【正文】 、建議 (1) 項(xiàng)目 的建設(shè)的資金投入密度高。農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)屬于勞動(dòng)密集型行業(yè)，建成后將向社會(huì)提供直接就業(yè)崗 位 2021 余個(gè)，間接就業(yè)崗位近萬(wàn)個(gè)，極大地緩解當(dāng)?shù)厣鐣?huì)就業(yè)壓力 ，提高從業(yè)人員生活水平，促進(jìn)社會(huì)的穩(wěn)定，社會(huì)效益顯著。 在財(cái)務(wù) 評(píng)價(jià)中僅以市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房、大棚 等出租收入計(jì)算，還未包括臨街營(yíng)業(yè)房出售等，如能及時(shí)出售部分營(yíng)業(yè)房，則投資回收期會(huì)更快，項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì) 上是可行的 。 (6) 項(xiàng)目所得稅后的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益 率 8. 2%，大 于 8%的社會(huì)基準(zhǔn)收益率；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值大于零，全部投資可以在項(xiàng) 目實(shí)施的第 7 年全部回收，市場(chǎng)年交易量 達(dá)到 10 萬(wàn)噸， 占當(dāng)?shù)刭Y源量的 60%以上，年交易額 達(dá)到 。 (4) 項(xiàng)目的前期工作扎實(shí)，包括市場(chǎng)規(guī)劃、建設(shè)用地、公用設(shè)施配套等建設(shè)條件已經(jīng)和正在落實(shí)，建設(shè)條件優(yōu)越。 (2) 項(xiàng)目的建設(shè) 符合 烏蘇 市規(guī)劃要求， 布局合理，系統(tǒng)完整，功能配套，覆蓋面大，在區(qū)域經(jīng)濟(jì)中的帶動(dòng)作用和輻射作用顯著。 、研究結(jié)論 通過 烏蘇市 吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)的改造 ，將建立一個(gè)行之有效的經(jīng)營(yíng)管理、市場(chǎng)運(yùn)作的新機(jī)制；培養(yǎng)一支既懂現(xiàn)代企業(yè)管理，又熟悉經(jīng)營(yíng)的人才隊(duì)伍；建立一個(gè)規(guī)范化管理，優(yōu)質(zhì)服務(wù)的物流配送體系，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 、新技術(shù)應(yīng)用風(fēng)險(xiǎn)和防范 目前，我國(guó)農(nóng)產(chǎn)品的網(wǎng)上交易、物流配送作為新興產(chǎn)業(yè)在政策環(huán)境、管理體制、經(jīng)營(yíng)模式等方面都尚不成熟，對(duì)瓜果、蔬菜的保鮮的應(yīng)用在技術(shù)上有一定的要求，由此形成了投資 23 風(fēng)險(xiǎn) ,尤其在經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)滯后，高技術(shù)人才相對(duì)欠缺的 烏蘇市 吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng)為首次應(yīng)用，具有較大的風(fēng)險(xiǎn)。要通過優(yōu)化工程設(shè)計(jì)方案，制定合理的實(shí)施計(jì)劃，實(shí)行項(xiàng)目的信息管理、合同管理，加快建設(shè)進(jìn)度，保證按期竣工投產(chǎn)，并通過資本運(yùn)作、工程承包等方 式控制投資成本，降低投資風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，立足于物流經(jīng)營(yíng)的市場(chǎng)化、系統(tǒng)化，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，積極參與競(jìng)爭(zhēng)，利用戰(zhàn)略布局和運(yùn)作起點(diǎn)高的優(yōu)勢(shì)，采用規(guī)?；?jīng)營(yíng)，化解市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 、企業(yè)管理風(fēng)險(xiǎn)和防范 目前， 烏蘇市 市場(chǎng)的管理體系、經(jīng)營(yíng)模式與現(xiàn)代化流通業(yè)的內(nèi)涵和發(fā)展極不適應(yīng)，包括商品市場(chǎng)在內(nèi)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)過程中成本較高，項(xiàng)目的投資收益率普遍偏低。 