【正文】 商業(yè)為2?3 層建筑 ,采用框架結(jié)構(gòu) ,商業(yè)部分的抗震等級為三級 。在原有場地肌理的基礎(chǔ)上 ,居住用地形成多功能的有機整體 ,其中包括 :居 住組團 ?公建 ?景觀廊道 ?文化廊道 ?生態(tài)廊道 (水系 )?多條廊道貫穿于整個地塊 ,使各功能區(qū)緊密聯(lián)系在一起 ,形成積極的居住空間場所 ?本方案充分考慮了使用者的生活習(xí)慣和實際需求 ,創(chuàng)造出了 “院落式 ”的布局方式 ,進而解決居民相互交流與相互交往的行為需要 ,具體的實施方法是 ,在行列式住宅之間 ,用一些花架 ?植物創(chuàng)造出一個個圍合的庭院 ,庭院中布置景觀鋪地 ,與周圍的環(huán)境相融合 ,形成一個有機的整體 ? 商業(yè)區(qū)沿蛇劉公路南側(cè)布置 ,有利于鄉(xiāng)鎮(zhèn)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的實施 ?商業(yè)區(qū)服務(wù)于本地塊外 ,同時積極為本鎮(zhèn)服務(wù) ,提高了商業(yè)區(qū)的經(jīng)濟價值 ? 道路交 通 居住區(qū)道路分為三級 :主要道路 ?支路 ?宅前路 。驗收不合格 ,責(zé)令復(fù)墾單位或個人繼續(xù)整治 ,也可用復(fù)墾押金雇用其他單位或個人整治 ? 5?拆舊區(qū)建設(shè)用地整理復(fù)墾計劃 完成時限 :三年 ? 昌黎縣荒佃莊新民居建設(shè)工程項目建議書（代可行性研究報告） 北京京誠瑞科工程管理咨詢有限公司 16 4． 建設(shè)地址及建設(shè)條件 項目建設(shè)地點 荒佃莊鎮(zhèn)位于昌黎縣西南部 ,距縣城 30 公里 ,全鎮(zhèn)總面積 71 平方公里 ,耕地 6 萬畝 ,轄 30 個行政村 ,人口 3 萬人 ?本項目擬建地塊位于蛇劉公路南側(cè) ,皮毛市場對面 ?地處京津唐經(jīng)濟區(qū) ?東北經(jīng)濟區(qū) ?環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)交匯處 ,經(jīng)濟地理位置非常優(yōu)越 ,交通便利 ,貿(mào)易發(fā)達 ?西近灤河 ,東臨秦皇島港 ,緊挨省級公路蛇劉線和沿海高速公路 ?沿海高速設(shè)有“荒佃莊”出口 ? 一小時可達天津港 ,30 分鐘內(nèi)可達京唐港和曹妃甸港 ?地勢平坦 ,交通運輸條件十分便利 ? 用地位置在荒佃莊鎮(zhèn)總體規(guī)劃中的位置見下圖 ? 圖 41 項目建設(shè)場址區(qū)域圖 《荒佃莊鎮(zhèn)總體規(guī)劃》中將本項目地塊規(guī)劃為二類居住用地 ,因此從本項目的建設(shè)內(nèi)容及性質(zhì) 上看 ,符合項目的建設(shè)規(guī)劃要求 ? 昌黎縣荒佃莊新民居建設(shè)工程項目建議書（代可行性研究報告） 北京京誠瑞科工程管理咨詢有限公司 17 建設(shè)用地情況 本項目用地范圍內(nèi)場地平整 ,周邊配套設(shè)施齊全 ,具備開工條件 ,緊臨昌黎縣第九中學(xué) ?周慶恩中學(xué) ?荒佃莊中心小學(xué) ,是《荒佃莊鎮(zhèn)總體規(guī)劃》確定的二類居住用地 ?該地塊北端為 6 家縫紉機彎針企業(yè) ,其余為農(nóng)田 項目現(xiàn)狀照片見下圖 ? 圖 421 項目建設(shè)場址現(xiàn)狀圖 圖 422 項目建設(shè)場址現(xiàn)狀圖 圖 423 項目建設(shè)場址現(xiàn)狀圖 昌黎縣荒佃莊新民居建設(shè)工程項目建議書（代可行性研究報告） 北京京誠瑞科工程管理咨詢有限公司 18 建設(shè)條件 氣象條件 昌黎縣屬中國東部季風(fēng)區(qū) ?暖溫帶 ?半濕潤大陸性氣候 ?