【正文】 抵押期間內(nèi)本公司承諾不得將抵押物向第三人進(jìn)行抵押、轉(zhuǎn)讓、出租，否則承擔(dān)一切法律責(zé)任。債權(quán)人因向借款人、保證人行使追索權(quán)而支出訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等實(shí)現(xiàn)債權(quán)的費(fèi)用。抵押權(quán)人(甲方):抵押人(乙方):第五篇：抵押擔(dān)保承諾書(公司對(duì)外)抵押擔(dān)保承諾書______________：關(guān)于___________（身份證號(hào)碼___________________________）向你處借款大寫：_____________________小寫：____________元一事，本公司愿用所有以下財(cái)產(chǎn)：為借款人____________提供抵押擔(dān)保，擔(dān)保期限自合同簽訂之日至主債權(quán)履行期限屆滿兩年內(nèi)，抵押擔(dān)保范圍包括：主債務(wù)及利息、違約金。本協(xié)議一式叁份,甲乙雙方各執(zhí)一份,辦理抵押登記手續(xù)一份,具有同等法律效力。五、本協(xié)議甲乙雙方簽字后生效,任何一方違約,均應(yīng)按照200年月日簽訂的延期還款協(xié)議承擔(dān)違約責(zé)任。三、債務(wù)人在200年月日前不能歸還債權(quán)人萬元人民幣時(shí),先生對(duì)抵押的南京市街9號(hào)5幢301室房地產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。二、南京市街9號(hào)5幢301室房地產(chǎn)的價(jià)值,甲乙雙方協(xié)商議定為人民幣60萬元(大寫:陸拾萬元人民幣)。于200年月日前歸還本金萬元和利息萬元,合計(jì)人民幣萬元(元整)。按約支付了人民幣萬元。電話:抵押人(乙方):湯沛蕓,住,身份證號(hào)碼:。注：下列房地產(chǎn)不得用作抵押：１、權(quán)屬有爭(zhēng)議的房地產(chǎn)；２、用于教育、醫(yī)療、市政等公共福利事業(yè)的房地產(chǎn)；３、文物保護(hù)的建筑物和有紀(jì)念意義的建筑物；４、已依法公告拆遷的房地產(chǎn)；５、被依法查封的房地產(chǎn)；６、集體所有的土地。（三）以有限責(zé)任公司、股份有限公司的房地產(chǎn)抵押的，必須經(jīng)董事會(huì)或股東大會(huì)通過，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外；（四）以已出租的房地產(chǎn)抵押的，抵押人應(yīng)將租賃情況告知抵押權(quán)人，將抵押情況告知承租人，原租賃合同繼續(xù)有效。三、抵押貸款注意事項(xiàng)（一）在提供的婚姻關(guān)系證明書中，有離婚情況的，需提交離婚協(xié)議或法院判決書；如果是離婚后單身，需要提供離婚后未再婚證明。也就是說，我們更要重視借款人的人品和道德，這就要求擔(dān)保公司的風(fēng)險(xiǎn)管理人員要不僅要從借款人的家庭狀況，鄰里關(guān)系，工作單位等方面去了解，更要在同借款人的溝通接觸過程中根據(jù)自己的社會(huì)閱歷對(duì)其的品質(zhì)做出大概的判斷，不放過任何細(xì)節(jié)，這就需要風(fēng)險(xiǎn)管理人員煉就一副“火眼金睛”。（八）重視借款人第一還款來源擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，要重視第一還款來源；不僅要對(duì)借款人進(jìn)行擔(dān)保分析，而且要對(duì)借款人及反擔(dān)保人進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、現(xiàn)金流量分析和非財(cái)務(wù)分析，對(duì)借款人經(jīng)常開展貸后檢查，動(dòng)態(tài)反映貸款形態(tài)，從根本上提高房產(chǎn)抵押貸款的質(zhì)量，有效防范房產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)。（七）調(diào)查清楚借款人的房產(chǎn)數(shù)量擔(dān)保公司發(fā)放房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)詳細(xì)調(diào)查清楚借款人的實(shí)際房產(chǎn)數(shù)量，查看有無弄虛作假、欺騙隱瞞的現(xiàn)象。（六）擔(dān)保公司應(yīng)有自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”為準(zhǔn)確獲得抵押房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，擔(dān)保公司應(yīng)主動(dòng)培養(yǎng)自己的房產(chǎn)評(píng)估“專家”，這一職責(zé)可由風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估人員承擔(dān)，對(duì)抵押房產(chǎn)作出公正、公平的估價(jià)。（五）共有財(cái)產(chǎn)抵押要求所有財(cái)產(chǎn)共有人簽字擔(dān)保公司在辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，應(yīng)通過房產(chǎn)證和其他途徑詳細(xì)了解房產(chǎn)的實(shí)際所有權(quán)情況。（四）加強(qiáng)貸后檢查，防止土地用途變更擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，應(yīng)查看土地使用證上填寫的土地用途與借款人實(shí)際使用用途是否一致？如果不一致，不予辦理抵押貸款。根據(jù)土地的性質(zhì)，查看土地使用期限是否到期，對(duì)即將到期或已經(jīng)到期的土地，其地上附著物不得辦理抵押貸款。（二）深入調(diào)查，防止“先租后抵”擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款前，要認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，詳細(xì)了解借款人用來抵押的房產(chǎn)是否已經(jīng)租賃他人。