第十三章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析和防范措施 、 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)和防范 烏蘇市吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施 改造 項(xiàng)目 ，將對(duì)還處于規(guī)模小，經(jīng)營(yíng)管理不規(guī)范的 烏蘇市其他鄉(xiāng)鎮(zhèn) 現(xiàn)有農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)形成一定的 影響 ， 不存在 行業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)。不但能夠帶動(dòng) 區(qū)域內(nèi) 農(nóng)牧業(yè) 產(chǎn)業(yè) 的發(fā)展，促 進(jìn)特色農(nóng)業(yè)發(fā)展，加快當(dāng)?shù)剞r(nóng)民致富奔小康的步伐；而且促進(jìn)了輻射區(qū)域內(nèi)農(nóng) 牧 結(jié)構(gòu)的調(diào)整和改善，對(duì)提高勞動(dòng)就業(yè)率，都具有十分積極的作用。項(xiàng)目起點(diǎn)高，產(chǎn)業(yè)化關(guān)聯(lián)度大。因此，項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論可行。 BEP = （固定成本 / 銷售收入 可變成本 銷售稅金及附加 ） 100% = （ （ 25 ）） 100% =%； 經(jīng)計(jì)算，項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)為 %，即當(dāng)批發(fā)市場(chǎng)年經(jīng)營(yíng)收入額達(dá)到 萬(wàn)元時(shí)企業(yè)可保本，項(xiàng)目具 有較強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。 萬(wàn)元 = 年（稅后）。 第十二章 經(jīng)濟(jì)效益及社會(huì)效益評(píng)價(jià) （ 1） 、投資回收期： 年。 經(jīng)計(jì)算項(xiàng)目正常年總成本費(fèi)用為 萬(wàn)元，其中：固 定成本 萬(wàn)元，可變成本 25萬(wàn)元，經(jīng)營(yíng)成本 萬(wàn)元。 （ 8）財(cái)務(wù)費(fèi)用：流動(dòng)資金貸款利息計(jì)入當(dāng)年財(cái)務(wù)費(fèi)用。 （ 6）工資及福利： 萬(wàn)元。 （ 4）遞延資產(chǎn)攤銷：包括前期工程費(fèi)、其它費(fèi)等，遞延資產(chǎn)，按 5 年攤銷，年攤銷額為 1 萬(wàn)元。 （ 3）折舊費(fèi)：固定資產(chǎn)折舊按平均年限法計(jì)算，折舊年限為 15年，殘值率均按 4%計(jì)算。 （ 2）燃料、動(dòng)力費(fèi)用：項(xiàng)目生產(chǎn)用電，按照耗電量計(jì)算，年電費(fèi)支出 2 萬(wàn)元。 21 項(xiàng)目總成本費(fèi)用考慮原材料、動(dòng)力、輔助材料、運(yùn)行管理、人員工資、固定資產(chǎn)折舊、遞延資產(chǎn)攤銷、修理費(fèi)、銷售費(fèi)等。 正常年經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元。次 *52 天 = 萬(wàn)元； 公廁 ： 8000 人天 * 元 /人 .次 *52 天 *2 次 = 萬(wàn)元 ； 公房租用 ： 800 平米 *20 元 /月 日 *52 日 （ 1）銷售收入測(cè)算 市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)收入 主要來(lái)自交易大廳和大棚出租、臨街營(yíng)業(yè)房出售、出租，保鮮庫(kù)存儲(chǔ)， 物流配送、市場(chǎng)管理綜合 辦公室 出租收入等。 （ 2）勞動(dòng)定員及工資 根據(jù)本項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)置安排，確定項(xiàng)目定型年勞動(dòng)力約為 8 人，年人均工資 元，年工資總額為 萬(wàn)元；福利費(fèi)按工資的 12%計(jì)算，年工資福利費(fèi)總額為 萬(wàn)元；四金（養(yǎng)老、醫(yī)療、住房、保險(xiǎn)）按照工資總額的 16%計(jì)算，為 元。