【正文】 三、市場切入點(diǎn)分析 ? 建材行業(yè) 經(jīng)營現(xiàn)狀： 主 要以零售為主，同時有兩個市場改造擴(kuò)大經(jīng)營，一個新市場招商，現(xiàn)有商戶經(jīng)營慘淡。 結(jié)合以上的情況可以看出，本項(xiàng)目的機(jī)會和風(fēng)險是共存的。 本案所出的地理位置與洛陽向南發(fā)展的城市規(guī)劃存 在一定偏差，而作為專業(yè)市場商戶大多看好處于西邊的地理位置，因?yàn)槁尻栞椛涞闹饕窃ノ鞯貐^(qū)，對于本案位于洛陽最東邊的位置并不看好。 本案離市中心比較遠(yuǎn)，零售業(yè)發(fā)展將受到一定影響，借助高速優(yōu)勢可以先發(fā)展批發(fā)業(yè)預(yù)熱整個市場， 而隨著政府在本案附近規(guī)劃的公交總站建成，可進(jìn)一步發(fā)展零售市場增加人氣，為商戶帶來更多利潤空間。 小結(jié)： 根據(jù)對本案的 SWOT 分析后可以得出： 本案以 1500 畝超大規(guī)模入市，以緊鄰連霍高速公路的出口處的交通優(yōu)勢，同時借助于洛陽在整個豫西地區(qū)的輻射力和影響力，發(fā)展物流與大型專業(yè)市場，具有一定的可操作性。 ? 中原物流城（中國國際鞋業(yè)批發(fā)市場）的操作失敗對整個市場造成了非常大的負(fù)面影響，是投資者和經(jīng)營者對新建市場喪失信心，對本案的推廣和銷售造成很大的阻力。 ? 關(guān)林市場在整個豫西乃至中國西部都具有一定的影響力，在現(xiàn)有商戶和洛陽人的 心目中更是根深蒂固。 ? 本案現(xiàn)有情況便于整個市場的統(tǒng)一科學(xué)規(guī)劃，可規(guī)避關(guān)林市場存在的現(xiàn)有問題。 ? 洛陽市區(qū)內(nèi)各種專業(yè)市場的不規(guī)范，以及市區(qū)不能進(jìn)出大貨車而市場面臨拆遷。 機(jī)會點(diǎn)分析 ： ? 洛陽是整個 河南歷史上最大的綜合類批發(fā)基地，有一定的固定客源和市場影響力，可輻射整個豫西和山西和陜西的部分地區(qū)。 ? 門口道路只能上高速，周邊縣市進(jìn)貨必須經(jīng)過市區(qū)，會對發(fā)送到洛陽轄區(qū)內(nèi)縣市的大宗物品進(jìn)出造成很大阻力。 ? 地處洛陽東部，與城市開發(fā)方向洛南相背，不是城市發(fā)展方向。 ? 地塊平整，沒有死角，易于整體規(guī)劃布局 劣勢分析 ： ? 以租賃的形式拿地，只有使用權(quán)沒有產(chǎn)權(quán)。 ? 政府將對面規(guī)劃汽車總站，公交車站，可建立進(jìn)入市區(qū)通道和周遍地區(qū)的輻射以及人氣的提升。 因此，本項(xiàng)目整體市場定位： 以批發(fā)為主的專業(yè)市場和物流結(jié)合的現(xiàn)代化園區(qū) 加以商務(wù)服務(wù)、公寓、別墅、商務(wù)辦公、休閑娛樂為一體的綜合商業(yè)區(qū) 一期項(xiàng)目定位： 立足于洛陽，輻射中國中西部地區(qū)的輕紡產(chǎn)品專業(yè)市場 市 場主要以輕紡產(chǎn)品的批發(fā)，形成市場主營區(qū) （鋼材市場同步開發(fā)，但不公開發(fā)售，只向目標(biāo)市場客戶直銷） 二、本項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢分析 ? 本案基地面積較大，達(dá) 1500 畝，適合于做綜合類的大型物流批發(fā)市場。 關(guān)林市場的萎縮給本項(xiàng)目提供了升級洛陽專業(yè)批發(fā)市場的商業(yè)機(jī)會，但本項(xiàng)目不能簡單的復(fù)制升級。