【正文】 。因此，不管購房人和房地產(chǎn)商在買房合同中是否約定將房地產(chǎn)商取得《建筑工程竣工備案表》作為交房條件，房地產(chǎn)商交房時都應(yīng)提供。我國的《合同法》、《建筑法》、《城市房地產(chǎn)管理法》都規(guī)定了建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！睂τ谶@個《辦法》中的規(guī)定，房地產(chǎn)商可能會用法規(guī)有時效進行搪塞，遇到這種情況，業(yè)用依據(jù)法律法規(guī)和政府規(guī)范性文件。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在交付日的7日前書面通知預(yù)購人辦理交付手續(xù)的時間、地點及預(yù)購人應(yīng)當(dāng)攜帶的證件、文件。北京市現(xiàn)行房地產(chǎn)住宅項目收房標(biāo)準(zhǔn) 房地產(chǎn)商簽發(fā)入住通知前，應(yīng)規(guī)矩地做好那些工作？ 關(guān)于交樓要房地產(chǎn)商出示“大房產(chǎn)證”或政府發(fā)的“入住許可證”問題在建設(shè)部新的《房屋買賣合同示范文本》中確實有這種選擇，不過選擇并不是必須，北京的購房人想作這種選擇，目前還現(xiàn)實。(2)個別開發(fā)商無視廣大購房者的生命財產(chǎn)安全進行施工建設(shè)，導(dǎo)致房屋地基不牢、下沉、墻體傾斜、裂縫等嚴(yán)重質(zhì)量問題，業(yè)主可以根據(jù)《合同》第148條的規(guī)定“因標(biāo)的物質(zhì)量不符合質(zhì)量要求，致使不能實現(xiàn)合同目的的，買受人可以拒絕接受標(biāo)的物或者解除合同。不合格怎么辦在房屋接管驗收中發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題，可根據(jù)其對房屋不同的影響程度分別處理:(1)影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由建設(shè)單位負責(zé)進行加固補強維修，直至合格。(3)地漏、排污管接口、檢查口不得滲漏，管道排水必須流暢。水、衛(wèi)、消防(1)進出水管道應(yīng)安裝牢固、控制部件啟閉靈活、無滴漏。(2)照明器具等安裝支架必須牢固，部位齊全，接觸良好。電氣(1)電氣線路安裝應(yīng)平整、牢固、順直。(4)飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，無缺棱掉角。(2)進戶門不得使用膠合板制作，門鎖應(yīng)安裝牢固。(2)衛(wèi)生間、陽臺與相鄰地面的相對標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計要求，不允許倒泛水和滲漏。(2)外墻不得有較大面積的空鼓、開裂。(3)磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強度和剛度，不允許有明顯裂縫。即: 公用建筑面積＝全套建筑面積－全套各套內(nèi)建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間（如地下車庫、倉庫、人防工程等）其中:套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面＋陽臺建筑面積套內(nèi)墻體面積＝共用墻水平投影面積1/2＋非共用墻水平投影面積分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e＝公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)套內(nèi)筑面積而: 公用建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)＝公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和主體結(jié)構(gòu)根據(jù)建設(shè)部2012年頒布的《房屋接管驗收標(biāo)準(zhǔn)》，房屋主體結(jié)構(gòu)應(yīng)達到下列要求:(1)地基基礎(chǔ)的沉降不得引起地面變形、上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞。其中，套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積而公用建筑面積由以下兩部分組成:（1）電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積。，需要進行分?jǐn)偟?，?yīng)在銷（預(yù)）售合同中寫明房屋名稱、需分?jǐn)偟目偨ㄖ娣e。預(yù)售商品房設(shè)計方案變更涉及預(yù)售房屋面積的，應(yīng)重新提交面積測量報告。特別提示：。為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理（包括物業(yè)管理）用房。不應(yīng)入的公用建筑空間：倉庫、機動車庫、非機動車庫、車道、供暖鍋爐等，作為人防工程的地下室、單獨具備使用功能的獨立使用空間。分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e由以下兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛(wèi)室以及其他功能上為整棟建筑服務(wù)的公共用房和管理用房建筑面積；套(單元)與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)墻體水平投影面積的一半。各套商品房應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e，為各次分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和。為整幢商品房服務(wù)的公用建筑面積，由該幢樓各套商品房分?jǐn)?；為局部范圍服?wù)的公用建筑面積，由受益的各套商品房分?jǐn)偂＃ㄈ╆P(guān)于分?jǐn)偯娣e 公用建筑面積分?jǐn)傇瓌t：商品房公用建筑面積的分?jǐn)傄源睘閱挝?。，?yīng)該約定實際面積與產(chǎn)權(quán)登記面積發(fā)生誤差時的處理方式。