無霜期平均是 186 天 ,最高平均氣溫是 ℃ ,最低平均氣溫 — ℃ ,年平均氣溫 11℃ ,平均年降水量 毫米 ,四季分明 ,日照充足 ,年均日照時數(shù)達 2800 小時 ? 水文條件 該縣境內(nèi)水系比較豐富 ,有灤河 ?飲馬河 ?七里海等三條主要水系組成 ?灤河水系在昌黎境內(nèi)流域面積為 平方公里 ?有大型湖泊碣陽湖 ,淡水儲量 440 萬立方米 ?地下水存量達 億立方米 ,其中礦泉水存量 1500 萬立方米 ?全縣水資源總量平均為37375 萬立方米 ,平均每平方公里占有水量為 萬立方米 ? 工程地質(zhì)條件 1?區(qū)域地質(zhì)概況 昌黎背 山面海 ,地形錯綜復(fù)雜 ?大致以京哈鐵路為界 ,南部屬于平原 ,為華北平原的東北邊緣 。(3)綜合開發(fā) ,合理調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 。實現(xiàn)人居環(huán)境的綠化 ?美化 ?凈化 ,促進村民生活方式及價值觀念向生態(tài)文化的轉(zhuǎn)型 ,建立了生態(tài)環(huán)境保護與經(jīng)濟發(fā)展良性循環(huán)的新機制 ,不斷優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ,合理開發(fā)和利用農(nóng)業(yè)自然資源 ,實現(xiàn)經(jīng)濟 ?生態(tài)和社會效益相統(tǒng)一 ,促進農(nóng)業(yè)可持續(xù)發(fā)展? 當(dāng)前 ,秦皇島正處在工業(yè)化 ?城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)發(fā)展一體化加速推進的重要階段 ?秦皇島市地域面積相對較小 ?人口相對較少 ,城市化率相對較高 ,具有在全省率先統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的基礎(chǔ)和條件 ?同時 ,廣大農(nóng)民對改善居住環(huán)境 ?提高生活質(zhì)量的愿望越來越迫切 ,對改變現(xiàn)有生活方式 ?盡快過上城里人的生活越來越向往 ?加強農(nóng)村新民居建設(shè) ,促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展 ,是大勢所趨 ?民心所向 ? 綜上所述 ,本項目的建設(shè)是非常必要的 ? 昌黎縣荒佃莊新民居建設(shè)工程項目建議書（代可行性研究報告） 北京京誠瑞科工程管理咨詢有限公司 13 3． 征地拆遷補償方案 按照 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展 ,建設(shè)和諧新農(nóng)村的總體要求 ,以突出特色 ?節(jié)約資源為前提 ,荒佃 莊 新民居建設(shè)工程以安置陳青坨 ?郭青坨 ?張青坨 ?劉各莊 4 個行政村遷入 ,項目建成后將上述自然村落合并荒佃莊社區(qū) ?原村址住宅建設(shè)用地面積為 畝 , 可置換土地面積 畝 ,該部分土地暫按全部復(fù)墾考慮 ,2021 年歸還指標(biāo) ? 土地征用 本項目需征用陳青坨村集體土地 萬 m2(約合 280 畝 ),作為新民居建設(shè)用地 ?根據(jù)相關(guān)文件要求 ,本項目征地補償費包括土地補償費 ?安置補助費 ?涉及青苗或其它土地附著物的 ,還應(yīng)當(dāng)向所有權(quán)人支付青苗補 償費和其他土地附著物補償費 ? 1?征地補償費標(biāo)準(zhǔn)按 4 萬 /畝 ? 2?征地補償費用在征地批復(fù)取得之前 ,全額支付給被征地的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織或者村民委員會 ? 3?