【正文】 （作者單位：江西理工大學(xué)）參考文獻(xiàn)：[1] [J].經(jīng)濟(jì)師，2008（1）.[2] [J].金融經(jīng)濟(jì)，2010.[3] [M]..[4] 劉劍，[J].現(xiàn)代金融，2011（8）.[5] [J].貴州民族學(xué)院學(xué)報，2012（3）.。如押品價值發(fā)生重大波動時，應(yīng)要求客戶立即增加符合經(jīng)辦銀行規(guī)定的其他抵押物或提前歸還經(jīng)辦銀行部分貸款，確保押品足值有效。加強(qiáng)對已抵押房地產(chǎn)市場價格變化的監(jiān)測，及時防范抵押物價值下行風(fēng)險。抵押給銀行的商用房地產(chǎn)不少是企業(yè)唯一的經(jīng)營性資產(chǎn)，如果抵押物滅失，那么作為第一還款來源的經(jīng)營收入和第二還款來源的抵押物處置收入就都將隨之喪失，所以要求借款人為抵押物購買保險，設(shè)立第一收益人為貸款銀行是必須的風(fēng)險防范措施。第六，抵押物的保險措施。經(jīng)辦銀行辦理的商用房地產(chǎn)抵押貸款許多是用于置換該房地產(chǎn)前一期的抵押貸款的，在前次抵押解除以前經(jīng)辦銀行應(yīng)該要求客戶提供階段性擔(dān)保措施。第三，如果收入預(yù)測中采用了租金逐年遞增的估測方法，那么為了保持租金的逐年遞增的趨勢，維護(hù)房地產(chǎn)的成新度，出租期間必然會發(fā)生新的裝修費用投入以及裝修改造期間房地產(chǎn)的空置損失，這些費用的開支和出租率的下降是必須與收入同時考慮的情況。首先，看租金價格在近期的合理性和在遠(yuǎn)期的變化趨勢，分析是否存在關(guān)聯(lián)出租的價格不實問題。第四，貸款期限的確定。要防止借款人違反《貸款通則》的規(guī)定將貸款直接用于股權(quán)投資，或者將資金調(diào)配給關(guān)聯(lián)企業(yè)從事其他高風(fēng)險項目投資。第三，貸款用途的審查。經(jīng)辦行應(yīng)切實扭轉(zhuǎn)“重抵押、輕租金收入管理”的經(jīng)營思路，落實對租金收入的封閉管理措施。第二，房地產(chǎn)收入的監(jiān)管。小企業(yè)商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來源是出租收入，所以審查商用房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營能力、承租人的實力、租金收入的穩(wěn)定性和可靠性等是至關(guān)重要的。一般來說，防范與控制房地產(chǎn)地貸款風(fēng)險從以下幾個方面入手。其次，銀行觀念的誤導(dǎo)、個貸體制和內(nèi)部激勵機(jī)制不完善。商用房地產(chǎn)抵押貸款的用途中很大一部分是償還房地產(chǎn)建設(shè)期的銀行貸款，所以經(jīng)辦銀行在發(fā)放置換貸款時必然會面對房產(chǎn)的順位抵押問題，可能出現(xiàn)經(jīng)辦銀行貸款的抵押率過高情況，所以要求在經(jīng)辦銀行取得第一抵押權(quán)人登記前，借款人應(yīng)提供經(jīng)辦銀行認(rèn)可的其他階段性擔(dān)保。房地產(chǎn)自身經(jīng)營方式，房地產(chǎn)狀態(tài)、性能的維持、周邊環(huán)境、經(jīng)濟(jì)政策等都會造成房地產(chǎn)價值的波動，從而對貸款償還造成風(fēng)險。抵押物價值波動風(fēng)險。一是借款人以統(tǒng)籌安排的資金需求為由籠統(tǒng)申請貸款的，借款人可能會將資金投入其他高風(fēng)險業(yè)務(wù)的經(jīng)營，影響經(jīng)辦銀行貸款的第一還款來源。既避免不切實際地要求快速還貸，也應(yīng)避免還貸安排過于寬松，造成前期富余資金被借款人不當(dāng)占用，遠(yuǎn)期不確定性因素增多，而影響貸款的最終償還。貸款期限的確定要遵循房地產(chǎn)收益還原法測算的結(jié)果，做到以租金收入現(xiàn)金流償還貸款。在房地產(chǎn)的估價中如果選用了不恰當(dāng)?shù)淖赓U信息，就會使房地產(chǎn)評估價值虛高，最終造成授信過量風(fēng)險。過度授信風(fēng)險。還有一些特殊的風(fēng)險如：經(jīng)營能力風(fēng)險。第八，假按揭現(xiàn)象嚴(yán)重。第六，行政干預(yù)和政策變化的影響。第四，銀行業(yè)務(wù)人員素質(zhì)低。第二借款人自有資金不足。包括：抵押品風(fēng)險和第三方擔(dān)保風(fēng)險。