【正文】 。三、對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。個(gè)人出售自有住房時(shí)，如果能夠提供完整、準(zhǔn)確的住房原值憑證，能夠正確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，其應(yīng)納稅額按下列公式計(jì)算：應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額*20％應(yīng)納稅所得額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額－住房原值和合理費(fèi)用合理費(fèi)用是指出售住房時(shí)，按照規(guī)定繳納或支付的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等有關(guān)稅金和費(fèi)用。印花稅暫行條例規(guī)定，商品房銷售按銷售額的萬(wàn)分之五對(duì)買賣雙方征收印花稅。目前，我國(guó)對(duì)“普通住宅”標(biāo)準(zhǔn)還沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定，具體標(biāo)準(zhǔn)由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)實(shí)際情況確定。另外，如果個(gè)人購(gòu)買的是自用普通住宅，可以享受減半征收契稅的優(yōu)惠政策。契稅稅額按照住房的成交價(jià)格計(jì)算繳納，計(jì)算公式為： 應(yīng)納契稅稅額=住房成交價(jià)格適用稅率其中，住房的成交價(jià)格是指合同確定的價(jià)格，包括買房人交付的貨幣、實(shí)物、無(wú)形資產(chǎn)或其他經(jīng)濟(jì)利益等。涉及到二手房交易過(guò)程中的稅目一覽一、個(gè)人購(gòu)買住房（包括商品房、安居房、經(jīng)濟(jì)適用房等），需要繳納契稅和印花稅。二是消費(fèi)者要選擇比較好的經(jīng)紀(jì)公司，針對(duì)這個(gè)市場(chǎng)的變化去各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司咨詢一下業(yè)務(wù)就知道各個(gè)經(jīng)紀(jì)公司差別在哪。業(yè)內(nèi)人士同時(shí)也向消費(fèi)者提出了幾點(diǎn)建議：一是賣房人首先應(yīng)該了解哪些是可以免稅的。而中原地產(chǎn)副總監(jiān)宮萍則認(rèn)為，征收個(gè)稅本身無(wú)可厚非，但由于目前二手房個(gè)稅征收的政策還是2003年制訂的，而從2003年以后北京二手房交易市場(chǎng)發(fā)生了巨大變化，以往的政策已經(jīng)不能適應(yīng)當(dāng)前市場(chǎng)的調(diào)整。北京鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司市場(chǎng)總監(jiān)金育松在接受記者采訪時(shí)表示，從個(gè)稅的具體實(shí)施來(lái)看，仍然存在三點(diǎn)疑問(wèn)。毛先生的房屋屬于5年以外出售，買賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：對(duì)于賣方毛先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000%＝175元2)綜合地價(jià)款綜合地價(jià)款為成交總價(jià)的10%，即35000010%＝35000元，即賣方需交納稅費(fèi)為35175元對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即350000%＝175元2)%，即350000%＝5250元即買方需交納的稅費(fèi)為5425元。現(xiàn)毛先生打算以35萬(wàn)元的總價(jià)將其售出。經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000%＝2385元，印花稅為159000%＝，綜合地價(jià)款為(159000130000)10%＝2900元案例二：家住天通苑的毛先生為了更好的改善居住環(huán)境，現(xiàn)打算將自己2000年2月在天通苑購(gòu)置的一套經(jīng)濟(jì)適用房轉(zhuǎn)讓出去，到朝陽(yáng)公園附近再購(gòu)置一套房屋。對(duì)于買方來(lái)說(shuō)，分兩種情況：一種情況是如果政府對(duì)購(gòu)房人審批的總房?jī)r(jià)大于實(shí)際購(gòu)買房屋的成交總價(jià)()，則買方需交納稅費(fèi)有：契稅(%交納)和印花稅(%交納)經(jīng)過(guò)計(jì)算交納稅費(fèi)，契稅為159000%＝2385元，印花稅為159000%＝()，則買方需交納稅費(fèi)有：契稅(%交納)和印花稅(%交納)，和差價(jià)部分的綜合地價(jià)款10%。小王的房屋屬于5年以內(nèi)出售，則買賣雙方需交納的稅費(fèi)如下：對(duì)于賣方來(lái)說(shuō)，小王的房屋只能出售給滿足購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房條件的人，且出售價(jià)格不應(yīng)高于購(gòu)買時(shí)的價(jià)格。