【正文】 （二）在該地塊土地完成供應(yīng)，土地價(jià)款繳入國庫后，待市財(cái)政部門按照審計(jì)結(jié)果，將一級開發(fā)整理成本撥付到甲方后，甲方在30個(gè)工作日內(nèi)將土地一級開發(fā)整理成本撥付給乙方。第十三條 該地塊乙方的投資返還，按本條第（二）項(xiàng)方式返還。第十二條該地塊涉及的工程建設(shè)完成后，由乙方向甲方申請，并邀請相關(guān)部門及專家組成員實(shí)施工程竣工驗(yàn)收。屬市政基礎(chǔ)設(shè)施工程的，由乙方直接申請屬市政府進(jìn)行移交，甲方有權(quán)進(jìn)行監(jiān)督。第九條 乙方必須嚴(yán)格按照國家基本建設(shè)程序以及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，組織工程項(xiàng)目招標(biāo)工作、項(xiàng)目監(jiān)理、質(zhì)量監(jiān)督、項(xiàng)目組織實(shí)施、竣工驗(yàn)收、結(jié)算等工作，并及時(shí)將相關(guān)成果報(bào)甲方備案。第七條 本合同生效之日起，由甲方委托的審計(jì)部門對該地塊的土地一級開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施全程審計(jì)，土地一級開發(fā)成本的最終確認(rèn)以審計(jì)部門結(jié)算審計(jì)報(bào)告為準(zhǔn)。第五章 土地一級開發(fā)整理成本的認(rèn)定第六條 該地塊土地一級開發(fā)整理所需資金全部由乙方負(fù)責(zé)籌措和墊支。乙方承擔(dān)以下工作：﹙一﹚依據(jù)XX市規(guī)劃局提供的用地紅線范圍及該儲備地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，按程序報(bào)送審批，并依據(jù)批準(zhǔn)的規(guī)劃組織一級開發(fā)工作；﹙二﹚編制、報(bào)批土地一級開發(fā)整理項(xiàng)目實(shí)施方案，報(bào)送相關(guān)單位審批后報(bào)甲方備案；﹙三﹚負(fù)責(zé)該地塊土地一級開發(fā)整理項(xiàng)目的資金籌措和墊支；﹙四﹚負(fù)責(zé)土地勘測定界、土地權(quán)屬調(diào)查等前期工作，配合甲方及用地單位完成儲備地塊內(nèi)農(nóng)用地征轉(zhuǎn)用報(bào)批，繳納土地報(bào)批稅費(fèi)，按已批準(zhǔn)的土地征收方案實(shí)施土地征收、拆遷安臵工作；﹙五﹚根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的該儲備地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，按發(fā)改、規(guī)劃、建設(shè)、環(huán)保、滇管、水利和林業(yè)等主管部門要求，配合相關(guān)部門或自行組織該收儲地塊土地一級開發(fā)整理所涉及各項(xiàng)行政審批資料準(zhǔn)備及報(bào)批工作；﹙六﹚根據(jù)經(jīng)批準(zhǔn)的該地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，按工程項(xiàng)目建設(shè)管理的相關(guān)規(guī)定，組織實(shí)施土地一級開發(fā)整理工作，并依法依規(guī)開展評估、拆遷、工程施工、監(jiān)理等工作；﹙七﹚承擔(dān)土地一級開發(fā)整理項(xiàng)目移交前的土地管護(hù)工作，協(xié)調(diào)解決項(xiàng)目實(shí)施范圍內(nèi)群眾穩(wěn)定工作；﹙八﹚承擔(dān)或協(xié)助進(jìn)行法律、法規(guī)、政策文件規(guī)定或約定的其他涉及土地一級開發(fā)整理的工作。四至范圍及委托面積以最終確定的規(guī)劃紅線范圍實(shí)測面積為準(zhǔn)。第二條 依據(jù)《XX市土地儲備管理辦法》（X政發(fā)〔2010〕X號），《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)XX市土地一級開發(fā)及國有土地使用權(quán)出讓收入分配管理辦法（暫行）的通知》﹙X政發(fā)﹝2010﹞55號﹚、《XX市人民政府關(guān)于印發(fā)XX市土地儲備支出核算管理辦法的通知》（X政發(fā)〔2010〕XX號）等文件規(guī)定，XX市人民政府對《 》的批復(fù)，同意對 土地進(jìn)行一級開發(fā)，甲方作為土地儲備主體，乙方作為土地一級開發(fā)整理單位，由甲方委托乙方完成該土地一級開發(fā)整理工作。由于目前土地一級開發(fā)相關(guān)法律法規(guī)的缺乏，開發(fā)商與政府之間簽訂的土地一級開發(fā)合同就成為雙方之間的“法律”，開發(fā)商在簽約時(shí)一定要把握住合同要點(diǎn)，將相關(guān)要點(diǎn)在合同中明確約定。綜上所述，開發(fā)商投資于土地一級開發(fā)項(xiàng)目時(shí)，首先應(yīng)根據(jù)當(dāng)?shù)卣l(fā)布有關(guān)土地一級開發(fā)的相關(guān)規(guī)定，審核項(xiàng)目的合法性，并按照規(guī)定的合法程序與地方政府或其授權(quán)委托的機(jī)構(gòu)簽訂土地一級開發(fā)合同。