房”。劉苗：因?yàn)橐环矫嫠呀?jīng)有房了，他覺得呢，買房對來說不是很重要，另一方面他覺得他幫了我這個忙，在以后的工作呢，我覺得就是在某些方面，在利益方面，分配方面我會有一些因?yàn)檫@些感激他的因素在里邊，所以我會有一些讓步。劉苗說當(dāng)時自己為了找到合適的人選，也是挖空了心思。所以當(dāng)時呢也就信了這個辦法，通過北京人把這個房子買到，然后我一次二手房轉(zhuǎn)讓。就在劉苗發(fā)愁之際，她的朋友給她出了這樣一個點(diǎn)子。原來經(jīng)濟(jì)適用住房是一種帶有福利性質(zhì)的政策性住房，價格比較低廉，國家對這類住房的購買對象有著嚴(yán)格的限制。劉苗：我當(dāng)時買經(jīng)濟(jì)適用房，還是本著是因?yàn)槲蚁脒x一處比較便宜的房子，而且各方面的地段相對好一點(diǎn)，就是說經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房子，所以還是首選天通苑。可是劉苗為什么不用自己的名義，而是要借用別的名字買房？彭澤奇真的只是個名義上的房主嗎？劉苗說事情還得從三年前開始講起。按照劉苗的說法，彭澤奇只不過是這套房子名義上的主人，真正的房主是自己，交易只不過是個手續(xù)，是個讓本來屬于自己的房子合法歸于自己名下的一個手續(xù)。劉苗：我們當(dāng)時商量就是說這個房子是我借用他的名字來買的這個房子，那么房子真正的所有人是屬于我的。劉苗為什么這樣說呢？她和彭澤奇的交易又有什么特別之處呢？面對彭澤奇妻子王學(xué)梅的質(zhì)問，劉苗表現(xiàn)得相當(dāng)平靜?？墒窃诜ㄍド腺I主劉苗出人意料地提出，她與彭澤奇的交易與一般的二手房交易不同。我手里拿的是中華人民共和國婚姻法，依據(jù)《婚姻法》第十七條的規(guī)定，夫妻對共同所有的財(cái)產(chǎn)，有平等的處理權(quán)。王學(xué)梅不能容忍丈夫在這么大的事上瞞著她，還把她過問此事的權(quán)利都剝奪了。劉苗：第五條我們約定了甲方家屬在任何情況下，是無權(quán)參與和提出要求，如有上述情況發(fā)生，甲方賠償乙方所花費(fèi)的一切費(fèi)用，及承擔(dān)違約責(zé)任。劉苗向我們解釋過戶手續(xù)是他們委托中介辦理的，王學(xué)梅對此事確實(shí)不知情。假如王學(xué)梅不知道丈夫賣房子的事情，那么當(dāng)時的過戶手續(xù)又是如何辦理的？王學(xué)梅：尤其是這張表上，除了我的名字對，身份證工作單位一概不對，它表上寫的單位叫太平人壽保險有限公司北京分公司，而我的單位是勞動和社會保障部勞動工資研究所。王學(xué)梅：我覺得是侵犯了我的權(quán)益的，這房子是有我一半，連跟我說都不說，把我放在何種位置，我是彭澤奇的合法妻子。彭澤奇愿賣，劉苗愿買，彭澤奇和劉苗兩人不但完成了交易，劉苗連房屋產(chǎn)權(quán)證也順利地拿到了。劉苗：在這個期間我們還簽了一個購房合同協(xié)議。劉苗：我們是在2003年的時候轉(zhuǎn)讓的。彭澤奇王學(xué)梅這對夫婦對于此事，一個是不愿意回答，一個是不知道情況。王學(xué)梅：房子不是小件，不是隨心買的兩斤三斤的菜，那是一件大房子幾十萬，跟我商量都不商量？王學(xué)梅連買這套房子都不知道，更不了解房子怎么到了劉苗那兒。從購房合同和房產(chǎn)證來看，這兩份材料還都是真實(shí)的，那么，彭澤奇買下的房子怎么會跑到了劉苗的名下？面對我們的疑問，王學(xué)梅的表情顯得十分無奈，她說由于夫妻間在彭澤奇鬧離婚，她已搬回娘家居住。王學(xué)梅：你看這個是彭澤奇簽的字，這是房地產(chǎn)公司的章，這是7月3號辦的房產(chǎn)，這是付房（款）的發(fā)票的復(fù)印件。王學(xué)梅向記者拿出了一份購房合同，房子的地點(diǎn)也是天通苑68號，跟劉苗現(xiàn)在住的確實(shí)是同一套房子。劉苗：這是一個真實(shí)的證件，現(xiàn)在的房屋所有人還是我劉苗。劉苗：我覺得我怎么會有官司呢，我覺得這個很莫名其妙我很奇怪，為什么會有這樣的事兒發(fā)生，而且我對王學(xué)梅這個人也不了解。劉苗：我記得當(dāng)時我聽完了之后，我覺得我非常震驚。2001年她花了多年的積蓄終于買了一套屬于自己的房屋。劉苗，是一家保險公司的業(yè)務(wù)主管。(《法制晚報》 楊京瑞文)借名買房的代價北京的劉小姐花了幾十萬買了一套房子，住了兩年多，卻突然被人告了，說這房子根本就不是她的，房主另有其人。審理過多起該類案件的陳歷杰法官解釋，退還實(shí)際買房人的出資（包括幾萬元的買號費(fèi)或者借名費(fèi)等），是按照當(dāng)時買房時的房價退還的，不是按現(xiàn)在的市場價退還，這樣實(shí)際買房人就非常吃虧。但這些協(xié)議到了法庭是否被認(rèn)可呢？法院又如何判決這些借名買房糾紛呢？對于“借名買房”糾紛，法院判決的原則是，依據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，以房本上的名字為準(zhǔn)，即房本上是誰的名字，房子就歸誰。(作者單位：安徽省明光市人民法院)房產(chǎn)證上的人是名義上的買房人，而實(shí)際房主是另外一個人。況且任何以規(guī)避法律為目的的私下協(xié)議都是不具備法律效應(yīng)的。因此，為應(yīng)付國家調(diào)控政策而“借名買房”的行為可能面臨多重風(fēng)險，購房者應(yīng)謹(jǐn)慎對待。借名買房中的登記購房人與實(shí)際出資人之間往往存在特殊的關(guān)系，登記購房人的誠信、資金狀況、雙方當(dāng)事人關(guān)系的好壞等情形決定了實(shí)際出資人購房的風(fēng)險的大小。但是，如果沒有足夠的證據(jù)，而產(chǎn)權(quán)證又是登記購房人的，實(shí)際出資人只能主張事實(shí)上的借款關(guān)系要求登記購房人返還房款。因?yàn)椋坏┑怯涃彿咳耸潞蠓椿?，如果有足夠的證據(jù)證明該房屋是借名買的，實(shí)際產(chǎn)權(quán)人是事實(shí)購房人。實(shí)際出資人應(yīng)當(dāng)保證在借名買房合同合法有效，并在合同中注明：“經(jīng)雙方協(xié)商以甲方的名義購房，本房屋由乙方出資購買，房屋所有權(quán)歸乙方，與甲方無關(guān)。即使以后將房產(chǎn)過戶出去，這些記錄也不會消除，勢必影響到將來自己買房能否享受到的一些優(yōu)惠政策。如果房價上漲或其他原因，“借名者”將房產(chǎn)進(jìn)行過戶交易，即使最終法院認(rèn)可了雙方協(xié)議的效力，但已過戶交易的房產(chǎn)將無法追回。