經(jīng)濟(jì)適用房的上市交易是以5年期為界限的，下面舉兩個(gè)例子分別來(lái)說(shuō)明5年以內(nèi)和5年以外上市交易經(jīng)濟(jì)適用房的交納稅費(fèi)情況：案例一：小王畢業(yè)后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龍觀購(gòu)得一套經(jīng)濟(jì)適用房，建筑面積為60平方米。對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的消費(fèi)者來(lái)說(shuō)也有一定的限制，不是所有人都可以買到經(jīng)濟(jì)適用房。而對(duì)于本例中買方要購(gòu)買的房屋面積為142平方米，已超過(guò)140平方米，屬于非普通住宅，因此契稅的征收按成交價(jià)的3%征收，即為9940003%＝29820元綜上，對(duì)于買方來(lái)說(shuō)應(yīng)支付的稅費(fèi)為30317元。而上例中李先生的房屋建筑面積為142平方米，按照普通住宅與非普通住宅的判斷標(biāo)準(zhǔn)可知該套房屋為非普通住宅，需要按差額征收營(yíng)業(yè)稅，即應(yīng)交納營(yíng)業(yè)稅為(994000852000)%＝7810元。對(duì)于賣方李先生來(lái)說(shuō)，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000%＝497元2)營(yíng)業(yè)稅(%，其中包含城建維護(hù)費(fèi)和教育附加費(fèi))假如1：李先生房屋持有時(shí)間在2年以內(nèi)，需全額征收營(yíng)業(yè)稅即為994000%＝54670元。幾年前，李先生在望京地區(qū)購(gòu)置一套商品房，建筑面積為142平方米，購(gòu)買時(shí)價(jià)格為6000元/平方米。房屋性質(zhì)——二手商品房就目前市場(chǎng)情況來(lái)看，營(yíng)業(yè)稅的征收對(duì)二手商品房的影響明顯，大大縮減了房產(chǎn)出售者的預(yù)期收益。%征收。2005年10月，劉女士首次將該套房屋進(jìn)行上市交易，經(jīng)過(guò)幾天的買賣雙方對(duì)價(jià)格的協(xié)商后，最終該套房屋以6180元/平方米的價(jià)格，即總價(jià)款494400元出售給馬先生。房屋性質(zhì)——已購(gòu)公房對(duì)于公房業(yè)主來(lái)說(shuō)，2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問(wèn)題的補(bǔ)充通知》的出臺(tái)讓幾乎所有的已購(gòu)公房被列在免征營(yíng)業(yè)稅之列，極大地降低公房業(yè)主的出售成本，使得已購(gòu)公房的房源量得到大量釋放，為二手房交易的活躍發(fā)展起到積極的作用。下面的內(nèi)容希望能給您在置業(yè)過(guò)程中起到一定的指導(dǎo)作用，但這并不是萬(wàn)能的，也并不是適合任何房屋，因此提醒您在交易過(guò)程中還要根據(jù)自己房屋的實(shí)際情況來(lái)確定該交納哪些稅費(fèi)。關(guān)于稅費(fèi)的交納應(yīng)在《買賣契約》中注明由哪一方繳納，未注明的要按照規(guī)定各自承擔(dān)；最后，按照房地產(chǎn)交易中心規(guī)定，領(lǐng)取房地產(chǎn)證時(shí)，必須本人到場(chǎng)，如本人因故不能到場(chǎng)領(lǐng)證，應(yīng)提前辦理委托領(lǐng)證公證手續(xù)。產(chǎn)權(quán)過(guò)戶必須報(bào)經(jīng)產(chǎn)權(quán)部門才能完成過(guò)戶手續(xù)。購(gòu)房后應(yīng)盡快辦理房產(chǎn)證，并督促賣方盡快遷出戶口；辦理二手房貸款環(huán)節(jié)較多、需要時(shí)間較長(zhǎng)，手續(xù)繁瑣。辦手續(xù)：必要程序不能簡(jiǎn)化經(jīng)過(guò)選房、看房、簽合同三個(gè)步驟后，將進(jìn)入買房的實(shí)質(zhì)性階段。要與中介公司簽訂統(tǒng)一規(guī)范的委托代理合同。房產(chǎn)中介合同在法律上叫做居間合同，簽署前一要審查其資格，看是否辦理了工商登記手續(xù)。注意產(chǎn)權(quán)證上的業(yè)主姓名與售房者是否相符，有無(wú)抵押或共有人等。推薦新聞：高招幫您淘好房：2006年置業(yè)買房專家建言看房：驗(yàn)明產(chǎn)權(quán)是關(guān)鍵產(chǎn)權(quán)不明確、有糾紛的一定不能購(gòu)買，這往往是市民在購(gòu)房時(shí)最容易忽視的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是產(chǎn)生購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)的根源。了解小區(qū)物業(yè)管理可提供的服務(wù)項(xiàng)目及各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，拜訪鄰居，了解周邊居住環(huán)境。選房：首先考察性價(jià)比選房時(shí)一定要分清購(gòu)房目的是自己居住還是投資，選擇自住房應(yīng)考慮交通、生活是否便利、市政配套、物業(yè)管理水平。