房?jī)r(jià)問(wèn)題的數(shù)學(xué)建模論文(參考版)
2025-04-10 02:40本頁(yè)面
【正文】 由于區(qū)別了經(jīng)濟(jì)變量的時(shí)間先后，因此，蛛網(wǎng)模型是一個(gè)動(dòng)態(tài)模型。Pt Qts=δ+γ【2】蛛網(wǎng)模型：蛛網(wǎng)模型的基本假定是：商品的本期產(chǎn)量Qts決定于前一期的價(jià)格Pt1，即供給函數(shù)為Qts=f(Pt1)，商品本期的需求量Qtd決定于本期的價(jià)格Pt，即需求函數(shù)為Qtd=f(Pt)。具有灰色性的系統(tǒng)稱為灰色系統(tǒng)。我們所提出的建議也是很有限的，需要具體問(wèn)題具體分析，要根據(jù)自身的各項(xiàng)指標(biāo)來(lái)衡量購(gòu)買某處房產(chǎn)和合理性。購(gòu)房需要考慮的因素因人而異，而主要的價(jià)格因素卻是必然。首先是分析建造成本，房產(chǎn)能不能賣個(gè)好價(jià)錢，建造的質(zhì)量也是很關(guān)鍵的。對(duì)于中長(zhǎng)期的房地產(chǎn)投機(jī)者或投資者來(lái)說(shuō)，這一類人對(duì)于購(gòu)置房產(chǎn)時(shí)要考慮的因素就多了。因?yàn)閺挠绊懛績(jī)r(jià)的因素來(lái)考慮，商品房的各項(xiàng)成本指標(biāo)都會(huì)比普通保障性住房的高。然而國(guó)家雖然出臺(tái)了一系列的房?jī)r(jià)調(diào)控政策，卻對(duì)整個(gè)樓市的影響不大。房地產(chǎn)價(jià)格長(zhǎng)期趨勢(shì)必然是向上的，而且是螺旋上升的過(guò)程，任志強(qiáng)先生說(shuō)：“漲幅永遠(yuǎn)大于跌幅”，因此任何時(shí)候買房都是對(duì)的，過(guò)一段時(shí)間再看一定買值了。針對(duì)剛性購(gòu)房者，即買來(lái)就為了自已居住的人。都可以考慮進(jìn)來(lái)。前面分析我們知道，影響房?jī)r(jià)的主要因素是房產(chǎn)成本和供需關(guān)系，當(dāng)然這是大的方面。那么，首先要明確的就是購(gòu)房動(dòng)機(jī)。根據(jù)以上結(jié)果，我們主要對(duì)購(gòu)房（新房）提出一些建議。由此我們分析第四題的結(jié)果后可以與第一題結(jié)論相互呼應(yīng)，即影響房?jī)r(jià)的主要因素是供給關(guān)系，成本等。我們可以得出這樣的結(jié)論：國(guó)家宏觀調(diào)控政策可以調(diào)整減緩房?jī)r(jià)的劇烈變化，但不能改變房?jī)r(jià)變化的發(fā)展方向。從圖六的曲線上看，2010年以后曲線上升有減緩的趨勢(shì)，在4月開始，減緩趨勢(shì)愈加明顯。由于房?jī)r(jià)持續(xù)無(wú)節(jié)制地上漲，于2009年12月，國(guó)家又出臺(tái)收緊土地受讓政策，次年1月，又出臺(tái)了二套房貸款管理政策。這些因素說(shuō)明，“兩率”下調(diào)政策有效調(diào)控了房?jī)r(jià)波動(dòng)的不規(guī)律性。但是，聯(lián)系當(dāng)時(shí)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)大環(huán)境，即2008年爆發(fā)的全球金融風(fēng)暴，對(duì)我國(guó)樓市的影響十分嚴(yán)重的情況，我們可以理解曲線在短時(shí)間內(nèi)急劇下降的原因了。44：?jiǎn)栴}四結(jié)果分析據(jù)題目與背景分析，加上對(duì)具體數(shù)據(jù)的軟件處理，我們得到了如圖六的結(jié)果。（2）北京市的房?jī)r(jià)與房屋租金的關(guān)系不明顯，說(shuō)明房?jī)r(jià)和租金之間沒(méi)有直接的因果關(guān)系，當(dāng)房?jī)r(jià)呈一路上漲趨勢(shì)時(shí)租金卻顯得有升有降，租金在市場(chǎng)內(nèi)有著一定程度的獨(dú)立發(fā)展空間。到此，可以充分的肯定在本題通過(guò)我們對(duì)模型的建立的求解所預(yù)測(cè)出的北京接下來(lái)三年的房?jī)r(jià)是合理的。當(dāng)然，房?jī)r(jià)上漲是經(jīng)多種社會(huì)因素相互作用的，以上列舉了一些主要影響因素。 對(duì)開發(fā)商方面來(lái)說(shuō)，國(guó)家取消了相關(guān)的稅收優(yōu)惠，以及拿地首付要求提高到了50%。從政策方面考慮，國(guó)家在2010年對(duì)貨幣的投放量會(huì)比2009年有所下降，因此單位貨幣貶值速度降低，流動(dòng)性也相應(yīng)縮減，也就是說(shuō)2010年房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭會(huì)有所減小。 