【正文】 附表四： 土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)測算表 序號(hào) 稅費(fèi)名稱 繳費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 繳費(fèi)金額（萬元） 備注 容積率 4 容積率 6 1 出讓金 標(biāo)定地價(jià) 40% 46241 48473 擬建項(xiàng)目用地設(shè)定為商業(yè)用地 2 城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 3 級(jí)商業(yè)用地240 元 /㎡ 15140 15435 3 契稅 總價(jià) 4% 10041 10142 國家規(guī)定稅率 4 營業(yè)稅 總價(jià) % 13807 13946 國家規(guī)定稅率 5 小計(jì) 85229 87996 。 如有可能， 在滿足城市總體規(guī)劃的前提下，盡可能使建筑容積率達(dá)到 6 以上， 以確 保整個(gè)項(xiàng)目的 良性運(yùn)轉(zhuǎn) 與減少投資風(fēng)險(xiǎn) 。 項(xiàng)目運(yùn)行應(yīng)制定系統(tǒng)化管理制度，以保證項(xiàng)目運(yùn)行 的 有序、費(fèi)省。 . 建議 項(xiàng)目 應(yīng)積極做好各項(xiàng)前期 準(zhǔn)備工作；以人為本，加強(qiáng)各利益主體的溝通；完善法律文件； 抓緊落實(shí) 資金與相關(guān)整合 資源，認(rèn) 真開展施工前的設(shè)計(jì)、招標(biāo)等工作。雖然項(xiàng)目投資大、 協(xié)調(diào)難度 強(qiáng) ；但是土地運(yùn)作是 著眼于 長期 發(fā)展 戰(zhàn)略為目的。 第 14章 結(jié)論與建議 . 結(jié)論 項(xiàng)目具有長期發(fā)展戰(zhàn)略性特性， 項(xiàng)目的建設(shè) 具有很好的社會(huì)效益。 . 社會(huì) 風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目改造區(qū) ， 社會(huì)利益多元化，千差萬別，利益主體差異性大，不確定性因素較多。項(xiàng)目不僅投資大，而且 更是具有較大的時(shí)間跨度。有利于招商引資，增加全社會(huì)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 增加融資機(jī)會(huì)與總量，助推湖南經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展 項(xiàng)目的開發(fā)，可吸納更多的金融機(jī)構(gòu)進(jìn)駐，增加社會(huì)融資機(jī)會(huì)與總量，進(jìn)而為湖南經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展做出貢獻(xiàn)。 有利于激活城市經(jīng)濟(jì)， 可持續(xù)性 提高 土地產(chǎn)出 效益 項(xiàng)目的開發(fā)，有利于激活城市經(jīng)濟(jì)，產(chǎn)生乘數(shù)效應(yīng)，可帶來可持續(xù)性綜合效益，進(jìn)而提高土地長期產(chǎn)出效益。 第 12章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) . 項(xiàng)目 社會(huì)效益 有利于城市空間合理利用，有利于提升土地利用率 項(xiàng)目 土地改造，重構(gòu)城市樓宇，可充分利用城市空間資源，提升土地利用率，規(guī)避了土地的閑置與低效。 . 項(xiàng)目平衡測算 項(xiàng)目平衡表 序號(hào) 項(xiàng)目 容積率 4 容積率 6 1 投資 324,950 328,146 2 拆遷補(bǔ)償成本 158, 158, 3 裝飾裝修、設(shè)施及相關(guān)補(bǔ)償成本 14, 14, 4 其它費(fèi)用 16, 16, 5 土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi) 6 基礎(chǔ)設(shè)施投資 7 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi) 8439 8522 8 建設(shè)期融資成本 9 收入 311447 364564 10 土地掛牌收入 11 稅費(fèi)返還 12 其他（變賣等） 13 平衡 13,503 36,417 當(dāng)開發(fā)用地綜合規(guī)劃容積率為 4時(shí)，項(xiàng)目將產(chǎn)生 13503萬元資金 虧損 ；當(dāng)綜合規(guī)劃容積率為 6 時(shí)，項(xiàng)目將實(shí)現(xiàn) 36417 萬元資金盈余。 ②土地出讓金和稅費(fèi)返還 當(dāng)容積率為 4 時(shí)，土地出讓金和稅費(fèi)返還額為 萬元 ； 當(dāng)容積率為 6 時(shí)，土地出讓金和稅費(fèi)返還額為 萬元。 項(xiàng)目收入來源 ①土地掛牌收入 根據(jù)地塊周邊現(xiàn)行地價(jià)，結(jié)和物價(jià)指數(shù)和當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢，預(yù)測該地塊年上漲 10%，兩年后，商業(yè)用 途地塊，容積率為 4 時(shí)，宗地價(jià)格為 750萬元 /畝；容積率為 6 時(shí)，宗地價(jià)格為 893 萬元 /畝。 第 11章 項(xiàng)目收入與平衡測算 . 項(xiàng)目收入測算 項(xiàng)目總收入 項(xiàng)目開發(fā)周期長，在考慮物價(jià)指數(shù)的情況下，項(xiàng)目總收入為 ： ① 當(dāng)項(xiàng)目地塊容積率規(guī)劃為 4 時(shí)，總收入為 萬元 ； ② 當(dāng)項(xiàng)目地塊容積率規(guī)劃為 6 時(shí)，總收入為 萬元 。 ③ 對(duì)在項(xiàng)目內(nèi)新落戶的金融機(jī)構(gòu)，免交工商注冊(cè)登記費(fèi)；對(duì)入駐金融機(jī)構(gòu)給予一定的購房及租房補(bǔ)貼；新入駐企業(yè)在法律的框架內(nèi)給予稅收優(yōu)惠，金融從業(yè)人員是社會(huì)的高收入階層，對(duì)個(gè)人所得稅予以適當(dāng)返還，吸引新增金融機(jī)構(gòu)和配套機(jī)構(gòu)入駐；對(duì)注冊(cè)資本超過一定規(guī)模的，給予一次性資金補(bǔ)助。 招商政策 ① 明確開發(fā)商土地優(yōu)惠政策，啟動(dòng)期內(nèi)按摘牌價(jià)的 10%優(yōu)惠，發(fā)展期內(nèi)按摘牌價(jià)的 5%優(yōu)惠。 ⑤ 在 芙蓉北路金融商務(wù)中心 落戶的金融機(jī)構(gòu)及其它商業(yè)性機(jī)構(gòu)所產(chǎn)生的稅收實(shí)行市區(qū)兩級(jí)按比例分成。 ③ 將該項(xiàng)目納入 2021 年省、市重點(diǎn)工程，并納入市棚戶區(qū)改造范圍，享受市棚改各項(xiàng)優(yōu)惠政策。 ① 市政府協(xié)調(diào)將火車北站地塊劃 規(guī) XX 城投鐵路遷建開發(fā)公司 ，價(jià)格以現(xiàn)時(shí)評(píng)估價(jià)值為準(zhǔn)，由項(xiàng)目管理公司在開發(fā)后期用項(xiàng)目所得歸還。借鑒岳麓大道改擴(kuò)建融資經(jīng)驗(yàn)，可以委托 XX市商業(yè)銀行具體操作集合委托貸款程序，向社會(huì)廣泛融通建設(shè)資金。借鑒岳麓大道融資模式，以土地作抵押，政府財(cái)政進(jìn)行擔(dān)保，公開發(fā)行上市債券，融入大量資金。在一級(jí)開 發(fā)階段以固定回報(bào)的形式，向戰(zhàn)略開發(fā)商融資，如果戰(zhàn)略開發(fā)商摘牌，則以土地轉(zhuǎn)讓款抵消融資款；如果未能摘牌，則以土地轉(zhuǎn)讓收入歸還借款本息。 戰(zhàn)略投資者融資。大量建設(shè)資金 將 向銀行借款解決，具體可通過聯(lián)合貸款的形式進(jìn)行，以開發(fā)銀行作為主要貸款銀行，先期介入，商業(yè)性銀行作為輔助貸款銀行。 . 投 資估算 序號(hào) 成本項(xiàng)目 測算金額（萬元） 備注 容積率（ 4） 容積率（ 6） 1 拆遷補(bǔ)償成本 158, 158, 詳見附表一《拆遷補(bǔ)償成本估算表》 2 裝飾裝修、設(shè)施及相關(guān)補(bǔ)償成本 14, 14, 詳見附表三《裝飾裝修、設(shè)施及相關(guān) 補(bǔ)償估算表》 3 其它費(fèi)用 16, 16, 詳見附表二《征地拆遷補(bǔ)償過程中發(fā) 生的其它費(fèi)用》 4 土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi) 詳見附表四《土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi) 估算 表》 5 基礎(chǔ)設(shè)施投資 見估算說明第 8 項(xiàng) 6 15 項(xiàng)小計(jì) 281, 284, 7 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi) 8439 8522 按 1－ 5 項(xiàng)合計(jì)的 3％估算 8 16 項(xiàng)合計(jì) 289, 292, 9 建設(shè)期融資成本 10 項(xiàng)目建設(shè)總投資合計(jì) 324,950 328,146 11 可供掛牌轉(zhuǎn)讓用地面積（畝） 畝 75% 12 可掛牌轉(zhuǎn)讓 地每畝攤薄成本 . 