如購房人同意繼續(xù)履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款由購房人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由開發(fā)商承擔(dān)，所有權(quán)歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積在3%以內(nèi)（含3%）部分的房價款及利息由開發(fā)商返還購房者，面積誤差絕對值超過3%部分的房價款由開發(fā)商雙倍返還買受人。合同沒有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：（一）面積誤差比絕對值在3%以內(nèi)（含3%），按照合同約定的價格據(jù)實結(jié)算房款；（二）面積誤差比絕對值超出3%，購房人可要求退房。再有，由于消費者相關(guān)知識掌握不夠，使得購房過程中信息不對稱，開發(fā)商很容易偷梁換柱，把非公攤的面積加入公攤之中。正確測算房屋面積，是專業(yè)人員的工作，一般購房者根本無法完成。消費者常常因面積問題出現(xiàn)糾紛而處于被動局面，建議購房人在購房合同中對相關(guān)可能出現(xiàn)的問題詳細進行約定，以維護自己的權(quán)益。二、面積問題面積問題是消費者最為關(guān)心的內(nèi)容之一，購房人買房時尤其是買期房時，一定要考慮到合同面積與實際面積可能出現(xiàn)誤差這樣的問題，并在簽訂合同時以附加條款加以防范。物業(yè)管理服務(wù)收費實行明碼標(biāo)價，收費項目和標(biāo)準(zhǔn)及收費辦法應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公布。面積測繪費面積測繪費收取原則為“誰委托，誰付費”，購房合同已規(guī)定開發(fā)商向購房人提供面積測量數(shù)據(jù)的義務(wù)，故此費用應(yīng)由開發(fā)商交納。該基金應(yīng)該交給小區(qū)辦。稅率：房屋成交價 的2%。實施：業(yè)主入住時不需要向開發(fā)商交納契稅，等房屋可以辦理產(chǎn)權(quán)證之前自己到稅務(wù)局直接辦理。契稅是業(yè)主取得產(chǎn)權(quán)證時向國家交的稅。注意事項：以下問題，購房者在買房、收房過程中會經(jīng)常遇到，特別經(jīng)常遇到此類的咨詢問題，把關(guān)鍵注意事項列出，提醒消費者予以重視，以維護自己的權(quán)益。驗收房屋發(fā)現(xiàn)問題時，一定要開發(fā)商蓋章確認(rèn)，約定處理方案。特別提示：：只要發(fā)現(xiàn)問題，不管大小，都要在相關(guān)文件或表格中記錄下來，而不管開發(fā)商陪同的收房人員如何花言巧語；如果樓盤根本就沒準(zhǔn)備驗收登記表，則應(yīng)自備紙筆，一一記錄。，買賣雙方可協(xié)商解決，如屬可整修內(nèi)容，應(yīng)協(xié)商并簽署有關(guān)整改維修文件，約定下次驗收時間（一般不超過30天）。若發(fā)現(xiàn)問題，則如實記錄下來，并要求發(fā)展商限期處理。四、新房驗收的最終結(jié)果：按實際驗收情況填寫《驗房交接表》等相關(guān)文件。開發(fā)商無權(quán)以“未繳納相關(guān)費用”等任何理由而拒絕交房。，開發(fā)商應(yīng)限期維修，購房者應(yīng)要求開發(fā)商簽定書面函件，由此導(dǎo)致業(yè)主逾期入住的，開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。，則購房者可要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕交驗房屋的責(zé)任確認(rèn)函”后中止辦理手續(xù)。：購房者進行房屋驗收時需仔細檢查商品房質(zhì)量，主要可從以下幾方面入手：（一)房屋本身的質(zhì)量（二）景觀綠化、小區(qū)配套、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等配套設(shè)施是否符合合同約定。房屋的對價是房款，消費者只要付清房款，或者按照合同約定支付相應(yīng)比例的價款，就履行了合同的義務(wù)，開發(fā)商就應(yīng)該交房。即購房者一定要先驗收房屋（包括驗收交房必須的文件），確認(rèn)無誤后再簽署收房文件。，購房人有權(quán)拒絕收房，由此產(chǎn)生的延期交房的責(zé)任由開發(fā)商承擔(dān)。、或文件不全，您可按購房合同第十一條，要求開發(fā)商簽收“關(guān)于出賣人拒絕出示《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》、《建筑工程竣工驗收備案表》的責(zé)任確認(rèn)函”。它是收房的前提，即使開發(fā)商做得再好，如果沒有此表就說明它根本不具備交房的標(biāo)準(zhǔn)，您有權(quán)拒絕收房。所以要對這些文件給予重視，尤其提示您要看原件而不是復(fù)印件。4.《建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定證書》5.《房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證》 特別提示：，才說明房屋已經(jīng)具體交付條件。所以提醒收房者要仔細審查其中的具體各款，特別注意保修期限。所以《竣工驗收備案表》對房地產(chǎn)商有著嚴(yán)格的約束作用，按 7照有關(guān)規(guī)定，表上的每一項都必須報有關(guān)主管部門備案，缺少任何一項的話，這個樓盤就是“黑樓”，是不能入住的，購房者有權(quán)拒絕收房。該表是建設(shè)部為規(guī)范工程竣工驗收備案的管理工作而制定的，它由設(shè)計、監(jiān)理、建設(shè)單位和施工單位四方合驗后，在工程竣工15天內(nèi)到建設(shè)行政主管部門竣工備案。從法律角度來說，則一般被視為開發(fā)商已實際將該房交付買家使用，買家應(yīng)從通知單的最后期限之日起承擔(dān)所有購房風(fēng)險責(zé)任及稅費。若實際交樓日期超過了合同上約定的收樓日期，可考慮向開發(fā)商按合同索賠。特別提示：，錯過收樓日期麻煩多。，首先應(yīng)判斷開發(fā)商是否如期交房。八 電氣檢驗對于毛坯房的電氣和設(shè)備業(yè)主重點檢查的是以下內(nèi)容：