【正文】 房?jī)r(jià)（元） 39。年份序號(hào) 39。房?jī)r(jià)走勢(shì)擬合曲線 39。o39。 y2=polyval(p,x2)。 x2=1:12。 29 a=X1\y。 y=[ 11553 12418 13799 18698 21251 24034 27045 ]。 Y=*()+*()*()+*()+5642.4。 C=[ ]。) 28 20xx 年 — 20xx 年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)程序 A=[24624 26438 28253 30068 ]。) ylabel(39。) %?? 代表 所輸入的因 素 % xlabel(39。,x2,y2) title(39。 figure(1) plot(t,y, 39。 p=polyfit(t,y,2)。 disp(a)。 %輸入所求解因素 03— 09 年實(shí)際數(shù)據(jù)，以列矩陣輸入 % X1=[ones(size(t)) t t.^2]。) 二次擬合曲線程序： t=[1 2 3 4 5 6 7] 39。) ylabel(39。) xlabel(39。,x2,y2) title(39。 figure(1) plot(t,y,39。 p=polyfit(t,y,1)。 disp(a)。 X1=[ones(size(t)) t]。 %輸出誤差百分比 % 27 7. 對(duì)影響北京房?jī)r(jià)的四 個(gè)因素的預(yù)測(cè) 一次擬合曲線程序： t=[1 2 3 4 5 6 7]39。 %輸出 13 個(gè)城市的計(jì)算房?jī)r(jià) % X=[ ]。 %輸入 13 個(gè)城市的 A,B,C,D,以列矩陣輸入 % Y=*()+*()*()+*()+。 C=[ ]。 6. 實(shí)際房?jī)r(jià)與計(jì)算價(jià)格比較 A=[ ]。 %輸入一個(gè)城市 Y,A,B,C,D% M=[*()+*()*()+*()。 C=。 A=。 disp(a)。 %輸入?yún)f(xié)方差矩陣 % B=[+008 +009 +007 +006]。 +007 +008 +006 +006。 4. 回歸方程系數(shù)求解程序 A=[+008 +009 +007 +006。 disp(181。 181。 r2=XpjX。 pjX= 。 %[ ]中輸入 △ Y, △ A,△ B,△ C,△ D, 以列矩陣輸入 % X=[ ]。商品房平均銷售價(jià) (元 /平方米 )39。 39。 39。 39。 39。o39。 %選取 x 軸的范圍 % y2=polyval(p,x2)。 %[ ]中輸入選取的城市當(dāng)年的房?jī)r(jià) ，以列矩陣輸入 % p=polyfit(x,y,1)。 end end end disp(N) 2. 主要因素與房?jī)r(jià)關(guān)系圖畫法程序 x=[ ]。 for i=1:13 if M(i,j)=a N(i,j)=1。 N=[ ]。 [7].郝益東，《中國(guó)住房觀察與國(guó)際比較（第二版）》，北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社， 20xx，P24,P60,P125P134,P175P177。 [5].徐滇慶，《房?jī)r(jià)與泡沫經(jīng)濟(jì)》，北京 :機(jī)械工業(yè)出版社， ， P33,P181P198,P369P371。 [3].魏宗舒等編著，《概率論與數(shù)理統(tǒng)計(jì)》，北京：高等教育出版社， 。 （ 3）本模型建立過(guò)程中考慮各個(gè)因素與房?jī)r(jià)呈線性關(guān)系，但實(shí)際上線性不一定是最好的選擇，還可以考慮 2 次、 多次等回歸關(guān)系，所建立的模型會(huì)誤差更小。 （ 1）本模型選取了 13 個(gè)代表性城市的數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，如果 對(duì)更多的城市的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)（樣本）進(jìn)行模型運(yùn)算， 可以保證 精度會(huì)更高。在計(jì)算時(shí)為了節(jié)省時(shí)間又能夠說(shuō)明問(wèn)題，所以只選用了幾組數(shù)據(jù)。 其次， 確定模型參數(shù)的樣本序列僅僅有 13 組數(shù)據(jù)， 在 應(yīng)用統(tǒng)計(jì)規(guī)律 中， 因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)規(guī)律本來(lái)只是適用于一些大樣 本甚至是無(wú)窮大序列，如果在樣本很小的情況下應(yīng)用，結(jié)果誤差可能會(huì)很大 。 