下面再看看2010及接下來(lái)幾年的房?jī)r(jià)趨勢(shì)。還有一個(gè)很關(guān)鍵的因素是國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策。中國(guó)社會(huì)的高速發(fā)展，社會(huì)財(cái)富的迅猛增加，在中國(guó)高速發(fā)展的大背景下，導(dǎo)致房?jī)r(jià)在長(zhǎng)期趨勢(shì)中的單邊上升是必然的趨勢(shì)，道理很簡(jiǎn)單，社會(huì)財(cái)富以每年10%左右的速度增加，單位貨幣就以相同的速度縮水，以該貨幣標(biāo)價(jià)的房?jī)r(jià)自然應(yīng)該上漲。以較低價(jià)格購(gòu)進(jìn)房產(chǎn)或土地修建房產(chǎn)，屯積待價(jià)格上漲或完工后高標(biāo)價(jià)格直接銷售，賺取大量差價(jià)而贏取暴利。 所謂投機(jī)就是存在一個(gè)價(jià)值與價(jià)格不等的投資機(jī)會(huì)。當(dāng)成本升高時(shí)，房?jī)r(jià)固然升高，但升高多少，在國(guó)家宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，是由房地產(chǎn)商決定的，當(dāng)你，我都惡性升高房?jī)r(jià)時(shí)，就有意識(shí)的進(jìn)入了房地產(chǎn)投機(jī)時(shí)期。當(dāng)成本越高，直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)升高，反之也成立。在模型的建立過(guò)程，我們發(fā)現(xiàn)地價(jià)與理想房?jī)r(jià)之間為線性正相關(guān)關(guān)系，地價(jià)是成本的一部分，而成本的其它成分大致還有稅費(fèi)，建安造價(jià)等，由此可以推出，房?jī)r(jià)的形成主要由這些因素所決定。下面，我們就根據(jù)這一結(jié)果來(lái)分析一下房?jī)r(jià)的形成、演化機(jī)理及房地產(chǎn)投機(jī)。以下為數(shù)據(jù)分析過(guò)程：從2008年3月至2010年6月北京內(nèi)城四區(qū)的房?jī)r(jià)：時(shí)間房?jī)r(jià)時(shí)間房?jī)r(jià)08年3月2105109年5月2100808年4月2105109年6月2111308年5月2113509年7月2117708年6月2119809年8月2147308年7月2100909年9月2175208年8月2103109年10月2183908年9月2099609年11月2197008年10月2093909年12月2295908年11月203432010年1月2353308年12月202822010年2月2372109年1月203872010年3月2419609年2月204922010年4月2482509年3月208832010年5月2504809年4月209252010年6月25048據(jù)以上實(shí)際數(shù)據(jù)，我們利用matlab軟件畫出了“時(shí)間—房?jī)r(jià)”關(guān)系曲線：圖六2008年9月16日：“兩率”下調(diào)政策，2009年12月17日：收緊土地受讓政策，2010年1月10日：二套房貸款管理政策。理?yè)?jù)以上分析，我們分別選取了2008年9月16日發(fā)布的“兩率”下調(diào)政策，2009年12月17日中國(guó)五部委聯(lián)合發(fā)布的收緊土地受讓政策，2010年1月10日國(guó)務(wù)院出臺(tái)的嚴(yán)格二套房貸款管理政策。同時(shí)，由于2008年開始的經(jīng)融風(fēng)暴等相關(guān)因素的影響，我國(guó)的房貸利率在這一年經(jīng)過(guò)了多次調(diào)整（兩率下調(diào)政策），并在2009年開始呈現(xiàn)平穩(wěn)上升的趨勢(shì)。從2008年3月至2010年6月，國(guó)家和有關(guān)地方出臺(tái)的房?jī)r(jià)的主要調(diào)控政策的大致內(nèi)容見(jiàn)附錄。為了方便突顯國(guó)家房?jī)r(jià)調(diào)控政策對(duì)房?jī)r(jià)調(diào)控的能力和起到的作用，我們特意選取了三個(gè)不同時(shí)間點(diǎn)出臺(tái)的調(diào)控政策來(lái)加以說(shuō)明。使很多本來(lái)有能力購(gòu)房的人成為了門外看客。
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