（7）約定適當(dāng)?shù)娜谫Y方式若開發(fā)商自有資金不足或有可能進(jìn)行項(xiàng)目融資，可在合同中約定可供選擇的融資方式。而且由于土地一級開發(fā)投資項(xiàng)目大、投入資金多，需要開發(fā)商專門設(shè)立公司在投資地進(jìn)行長時(shí)間、持續(xù)性的具體操作。這種方式具有上述兩種方式的優(yōu)點(diǎn)，開發(fā)商既保證了固定收益，又有參與分配的權(quán)利，但政府通常會相應(yīng)調(diào)低固定收益率和收益分配比例。但采取該種方式，開發(fā)商須注意防范土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，有必要約定出讓價(jià)格低于開發(fā)成本時(shí)的處理方法和責(zé)任承擔(dān)。相對于固定收益方式而言，按比例分配收益方式中開發(fā)商收益比例通常較高，而且關(guān)鍵是有利于開發(fā)商受讓開發(fā)項(xiàng)目中出讓地塊的國有建設(shè)用地使用權(quán)，進(jìn)行二級開發(fā)。相對下述按比例分配收益方式而言，開發(fā)商采用固定收益率方式，資金及收益收回的安全性較高，可有效規(guī)避土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)，但通常收益率不會太高。通常情況下，土地一級開發(fā)的收益分配方式有如下幾種：A．固定收益：開發(fā)商的投資收益=土地開發(fā)成本固定收益率。比如，對于融資成本（貸款利息）各地約定就不一致，北京相關(guān)規(guī)定中明確規(guī)定土地開發(fā)成本包含貸款利息，而成都相關(guān)規(guī)定中就明確約定不能將融資成本（利息）作為開發(fā)成本。同時(shí)，在合同中列明土地開發(fā)成本有利于開發(fā)商預(yù)估和控制項(xiàng)目投資總額，也可使開發(fā)商有理由拒絕投入政府要求承擔(dān)的合同中未列明的費(fèi)用。通常情況下，開發(fā)商應(yīng)將就土地一級開發(fā)項(xiàng)目支出的所有費(fèi)用均計(jì)入土地開發(fā)成本。但須注意的是，在約定土地出讓收益分成方式時(shí)，若項(xiàng)目重大調(diào)整或被撤時(shí)尚無土地出讓收入，則存在開發(fā)商投資回報(bào)落空的風(fēng)險(xiǎn)，在此情況下，須明確約定政策變化時(shí)開發(fā)商收回資金和收益的方式。（3）約定政策變化時(shí)由政府承擔(dān)責(zé)任政策變化風(fēng)險(xiǎn)對開發(fā)商來說是不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)，比如國家或上級政府對項(xiàng)目規(guī)劃作出重大調(diào)整或被撤。開發(fā)商可根據(jù)項(xiàng)目具體情況決定采取適當(dāng)?shù)馁M(fèi)用承擔(dān)方式。政府包干，即開發(fā)商與政府約定一個(gè)包干費(fèi)用，由政府包干完成征地拆遷安置補(bǔ)償工作。在此情況下，開發(fā)商應(yīng)要求在土地一級開發(fā)合同中約定征地拆遷安置補(bǔ)償工作由政府方面承擔(dān)，開發(fā)商只負(fù)責(zé)承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用。開發(fā)商應(yīng)把握的土地一級開發(fā)合同中的要點(diǎn)開發(fā)商簽訂一份內(nèi)容完善的土地一級開發(fā)合同，能夠有效防范土地一級開發(fā)過程中的各種風(fēng)險(xiǎn)，比如拆遷難風(fēng)險(xiǎn)、政策變化風(fēng)險(xiǎn)、土地出讓價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)等。就此問題，即使地方政府已就一級開發(fā)事宜與開發(fā)商協(xié)商一致，開發(fā)商也應(yīng)建議地方政府按照規(guī)定通過招標(biāo)形式簽約。但實(shí)踐中，很多地方政府并未嚴(yán)格遵守招標(biāo)確定開發(fā)商的程序，而是直接與開發(fā)商簽訂土地一級開發(fā)協(xié)議。另外，開發(fā)商為外商投資企業(yè)的，須注意審查自身是否符合《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》等相關(guān)外商投資的法律法規(guī)的規(guī)定。在實(shí)踐存在著一些須經(jīng)省級政府批準(zhǔn)但只有地方縣級政府或經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會的批文的情形，若出現(xiàn)上述情形，開發(fā)商須對立項(xiàng)文件進(jìn)行補(bǔ)充和完善。