【正文】 全市億元以上工業(yè)項(xiàng)目完成投資 630 億元 。 全年高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)完成投資 447 億元，同比增長 %。 基點(diǎn)策劃其中，基礎(chǔ)設(shè)施完成投資 ，比上年增長 %。人民生活日益改善，蘇州市區(qū)居民人均可支配收入 ２９２１９元 。 蘇州歷年經(jīng)濟(jì)分析05000100002021 2021 2021 2021 2021 2021 2021 2021億元 0100002021030000元地區(qū)生產(chǎn)總值（億元） 城鎮(zhèn)居民可支配收入（元） 工業(yè)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)不斷壯大，戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)迅速崛起。 （ 2） 蘇州宏觀經(jīng)濟(jì)分析 2021年蘇州經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，運(yùn)行基礎(chǔ)進(jìn)一步鞏固，內(nèi)生動(dòng)力明顯增強(qiáng)，轉(zhuǎn)型升級(jí)不斷推進(jìn)，發(fā)展質(zhì)量有效提升。現(xiàn)今的蘇州已經(jīng)成為 “城中有園 ”、 “園中有城 ”，山、水、城、林、園、鎮(zhèn)為基點(diǎn)策劃 蘇州物華天寶，人杰地靈，因其從古至今繁榮發(fā)達(dá)、長盛不衰的文化和經(jīng)濟(jì)，被譽(yù)為 “人間天堂 ”，素有 “絲綢 之都（絲綢之府） ”、 “園林之城 ”。 蘇州東鄰 上海 ，瀕臨東海 ；西抱太湖，背靠 無錫 ，隔湖遙望 常州 ；北瀕長江，與 南通 隔江相望，南臨浙江，與 嘉興 接壤，所轄太湖水面緊鄰 湖州 ，東距上海市區(qū) 80 千米。 蘇州是中國經(jīng)濟(jì)高度發(fā)達(dá)的地區(qū)，是江蘇省的經(jīng)濟(jì)中心、工商業(yè)和物流中心城市，也是重要的文化、藝術(shù)、教育和交通中心，下轄的 常熟市 、 昆山市 、 吳江市 、 太倉市 和 張家港市 等五個(gè) 縣級(jí)市 的經(jīng)濟(jì)實(shí)力均列全國 百強(qiáng)縣 （市）前十位，其中昆山、張家港、常熟、吳江分別位居第二，第三、第四位、第五位，太倉排名第七。 （二） 蘇州市場(chǎng)分析 蘇州概況及經(jīng) 濟(jì)分析 （ 1）蘇州概況 蘇州位于 太湖 之濱， 長江 南岸的入海口處， 京滬鐵路 、 京滬高鐵 和多條高速公路貫穿全境。 后市預(yù)測(cè) ——市場(chǎng)觀望，等待新的激勵(lì)點(diǎn)啟動(dòng)市場(chǎng) 此次調(diào)控力度是有史以來最大的，嚴(yán)重創(chuàng)傷了投資性和高檔住房消費(fèi)的需求，短期內(nèi)，任何地區(qū)或者項(xiàng)目都無法改變這一現(xiàn)狀，買賣雙方膠著對(duì)峙。 2021 年上海別墅市場(chǎng)面積銷供比為： 1，市場(chǎng)供不應(yīng)求。 2021 年上海共成交別墅 13067 套，成交面積 萬平方米，同比分別大基點(diǎn)策劃 2021 年 15 月，銷售均價(jià)超過 30000 元， 5 月達(dá)到 34000 元，比 2021 年初上漲 50%。 （ 2） 上海市別墅市場(chǎng)小結(jié) 2021 年上海別墅成交均價(jià)為 23433 元 /平方米，同比上漲 %。 買賣雙方膠著博弈，需求者期待降價(jià)，供應(yīng)商期待 2021 年的反轉(zhuǎn)行情重演 上海的剛性居住需求是非常大的， 2021 年的價(jià)格過快上漲致使部分客戶倍感購房壓力，期待價(jià)格回落；開發(fā)商目前的表現(xiàn)是沉著應(yīng)對(duì)，在保證資金鏈安全的情況下，希望重演 2021 年的反轉(zhuǎn)行情，而對(duì)價(jià)格暫沒有大的松動(dòng)。 新政的出臺(tái)，全面抑制了住房消費(fèi) 新 “國十條 ”出臺(tái)后，對(duì)剛性購房需求也起到了一定的壓制作用。 上海市場(chǎng)小結(jié) （ 1） 上海房地場(chǎng)市場(chǎng)小結(jié) 全國 2021 年新建商品房成交價(jià)格為 4765 元 /平方米，比 2021 年上漲近 18%， 上海市 2021 年全市商品住宅成交均價(jià) 15632 元 /平方米，同比上升了 %?；c(diǎn)策劃 自農(nóng)歷新年當(dāng)月之后 (即從 3 月起 )，別墅成交的均價(jià)一路高歌，從 3 月的 27012元 /平方米，到 4 月的 29896 元 /平方米，始終在不斷攀升， 5 月更是達(dá)到了 34237元 /平方米，首次均價(jià)突破 3 萬 /平米大關(guān)，創(chuàng)下了 2021 年的新高！