以上幾個(gè)因素對(duì)住宅價(jià)格都有一定的影響，但由于時(shí)間倉(cāng)促和能力有限，不能對(duì)諸多因素進(jìn)行一一考慮，僅考慮了影響比較大的因素。例如 :國(guó)十條的出臺(tái)；加快工租房的建設(shè)，抑制投機(jī)需求；全面叫停第三套住房公積金貸款等等。 （ 4）國(guó)家政策。 24 （ 3）環(huán)境因素。 （ 2）房屋的層數(shù)、層次和朝向。 該模型仍然存在著很多問(wèn)題，比如 影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素有好多，而在建立模型時(shí)我們忽略掉了很多被認(rèn)為不好似很重的因素。方案簡(jiǎn)潔明了，易于操作。模型基于信息增益法判定影響房?jī)r(jià)的主要因素。 如果以上建議都可以實(shí)現(xiàn)的話，成本就可以避免增加甚至可以降低，通過(guò)對(duì)供求關(guān)系調(diào)整，由其引起的價(jià)格上漲也可以得到控制 ， 這樣就可以有效 的控制房地產(chǎn)價(jià)格的上揚(yáng)。具體來(lái)講， 當(dāng)務(wù)之急是從需求引導(dǎo)和宏觀控制兩方面入手，采取措施消除非正常因素。而在供不應(yīng)求的情況下，成本決定 售價(jià)的分量會(huì)減弱，供不應(yīng)求越強(qiáng)，成本的決定性因素越弱，而產(chǎn)生泡沫的因素就會(huì)越嚴(yán)重。在人工費(fèi)用方面，要提高一切相關(guān)人員的工作效率，實(shí)施嚴(yán)格的管理制度，以減少不必要的人力財(cái)力 資源 的浪費(fèi)， 但 決不能以要降低成本 的 名義來(lái)降低工人工資，剝削工人應(yīng)得的勞動(dòng)報(bào)酬。土地開發(fā)費(fèi)用可以通過(guò)政府的宏觀調(diào)空加以控制，進(jìn)行最優(yōu)化規(guī)劃和預(yù)算將其達(dá)到最低。加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管 [7]。增加住房有效供給 。 對(duì)政府來(lái)講，政府作為房地產(chǎn)政策的制定者，市場(chǎng)的管 理者應(yīng)建立公開競(jìng)爭(zhēng)的土地供應(yīng)制度，加大執(zhí)法力度，清理囤積土地 ，繼續(xù)深化稅制改革，提高政府管理水平；對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)自身來(lái)講，應(yīng)提高管理水平，加強(qiáng)成 本控制。 全面地降低商品房的開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本 影響商品房開發(fā)經(jīng)營(yíng)成本的主體主體有兩個(gè)，一個(gè)是政府，一個(gè)是企業(yè)自身。如果只顧擴(kuò)大開發(fā)量，不降低開發(fā)成本，造成供過(guò)于求，可能會(huì)造成房?jī)r(jià)下降而使開發(fā) 23 商的利潤(rùn)減少，只會(huì)影響開發(fā)商的積極性，最終開發(fā)量難以擴(kuò)大，供給不能增 加，房?jī)r(jià)依然降不下來(lái)。要把高的開發(fā)成本降下來(lái)，同時(shí)適當(dāng)擴(kuò)大開發(fā)量，調(diào)整供給結(jié)構(gòu)，增加有效供給，培養(yǎng)和釋放有效需求。而地價(jià)的下跌，斷了地方政府很大的財(cái)政來(lái)源，住房保障體系將難以為繼，保障性住房的建 設(shè)將又進(jìn)入僵局。房?jī)r(jià)急劇下跌，必然導(dǎo)致土地價(jià)格下跌。如果房?jī)r(jià)急劇下跌，房產(chǎn)投資者的資產(chǎn)將會(huì)大幅縮水，大部分人是以貸養(yǎng)房，房?jī)r(jià)下跌幅度深，房產(chǎn)又不能快速套現(xiàn)，跳樓的人將不在少數(shù)，而這部分人在社會(huì)的影響力是巨大的，他們的利益受到損害，將引發(fā)社會(huì)的大動(dòng)蕩。房?jī)r(jià)的急劇下跌，除了打擊開發(fā)商本身外，將嚴(yán)重打擊投資者對(duì)地產(chǎn)投資的信心，消費(fèi) 者的信心也會(huì)受到挫傷。