【正文】 ? 本條是關(guān)于市、縣級人民政府公布第一款征求意見情況的規(guī)定，以及因舊城區(qū)改建需要征收房屋的特別規(guī)定。（六）第十一條市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)將征求意見情況和根據(jù)公眾意見修改的情況及時公布。本條是關(guān)于征收補償方案的擬定、論證和征求意見的規(guī)定。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)組織有關(guān)部門對征收補償方案進行論證并予以公布，征求公眾意見。– 二是保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。本條是關(guān)于確需征收房屋的建設(shè)活動應(yīng)當(dāng)符合規(guī)劃，納入計劃的規(guī)定。保障性安居工程建設(shè)、舊城區(qū)改建，應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃。⑵大家關(guān)心的幾個問題的個人認(rèn)識。本條是關(guān)于房屋征收公共利益范圍即公共利益界定和規(guī)定。– ⑵對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施房屋征收的行為承擔(dān)責(zé)任。第2款規(guī)定了房屋征收部門對房屋征收實施單位的監(jiān)督責(zé)任。房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收部門對房屋征收實施單位在委托范圍內(nèi)實施的房屋征收與補償行為負責(zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。（二）第五條房屋征收部門可以委托房屋征收實施單位，承擔(dān)房屋征收與補償?shù)木唧w工作。第3款規(guī)定了市、縣級人民政府的有關(guān)部門的是房屋征收的協(xié)助部門。設(shè)區(qū)的市房屋征收部門也可以分二個層級設(shè)置，即市房屋征收部門與區(qū)房屋征收部門二個層級。實行市、區(qū)二級房屋征收的，原市房屋拆遷管理部門為征收管理部門，對區(qū)房屋征收的監(jiān)督部門。目前，鎮(zhèn)江市和部分縣級市初步?jīng)Q定原房屋拆遷管理辦公室為房屋征收部門。? 原則上講，一個城市不宜有多個征收部門，以避免征收補償標(biāo)準(zhǔn)不一問題出現(xiàn)。第2款規(guī)定，市、縣級人民政府確定的房屋征收部門組織實施本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。主要包括不設(shè)區(qū)的市、市轄區(qū)（直轄市的區(qū)除外）、縣、自治縣等。主要包括除直轄市外的設(shè)區(qū)的市、直轄市所轄區(qū)、自治州等。第1款規(guī)定，市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。? 市、縣級人民政府有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)依照本條例的規(guī)定和本級人民政府規(guī)定的職責(zé)分工，互相配合，保障房屋征收與補償工作的順利進行。?(一)第四條市、縣級人民政府負責(zé)本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。二是房屋征收過程中，政府做為當(dāng)事人一方，不宜再行使行政強制權(quán)，以防止行政權(quán)力過渡集中。?征收時，只有司法強制一個途徑；征收時，申請主體是市、縣級人民政府；征收時，強制執(zhí)行依據(jù)是政府作出的征收決定； ?征收時，執(zhí)行主體是法院。由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。由政府作出補償決定。由政府作出補償決定。達成補償協(xié)議后，不搬遷的，可以依法提起訴訟。? ㈧補償安置矛盾解決方法不同。對復(fù)核結(jié)果的異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估專家委員會申請鑒定。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)由被征收人協(xié)商選定；對評估結(jié)果異議的處理。? ㈦評估機構(gòu)選擇方式及評估結(jié)果異議處理不同。? ㈥項目啟動程序不同。? ㈤前置條件不同。?征收主體和補償義務(wù)主體都是政府。? ㈣管理與實施主體不同。? ㈢補償對象不同。? ㈡目的不同。? ㈠適用范圍不同。被征收人超過規(guī)定期限不搬遷的，由政府依法申請人民法院強制執(zhí)行。禁止建設(shè)單位參與搬遷，承擔(dān)房屋征收與補償具體工作的單位不得以營利為目的。政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估。三是征收程序。二是征收范圍。