經(jīng)與陳青坨村委會及集體經(jīng)濟組織協(xié)商 ,地上附著物補償標(biāo)準(zhǔn)為 萬 /畝 4?安置補助費用按每戶 萬元 ? 5?征地相關(guān)稅費 :該費用在本項目中暫不予考慮 ? 拆遷補償 1?基本情況 荒佃莊社區(qū)工程拆舊區(qū)共涉及陳青坨 ?郭青坨 ?青坨 ?劉各莊 4 個村 ,現(xiàn)狀建設(shè)用地約 畝 ,645 戶 ,1933 人 ,人均建設(shè)用地 ,建筑以一層磚混民居為主 ?各村莊詳 細情況見下表 ? 表 31 各拆遷村情況統(tǒng)計表 昌黎縣荒佃莊新民居建設(shè)工程項目建議書（代可行性研究報告） 北京京誠瑞科工程管理咨詢有限公司 14 聯(lián)建村莊 戶數(shù) 人口數(shù) 原村址面積 (畝 ) 合計拆除房屋面積 (m2) (戶 ) (人 ) 陳青坨 169 507 107782 郭青坨 96 288 張青坨 103 297 1113 劉各莊 277 841 4 村總計 645 1933 2?拆遷補償標(biāo)準(zhǔn) 表 32 各拆遷村費用統(tǒng)計表 序號 補償項目 補償標(biāo)準(zhǔn) 備注 1 征地補償費 4 萬 /畝 2 房屋拆遷費 770 元 /m2 3 土地復(fù)耕費 30000/畝 4 有線電視補償費 510 元 /戶 5 電話移機費 88 元 /戶 6 拆遷安置費 40000 元 /戶 7 拆遷獎勵費 10000 元 /戶 8 物業(yè) ?取暖 ?燃氣補貼 20210 元 /戶 9 院墻 ?廁所補償 10000/戶 10 農(nóng)民社保費 400 元 /人 /年 預(yù)交 15 年 土地復(fù)墾 1?建設(shè)用地復(fù)墾的條件及潛力 拆舊區(qū)內(nèi)農(nóng)村居民點分布分散 ,占地較多 ,總面積 畝 ,人均占地 ,戶均 ,?而且 村莊內(nèi)部局零亂 ,環(huán)境衛(wèi)生條件差 ,亟待改造 ?根據(jù)潛力調(diào)查分析 ,按照《縣級土地開發(fā)整理規(guī)劃編制要點》 ,把村莊舊址坡度小于 20 度 ,土壤質(zhì)地較好 ,有水源供給 ,適宜復(fù)墾的點位作為土地復(fù)墾潛力 ?潛力分析結(jié)果為 :荒佃莊片區(qū)可復(fù)墾舊昌黎縣荒佃莊新民居建設(shè)工程項目建議書（代可行性研究報告） 北京京誠瑞科工程管理咨詢有限公司 15 村老宅基地 畝 ,不僅能補充安置點建新區(qū)及配套道路基礎(chǔ)設(shè)施所占耕地 ,而且凈增耕地 畝 ? 2?復(fù)墾原則 (1)因地制宜 ?合理開發(fā) 。垃圾亂倒 ?污水亂排 ?電線亂拉 ?嚴重影響環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量 。通過宅基地復(fù)墾 ,實現(xiàn)土地的再利用 ?另一方面 ,通過利用國家 “誠鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤 ”的政策 ,盤活土地資源 ,在改善農(nóng)民居住條件的同時 ,還可利用節(jié)省的土地資源開展招商引資 ,推進村莊的經(jīng)濟發(fā)展 ?據(jù)統(tǒng)計 ,截止 09 年底 ,河北省 1000 個新民居示范村中 ,有 766各村已基本完成建設(shè)改造任務(wù) ,騰出建設(shè)用地 ,節(jié)地 43%,如果到2021年全省 15%左右的行政村完成新民居建設(shè)任務(wù) ,大約可節(jié)地 115萬畝 ,大量節(jié)省的土地資源 ,必將成為我省農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展的強大動力 ? (3)新民居建設(shè)可以促進農(nóng)村的節(jié)能環(huán) 保和住房結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型 ?