【正文】 同時，在項目運營過程中，將敦促企業(yè)根據(jù)項目經(jīng)營的實際情況，構(gòu)建和實施現(xiàn)代企業(yè)制度，注重以人為本的人力資源管理，逐步建立符合企業(yè)實際的包括具有激勵體制的薪酬和福利待遇制度體系的完整的管理制度體系，不斷將企業(yè)整體利益 與員工個人利益密切結(jié)合，將短期利益和長期利益密切結(jié)合，并隨著情況的改變而不斷調(diào)整改進(jìn)，穩(wěn)定主要管理人員和核心員工隊伍，不斷提升員工的整體素質(zhì)，實現(xiàn)其人生價值，促進(jìn)企業(yè)的良性循環(huán)和健康發(fā)展。 管理和人員風(fēng)險 本項目在管理方面存在的風(fēng)險主要表現(xiàn)在以下兩個方面：一是在項目前期工作中，由于項目管理單位缺乏管理經(jīng)驗而給項目建設(shè)帶來 的風(fēng)險；二是項目建成運營后由于缺少專業(yè)管理人員或主要管理人員流失等，造成管理效率低下，給項目經(jīng)營帶來的風(fēng)險。項目建設(shè)管理單位從現(xiàn)在起，就應(yīng)在前期已有工作的基礎(chǔ)上有計劃、有步驟地采取多種有效的宣傳手段和策略，開展項目的前期招商宣傳等工作，以做到未雨綢繆、運籌帷幄。 經(jīng)分析，本項目是根據(jù) 合陽縣 總體發(fā)展規(guī)劃，在充分研究分析 合陽縣 及其周邊地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，以該 縣目前形成的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品及物流需求為依托而提出的一個旨在發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢、促進(jìn)商品流通、為企業(yè)提供多方位多層次服務(wù)的項目。 綜上所述，本項目在施工方面 存在的風(fēng)險從性質(zhì)來看，屬于一般性風(fēng)險，通過采取適當(dāng)防范措施，是可以避免的，即使發(fā)生了，也能夠采取得力措施，及時得到補救。 技術(shù)風(fēng)險 本項目技術(shù)方面存在的風(fēng)險可能主要是交易市場在設(shè)計、施工方面存在的風(fēng)險，造成項目不能順利施工或施工質(zhì)量差，使項目不能如期交工，影響項目的正常經(jīng)營。 財務(wù)評價結(jié)論 通過對項目從籌建到投產(chǎn)經(jīng)營全過程各項評價指標(biāo)的測算，項目雖然投資較大，但投產(chǎn)后效益較好，項目建成投產(chǎn)后，所得稅后財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，高于設(shè)定的 12%基準(zhǔn)收益，投資回收期為 年（含建設(shè)期），銀 行借款償還為 5年（含建設(shè)期），能滿足銀行要求。城建稅按營業(yè)稅的 7%征收，教育費附加按營業(yè)稅的 %征收。年 90%=324 萬元 普通倉庫 ： 6000 m2 250元 / m2 資金使用 計劃 項目建設(shè)期 2年，根據(jù)項目進(jìn)度計劃，第 1年擬投入資金 2500萬元，第二年投入 第十 二 章 經(jīng)濟評價 財務(wù)評價依據(jù) 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度和《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）確定基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。主要用于設(shè)備的購買，基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)。 總投資估算 本項目建筑工程費估算采用單位建筑工程投資估算法，經(jīng)測算，計劃總投資 ， 建安 工程 萬 元 、設(shè)備工程 1685萬 元 、 土地費用 430 萬、 其他費用 元、 基本預(yù)備費 。 4）其他費用：按照國家行業(yè)現(xiàn)行投資估算有關(guān)規(guī)定和項目實際情況計取。本項目設(shè)備價格中包含安裝調(diào)試費。 