對被征收房屋價值的補償不得低于類似房地產(chǎn)的市場價格。? 與此同時，總體思路中還考慮到節(jié)約集約利用土地、嚴(yán)格保護耕地的原則。? 二是通過明確補償標(biāo)準(zhǔn)、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有所改善、原來生活水平不降低。? 2011年1月21日，正式公布施行。?2007年12月14日后，2010年1月29日第一輪修改。? 《征收條例》的出臺特別背景，《征收法》無法及時出臺。二、《征收條例》立法背景與過程? 立法背景：? 為了規(guī)范國有土地上房屋征收與補償活動，維護公共利益，保障被征收房屋所有人的合法權(quán)益，根據(jù)《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于修改〈中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法〉的決定》，國務(wù)院法制辦和原建設(shè)部負責(zé)起草了《國有土地上房屋征收與補償條例（草稿）》。? 主要體現(xiàn)在三個方面：一是保證了城市建設(shè)效率，尤其是促進了舊城區(qū)的改造，有效地推進了城市環(huán)境的改善，推進了城市綜合功能的提高； ?二是有效地改善了城市居民的住房條件。? 《拆遷條例》違憲和沒有法律依據(jù)，是不符合事實的。? 2001年6月6日，進入“市場化階段”。? 改革開放后，到1991年6月1日，“統(tǒng)拆統(tǒng)建”階段?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》講義u一、城市房屋拆遷工作回顧及評價； u二、《征收條例》立法背景與過程；u三、制定《征收條例》的總體思路和主要內(nèi)容； u四、與《拆遷條例》的不同； u五、《征收條例》主要條款的釋義； u六、《征收條例》不能解決的幾點問題。因舊城區(qū)改建征收個人住宅，被征收人選擇在改建地段進行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，作出房屋征收決定的市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)提供改建地段或者就近地段的房屋。補償方式：貨幣或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換《國有土地上房屋征收與補償條例》明確規(guī)定，被征收人可以選擇貨幣補償，也可以選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。征收范圍確定后“違建”不補償針對一些地方存在的房屋征收前“突擊”改擴建，以期獲得更多補償?shù)默F(xiàn)象，《國有土地上房屋征收與補償條例》給出了明確規(guī)定，以杜絕此類投機取巧、侵占公共利益的非法行為。條例規(guī)定，采取暴力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人搬遷，造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任；對直接負責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予處分；構(gòu)成違反治安管理行為的，依法給予治安管理處罰。我們將會同有關(guān)部門抓緊對土地管理法有關(guān)集體土地征收和補償?shù)囊?guī)定作出修改，由國務(wù)院盡早向全國人大常委會提出議案。問：條例為什么沒有對征收集體土地作出規(guī)定？答：有意見認(rèn)為，條例應(yīng)一并解決集體土地和房屋征收問題。因此，條例取消了原條例中行政機關(guān)自行強制拆遷的規(guī)定，規(guī)定由政府申請法院強制執(zhí)行。全國人大常委會辦公廳2009年8月28日向社會公開征求意見的《行政強制法（草案）（三次審議稿）》第十三條規(guī)定，行政強制執(zhí)行由法律設(shè)定。問：條例取消原條例中行政機關(guān)自行強制拆遷的規(guī)定，主要考慮是什么？ 答：按照原條例的規(guī)定，政府既可以責(zé)成有關(guān)部門強制拆遷，也可以申請法院強制拆遷。房屋征收部門對房屋征收實施單位實施房屋征收與補償?shù)男袨樨撠?zé)監(jiān)督，并對其行為后果承擔(dān)法律責(zé)任。條例改變了以前由建設(shè)單位拆遷的做法，規(guī)定政府是征收補償主體，由房屋征收部門組織實施房屋征收與補償工作。按照原條例規(guī)定，建設(shè)單位是拆遷人，這是由當(dāng)時的歷史條件所決定的。