新民居建設(shè)普遍采用新技術(shù) ?新材料 ,提倡清潔能源的利用 ,所建房屋具有節(jié)能舒適 ?安全環(huán)保 ?使用壽命長?抗震性能好等優(yōu)點 ,對于保護耕地 ?減少大氣污染和提高能源使用效率具有重要作用 ,符合農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展的方向和要求 ? 加強新民居建設(shè) ? 促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展 ,是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式 ? 拓展發(fā)展空間的必然選擇 ,是推進城鎮(zhèn)面貌三年大變樣的客觀要求 ,是改善當(dāng)?shù)孛裆?? 惠民富民 ? 推進社會改革進步的重要舉措 (1)轉(zhuǎn)變發(fā)展方式是當(dāng)前帶有戰(zhàn)略性 ?根本性的重大任務(wù) ,而統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展 ,是轉(zhuǎn)變發(fā)展方式的重要內(nèi)容 ?實施農(nóng)村新民居建 設(shè)和統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展 ,就是要推動城鄉(xiāng)之間的資金 ?人才 ?土地等生產(chǎn)要素合理流動 ,促進城鄉(xiāng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展合理布局 ?同時 ,秦皇島現(xiàn)有城區(qū)面積僅 100 多平方公里 ,發(fā)展空間漸趨飽和 ,而城市區(qū)以外的廣大區(qū)域亟待新的發(fā)展 ?秦皇島迫切需要實現(xiàn)歷史性突破 ,形成城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的新格局 ?必須順應(yīng)發(fā)展大勢 ?破解發(fā)展難題 ?轉(zhuǎn)變發(fā)展方式 ,全面推進城鄉(xiāng)一體化發(fā)展 ,以此拓展未來發(fā)展的新昌黎縣荒佃莊新民居建設(shè)工程項目建議書（代可行性研究報告） 北京京誠瑞科工程管理咨詢有限公司 11 平臺和新空間 ? (2)做城市本質(zhì)是做產(chǎn)業(yè) ?做民生 ?做城鄉(xiāng)統(tǒng)籌 ?與城市建設(shè)的總體進程相比 ,秦皇島市縣城 ?鄉(xiāng)鎮(zhèn)和農(nóng)村容貌還處在相對落后的位置 ?改變這一局面的關(guān)鍵是加大縣城建設(shè)和新農(nóng)村建設(shè)的力度 ,整體提升縣域基礎(chǔ)設(shè)施和環(huán)境面貌建設(shè)水平 ?在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展中 ,要牢牢把握城鎮(zhèn)化與新民居建設(shè)協(xié)調(diào)推進這個戰(zhàn)略著眼點 ,既要積極穩(wěn)妥推進城鎮(zhèn)化 ,增強城鎮(zhèn)對農(nóng)村的輻射帶動作用 。能夠擴大城市現(xiàn)代文明向農(nóng)村輻射 ,植入現(xiàn)代生活理念 ,改變農(nóng)村落后的生活習(xí)俗 ?新民居建設(shè)可以使更多的農(nóng)民居住在農(nóng)村 ,就能達到或接近城市居民的生活水準(zhǔn) ,享受到現(xiàn)代城市文明 ,從而縮小城鄉(xiāng)差別 ,加快城鄉(xiāng)一體化進程 ? (3)新民居建設(shè)能夠促進小城鎮(zhèn)和中心村建設(shè) ,對于加快人口向小城鎮(zhèn)和中心村集聚 ,促進農(nóng)村城鎮(zhèn)化起著重要的推動作用 ?