編制說明 1）建筑工程費用：建（構(gòu)）筑物估算價值主要依據(jù)當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)類似工程造價及 陜西 省建筑工程消耗定額估算。整個項目實施進(jìn)度安裝見下表： 項目實施進(jìn)度表 序號 項 目 2021 年 2021 年 2021 年 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 2 4 6 8 10 12 1 前期準(zhǔn)備 2 可研編制及審批 3 場地勘測及平整 4 施工圖設(shè)計 5 土建施工 6 裝修工程 7 設(shè)備安裝 8 竣工驗收 第十 一 章 投資估算與資金籌措 投資估算的方式和依據(jù) 估算范圍 本項目的投資估算范圍包括：商貿(mào)物流 集散 中心項目建設(shè)所需建 筑工程費用、其它費用、預(yù)備費及建設(shè)期利息等。同時，為確保工程進(jìn)度和建成運營后達(dá)到預(yù)期效益，應(yīng)合理安 排工期，做好市場開發(fā)和管理人員的培訓(xùn)工作。 建設(shè)進(jìn)度安排 本建設(shè)項目采用整體規(guī)劃、分階段實施的方式進(jìn)行。內(nèi)部競聘即所招聘的員工來自公司內(nèi)部，內(nèi)部競聘能形成和提高公司內(nèi)部競爭壓力，激發(fā)現(xiàn)有員工工作激情。 工作制度 該項目全 年作業(yè)天數(shù) 360 天，人員年工作日 251 天，行政管理實行單班制，倉儲區(qū)三班制，每班工作 8小時。 本著務(wù)實、高效、精干的原則，在滿足項目生產(chǎn)經(jīng)營和管理需要，保證項目順利進(jìn)行的前提下，合理設(shè)置勞動定員。 公司設(shè)總經(jīng)理 1人負(fù)責(zé)全面工作， 下設(shè)后勤支持部、信息財務(wù)部、轉(zhuǎn)運部、倉儲服務(wù)部等四個部門。綠化的重點以場前區(qū)、道路兩旁和建筑物周圍等空地為主，采取喬、灌木和喬灌木與綠籬搭配；草坪與花卉相間的形式美化場區(qū)平面，并利用綠化植物改善環(huán)境，為職工創(chuàng)造優(yōu)美舒適的生 產(chǎn)生活條件，促進(jìn)企業(yè)生產(chǎn)發(fā)展。 綠化美化環(huán)境 場區(qū)綠化是環(huán)境保護(hù)的重要措施之一，也是項目文明建設(shè)的重要標(biāo)志，是項目規(guī)劃設(shè)計中不可缺少的組成部分。 (4)根據(jù)當(dāng)?shù)貧庀髼l件，選擇適宜的土方施工時間，應(yīng)盡量避免在暴雨集中的季節(jié)（ 46 月）進(jìn)行場地平整或土石方工程施工，以減 少暴雨對裸露地表的侵蝕和沖刷。 (3)結(jié)合項目區(qū)綠化，將表土集中堆放到指定地點，并用薄膜覆蓋存放，以解決工程綠化時缺乏表土回填問題。 (2)加強施工和運行管理，認(rèn)真落實土方施工邊挖、邊運、邊填、邊壓的方式，盡量減少松土堆放裸露時間和避免大量松土存放。 水土流失防治措施 項目區(qū)水土流失防治按照“誰開發(fā)，誰保護(hù)，誰造成水土流失，誰負(fù)責(zé)治理”的原則和建設(shè)項目的水土保持措施與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)使用的“三同時”制度采取有效防治措施。 水土流失來源 (1)項目施工建設(shè)過程中需進(jìn)行大量的挖、填土工程，這些作業(yè)過程將破壞項目區(qū)原有水土保持設(shè)施，改變原有地形地貌，破壞原有植被，擾動土體，使土壤松動 、搬移、堆積和裸露，若不采取有效水土保持措施，在雨季很容易遭受地表徑流的沖刷，造成嚴(yán)重的水土流失，直接危害項目區(qū)下游居民的生產(chǎn)和生活。 加工機械采取減振措施，加工車間宜砌整墻，并對墻壁和頂棚安裝隔、吸聲材料進(jìn)行處理，降低噪聲向外傳播強度。 生活污水經(jīng)化糞池處理后外排，根據(jù)調(diào)查和類比監(jiān)測，生活廢水排放水質(zhì)為 CODcr380mg/L， BOD5 為 200mg/L， SS為 200 mg/L， NH3N為 100 mg/L，低于 GB89781996《污水綜合排放 標(biāo)準(zhǔn)》中的Ⅲ級標(biāo)準(zhǔn)。