條例規(guī)定征收補償方案應(yīng)征求公眾意見；因舊城區(qū)改建需要征收房屋，多數(shù)被征收人認(rèn)為征收補償方案不符合本條例規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)組織聽證會并修改方案；政府作出房屋征收決定前，應(yīng)當(dāng)進行社會穩(wěn)定風(fēng)險評估；房屋征收決定涉及被征收人數(shù)量較多的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)政府常務(wù)會議討論決定；被征收房屋的調(diào)查結(jié)果和分戶補償情況應(yīng)當(dāng)公布；被征收人對征收決定和補償決定不服的，可以依法申請行政復(fù)議或者提起行政訴訟；審計機關(guān)應(yīng)當(dāng)加強審計。為了加強規(guī)劃的調(diào)控作用，根據(jù)條例的規(guī)定，確需征收房屋的各項建設(shè)活動都應(yīng)當(dāng)符合國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃和專項規(guī)劃，并要求制訂規(guī)劃應(yīng)當(dāng)廣泛征求社會公眾意見，經(jīng)過科學(xué)論證，保障性安居工程建設(shè)和舊城區(qū)改建還應(yīng)當(dāng)納入市、縣級國民經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃，經(jīng)市、縣級人民代表大會審議通過。問：條例對公共利益是如何界定的？答：對這個問題，我們高度重視，收集、研究了國外情況和做法，作了大量的調(diào)查研究，多次進行專家論證，廣泛聽取意見。四是規(guī)定對評估確定的被征收房屋價值有異議的，可以向房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)申請復(fù)核評估。三是規(guī)定房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨立、客觀、公正地開展房屋征收評估工作，任何單位和個人不得干預(yù)。對評估中應(yīng)當(dāng)考慮的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素以及裝修和原有設(shè)備的拆裝損失補償?shù)葐栴}，將由房屋征收評估辦法進行具體規(guī)定。為了保證生活條件困難的被征收人居住條件有改善，條例規(guī)定，政府對符合住房保障條件的被征收人除給予上述補償外，還要優(yōu)先安排被征收人享受住房保障，使其不再等待輪候保障房。市、縣級人民政府應(yīng)當(dāng)制定補助和獎勵辦法，對被征收人給予補助和獎勵。問：為了保障房屋被征收群眾的利益，條例對補償作了哪些規(guī)定？ 答：兩次征求意見中群眾的意見主要集中在補償問題上。工作組召開了45次各類座談會，有1150多人次參加了討論。在工業(yè)化、城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中，必須堅持節(jié)約集約利用土地、嚴(yán)格保護耕地的原則，這需要通過提高規(guī)劃的科學(xué)性、嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)劃、調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策、轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式、嚴(yán)格立項審批等手段，控制城鄉(xiāng)建設(shè)用地盲目無序擴張，確保18億畝耕地紅線與糧食安全。二是通過明確補償標(biāo)準(zhǔn)、補助和獎勵措施，保護被征收群眾的利益，使房屋被征收群眾的居住條件有改善、原有生活水平不降低。解讀《國有土地上房屋征收與補償條例》問：制定條例的總體思路是什么？答：黨中央、國務(wù)院高度重視條例的制定工作，指出條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求我們深入了解情況，廣泛聽取意見，集中力量組織對難點問題逐項攻關(guān)，力爭條例早日出臺。本溪：拒絕拆遷張劍致一強拆者死亡因無法就補償安置方案達成一致，拒絕拆遷的遼寧本溪男子張劍在房地產(chǎn)公司拆遷人員強行入屋后，拔出了水果刀，致一強拆者當(dāng)場死亡。赤峰：“自焚拆遷戶”王娜2009年2月13日，內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)法院對哈達街中段路北民航家屬樓石國清家強制執(zhí)行拆遷，石的女兒王娜情緒十分激動，在屋里把汽油點燃，造成大面積燒傷。貴州：13名熟睡住戶遭遇暴力拆遷2009年11月27日，貴州博宇房地產(chǎn)公司組織數(shù)十人，攜帶鋼管、撬棍和封口膠，對普陀巷9住戶8間門面房進行暴力拆遷，13名正在熟睡的住戶被強行拽上汽車拖離現(xiàn)場。張霞拒絕了開發(fā)商提供近300平方米的小產(chǎn)權(quán)住宅進行置換的補償協(xié)議。張霞1998年買下180平米的土地，建了二層樓房開酒樓，有產(chǎn)權(quán)和土地使用證。她死了，房子仍然被拆了，她的多名親屬也因暴力抗法被刑事拘留。拆遷悲劇成都：“自焚拆遷戶”唐福珍2009年11月13日，成都市金牛區(qū)天回鎮(zhèn)金華社區(qū)的女企業(yè)主唐福珍往自己身上澆汽油，在自家房頂上引火自焚，目的就是阻止拆遷。