本項(xiàng)目可根據(jù)洛陽批發(fā)市場的“知名”優(yōu)勢來升級關(guān)林市場，但又不能類同于關(guān)林市場。因此在整個項(xiàng)目的經(jīng)營定位，不可能只按照一種經(jīng)營業(yè)態(tài)來定位，也不可能只是一種經(jīng)營模式，其必然是一個綜合商業(yè)體，并分期進(jìn)行開發(fā)。 地段決定物業(yè)價值 地段較好、以零售為主的商業(yè)物業(yè)的銷售狀況明顯好于位置較偏的專業(yè)市場，這主要反映了洛陽商業(yè)的消費(fèi)主要來自市內(nèi)，大型專業(yè)市場發(fā)展空間較為有限。 本章總結(jié)： 市場 環(huán)境 各大商業(yè)項(xiàng)目除中原物流中心為純招商項(xiàng)目外，其余均為產(chǎn)權(quán)銷售項(xiàng)目，狀況都尚可，在一定程度上反映了洛陽市民對商業(yè)投資的接受程度，擁有較為兩良好的商業(yè)投資環(huán)境。 該項(xiàng)目所處的百貨樓商圈是洛陽傳統(tǒng)的較具規(guī)模、較成熟、人流量最大的商圈。 步行街區(qū)及室內(nèi)商場一、二層，主要云集國際服飾、皮鞋、珠寶、百貨、化妝品、音響等品牌名店；三層設(shè)有港澳 CEPA 商品城，匯聚香港潮流精品：地下一層為面積逾萬平方米的大型國際品牌超市。 五、新都匯購物公園 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 售價 過道寬度 硬件 解放路與中州中路交匯處 零售類商業(yè) 26 — 94平方 10000 —19000 元 /平方 8米左右 自動扶梯、消防噴淋 分 析 新都匯購物公園總占地面積 畝，投資額為 億元，總建筑面積達(dá) 萬平方米，地塊呈三角鋸齒形，臨街商業(yè)面積很大，得房率為 63%。 其一期為一棟四層醫(yī)藥展示交易中心，每層建筑面積 15000 平米，共 6 萬平方米，一樓為醫(yī)藥超市，二、三樓以中藥材為主，四樓為醫(yī)療器械及健身器械 ，到 20xx 年 1 月正式交付使用。 客戶對該項(xiàng)目的地理位置和建材批發(fā)市場的發(fā)展前景并不看好，因此出現(xiàn)了大量的退房現(xiàn)象。 三、洛陽百年家居建材城 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 售價 過道寬度 硬件 啟明南路與九都路口 出售 租賃 100 平米，上下三層 25002800 元/平米 主過道 9米、次過道 8 米 一、二層為瓷磚，三層為粘石，衛(wèi)生間 2層一個 分 析： 百年家居是香江集團(tuán)繼鄭州“鄭東家居建材城“之后的又一商業(yè)投資，位于洛陽九都路與啟明南路交叉口，占地 200 多畝 ，目前已經(jīng)交房，并引進(jìn)了國內(nèi)最大的家居品牌代理商與經(jīng)營商金海馬集團(tuán)，店鋪為三層聯(lián)體出售，一層展示，二層辦公，三層倉庫。 因該開發(fā)商為做皮具起家，因此，在招商上，具有先天獨(dú)厚的優(yōu)勢，僅靠開發(fā)商自身，便可從淅江海寧吸納商戶，使之市場的繁榮發(fā)展。 二、洛陽皮世界商貿(mào)城 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 售價 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 王城大道 零售 25 平米 4000 元 —11000 元 / m2 無 主過道 8米 扶梯2 部 分 析： 該項(xiàng)目位于王城大道與健康西路交匯處，占地 13000 平方米，總建筑面積 28800 平方米，一共 4 層，單價從 4000 元 — 11000 元，主要經(jīng)營皮鞋、箱包、皮衣。 