（4）敞口風(fēng)險，敞口風(fēng)險是未來風(fēng)險金額的不確定性所產(chǎn)生的風(fēng)險。（3）違約風(fēng)險，違約的界定主要有：1）沒有履行一項義務(wù)的付款違約。引起企業(yè)經(jīng)營活動的風(fēng)險因素有多個方面：―是來自于自然因素的不確定性；經(jīng)營者行為風(fēng)險的表現(xiàn)主要是：（1）決策行為失誤引起的決策風(fēng)險，決策風(fēng)險大體可劃分兩種情況，被動決策風(fēng)險和主動決策風(fēng)險。貸款風(fēng)險按不同的標(biāo)準(zhǔn)劃分，可分為不同的貸款種類。（2）企業(yè)住房基金合作貸款。（6）個人自建房貸款。（4）個人住房抵押消費貸款。（2）個人二手房貸款。第五篇：房地產(chǎn)貸款風(fēng)險類別及其管理分析房地產(chǎn)貸款風(fēng)險類別及其管理分析摘 要：本文主要是根據(jù)目前房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的現(xiàn)狀對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的類別及其管理進(jìn)行研究分析，參考大量江西理工大學(xué)圖書館文獻(xiàn)、網(wǎng)上資料以及指導(dǎo)老師的指導(dǎo)，從房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的種類著手對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險及其形成的原因進(jìn)行分析研究，并通過對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險從時間過程中遇到的風(fēng)險和商業(yè)銀行現(xiàn)今存在的風(fēng)險兩個方面展開論述分析，主要闡述房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的類別，房地產(chǎn)貸款風(fēng)險的管理措施，以及對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理的建議。檢查所貸是否為其所用，一旦發(fā)現(xiàn)可疑情況，及時變現(xiàn)，及時保存?zhèn)鶛?quán)，防止貸款懸空。發(fā)放門市樓抵押貸款規(guī)定在信用社開戶，形成一種潛在的制約機(jī)制，以監(jiān)督其貸款的使用情況，同時以貸引存，達(dá)到存貸雙贏。認(rèn)真核對抵押物，是否為本人直接擁有，有沒有其他隱藏的債務(wù)，是否進(jìn)行了貸款重復(fù)抵押。對抵押物的存在狀況進(jìn)行時時審查，做好記錄，對借款人惡意進(jìn)行毀損的情況進(jìn)行糾正，以保證抵押物的完整性，防止其人為導(dǎo)致的貶值。為門市樓抵押貸款上保險，可以按貸款額的一定比例作為抵押物保險金，在保險條文中明確規(guī)定一旦抵押物發(fā)生損失或毀滅情況的發(fā)生，信用社依法優(yōu)先享受保險所承擔(dān)的金額，享受優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利。因此門市樓抵押物應(yīng)在人流、物流、市場交易活躍的地方，更符合貸款管理的客觀需要和抵押物本身的內(nèi)在要求。信貸人員認(rèn)真實地的核對房產(chǎn)證，土地證等必須的證件，看戶名是否屬實，所繪圖紙是否準(zhǔn)確，是國有土地還是集體土地等逐項進(jìn)行印證，無誤后，親自陪同貸款人辦理各種抵押手續(xù)。對于那些失實的評估報告予以否決，重新評估，防止評估部門同貸款人惡意串通，套取貸款。二是采用循環(huán)評估法，即采用多個評估部門對同一門市樓進(jìn)行實地評估，然后把各個評估結(jié)果逐一進(jìn)行比較，取中間最小化值，以提高評估的準(zhǔn)確度。客觀、公正、準(zhǔn)確的評估是辦好門市樓貸款的關(guān)鍵，這是關(guān)系到貸款回收成敗的重要的一環(huán)。因此客觀上形成了一種無形的心理壓力，督促其努力還款。3，貸款人的還款積極性普遍較高。其貸款額度一般較大，結(jié)息相對集中。眼下，房地產(chǎn)市場交易活躍，增值的市場空間很大，一旦發(fā)生變現(xiàn)，抵押物易出售，對信用社的債權(quán)清償度高，不易形成風(fēng)險。但是風(fēng)險與貸款同在，貸款管理就是一個風(fēng)險管理的過程，要達(dá)到貸款效益，必須在日常管理過程中，謹(jǐn)慎運(yùn)作，最大可能的去規(guī)避風(fēng)險，去充分滿足農(nóng)村信用社貸款的質(zhì)量管理的要求。