應(yīng)在場地內(nèi)修砌排水溝及沉淀池，對廢水統(tǒng)一收集后進(jìn)行沉淀處理。 營運期環(huán)境影響分析 (1)廢水 根據(jù)工程污染分 析可知，廢水主要是灑水降塵措施所產(chǎn)生的除塵廢水，以及職工日常工作用水所產(chǎn)生的普通生活廢水，日用水量約為 30 噸。只要加強管理，生活污水不會對周圍環(huán)境造成很大影響。故對建設(shè) 施工人員的糞便污水必須進(jìn)行妥善處理。因此建設(shè)單位在施工時應(yīng)采取相應(yīng)的措施，盡量減少和防止揚塵的產(chǎn)生和擴散。 (2)揚塵 在整個施工階段，整理場地、打樁、挖土、材料運輸、裝卸等過程都會發(fā)生揚塵污染，特別是冬季干燥無雨時尤為嚴(yán)重。 施工現(xiàn)場靠近集中 居民點或農(nóng)居點附近時，要避免夜間施工；白天施工時，也要盡量選用低噪設(shè)備。施工機械一般位于露天，噪聲傳播距離遠(yuǎn)，影響范圍大，時重要的臨時性噪聲源。 (3)建設(shè)期內(nèi)的主要環(huán)境問題，在施工期內(nèi)主要環(huán)境問題為在施 工過程中進(jìn)行平整場地、基坑開挖、建筑材料的運輸及施工作業(yè)等，將產(chǎn)生揚塵、廢水、施工噪音及建筑垃圾等固體廢棄物等。 (2)噪聲。 污染因子分析 本建設(shè)項目主要污染因子可從以下幾方面進(jìn)行分析： (1)廢水。 對產(chǎn)生的廢料等設(shè)專人及時清理，保證生產(chǎn)環(huán)境清潔衛(wèi)生。 實驗室內(nèi)裝有空調(diào)，保證室內(nèi)的溫度、濕度要求和空氣清新。其配電設(shè)備有明顯標(biāo)志，且采用絕緣和護(hù)套為非延燃性材料的電纜、敷設(shè)在電纜溝內(nèi)。安全疏散距離均滿足規(guī)范要求。其最大占地面積均小于規(guī)范中防火分區(qū)允許占地面積的規(guī)定。 本項目新建建筑為鋼筋混泥土框架結(jié)構(gòu)，輕鋼屋架。 (8)照明采用新型節(jié)能燈具和熒光燈具。 (6)選擇銅芯電纜， 截面較標(biāo)準(zhǔn)截面增大一級，盡量減小線路長度。 (4)采用電容補償屏，減少無功損耗。 (2)設(shè)備動力采用國家推薦的節(jié)能電機，以減少電耗。這時降低生產(chǎn)成本，提高產(chǎn)品的經(jīng)濟效益和市場競爭能力都將起到積極的作用。 設(shè)計依據(jù)為： (1)《中華人民共和國節(jié)約能源法》 (2)《中華人民共和國水法》 (3)《評價企業(yè)合理用熱技術(shù)導(dǎo)則》 (GB348583) (4)《評價企業(yè)合理用電技術(shù)導(dǎo)則》 (GB346683) (5)《評價企業(yè)合理用水技術(shù)導(dǎo)則》 (G711996) (6)《中華人民共和國消防法》 (7)《建筑設(shè)計防火規(guī)范》 (2021修訂本 )(GBJ1687) (8)《廠礦道路設(shè)計規(guī)范》 (GBJ2287) (9)《中華人民共和國環(huán)境保護(hù)法》 (10)《建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)設(shè)計規(guī)定》 (11)《大氣污染物綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》 (GB162971996) (12)《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》 (GB309596) (13)該項目相關(guān)專業(yè)提供的污染源性質(zhì)及數(shù)量等資料。節(jié)能是我國的基本國策之一，本項目設(shè)計在生產(chǎn)工藝和設(shè)備選型方面及各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中均對節(jié)能進(jìn)行了充分考慮，并采取有效措施，以達(dá)到節(jié)能之目的。衛(wèi)生間和浴室設(shè)排氣扇。 B、室外場地雨水：由雨水口收集，雨水口每隔 10m— 30m設(shè)置一個，屋面雨水及室外場地雨水經(jīng)室外雨水井及雨水管道收集后排入城市雨水管道或附近水體。 