通過新民居的建設(shè) ,可以改進農(nóng)村社會管理服務(wù)方式 ,實現(xiàn)社區(qū)化管理 ,有利于社會治安 ?計劃生育等管理服務(wù) ,便于對農(nóng)民進行文化 ?科技 ?法律 ?技能等宣傳教育 ,進而全 面提升農(nóng)民的生活質(zhì)量 ? (4)實施新民居建設(shè)是擴大內(nèi)需 ?拉動經(jīng)濟增長的重要舉措 ?不僅可以擴大農(nóng)村消費 ,帶動農(nóng)村相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 ,而且可以促進農(nóng)村就業(yè) ,增加農(nóng)民收入 ?據(jù)統(tǒng)計 ,2021 年 ,河北省 1000 個新民居建設(shè)示范村的建設(shè)投資為 258 億元 ,帶動社會投資達 1000 多億元 ,對農(nóng)村經(jīng)濟增長的拉動作用十分明顯 ?同時 ,大量的投資為參與建設(shè)的農(nóng)民提供了65 億元的工資性收入 ,相當(dāng)于為全省農(nóng)民人均增收了約 118 元 ?實踐證明 ,新民居建設(shè)是黨和政府支農(nóng)惠農(nóng)的重要平臺 ,是拉動農(nóng)村經(jīng)濟增長的強力引擎 ,必將對消除城鄉(xiāng)昌黎縣荒佃莊新民居建設(shè)工程項目建議書（代可行性研究報告） 北京京誠瑞科工程管理咨詢有限公司 9 二元結(jié)構(gòu)起到巨大的 推動作用 ? 因此 ,加強農(nóng)村新民居建設(shè) ,促進城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展 ,縮小城鄉(xiāng)差距 ,是大勢所趨 ?民心所向 ? 農(nóng)村新民居建設(shè)是改善農(nóng)村人居環(huán)境的現(xiàn)實需要 安居才能樂業(yè) ,住有所居是人們正常生產(chǎn)生活的必備條件 ?擁有一幢建筑質(zhì)量高 ?環(huán)境條件好的住所 ,是廣大農(nóng)村居民追求幸福生活的最大愿望 ,也是人們衡量一個家庭富裕與否的直觀標(biāo)志 ,許多農(nóng)村居民歷來把建房蓋屋 ?擁有住房 ?改善住房條件當(dāng)作生活中的一件頭等大事常抓不懈 ?據(jù)調(diào)查 ,2021 年以來 ,河北省農(nóng)民建房投入一直占村莊各類投資的 60%以上 ,居住消費支出始終高居除食品外的農(nóng)民家庭 生活消費的首位?在農(nóng)村 “可以不吃好的 ,可以不穿新的 ,但房子不能不蓋好的 ”,“住上好房子 ,才算過上好日子 ”,“小康不小康 ,關(guān)鍵看住房 ”這是北方農(nóng)民的特點之一 ?但是由于缺乏有效的引導(dǎo) ,農(nóng)村建房基本上處于自由發(fā)展?fàn)顟B(tài) ,意識觀念的落后 ?規(guī)劃設(shè)計的缺失和財力的不足 ,造成了農(nóng)村住房布局分散 ?結(jié)構(gòu)陳舊 ?功能不全 ?新技術(shù)含量低 ?內(nèi)在質(zhì)量差 ?外觀面貌缺乏特色 ?基礎(chǔ)設(shè)施不配套 ?人居環(huán)境臟 ?亂 ?差等問題十分突出 ,農(nóng)民的住房 “建了拆 ?拆了建 ”?“年年建新房 ?不見新村莊 ”的狀況也普遍存在 ?推行新民居建設(shè) ,一方面能夠引導(dǎo)農(nóng)民轉(zhuǎn)變落后的 住房觀念 ,改變傳統(tǒng)的建房模式 ,通過統(tǒng)一的規(guī)劃 ?科學(xué)的設(shè)計 ?專業(yè)的施工 ,從布局結(jié)構(gòu) ?功能質(zhì)量 ?外觀效果等各方面升級房屋品質(zhì)和檔次 ,讓廣大農(nóng)民住上造價合理 ?