同時，國務(wù)院法制辦對拆遷條例修改中遇到的所有問題，進行了全面梳理，對草案進行了不斷修改完善。會議認(rèn)為，這個條例直接關(guān)系人民群眾切身利益，要求有關(guān)部門廣泛聽取意見進一步修改后，再次提請國務(wù)院常務(wù)會議審議，然后公開征求群眾意見，再由國務(wù)院決定公布施行。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?007年8月30日，《城市房地產(chǎn)管理法修正案》通過。該法第42條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。由于在拆遷問題上，地方政府既是拆遷許可者，又是爭議裁決者，無形中充當(dāng)了強拆的支持者，理論上為“官商合謀”提供了現(xiàn)實的便利，這逐漸發(fā)展成為拆遷矛盾的根源。2001年6月7日，國務(wù)院常務(wù)會議通過了對《城市房屋拆遷管理條例》的修改，并于當(dāng)年7月1日起實施。1994年7月5日，我國出臺《城市房地產(chǎn)管理法》，由此拉開了房地產(chǎn)市場化序幕，開發(fā)商成為中國城鄉(xiāng)建設(shè)的主力軍。相關(guān)立法進程中國城市房屋拆遷制度始于上個世紀(jì)90年代。區(qū)別于公益性搬遷，非“公共利益”的拆遷，是一種民事行為，是平等主體之間的一種交易，不存在地方政府介入問題，講究的是雙方協(xié)商。亮點十 商業(yè)拆遷強調(diào)自愿公平政府不介入征求意見稿在附則中規(guī)定，非因“公共利益”的需要實施的拆遷，應(yīng)當(dāng)符合城鄉(xiāng)規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，并依法辦理有關(guān)審批手續(xù)，由建設(shè)單位編制具體實施方案，報經(jīng)房屋征收部門批準(zhǔn)后，按照自愿、公平的原則訂立拆遷補償協(xié)議。補，是因為一些違法建筑的長期存在，與政府職能部門不作為有關(guān)，政府應(yīng)當(dāng)為失職買單；不補，是因為那樣對守法者明顯不公平。亮點九 違法建筑不予補償并依法拆除征求意見稿規(guī)定，對房屋征收范圍內(nèi)的違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，不予補償，并依法拆除；對未超過批準(zhǔn)期限的臨時建筑，應(yīng)當(dāng)給予適當(dāng)補償。這一野蠻拆遷，最終釀成群體性事件。任何單位和個人不得以暴力、脅迫以及其他非法手段實施搬遷。提供靈活多樣的選擇，體現(xiàn)了對被征收人的尊重。因危舊房改造的需要征收房屋并進行住宅建設(shè)的，被征收人享有回遷的權(quán)利。這是征求意見稿在法律責(zé)任中的規(guī)定。征求意見稿改進為“由被征收人以投票、抽簽等方式確定”，即被征收人說了算。征求意見稿的這一規(guī)定，至少有兩大看點：一是明確評估價“不得低于房屋征收決定生效之日類似房地產(chǎn)的市場交易價格”；二是強調(diào)評估機構(gòu)的中立性。房地產(chǎn)價格評估機構(gòu)，由被征收人以投票、抽簽等方式確定。亮點六 征收補償額按市場評估價確定征求意見稿規(guī)定，房屋貨幣補償額，根據(jù)被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結(jié)構(gòu)、新舊程度、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。打著危房房改造的旗號，一些地方政府與開發(fā)商聯(lián)手行強拆之實，踐踏被征收人的私有財產(chǎn)權(quán)。政府應(yīng)當(dāng)將征求意見的情況及時公布。亮點五 危舊房改造必須有90%以上人數(shù)同意征求意見稿規(guī)定，因危舊房改造的需要征收房屋的，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)在組織有關(guān)部門論證的基礎(chǔ)上，征求被征收人的意見。但非常重要的一點是，政府必須在法庭上接受被征收人關(guān)于‘公共利益’是否存在的挑戰(zhàn)，政府必須舉證證明自己的‘公共利益’主張究竟在什么地方。對征求意見稿的這一規(guī)定，北京大學(xué)法學(xué)院副院長沈巋教授認(rèn)為：“這一點非常重要，因為‘公共利益’確實存在模糊地帶。征收者與被征收者在征收階段產(chǎn)生的爭議，通常因是否屬于“公共利益”而起。這是一個新規(guī)定。征求意見稿在征收程序中，突出強調(diào)了被征收人的知情權(quán)、參與權(quán)等。征求意見稿第14條規(guī)定，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)將房屋征收決定予以公告。公告時間不得少于30日；但是，房屋征收范圍較大的，公告時間不得少于60日。由此導(dǎo)致的拆遷矛盾愈演愈烈，不斷升級。過去，制度設(shè)計的，就是政府躲在幕后，由拆遷人即開發(fā)商