B、室外排水系統(tǒng)：本項目生活污水由管道收集后經(jīng)化糞池處理進(jìn)入排水管道，其他污水經(jīng)處理后進(jìn)入排水管道，統(tǒng)一排入城市排水管道。 排水 (1)排水體制采用污水、雨水分流制排放。 根據(jù)整個場區(qū)的占地面積、建筑物性質(zhì)以及消防規(guī)范，按同時發(fā)生一次火災(zāi)設(shè)計，一次滅火水量為 25L/S，火災(zāi)延續(xù)時間為兩小時，消防用水量為 180m3。生活用水量標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)國家有關(guān)標(biāo) 準(zhǔn)，設(shè)計考慮為 300L/人 /d，時變化系數(shù)取 。消防控制室還設(shè)有與區(qū)消防隊的直通電話。 場區(qū)在 綜合辦公服務(wù)區(qū) 設(shè)總機室，安置自動電話交換系統(tǒng)一套，總機室寬帶和電話配線架空引出，內(nèi)線、外線分別行至單體建筑寬帶或電話組線箱，然后敷設(shè)到各需要崗位。 變電所工作接地采用接地極加接地帶焊接埋地而成，接地電阻小于 4Ω，倉庫所有動力設(shè)備采用接零保護(hù)。 照明電源由配電室引出專線以樹干向建筑物配電，各建筑物的室內(nèi)照明由設(shè)在該建筑物內(nèi)的或附近建筑物內(nèi)的照明配電箱控制，照明配電電壓采用 380/220V三相四線制，燈頭電壓采用 220V，局部照明和檢修用燈的燈頭電壓采用 36V 安全電壓。 高低壓側(cè)均采用單母線的接線方式。 10KV高壓電源線進(jìn)入配電站后，經(jīng)高壓開關(guān)柜接到變壓器高壓側(cè)，由變壓器降壓到 ，用低壓配電柜以放射式與樹干式相結(jié)合的方法向各用電點送電。供電可靠。 本項目全年用電量約為 2萬度。經(jīng)計算有功負(fù)荷為 102kW，無功計算功率為 45kVar，視在計算負(fù)荷 130kVA。 本工程為一現(xiàn)代商貿(mào)物流 集散 中心，因此本方案在整體形象設(shè)計中力求使用簡潔明快的建筑語言來表達(dá)現(xiàn)代倉儲物流中心這一高效、快捷的建筑內(nèi)涵。 （ 2）著重解決好交通組織、消防設(shè)計、制冷設(shè)計及大屋面可能帶來的技術(shù)難題，使本工程建設(shè)為倉儲物流中心的典范工程。 倉儲區(qū)、綜合辦公服務(wù)區(qū)、汽車銷售區(qū)、車輛綜合服務(wù)區(qū) 四部分內(nèi)容因功能的不同，服務(wù)對象的不同，建筑形式的不同以及結(jié)構(gòu)形式、荷載的不同而相對獨立設(shè)置，既獨立又方便聯(lián)系，易于功能組織和交通流線設(shè)計，同時使工程造價更趨于合理。 （ 8）結(jié)合場區(qū)實際，做到統(tǒng)籌兼顧，為將來發(fā)展留出余地，處理好近遠(yuǎn)期關(guān)系。 （ 6）進(jìn)出口位置、建筑物的位置、外觀形式等方面，要符合城市及道路兩側(cè)景觀設(shè)計要求。 （ 4）辦公區(qū)和倉儲區(qū)應(yīng)為貨物承托雙方提供方便，托運、提取貨物處設(shè)置于進(jìn)出口附近，方便貨主，同時避免人流與車流交叉。組團的布置應(yīng)充分考慮各用戶產(chǎn)品特點及用途，合理安排，避免互相影響。 （ 2）功能區(qū)內(nèi)采用組團式布置。主要包括 倉儲區(qū)、綜合辦公服務(wù)區(qū)、汽車銷售區(qū)、車輛綜合服務(wù)區(qū)等 四部分。 （三）規(guī)劃方案 總平面布置 總圖布局以滿足倉儲物流為原則，合理布局，疏密有致 ，并為良好的內(nèi)部交通組織、庭院環(huán)境打下堅實基礎(chǔ)。 項目 建設(shè) 總占地 面積 約 36畝。 三是 汽車銷售區(qū)：總建筑面積 2880 平方米，主要建設(shè)汽車銷售大廳，用于汽車銷售、信貸辦理及其他綜合服務(wù)，輕型鋼架結(jié)構(gòu)，層高 。 一是倉儲區(qū)：總建筑面積為 8000 平方米，主要建設(shè)倉儲庫 4座（其中普通倉庫 3座，氣調(diào)庫 1座），輕型鋼架結(jié)構(gòu)，高 9 米。 項目建設(shè)方案 （一）建設(shè)內(nèi)容 該項目為商貿(mào)物流