融資方式 為了保證項(xiàng)目拆遷進(jìn)度，確保項(xiàng)目穩(wěn)步推進(jìn)，按照“分期開發(fā)，分步融資”的原則進(jìn)行融資。 1 考慮到價(jià)格增長的影響，使項(xiàng)目投資特別是融資成本測算變得異常復(fù)雜和沒有意義。 項(xiàng)目建設(shè)管理費(fèi)用按土地整理總成本的 2％估算。因此，設(shè)定項(xiàng)目規(guī)劃綜合容積率為 6，并以平均水平 4 進(jìn)行對(duì)比測算。片區(qū)作為 芙蓉北路金融商務(wù)中心 用地，象征銀行財(cái)富的形象大樓必將是高樓大廈，現(xiàn) XX 市基準(zhǔn)地價(jià)容積率修正最高為 8，經(jīng)分析該區(qū)域最佳容率為 6。 7 、一般來說，容積率對(duì)地價(jià)的影響是容積率越高，地價(jià)越高，但超過一定值后，容積率繼續(xù)提高，則因現(xiàn)有的技術(shù)條件的限制及其他因素，地價(jià)將呈遞減趨勢。 片區(qū)內(nèi) 畝可供開發(fā)用地 ，假定為住宅用地，設(shè)擬開發(fā)用 地為商業(yè)用地，兩者市場價(jià)格之差，全額作為補(bǔ)繳土地價(jià)款。 片區(qū)內(nèi)市政道路、公共綠化用地以及其它共用設(shè)施用地，按經(jīng)驗(yàn)值 25%估算。 拆遷安置按照開發(fā)進(jìn)度，根據(jù)當(dāng)前平均成本、社會(huì)平均物價(jià)指數(shù)以及當(dāng)前至各開發(fā)期中點(diǎn)的時(shí)間進(jìn)行測算。 根據(jù) XX 市政府 2021[104]號(hào)令，住房不足 45 ㎡的補(bǔ)足 45 ㎡補(bǔ)償 ，測算假定實(shí)物安置方式中，每戶增加 10 ㎡ ，另考慮 3%的不可預(yù)計(jì)因素。測算范圍 包括： 土地取得費(fèi)，土地出讓金； 2 、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)，土地交易契稅； 3 、場地六通一平（道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)夂蛨龅仄秸┕こ藤M(fèi)用； 財(cái)務(wù)費(fèi)用； 國家規(guī)定的各種規(guī)費(fèi)。 取價(jià)依據(jù) ①《 XX 市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告》（ ）； ②《 XX 市國有土地有償使用規(guī)定》（長政發(fā) [2021]19 號(hào)）。 招標(biāo)公告發(fā)布 根據(jù)國家招投標(biāo)法及湖南省實(shí)施《中華人民共和國招投標(biāo)法》辦法，擬在省、市級(jí)媒體或其它公開刊物上公開招標(biāo)信息。 招標(biāo)組織形式 對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理 采取委托招標(biāo)的組織形式，選擇有資質(zhì)、信譽(yù)好的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)。嚴(yán)格履行合同，并加強(qiáng)合同管理，確保工程質(zhì)量，控制項(xiàng)目投資和工程實(shí)施進(jìn)度。結(jié)合施工現(xiàn)場周邊的具體情況，應(yīng)嚴(yán)格控制施工噪聲、施工灰塵對(duì)周邊環(huán)境的影響，對(duì)出入施工現(xiàn)場的人員要制定相應(yīng)的管理制度作為基本行為準(zhǔn)則，以保證施工現(xiàn)場人員的管理得到有效的控制。 現(xiàn)場管理 工程施工期間，要確保施工現(xiàn)場有條不紊、文明施工。實(shí)行全過程合同管理，使得每個(gè)分項(xiàng)工程都處于有效的控制之下，以確保整個(gè)工程的順利完成。 合同管理 合同管理貫穿于合同談判簽定、履行、合同期滿直至歸檔全過程。