開發(fā)商可主要從以下幾個(gè)方面對土地一級開發(fā)項(xiàng)目的合法性進(jìn)行審查：（1）項(xiàng)目是否符合城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃實(shí)踐中，有些地方政府急于進(jìn)行城市建設(shè)，甚至在城市總體規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃還沒有編制和批準(zhǔn)的情況下，就委托開發(fā)商開始進(jìn)行土地一級開發(fā)，這對于開發(fā)商來說風(fēng)險(xiǎn)很大，若將來城市總體規(guī)劃和土地總體利用計(jì)劃得不到批準(zhǔn)，地方政府又無力償還開發(fā)商已發(fā)生開發(fā)的成本，開發(fā)商將面臨投入資金無法收回的風(fēng)險(xiǎn)。由于目前國家對土地一級開發(fā)沒有法律層面的規(guī)定，各地規(guī)定并不一致，而且各地地方政府操作也比較亂，實(shí)踐中有些項(xiàng)目的合法性方面存在問題。、房屋拆遷服務(wù)費(fèi)房屋拆遷服務(wù)費(fèi)，由承擔(dān)拆遷服務(wù)的單位按照一般不超過房屋拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)用的15%向拆遷人收取。利潤的計(jì)算以稅務(wù)部門核準(zhǔn)的納稅申報(bào)為準(zhǔn)。根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，因拆遷造成停產(chǎn)停業(yè)的損失，以拆遷公告發(fā)布前一年的月平均利潤額按月予以補(bǔ)償。、臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)（周轉(zhuǎn)費(fèi)）臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)付給時(shí)間從被拆遷人交出房屋之日起至拆遷人通知被拆遷人遷入安置用房之日止，超過協(xié)議規(guī)定時(shí)間的，從逾期之月起，按原標(biāo)準(zhǔn)的200％付給。提前搬家獎勵費(fèi)提前搬家獎勵費(fèi)是指被拆除房屋使用人在規(guī)定的搬家期限屆滿前搬遷的，拆遷人可以對這部分使用人支付一定的提前搬家獎勵費(fèi)。被征收房屋的房地產(chǎn)市場評估價(jià)格由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)，按照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范和有關(guān)規(guī)定確定，但不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價(jià)格。1耕地占用稅國有農(nóng)場（含縣、市、自治縣管的農(nóng)、林、牧、茶、漁、鹽場）的適用稅額按所在縣、市、自治縣稅額標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。涉及補(bǔ)償被征收土地上的電力、通訊、水利、交通等設(shè)施的，應(yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。涉及特殊苗木補(bǔ)償?shù)模瑧?yīng)委托有相關(guān)資質(zhì)的估價(jià)機(jī)構(gòu)評估確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，取得產(chǎn)權(quán)人同意的也可以按照議價(jià)方式確定其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。同一地塊上間種或套種其他種類作物的，其套種或間種的青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由市、縣土地行政主管部門實(shí)施征地時(shí)按照實(shí)際情況與產(chǎn)權(quán)人協(xié)商確定。征地管理費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)土地補(bǔ)償費(fèi)+安置補(bǔ)助費(fèi)=征地統(tǒng)一年產(chǎn)值省范圍內(nèi)征收農(nóng)民集體所有土地，均根據(jù)《 省征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)》中《ＸＸ市/縣征地統(tǒng)一年產(chǎn)值標(biāo)準(zhǔn)表》標(biāo)準(zhǔn)收取。一般宗地評估收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為最高限標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，經(jīng)濟(jì)落后市、縣、自治縣土地使用稅的使用稅額標(biāo)準(zhǔn)可適當(dāng)降低，但最低額不得超過以上最低稅額的30%。土地閑置費(fèi)原則上按出讓或劃撥土地價(jià)款的百分之二十征收。對使用土地從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的單位和個(gè)人，以實(shí)際占地面積，按每平方米每年2元的標(biāo)準(zhǔn)征收。