辦理抵押貸款時(shí)，擔(dān)保公司應(yīng)盡量要求借款人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)一并抵押，便于處置變現(xiàn)。根據(jù)該規(guī)定，如果借款人用唯一的一套住房辦理了抵押貸款，即使到期不還貸，法院、擔(dān)保公司也無權(quán)處置抵押物。借款人申請(qǐng)貸款時(shí)，評(píng)估費(fèi)用由借款人支付，評(píng)估機(jī)構(gòu)可能故意抬高房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格，讓借款能夠申請(qǐng)更多的貸款；當(dāng)擔(dān)保公司拍賣用來抵押的房產(chǎn)時(shí)，評(píng)估機(jī)構(gòu)又會(huì)故意降低房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格。借款人用共有財(cái)產(chǎn)辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果擔(dān)保公司沒有要求借款人和財(cái)產(chǎn)共有人共同簽字，就會(huì)自動(dòng)喪失抵押權(quán)，從而形成風(fēng)險(xiǎn)。這種特殊的房產(chǎn)，個(gè)人雖有產(chǎn)權(quán)證，但不具有完全的所有權(quán)，沒有處分權(quán)。因此，這種房屋產(chǎn)權(quán)設(shè)定擔(dān)保亦存在一定瑕疵。這種房產(chǎn)權(quán)表面反映是單位所有，但實(shí)際所有權(quán)已發(fā)生變化。（六）以單位房改房設(shè)定抵押?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款，稅收優(yōu)先于無擔(dān)保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外。按照上述規(guī)定，在建工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)的優(yōu)先受償權(quán)，這不利于擔(dān)保公司處置抵押房產(chǎn)用于歸還貸款。（五）在建工程抵押的風(fēng)險(xiǎn)建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)。根據(jù)《土地管理法》第56條規(guī)定，建設(shè)單位確需改變土地建設(shè)用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府土地行政主管部門和城市規(guī)劃行政主管部門同意后，報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押貸款時(shí)，如果不注意土地的性質(zhì)，將可能增加處置抵押房產(chǎn)的費(fèi)用。處置費(fèi)用。出讓土地則是指開發(fā)商以有償?shù)姆绞饺〉猛恋?，并向?guó)土資源部門支付土地出讓金，這樣的土地具有使用年限，屬于住宅類土地的使用期限為70年，屬于工業(yè)類土地的使用期限為50年。我國(guó)目前的土地性質(zhì)分為劃撥土地和出讓土地，土地性質(zhì)不同處置難易程度也不同。當(dāng)擔(dān)保公司拍賣抵押房產(chǎn)時(shí)，按照我國(guó)目前的法律規(guī)定，承租人具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)，將可能采取措施故意壓低房產(chǎn)的拍賣價(jià)格。抵押物拍賣價(jià)格不公正。租金收入難以獲得。（二）租賃權(quán)對(duì)抗抵押權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)抵押物難以處置。登記期限的風(fēng)險(xiǎn)。另外，我國(guó)法律規(guī)定：集體土地不可以用來抵押。土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)?！稉?dān)保法》第三十五條第二款規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)抵押后，該財(cái)產(chǎn)的價(jià)值大于所擔(dān)保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分。但是，由于房產(chǎn)抵押貸款涉及環(huán)節(jié)較多，專業(yè)性較強(qiáng)，內(nèi)容較復(fù)雜，除存在一般性的風(fēng)險(xiǎn)如信用風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)外，還存在著制度風(fēng)險(xiǎn)，如抵押物評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)、貸款額度審批風(fēng)險(xiǎn)和強(qiáng)制處分風(fēng)險(xiǎn)，下面對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)逐一進(jìn)行分析。對(duì)于擔(dān)保公司來說,房產(chǎn)抵押貸款具有抵押物易處置變現(xiàn)、升值潛力大、處置方式靈活等優(yōu)勢(shì)，綜合分析風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，擔(dān)保效力強(qiáng)等特性。但長(zhǎng)期以來，中小企業(yè)所獲得的金融資源與其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的地位極不相稱，嚴(yán)重制約了中小企業(yè)的發(fā)展壯大。但是在房地產(chǎn)抵押過程中存在不少問題，作為新生的擔(dān)保公司如何認(rèn)識(shí)和防范、化解這些問題和風(fēng)險(xiǎn)、把損失降低到最低程度,正是本文所要探討的內(nèi)容。參考文獻(xiàn): 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