目前經(jīng)營狀況差，商戶入駐率還不到 30%，而且大部分商戶都未開門營業(yè)，只有一些零星的沿街門面商鋪開門營業(yè)，營業(yè)的商戶大多為知名鞋類品牌，依靠老客戶勉強(qiáng)維持。 第三章 競爭市場研判 【提 示】 本章節(jié)主要針對洛陽目前在售的一些商業(yè)進(jìn)行比較分析，綜合得出目前洛陽商業(yè)地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀，為本項(xiàng)目 后期的銷售推廣提供參考性的意見。 （二） 鋪位需求 建材市場一般對店鋪的需求相對較小，因其以零售為主，商戶大多要求將營業(yè)、辦公、居住在一起，一般的單間面積在 35 平米左右，上下三層，一樓做營業(yè)房，二樓做辦公或倉儲，三樓作為起居。 就目前洛陽整體的建材行業(yè)來說，消費(fèi)主要來自于市內(nèi)的零售，批發(fā)量幾乎微乎其微，主要覆蓋洛陽下屬縣市，但整體需求量較小。 （二） 鋪位需求 物流不同于經(jīng)營類產(chǎn)品，主 要是為專業(yè)市場服務(wù)，因此大多只是一間辦公的地方，面積一般都在 20 平米左右。 五、物流運(yùn)輸 物流中心 最高租金 （月 /平方米） 最低租金 （月 /平方米） 平均租金 （月 /平方米） 最大面積 （平方米） 最小面積 （平方米） 平均面積 （平方米） 中原物流 待定 待定 待定 12 18 15 明珠物流 20 元 12 元 16 元 30 25 28 310過道附近的物流信15 元 8 元 12 元 40 24 32 息部 （一） 行業(yè)現(xiàn)狀 目前整個洛陽物流市場發(fā)展?fàn)顩r相對平穩(wěn)，以各大專業(yè)市場為依托，主要面向河南省內(nèi)，其中也有一些物流公司開辟了通往全國的路線。 （二） 店鋪需求 服裝對店鋪的需求要略高于小商品行業(yè)，主力面積一般都在 10平米左右，根據(jù)商戶自身的實(shí)力則略有不同。 洛陽市場目前的服裝批發(fā)市場，市場主要輻射市內(nèi)及下屬縣市，雖然市場輻射面較小，但相對來將行業(yè)利潤較高，一般能達(dá)到 30%左右。 小商品對倉庫和過道的要求都相對較低，因其本身貨物占地面積就相對較小，大多數(shù)是倉庫和營業(yè)房擺放在一起，而外來進(jìn)貨的商戶攜帶也十分方便，過道寬度一般也就在 3 米左右。 商戶普遍反映目前一個芳達(dá)市場已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)足夠，如果再開一個新市場，一方面市場蛋糕本來就小，而另一方面芳達(dá)已經(jīng)經(jīng)營 10 多年的老市場，新市場肯定競爭不 過。 五金市場的主過道一般在 15 米 — 20 米左右，次過道一般在 8 米左右。 整體市場已經(jīng)達(dá)到飽和，一部分新開的市場已經(jīng)出現(xiàn)了空鋪的現(xiàn)象，商戶對經(jīng)營前景比較擔(dān)心，對新市場并不看好。 二、五金 五金市場 最高租金 （月 /平方米） 最低租金 （月 /平方米） 平均租金 （月 /平方米） 最大面積 （平方米） 最小面積 （平方米） 平均面積 （平方米） 關(guān)林五金商貿(mào)城 10 元 7 元 元 200 50 97 關(guān)林皂角村專業(yè)五金市44 元 17 元 28 元 50 30 38 場 關(guān)林皂角水泵工具市場 25 元 15 元 20 元 80 40 60 （一） 行業(yè)現(xiàn)狀 五金在整個洛陽發(fā)展歷史相對較長，一直以來整體市場經(jīng)營狀況可謂是波瀾不驚，市場經(jīng)營狀況沒有什么大起大落，各個市場根據(jù)開業(yè)時間的長短而生意有所差別。 