、防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)防洪工程建設(shè)維護(hù)管理費(fèi)按照以下各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)收?。簩φ饔猛恋?、土地使用權(quán)出讓的單位和個(gè)人，以建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的土地面積，按每平方米20 元的標(biāo)準(zhǔn)征收。、外商投資企業(yè)土地使用費(fèi)財(cái)政部指出外商投資企業(yè)繳納的場地使用費(fèi)或支付的土地出讓金，都作為土地資源的取得成本進(jìn)行財(cái)務(wù)處理，同時(shí)應(yīng)當(dāng)依法繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。、土地使用費(fèi)這里土地有償使用費(fèi)主要指的是新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)。根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，土地使用權(quán)受讓人合同生效之日起10日內(nèi)支付土地使用權(quán)出讓金、余額應(yīng)當(dāng)在90 日內(nèi)付清。辦理劃撥用地批準(zhǔn)手續(xù)時(shí)，用地單位需準(zhǔn)備以下各項(xiàng)文件、資料：交納稅費(fèi)證明； 區(qū)、縣政府劃撥建設(shè)用地批復(fù)；市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書及附件、撥地紅線圖。取得劃撥用地批準(zhǔn)劃撥用地申請的批準(zhǔn)：行政主管部門代人民政府?dāng)M文批復(fù)同意用地單位用地，并核發(fā)《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書》及撥地紅線圖。超過限額的，報(bào)省人民政府批準(zhǔn)。、劃撥用地申請的審核、報(bào)批根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國有土地使用權(quán)劃撥應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以項(xiàng)目帶土地的原則，且必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地利用計(jì)劃。主管部門現(xiàn)場勘察交表：用地單位將《城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》返回行政主管部門。2強(qiáng)制拆遷二、征用劃撥土地拆遷安置 國有土地使用權(quán)劃撥用地申請用地單位辦理劃撥用地申請時(shí)，應(yīng)向行政主管部門提交以下各項(xiàng)文件、資料： 劃撥國有建設(shè)用地申請書，填寫《市城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表》，計(jì)劃行政主管部門核發(fā)的立項(xiàng)批復(fù)和項(xiàng)目可行性研究報(bào)告批復(fù)，中央單位的建設(shè)項(xiàng)目還需提交市建委的《規(guī)劃設(shè)計(jì)項(xiàng)目計(jì)劃通知書》，屬于危舊房改造項(xiàng)目需提交危改立項(xiàng)批復(fù)及危改責(zé)任書，屬于經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目需提交經(jīng)濟(jì)適用住房立項(xiàng)批復(fù)。2移交拆遷檔案資料拆遷人應(yīng)當(dāng)在被拆遷人全部搬遷完畢后1 個(gè)月內(nèi)向區(qū)、縣國土房管局移交拆遷檔案資料并辦理有關(guān)手續(xù)。拆遷安置完成后，原房屋作價(jià)拆除，做到場平地凈。、召開拆遷動員會，進(jìn)行拆遷安置拆遷人召集被拆遷人或拆遷單位參加，由國土房管局主持，召開拆遷動員會議。拆遷非出租房屋，拆遷人與被拆遷人簽訂協(xié)議；拆遷出租房屋，拆遷人應(yīng)與被拆遷人、房屋承租人簽訂協(xié)議。方案審批備案：拆遷人確定的拆遷方案報(bào)經(jīng)區(qū)、縣國土房管局審批后，報(bào)市國土房管 局備案。拆遷范圍內(nèi)的單位和個(gè)人在暫停辦理相關(guān)手續(xù)期間不得進(jìn)行下列活動：房屋及其附屬物的新建、擴(kuò)建、改建、裝修； 改變房屋和土地用途； 租賃房屋。公告時(shí)間不得少于30 日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時(shí)間不得少于60 日。