在銷售受重創(chuàng)的5 月，別墅均價(jià)不僅沒有受到任何影響，反而還持續(xù)走高，可見新政對(duì)于別墅的影響，我們是需要分兩條線來看的：對(duì)于經(jīng)濟(jì)型別墅，新政的沖擊力還是比較大的，雖然從價(jià)格上說，根據(jù)搜房別墅網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，上海在售的 140 個(gè)別墅中僅有 4 個(gè)樓盤價(jià)格下滑， 44 個(gè)樓盤不跌反升， 92 個(gè)樓盤價(jià)格是保持穩(wěn)定的 最近一年，別墅價(jià)格漲幅最大的是南匯區(qū)，受南匯并入浦東利好的帶動(dòng)，別墅漲幅高達(dá) %，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于 55%的上海別墅價(jià)格平均漲幅。 除去每套別墅由于位置的不同，價(jià)格有所差異，年度總體成交價(jià)格都是比較平穩(wěn)的。 2021 年上海別墅價(jià)格成交均價(jià)走勢(shì)0100002021030000400001月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 2021 年上海別墅月成交均價(jià)在 2484934237 元 /平方米不等，年度成交均價(jià)近3 萬元 /平。這 5 大別墅區(qū)的總和占據(jù)了整個(gè)上海市別墅 2021 年度成交量的 75%。市場(chǎng)報(bào)告（淀山湖） 202101 Base Point Group Market Report (dian Shan hu) 012021 21 額。 2021 年上海別墅成交分布 2021年上海別墅成交區(qū)域分布浦東, 25%閔行, 9%松江, 19%青浦, 10%奉賢, 8%市區(qū), 1%崇明, 5%寶山, 10%嘉定, 10% 金山, 3%浦東 閔行 松江 青浦 奉賢 市區(qū) 崇明 寶山 嘉定 金山 在 2021 全年成交的 7625 套別墅中，浦東以 2021 套的成交量拔得頭籌，占據(jù)了總量的 1/4 以上。而成交在月平均數(shù)以下的月份主要集中在 2 月以及 58 月，成交套數(shù)均未滿 400 套。其中 12 月為年度成交最高峰，在傳統(tǒng)的市場(chǎng)淡季共有 1300 套別墅成交，為 2021年上海別墅市場(chǎng)完美收官。 基點(diǎn)策劃逐步形成上海市近郊中高檔別墅區(qū)域。 嘉定 獨(dú)棟、聯(lián)排為主 上 海 是 西北區(qū)域（嘉定城區(qū)） A1 A A30高速公路，滬宜公路 是上海較早成熟起來的一個(gè)別墅區(qū)域。 。 南匯 獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排、疊加 浦 東 新 區(qū)南部板塊（原南匯區(qū)） A A A15高速路；滬南公路、周祝公路 由于南匯并入浦東，以及深水港地位的確立和康橋地區(qū)別墅的盛興，南匯板塊別墅開發(fā)逐漸成為熱點(diǎn)地區(qū)。高端產(chǎn)品位于佘山板塊，以獨(dú)棟別墅供應(yīng)為主，單價(jià)以5000070000 元 /平方米的產(chǎn)品為主，部分單價(jià)高至 70000100000 元 /平方米。 松江 疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 松 江 區(qū) 位于上 海 的 西南面，面積 平方公里。定位極高，品質(zhì)都十分出眾。 虹橋 獨(dú)棟為主，高檔產(chǎn)品集中 市 區(qū) 中 心城區(qū)西側(cè) 內(nèi)環(huán)快速路，中環(huán)快速路、延 安 路 高架路 該板塊位于位于上海市區(qū)地帶的別墅板塊， 老盤居多，新盤偏少 ， 別墅板塊 主要分布在仙霞路、虹橋以及婁山關(guān)區(qū)塊。 浦東 獨(dú)棟為主 位 于 市 區(qū)的黃浦江東面，面積 522 平方公里。 青浦 產(chǎn)品多樣，疊加、聯(lián)排、雙拼、獨(dú)棟 青 浦 區(qū) 位于市 區(qū) 西南部，太 湖 流 域下游，面積 平方公里 交通：滬青平高速、郊環(huán)高速、滬青平公路 該板塊別墅開發(fā)較早，一些別墅項(xiàng)目早在九十年代就已落成，而后在滬青平地區(qū)不斷出現(xiàn)高總價(jià)別墅項(xiàng)目。單套總基點(diǎn)策劃 板塊 產(chǎn)品 位置 交通 概 況 閔行 獨(dú)棟為主，高檔產(chǎn)品集中 閔 行 區(qū) 位于市 區(qū) 西南部，總面積 平方公里 外環(huán) 線 、地鐵一號(hào)線、莘 松公路、 318 國道、 320 國道 開 發(fā)于九十年代中后期。按地理分布，可以將上海別墅劃分為六大板塊：閔行板塊、青浦板塊、浦東板塊、虹橋板塊、松江板塊、南 匯板塊。 由于此次遏制房屋投機(jī)市場(chǎng)的力度較大，對(duì)商品房銷售的抑制講依舊延續(xù)一段時(shí)間。 2021 年 4 月，出現(xiàn)近 2 年來首次供大于求的供求關(guān)系。市場(chǎng)報(bào)告（淀山湖） 202101 Base Point Group Market Report (dian Shan hu) 012021 18 上海市 2021 年上海商品房住宅供需情況 上海 2021 年商品房供求分析722380128945238669886453267337610631723050928538301 . 