財(cái)務(wù)分析以計(jì)算項(xiàng)目產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)收益及成本支出，考察本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性。 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃，結(jié)合資金使用情況， 年內(nèi)建成。經(jīng)估算，項(xiàng)目總投資為320 萬(wàn)元，其中：固定資產(chǎn)投資 300 萬(wàn)元；流動(dòng)資金 20 萬(wàn)元；建設(shè)期利息 0 萬(wàn)元。 20 估算經(jīng)營(yíng)正常年需要流動(dòng)資金 20 萬(wàn)元。 根據(jù) 烏蘇市農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 目前的經(jīng)營(yíng)水平、成本費(fèi)用，參考自治區(qū)其它大中型市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的萬(wàn)元銷售額中流動(dòng)資占有額和周轉(zhuǎn)次數(shù)，結(jié)合項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容，采用分項(xiàng)估算法估算。 本項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資 300萬(wàn)元，其中直接工程費(fèi)用 ，占固定資產(chǎn)投資的 %；其他費(fèi)用 ，占固定資產(chǎn)總投資的 %。 其他費(fèi)用按照有關(guān)規(guī)定及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，具體說明如下： （ 1）建設(shè)單位管理費(fèi)按直接工程費(fèi)用之和的 %計(jì)算； （ 2）勘察設(shè)計(jì)費(fèi)按直接工程費(fèi)用之和的 3%計(jì)算； （ 3）建設(shè)監(jiān)理費(fèi)按直接工程費(fèi)用之和的 2%計(jì)算； （ 4）質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)按建筑安裝費(fèi)之和的 3‰計(jì)算； （ 5）培訓(xùn)費(fèi)用按建筑安裝費(fèi)之和的 %計(jì)算； （ 6）辦公及生產(chǎn)家具購(gòu)置費(fèi)按實(shí)際需要估算。 根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè) 內(nèi)容和建設(shè)工程量，依據(jù)現(xiàn)行同行業(yè)工程投資估算編制規(guī)定，并參照當(dāng)?shù)仡愃乒こ痰牟糠衷靸r(jià)指標(biāo)，采用進(jìn)行類比估算。 （ 5）基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，在充分利用項(xiàng)目建設(shè)區(qū)現(xiàn)有條件的基礎(chǔ)上，合理地使用水、電、道路、通訊以及其他條件進(jìn)行完善補(bǔ)充。 (3) 國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)《關(guān)于建筑勘察設(shè)計(jì)收費(fèi)管理辦法的 通知》 (計(jì)價(jià)字【 2021】 10號(hào) )文件，規(guī)劃 (項(xiàng)目策劃、可行性研究報(bào)告編制 )、工程地質(zhì)勘測(cè)、施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)綜合按直接工程費(fèi)的 %計(jì)取。 估算依據(jù) (1) 土地使用權(quán)由 烏蘇市 人民政府、國(guó)土資源局劃撥無(wú)償使用。 招標(biāo)基本方案： 表 9— 1 烏蘇市吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)基礎(chǔ)設(shè)施改造項(xiàng)目 招標(biāo)范圍 招標(biāo)組織形式 招標(biāo)方式 不采用 招標(biāo)方式 招標(biāo) 估 算金額 （萬(wàn)元） 備注 全部 招標(biāo) 部分 招標(biāo) 自行 招標(biāo) 委托 招標(biāo) 公開 招標(biāo) 邀請(qǐng) 招標(biāo) 勘察 √ √ √ 設(shè)計(jì) √ √ √ 建筑工程 √ √ √ 安裝工程 √ 監(jiān)理 √ √ √ 設(shè)備 √ √ √ 重要材料 √ √ 其他 √ 第十章 投資估算與資金籌措 19 (1) 按照國(guó)家有關(guān)政策規(guī)定和編制 要求進(jìn)行估算。