招標(biāo)選擇有相應(yīng)資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)，督促承包單位設(shè)專職質(zhì)量科及質(zhì)檢員，形成質(zhì)檢網(wǎng)絡(luò)。在管理制度上制定籌建工作條例，實(shí)行崗位責(zé)任制，對(duì)工程質(zhì)量、實(shí)施進(jìn)度、合同、資金、施工現(xiàn)場等進(jìn)行管理協(xié) 調(diào)和成本控制。 . 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2021 年 3 月 2021 年 5 月，完成項(xiàng)目前期 的各種手續(xù) ； 2021 年 6 月 2021 年 12 月，完成拆遷戶摸底并完成拆遷前期準(zhǔn)備工作； 2021 年 1 月 2021 年 9 月，完成拆遷工作； 2021 年 10 月 2021 年 3 月，完成土地整理工作，使之達(dá)到六通一平可用地標(biāo)準(zhǔn)。 . 拆遷規(guī)模 拆遷房屋建筑面積 平方米 ，涉及火車北 站 以北，好來登經(jīng)南沿線的東風(fēng)路長鐵總公司裝卸機(jī)械廠、潘家坪加油站、疾控中心宿舍、長勝房地產(chǎn)、浩林房地產(chǎn) 等單位和 國慶新村 部分 等 13 塊棚戶區(qū) ， 土地 面積 畝 。拆遷根據(jù)二次開發(fā)的需求情況，分片拆遷，分步實(shí)施。 項(xiàng)目由其組織實(shí)施 提高了項(xiàng)目管理的規(guī)格，便于傳遞和落實(shí)市政府的指示精神，協(xié)調(diào)項(xiàng)目與市級(jí)部門的工作銜接。對(duì)項(xiàng)目用地情況 非常熟悉，容易落實(shí)建設(shè)政策，展開拆遷安置工作 ，并能夠使項(xiàng) 目與廣州鐵路（集團(tuán)）公司的協(xié)調(diào)工作變得簡易、順暢。 . 項(xiàng)目管理 主體 項(xiàng)目的運(yùn)作主體為 XX 城投鐵路站場遷建開發(fā)有限公司 。 項(xiàng)目平衡，即項(xiàng)目力爭做到項(xiàng)目投入與收支平衡，這是項(xiàng)目財(cái)務(wù)可行的主要內(nèi)容，也是項(xiàng)目開發(fā)要達(dá)到的目標(biāo)之一。 分步開發(fā)，即按 照先西片后東片，先中間后兩廂的順序，分項(xiàng)目或功能區(qū)向各大金融機(jī)構(gòu)以及房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行招標(biāo)，達(dá)成開發(fā)意向后，再對(duì)該地進(jìn)行拆遷安置和土地平整，通過定向招標(biāo)確定開發(fā)商進(jìn)行二次開發(fā)（成熟期可考慮采用公開招標(biāo)的形式，增加兌價(jià)程度）。 統(tǒng)一運(yùn)作是指市、區(qū)政府雙方分別派出代表公司共同組建項(xiàng)目 法人公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一運(yùn)作。 . 運(yùn)作方式 項(xiàng)目按照“分級(jí)負(fù)責(zé)，統(tǒng)一運(yùn)作，分步開發(fā)，封閉管理，項(xiàng)目平衡”的原則進(jìn)行市場化運(yùn)作。 根據(jù)現(xiàn)行土地政策，總結(jié) XX 歷次大型項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，綜合考慮本項(xiàng) 目對(duì)我市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重大意義，以及開發(fā)期長，投資巨大等特點(diǎn)，建議選用第一種運(yùn)作模式 ，即政府進(jìn)行整體推動(dòng)，并組織國有資本進(jìn)行土地一次開發(fā)，通過招商引資或公開招標(biāo)的形式，引進(jìn)勢力雄厚的金融機(jī)構(gòu)和開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。 國有資本與民營資本共同開發(fā) 通過招商引資，引進(jìn)頗具資力的開發(fā)商，與國有資本組建項(xiàng)目公司進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。 2 、開發(fā)商整體開發(fā) 向國內(nèi) 外公開招引勢力雄厚的開發(fā)商，對(duì) 芙蓉北路金融商務(wù)中心 進(jìn)行整體設(shè)計(jì)和開發(fā)，政府通過審批進(jìn)行控制和引導(dǎo)