后果一：銀行紛紛倒閉，經(jīng)濟(jì)急劇衰退，如果房?jī)r(jià)急跌，銀行是最大的受害者，銀行會(huì)受到巨創(chuàng)，一旦銀行倒閉，國(guó)家金融崩潰，國(guó)家經(jīng)濟(jì)急劇衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將要重建。 如果過(guò)度打壓房?jī)r(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)就可能蹦盤，引起金融風(fēng)險(xiǎn)，波及整個(gè)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，導(dǎo)致更多的人失去工作，影響社會(huì)穩(wěn)定。 房?jī)r(jià)飛漲不僅影響到房地產(chǎn)市場(chǎng)上供求雙方，還具有很強(qiáng)的轉(zhuǎn)移社會(huì)財(cái)富的效應(yīng)。如果不抑制房?jī)r(jià)，則可能醞釀更大的金融風(fēng)險(xiǎn)，高房?jī)r(jià)造就嚴(yán)重的社會(huì)分化，影響消費(fèi)擴(kuò)張和經(jīng)濟(jì)可持續(xù)增長(zhǎng)，也可造就建筑垃圾化，影響國(guó)家聲望，敗壞社會(huì)風(fēng)氣。 房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 房?jī)r(jià)的高低涉及社會(huì)生活中多方面的經(jīng)濟(jì)利益，所以房?jī)r(jià)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響也是很大的。而支付能力又取決于居民的經(jīng)濟(jì)狀態(tài)條件，表現(xiàn)在模型中即為工薪收入和居民人均儲(chǔ)蓄余額。在需求方面，城市居民對(duì)住宅需求表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是獲得住房或提高住房水平的愿望，二是實(shí)現(xiàn)該愿望的支付能力。從價(jià)值規(guī)律上來(lái)講，一種商品的價(jià)格并不完全由起內(nèi)在的價(jià)值決定，同時(shí)還受到市場(chǎng)供求關(guān)系的影響。房屋建筑單位的利潤(rùn)和稅金是住宅價(jià)格的必要組成部分，所以房屋價(jià)格受其影響很大。 ：房屋產(chǎn)品成本主要由三大部分組成 :一是土地開發(fā)費(fèi)用，包括土地價(jià)格、征地補(bǔ)償、拆遷安置費(fèi)等；二是生產(chǎn)資料消耗，包括房屋建設(shè)過(guò)程中所消耗的建筑材料、機(jī)器、設(shè)備等費(fèi)用；三是人工費(fèi)用，包括工人和管理及技術(shù)人員的工資等。 根據(jù)線性自回歸模型，影響房?jī)r(jià)的原因主要有房屋成本 [6]（即竣工房屋造價(jià)）、工薪收入、居民人均儲(chǔ)蓄余額等方面。 房?jī)r(jià)收入比 = 住房平均價(jià)格居民平均年收入 聯(lián)合國(guó)的有關(guān)機(jī)構(gòu)提出，發(fā)展中國(guó)家房?jī)r(jià)收入比不超過(guò) 6 倍時(shí)，有利于供求關(guān)系保持基本平衡。 九、模型的 提出及抑制房?jī)r(jià)的建議 房?jī)r(jià)的合理性及形成 評(píng)判房?jī)r(jià)高低的 其中 一個(gè)重要指標(biāo)是房?jī)r(jià)收入比，它把住房?jī)r(jià)格和住房購(gòu)買的支付能力聯(lián)系起來(lái)研究，可以用來(lái)判斷市場(chǎng)供求關(guān)系的總體狀況。 房?jī)r(jià) 與年份擬合曲線（見圖 11） （運(yùn)用 MATLAB 程序，參見 房?jī)r(jià)走勢(shì)擬合曲線 圖畫法程序） 為： 21 圖 11 從預(yù)測(cè)的結(jié)果可以看出，房?jī)r(jià)的發(fā)展依然處于較強(qiáng)的增長(zhǎng)狀態(tài)，沒有減弱的趨勢(shì)。 住房支出與年份擬合曲線（見圖 10）為： y=+ 2x 圖 10 下面運(yùn)用擬合曲線，計(jì)算未來(lái)四年住房支出： 年份序號(hào) 9 10 11 12 年份 20xx 20xx 20xx 20xx 住房支出 表十 三 20 未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)測(cè) 運(yùn)用 模型 Y = 1a *（ ApjA） + 2a *(BpjB) + 3a *(CpjC) + 4a *(DpjD) + pjY 其中