確定招標(biāo)方式、招標(biāo)范圍、招標(biāo)組織形式和評(píng)標(biāo)方法內(nèi)容的招標(biāo)方案，報(bào)審批主管部門核準(zhǔn)后方可實(shí)施。 、招投標(biāo)的組織 18 按照《中華人民共和國(guó)招投標(biāo)法》、《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第 3 號(hào)）和《評(píng)標(biāo)委員會(huì)和評(píng)標(biāo)方法暫行規(guī)定》，本項(xiàng)目建設(shè)和投資規(guī)模較大，項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及重要設(shè)備、材料等采購(gòu)活動(dòng)均采用招標(biāo)。 、 項(xiàng)目招投標(biāo) 按照自治區(qū)建設(shè)廳新建法 [2021]7 號(hào)文的規(guī)定，全部或者部分使用國(guó)有資金或者國(guó)家融資的，投資 100 萬(wàn)元以上或建筑面積 1000 平方米以上的建設(shè)工程必須依法強(qiáng)制進(jìn)行招標(biāo)。 第九章 項(xiàng)目承擔(dān)單位概況 及項(xiàng)目招投標(biāo) 、烏蘇市興財(cái)國(guó)有資產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司 該公司 是一家 國(guó)有獨(dú)資有限責(zé)任公司 ， 成立于 2021年 7月， 注冊(cè)資本 1195 萬(wàn)元 。 技術(shù)工人具有中等專業(yè)學(xué)校、技工學(xué)校學(xué)歷和高中學(xué)歷，臨時(shí)工人為初中以上學(xué)歷的下崗職工和社會(huì)人員。管理、技術(shù)人員必須分別具有專科以上學(xué)歷，并具備從事專業(yè)工作的經(jīng)歷。其中農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)交易市場(chǎng)合同制員工 3 人，臨時(shí)工人 5 人。 根據(jù)定專業(yè)、定崗位原則， 市場(chǎng)總定員 8人。 按照精簡(jiǎn)、效能的原則， 公司設(shè)立總經(jīng)理部、總會(huì)計(jì)師、總工程師和人力資源部、財(cái)務(wù)部、經(jīng)營(yíng)部、市場(chǎng)管理部。 為 該項(xiàng)目 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)的項(xiàng)目業(yè)主，實(shí)行自主經(jīng)營(yíng)，承擔(dān)項(xiàng)目的資金籌措、施工建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管理的責(zé)任。項(xiàng)目的組織與管理模式完全按《中華人民共和國(guó)公司法》中有限責(zé)任公司的組織管理模式運(yùn)行。 本項(xiàng)目第一個(gè)生產(chǎn)年度生產(chǎn)規(guī)模平均達(dá)到 60%，第二個(gè)生產(chǎn)年度逐步達(dá)產(chǎn)，開始正常發(fā)揮效益。 2021 年實(shí)施階段的內(nèi)容 （一） 市場(chǎng)區(qū)部分 （二） 市場(chǎng)配套公共設(shè)施建設(shè) 部分 （三） 綜合服務(wù)區(qū)建設(shè) 部分 本項(xiàng)目生產(chǎn)期基本為 52天。 項(xiàng)目建設(shè)順序安排的原則為先生產(chǎn)、后 辦公 ；先主要設(shè)施、后配套設(shè)施。 第七章 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 本項(xiàng)目建設(shè)工期為 6個(gè)月。 安全衛(wèi)生 (1) 制定保鮮庫(kù)、冷藏庫(kù)、鍋爐的安全生產(chǎn)規(guī)章制度，普及勞動(dòng)衛(wèi)生知識(shí)，對(duì)員工定期進(jìn)行安全生產(chǎn)教育，培訓(xùn)上崗。在道路兩側(cè)、生產(chǎn)設(shè)施附近進(jìn)行綠化，發(fā)揮樹木、草地的調(diào)濕、吸灰和凈化空氣的作用。 （ 3）在保證生產(chǎn)設(shè)備性能和滿足工藝要求前提下，動(dòng)力設(shè)備均選用低噪聲產(chǎn)品，并采用減震、消聲、隔音措施，車間內(nèi)噪聲不超過 85 分貝，市場(chǎng)內(nèi)噪聲不超過 65 分貝。 預(yù)防措施 （ 1）批發(fā)市 場(chǎng)設(shè)有垃圾站，對(duì)瓜果、蔬菜和生活垃圾集中堆放，定期清運(yùn)。 (2)鍋爐爐渣、排放煙塵，傳播疾病，污染地面環(huán)境和地下水。 建設(shè)場(chǎng)地周邊開闊，有較大的施工、材料堆放場(chǎng)地，施工設(shè)備、建筑材料的運(yùn)輸便利，施工用水、用電易于 就地 解決，道路暢通。 