同時現(xiàn)有市場的商戶反映倉庫是鋼材行業(yè)比較難以解決的問題，一般市場的倉庫都達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)，大多是幾家商戶合用一個倉庫。 商戶數(shù)量還在進(jìn)一步擴(kuò)大，基本上每個市場內(nèi)幾乎沒有空鋪位，而且大多數(shù)商戶都有擴(kuò)大經(jīng)營的打算。 第三節(jié) 項(xiàng)目立項(xiàng)研判 一、鋼材 鋼材市場 最高租金 （月 /平方米） 最低租金 （月 /平方米） 平均租金 （月 /平方米） 最大面積 （平方米） 最小面積 （平方米） 平均面積 （平方米） 洛陽市 鋼材批發(fā)市場 22 元 6 元 14 元 70 12 51 不銹鋼批發(fā)市場 15 元 3 元 9 元 80 70 75 關(guān)林皂角樹村鋼鐵五金市場 26 元 12 元 19 元 50 30 32 洛陽橋鋼材市場 20 元 6 元 13 元 120 25 79 （一） 行業(yè)現(xiàn)狀 鋼材批發(fā)產(chǎn)業(yè)是目前整個洛陽市經(jīng)營狀況較好的行業(yè)，雖然在洛陽市場興起時間不是很長，但有著相當(dāng)大的發(fā)展?jié)摿?，市場?jīng)常出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。對我們的市場來說，商戶們認(rèn)為首先要辦一個展銷會，先把名氣打出去，要有物流，停車場等商業(yè)配件，而且把市場定位為一個中高檔的全面市場，要有特色，有可能的話建一個工廠，市場要做的有規(guī)模，要大，要精。 （十二） 廚衛(wèi)市場 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 春都路 批發(fā)兼零售 90平米，一層 15 元 /月 /㎡ 50元 200元、100 元 無 主過道10米、次過道10 米 大棚式經(jīng)營 小 結(jié) 該市場由洛陽市商業(yè)儲運(yùn)公司改建而成，規(guī)模較小，總建筑面積約 3000平方，主營櫥具 、潔具的批發(fā)與零售。倉庫 的租金也比較高，商戶對目前的租金狀況很不滿，因?yàn)榕赃吺称烦堑淖饨鹬挥?11 元 /月，而且經(jīng)營比較好。 （十一） 洛陽圖書城 地理位置 經(jīng)營模式 店鋪主力面積 平均租金 工商費(fèi) 國稅、地稅 物業(yè)費(fèi) 過道寬度 硬件 洛陽火車站西 批發(fā)為主 30 平米，上下兩層 26 元 /月 /㎡ 625 元 /月 主過道7 米、次過道 5米 滅火消防 小 結(jié) 該市場靠近洛陽市火車站，有洛陽市有色金屬公司開發(fā)，受新聞出版局直接管理，主要經(jīng)營圖書批發(fā)零售， 1998年開業(yè)，經(jīng)營狀況較好。但是這幾年需求量的減少造成了市場的萎縮，市場內(nèi)出現(xiàn)門面關(guān)門和轉(zhuǎn)讓的，只有少量的品牌商鋪生意還可以，市 場租金較便宜，有的地方還免稅。他 們認(rèn)為東面的購買力更差，目前市區(qū)的八方電器、國美電器、通利電器等幾乎壟斷洛陽市整個家電市場，對該市場的沖擊很大，前景暗淡。有些門面只能充當(dāng)倉庫和大客戶的談判地點(diǎn)，客戶都來自洛陽，并且正在萎縮。 對我們新項(xiàng)目的信心不是很樂觀，主要是考慮市場的形成需要一個過程，并且對新市場還沒有一個概念，不過認(rèn)為我們的地理位置還可 以。 普遍表現(xiàn)對經(jīng)營狀況不是很樂觀，主要因?yàn)椋捍?