10 . 71 . 1 1 . 231 . 20 . 81 . 31 . 1 1 . 1 1 . 2 1 . 102040608010012014020 10 .0 120 10 .0 220 10 .0 320 10 .0 420 10 .0 520 10 .0 620 10 .0 720 10 .0 820 10 .0 920 10 .120 10 .1 120 10 .1 200 . 511 . 522 . 533 . 5供應(yīng)量 成交量 供求比 進(jìn)入 2021 年，受促進(jìn)消費(fèi)政策 和宏觀經(jīng)濟(jì) 的有力刺激，商品房消費(fèi)熱情快速上升，從 2021 年低迷的市場(chǎng)快速轉(zhuǎn)變。 隨著上海逐步進(jìn)入市場(chǎng)的成熟期，市 場(chǎng)供應(yīng)和政府經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)量的不斷加大，在未來一段時(shí)間里上海將出現(xiàn)大量的供給來保障日益擴(kuò)大化的市場(chǎng)。 上海市歷年居住面積分析圖 01000202130004000500060007000800090002021 2021 2021 2021 2021住宅開工面積（萬㎡）住宅施工面積（萬㎡）住宅竣工面積（萬㎡）住宅人均面積（㎡） 上海的住宅建設(shè)已經(jīng)經(jīng)過了快速發(fā)展期，進(jìn)入了成熟期，近年來的開工、施工、竣工面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。 上海市房地產(chǎn) 市場(chǎng)綜合分析 （ 1）上海房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 上海歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資分析 近年來，房地產(chǎn)開發(fā)投資一直是上海熱點(diǎn)投資領(lǐng)域，吸引了國內(nèi)外房地產(chǎn)大額的爭(zhēng)相涌入。市場(chǎng)報(bào)告（淀山湖） 202101 Base Point Group Market Report (dian Shan hu) 012021 17 要原因。相比同等國內(nèi)大城市，上海的固定資產(chǎn)投資金額要大。 2021 年，上海市人均可支配收入為 萬元，位居國內(nèi)各大城市首位，上海市居民消費(fèi)力在國內(nèi)屬于非常 強(qiáng)的。 2021 年，上海召開了舉世矚目的世博會(huì)，由于世博會(huì)的帶動(dòng) 2021 年上海的 GDP 達(dá)到 萬億元，成為目前國內(nèi)含金量最高的 GDP。 (2） 上海市宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 上海市歷年國民生產(chǎn)總值 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)圖050001000015000202102021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年年代G D P0246810人均 G D PG D P （億元） 人均G D P （萬元） 基點(diǎn)策劃 地理位置 上海位于北緯 31 度 14 分，東經(jīng) 121 度 29 分，地處太平洋西岸，亞洲大陸東沿，長江三角洲前緣，東瀕東海，南臨杭州灣，西接江蘇、浙江兩省，北界長江入?？?，長江與東海在此連接。上海也是一座新興的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蘊(yùn)和眾多的歷史古跡，今日的上海已經(jīng)發(fā)展成為一個(gè)國際化大都市。上海位于我 國大陸海岸線中部的長江口，擁有中國最大的工業(yè)基地、最大的外貿(mào)港口。是中國大陸的經(jīng)濟(jì)、金融、貿(mào)易和航運(yùn)中心。 基點(diǎn)策劃 A16 連通淀山湖鎮(zhèn) — 上海朱家角道路，不難想象這一空間上的昆山與上海對(duì)接，在客觀上 實(shí)現(xiàn)了沿滬產(chǎn)業(yè)帶貫通大上海 。 A16 通車后，滬蘇兩地除 A12 滬嘉、 A11 滬寧、 A9 滬青平等高速公路外，又新增另一條出省 “ 大動(dòng)脈 ” 。據(jù)了解，雖然商務(wù)功能拓展區(qū)與商務(wù)區(qū)的功能上是一致的，但在業(yè)態(tài)上也有一些調(diào)整，即在現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的大框架下，有會(huì)議業(yè)態(tài)、酒店業(yè)態(tài)、商業(yè)業(yè)態(tài)、文化娛樂業(yè)態(tài)，包括會(huì)展業(yè)態(tài)。 在 平方公里范圍內(nèi)，規(guī)劃總建設(shè)規(guī)模約 1100 萬平方米，其中對(duì)外交通規(guī)劃設(shè)施