（二）國有企業(yè)、事業(yè)單位法人以國家授予經(jīng)營管理的房地產(chǎn)抵押的，應(yīng)符合國有資產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定。下面再針對房產(chǎn)抵押貸款過程中其他一些未提及的問題作下說明。（九）更要重視控制道德風(fēng)險以上八個方面其實都是從技術(shù)上闡釋房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險管理方法的，但筆者從長期的工作實踐中體會到，僅僅從技術(shù)上來控制風(fēng)險，是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。如果借款人僅有一套居住房屋，擔(dān)保公司應(yīng)確保在處分借款人的房產(chǎn)時，不會產(chǎn)生法律糾紛。雖然擔(dān)保公司無權(quán)決定評估機(jī)構(gòu)對抵押房產(chǎn)所作的估價，但可以根據(jù)自己的實際評估價格確定貸款發(fā)放的額度，掌握貸款發(fā)放的主動權(quán)。對共有財產(chǎn)，要真正掌握究竟有多少個財產(chǎn)共有人？財產(chǎn)共有人是否同意用房產(chǎn)抵押辦理貸款？只有經(jīng)財產(chǎn)共有人全部同意，擔(dān)保公司才可以給予辦理，同時還應(yīng)要求所有財產(chǎn)共有人共同簽字。即使辦理前一致，擔(dān)保公司也應(yīng)在貸款發(fā)放后進(jìn)行貸后檢查，查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更，根據(jù)情況及時采取有效措施。對于劃撥用地性質(zhì)的房屋土地，擔(dān)保公司應(yīng)與借款人簽訂合同，要求借款人在處置房產(chǎn)時補(bǔ)交土地出讓金。（三）注意土地的性質(zhì)和使用期限擔(dān)保公司辦理抵押貸款前，要調(diào)查清楚房產(chǎn)所占用土地的性質(zhì)，對于出讓土地要分清是屬于住宅類還是屬于工業(yè)類。房產(chǎn)抵押登記的期限比抵押貸款的期限要長，擔(dān)保應(yīng)有充足的時間處置抵押房產(chǎn)。二、防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的對策（一）要辦好抵押登記擔(dān)保公司辦理房產(chǎn)抵押登記前，要調(diào)查清楚抵押的房產(chǎn)是否屬于“一物多押”？如果屬于“一物多押”，擔(dān)保公司要經(jīng)常開展貸后檢查，掌握借款人和抵押房產(chǎn)的情況，一旦出現(xiàn)影響貸款歸還的不利因素，及早采取有利措施，盡量減少貸款損失。（九）房產(chǎn)處置執(zhí)行難一 《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財產(chǎn)的規(guī)定》的司法解釋第六條規(guī)定，對被執(zhí)行人及其所扶養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍賣、變賣或者抵債。（八）抵押房產(chǎn)評估價格的風(fēng)險目前，評估機(jī)構(gòu)管理不規(guī)范，在房產(chǎn)評估價格上有時不公正，往往根據(jù)評估的用途抬高或降低估價。（七）共有財產(chǎn)抵押的風(fēng)險根據(jù)《擔(dān)保法解釋》第五十四條規(guī)定，共有財產(chǎn)進(jìn)行抵押時，共有人以其共有財產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效。有的單位對房改的房產(chǎn)還作了內(nèi)部規(guī)定：該房只能由本人和直系親屬居住，不得擅自出租、轉(zhuǎn)讓和出售給他人，如本人調(diào)離單位，該房產(chǎn)由單位收回，退回原購房款。有的以個人購買的房改公房抵押，根據(jù)我國房改的有關(guān)政策，個人購買房改公房要5年以后才允許進(jìn)入市場交易，所售房價款，除去擔(dān)保稅費和原購房款，增值部分單位和個人按一定比例共享。（六）以單位房改房設(shè)定抵押有的單位已進(jìn)行房改，職工交了集資款，或已售給職工，還未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的房產(chǎn)作抵押?！抖愂照魇展芾磙k法》第45條第1款規(guī)定：“稅務(wù)機(jī)關(guān)征稅款