、辦理拆遷公告與通知 根據(jù)《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》的規(guī)定，建設(shè)單位的房屋拆遷申請被批準(zhǔn)后，由當(dāng)?shù)胤课莶疬w行政主管部門向各被拆遷房屋的所有人或使用人發(fā)出《房屋拆遷通知書》，并通知各有關(guān)行政主管部門協(xié)助；同時(shí)，房屋拆遷許可證一經(jīng)發(fā)放，房屋拆遷主管部門應(yīng)當(dāng)將拆遷入、拆遷范圍、拆遷期限等以房屋拆遷公告或其他形式予以公布；房屋拆遷主管部門和拆遷人應(yīng)當(dāng)及時(shí)向被拆遷人做好宣傳、解釋工作。、簽訂房屋拆遷責(zé)任書房屋拆遷責(zé)任書是拆遷人實(shí)施拆遷時(shí)需簽署的書面文件。1審批、領(lǐng)取拆遷許可證市、縣人民政府房屋拆遷管理部門自收到申請之日起30 日內(nèi)，對申請事項(xiàng)進(jìn)行審查，對符合條件的，核發(fā)房屋拆遷許可證。1委托進(jìn)行拆遷工作當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)公司采用委托拆遷形式時(shí)，按照房屋拆遷法規(guī)的規(guī)定，需要辦理委托手續(xù)并交納一定比例的代辦費(fèi)，由委托代辦單位具體實(shí)施拆遷。工程進(jìn)度計(jì)劃。與《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》附圖同比例尺的地形圖4 份。市政府批準(zhǔn)征(占)地的批文。根據(jù)《 城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，實(shí)行作價(jià)補(bǔ)償?shù)?，作價(jià)補(bǔ)償?shù)慕痤~可以按所拆房屋面積的重置價(jià)格結(jié)合成新，乘以130％結(jié)算。這是一種貨幣補(bǔ)償形式。被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口，由所在市、縣、自治縣人民政府按照規(guī)定的條件審批。根據(jù)《土地管理?xiàng)l例》，國家按照征用土地的比例分期分批將被征地單位的農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。拆遷人持《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》向國土房管局提出戶口凍結(jié)申請，調(diào)查戶口核實(shí)勞動力，國土房管局確定拆遷范圍。各項(xiàng)稅費(fèi)由區(qū)局開單，銀行收費(fèi)，分別轉(zhuǎn)到區(qū)財(cái)政局（耕地占用稅）、菜田建設(shè)費(fèi)（市蔬菜辦）、征地管理費(fèi)（區(qū)國土局）、糧差費(fèi)（市糧食局）。征地事由、征地范圍、征地的審批權(quán)限、審批程序、實(shí)施征地的主體、實(shí)施征地程序等都由法律具體規(guī)定。并且對征地補(bǔ)償、安置方案進(jìn)行公告，修改、確定、審批。被拆遷人應(yīng)當(dāng)在房屋拆遷公告規(guī)定的期限內(nèi)，攜帶房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證或者其他合法證件，到公告指定的地點(diǎn)與拆遷人辦理房屋拆遷補(bǔ)償安置手續(xù)。、簽訂征地協(xié)議、簽訂補(bǔ)償安置協(xié)議征地協(xié)議書的簽訂必須體現(xiàn)自愿、公開、公正、平等、有償?shù)脑瓌t，既不能阻礙國家建設(shè)，又不能傷害集體和農(nóng)民的利益。付清地價(jià)款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)臨時(shí)國有土地使用證，付清全部地價(jià)款向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)正式國有土地使用證。國有土地使用權(quán)出讓合同應(yīng)按照平等、自愿、有償?shù)脑瓌t簽訂。1辦理土地出讓審批、舉行土地出讓活動（招、拍、掛）土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進(jìn)行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項(xiàng)目駿工驗(yàn)收合格后3 個(gè)月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進(jìn)行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。、委托地價(jià)評估、辦理核定地價(jià)手續(xù)建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進(jìn)行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核定的地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。在 省、市營業(yè)的銀行存款的資信證明書； 大型、重點(diǎn)項(xiàng)目需提供項(xiàng)目建議書、環(huán)境保護(hù)分析報(bào)告、初步規(guī)劃方案；法定代表人身份證