商品房買賣合同糾紛之出賣人反悔[大全五篇](參考版)
2024-10-17 21:46本頁面
【正文】 為維護(hù)申請人的合法權(quán)益，申請人根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條等相關(guān)法律規(guī)定，特向貴仲裁委員會申請仲裁，請求支持申請人的仲裁請求。過期后申請人多次詢問被申請人的工作人員，其工作人員以各種理由進(jìn)行推脫，結(jié)果從買房到現(xiàn)在已有二年多的時間了，被申請人依然沒有向申請人交付房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。同時第十二條還約定，因被申請人原因，造成該商品房不能辦理產(chǎn)權(quán)登記或發(fā)生債權(quán)債務(wù)糾紛的，由被申請人承擔(dān)全部責(zé)任。根據(jù)申請人與被申請人簽訂商品房買賣合同第十五條的約定，被申請人應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用后100日內(nèi)，將辦理權(quán)屬登記需由被申請人提供的資料報產(chǎn)權(quán)登記機(jī)關(guān)備案。（2011年8月23日，XX、XX與申請人XXX、XXX簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》，現(xiàn)由該行留存。同時，申請人也只能以XX、XX的名義與中國建設(shè)銀行股份有限公司攸縣支行簽訂《抵押貸款合同》（貸款額為180000元），并以XX、XX名義在該行辦理了15年按揭貸款（2011年3月11日2026年3月11日）。顯然是后合同對前合同進(jìn)行了替換，并導(dǎo)致前合同的及時終止（廢除）。前合同簽訂后，因XX、XX與申請人系親屬關(guān)系，加上XX、XX當(dāng)時的經(jīng)濟(jì)（支付）能力較差，無法支付購房所需款項，故在未向被申請人支付首付款并征得被申請人同意退房的情況下，2011年1月20日，由申請人與被申請人重新簽訂了《中心嘉園B棟C棟商品房買賣合同》（下稱后合同）。事實與理由2010年7月25日，被申請人將其開發(fā)的中心嘉園B1B2棟306號商品房出賣給XX、XX（系申請人的兒子和兒媳，兩人已于2012年6月19日在攸縣民政局辦理離婚手續(xù)。1229）。被申請人：攸縣XX房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 住所地：攸縣強(qiáng)遠(yuǎn)A棟13樓1301號法定代表人；XXX聯(lián)系電話：073124257108仲裁請求裁決被申請人立即為申請人辦理中心嘉園B1B2棟306 號商品房的房屋產(chǎn)權(quán)證和土地使用證。聯(lián)系電話：申請人：XXX，女，漢族，1962年10月25日出生，湖南省攸縣人，住攸縣皇圖嶺鎮(zhèn)安豐村坳里組坳里010號。該條中“自房屋交付使用之日”不甚明確，開發(fā)商與買受人對于此項可能具有不同的理解。（四）、第十八條規(guī)定由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。本案法院即采取了后一種方法。此條沒有規(guī)定在房價上漲出賣人違約致使合同不能履行的情況下，出賣人損害賠償是否包括房屋的差價損失。（三）、第十七條規(guī)定，商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：逾期付款的，按照未付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計算。這使得在商品房轉(zhuǎn)移占有后取得房產(chǎn)前，買房人要負(fù)擔(dān)房屋毀損、滅失的全部風(fēng)險。根據(jù)《合同法》與《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定，標(biāo)的物的所有權(quán)自標(biāo)的物交付時起轉(zhuǎn)移，根據(jù)物權(quán)變動原理，不動產(chǎn)的交付需要公示，即進(jìn)行不動產(chǎn)登記。根據(jù)此條，商品房交付使用，僅指商品房的轉(zhuǎn)移占有，不包括辦理產(chǎn)權(quán)登記。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《司法解釋》第5條規(guī)定，商品房買賣中訂購書等預(yù)約可以認(rèn)定為房屋買賣合同，但須同時具備兩個條件：即訂購書等預(yù)約具備買賣合同的主要內(nèi)容和買受人已經(jīng)支付購房款。訂購書的性質(zhì)為預(yù)約合同已成為共識。（九）、房屋訂購書能否認(rèn)定為商品買賣合同？房屋訂（定）購書（單）是指房屋買賣雙方在訂立正式的房屋買賣合同之前，書面約定雙方在將來某一時間訂立正式的房屋買賣合同的協(xié)議，其目的是對雙方買賣房屋的有關(guān)事宜作出初步的認(rèn)定。根據(jù)《合同法》113條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。（八）、合同解除后房屋差價損失是否屬于損害賠償?shù)姆秶?現(xiàn)實生活中，很多房屋買賣合同案件引發(fā)的原因均是出賣人與買受人簽訂合同后，由于房價上漲，對原來的出賣價格不滿意而拒絕履行原合同。該解釋第26條規(guī)定，合同成立以后發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件實際情況確定是否變更或解除。筆者不能同意這種觀點，因為此類情況也是開發(fā)商不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況，不能歸責(zé)于開發(fā)商，完全剛性地適用合同法的嚴(yán)格責(zé)任制度，在處理這類糾紛時會造成明顯不公。對于因此類情況而致使開發(fā)商預(yù)期交房的，開發(fā)商能否免責(zé)，實務(wù)上存在很大爭議。商品房預(yù)售合同中約定了逾期交房的違約處理方式，則應(yīng)按合同辦理，如果合同中沒有約定逾期交房的違約責(zé)任，買受人只能主張賠償損失，應(yīng)由買受人舉證證明因開發(fā)商逾期交房而給他帶來的直接損失。（六）、開發(fā)商逾期交房的責(zé)任認(rèn)定及承擔(dān)商品房買賣實
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