通信狀況：電訊已和全國(guó)聯(lián)網(wǎng)， “ 十一 五”末電話裝機(jī)容量已達(dá) 10萬(wàn)門，電話保有量約 10 萬(wàn) 門， 電信 全疆聯(lián)網(wǎng)， INTERNET 的高速寬帶網(wǎng)于 1997 年底開通，信息交流和傳遞方便、快捷 。 交通、通信 交通狀況： 烏蘇市 吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 可以通過國(guó)道 312 線岔口 至 鄉(xiāng)鎮(zhèn)公路達(dá)到 ，每日都有直達(dá) 烏蘇市的公共汽車 ；各鄉(xiāng)村公路四通八達(dá)。各級(jí)高、低壓線路 完好，配電設(shè)備齊全，照明動(dòng)力電源充足。 供熱 農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)供熱 還沒有 采用 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 集中供熱統(tǒng)一供給 ， 由原農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 經(jīng)營(yíng)戶 自建小型鍋爐自供。 配套條件 給水 農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)供水采用 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 自來(lái)水管網(wǎng)供給， 目前 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 已 接入 鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水 管網(wǎng)。松散層巖性一般以粉土為主，局部有粉沙透鏡體，剪切波速 150～ 250 米 /秒。地層為二元結(jié)構(gòu)。 根據(jù)農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)規(guī)劃方案，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)區(qū)用地面積 ，市場(chǎng)周邊綠化用地 2021 平方米 。 建設(shè)場(chǎng)地位置見《 烏蘇市 吉爾格勒特郭楞蒙古民族鄉(xiāng) 農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 改造 位置圖》。 預(yù)計(jì) 2021年，農(nóng)產(chǎn)品交易量達(dá)到 10萬(wàn)噸，約占到 烏蘇市 農(nóng)產(chǎn)品商品總量的 20%以上；交易總額達(dá)到 億元。 、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)目標(biāo) 市場(chǎng)營(yíng)業(yè)房、攤位 農(nóng) 貿(mào) 市場(chǎng)設(shè)有營(yíng)業(yè)房 40 間， 1600 平方米， 300 余個(gè) (6～ 8 平方米 /攤位 ， 可同時(shí)為 3500人 (68 平方米 /人、營(yíng)業(yè)房 1 房 /人 )提供經(jīng)營(yíng)場(chǎng) 地。 (1)物流配送流程 農(nóng)產(chǎn)品物流配送 主要流程為收購(gòu)、短途運(yùn)輸、存儲(chǔ)、檢驗(yàn)檢疫、分選加工、包裝、運(yùn)輸、配送、信息處理等。 、 物流配送中心 配送的主要農(nóng)產(chǎn)品為糧油類、新鮮瓜果類、活畜、牛羊肉類、蔬菜類。 、系統(tǒng)設(shè)備 配置系統(tǒng)硬件設(shè)備 5 臺(tái) (套 )，應(yīng)用軟件 1 套。物流配送中心根據(jù)商品庫(kù)存分布信息提出配送計(jì)劃，規(guī)劃合理物流方向，選擇最佳運(yùn)輸路線，縮短送貨時(shí)間，減少商品配送成本； （ 5） 銷售管理。對(duì)合同及執(zhí)行情況進(jìn)行跟蹤管理； （ 4） 配送管理。物流配送中心根據(jù)商品庫(kù)存信息、銷售趨勢(shì)。對(duì)供貨商分類管理，供貨能力評(píng)價(jià)，供貨商檔案管理，采購(gòu)交易記錄管理，采購(gòu)統(tǒng)計(jì)分析和商品采購(gòu)需求預(yù)測(cè)的功能模塊； （ 3）采購(gòu)管理。提供商品信息分類、查詢、統(tǒng)計(jì)、售后 服 務(wù)和反饋的分析功能，使供貨商及時(shí)了解商品需求狀況，進(jìn)行生產(chǎn)與銷售趨勢(shì)預(yù)測(cè)，減少資源浪費(fèi)，適應(yīng)市場(chǎng)需求。 (3)向在市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者提