買家為了買房在尋找中介時(shí)，一定要對(duì)中介公司的資質(zhì)、資信、服務(wù)項(xiàng)目及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了解調(diào)查，防止購(gòu)買過(guò)程產(chǎn)生不必要的麻煩和過(guò)多的支出。上述因素，購(gòu)房者要依據(jù)自己的條件做出選擇。不同的人可能更重視其中某項(xiàng)因素，即房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中需增加“權(quán)重”的因素。消費(fèi)者在購(gòu)買舊房之前最好咨詢一下有關(guān)專家，以對(duì)房屋的安全程度作一番了解。有關(guān)專家在談到已購(gòu)公有住房上市時(shí)指出，上市的舊房一般已建成數(shù)年，甚至幾十年，多為老舊房屋，鋼筋水泥結(jié)構(gòu)的壽命可達(dá)70年至80年，磚泥結(jié)構(gòu)的不過(guò)60年至70年，磚木結(jié)構(gòu)的大約50年，這些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。因而房屋權(quán)屬狀況的認(rèn)定，必須經(jīng)過(guò)仔細(xì)的查驗(yàn)后方可下結(jié)論。估價(jià)師需對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊的市場(chǎng)情況進(jìn)行調(diào)查，找出可比案例，再對(duì)估價(jià)對(duì)象各種因素進(jìn)行修正，如交易情況、交易日期、土地位置、使用年限、交通條件、集聚程度、基礎(chǔ)設(shè)施、商業(yè)服務(wù)設(shè)施、樓房面積、結(jié)構(gòu)、樓層、朝向等，并采用至少兩種以上的方法，才能確定一個(gè)公平合理的價(jià)格。二手房買賣過(guò)程中注重幾大點(diǎn)根據(jù)有關(guān)規(guī)定，已購(gòu)公有住房上市交易，成交價(jià)格由雙方協(xié)定。一旦出現(xiàn)約定不明甚至約定真空的情況，爭(zhēng)議將不可避免。該協(xié)議至少應(yīng)包括房屋基本狀況、房?jī)r(jià)、保留期限及定金罰則并蓋有中介公司的印章；與中介公司簽好中介協(xié)議后，交付定金之前還應(yīng)要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托書；收到委托書后，在交付定金時(shí)應(yīng)要求中介公司出具收取定金的收據(jù)，該收據(jù)應(yīng)有中介公司經(jīng)辦人員的簽字，還應(yīng)加蓋中介公司的印章。購(gòu)房者不能忽略上家是否為房屋產(chǎn)權(quán)人及該房屋是否還有其他產(chǎn)權(quán)人，如果與非產(chǎn)權(quán)人或非全部產(chǎn)權(quán)人簽訂合同，購(gòu)房者應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人出具的委托書，以防產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)人或其他共有權(quán)人以合同簽訂人未取得委托為由主張合同不成立的情況發(fā)生。在正式交易之前，購(gòu)房者應(yīng)清楚該房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此類情況將導(dǎo)致無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶手續(xù)。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查閱上家的戶口是否已經(jīng)遷出。如確因電話線路或號(hào)源緊張而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到電信部門辦一張截止到交房日的結(jié)算賬單，一并清結(jié)后，再辦理過(guò)戶手續(xù)。結(jié)清電話費(fèi)→有的家庭已經(jīng)安裝了多門電話線路，下家就要仔細(xì)問(wèn)清楚，并且在合同補(bǔ)充條款中約定是一根還是兩根線路，是普通電話線還是ISDN電話線，轉(zhuǎn)讓價(jià)是否包含電話線。因此，在房屋交接驗(yàn)收時(shí)，下家必須親自查驗(yàn)電表有否移動(dòng)、改裝、線路走向是否正常等，同時(shí)保留交房日上個(gè)月份已繳訖的電費(fèi)賬單收據(jù)。因此，在交房之前，下家要詢問(wèn)上家是否已付清水費(fèi)，同時(shí)別忘了保留交房日上個(gè)份的已繳訖水費(fèi)賬單收據(jù)。結(jié)清水表帳單→市自來(lái)水公司目前實(shí)行的是戶名住宅地址制度，因此上下家不需要辦理水表過(guò)戶手續(xù)。在交易過(guò)程中，上下家不要擅自與業(yè)務(wù)員簽訂買賣協(xié)議，避免業(yè)務(wù)員將公司業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)化為人業(yè)務(wù)，使得上下家無(wú)法享受中介公司的擔(dān)保。上下家當(dāng)面談合同→即使是通過(guò)品牌中介公司交易，也不能完全排除個(gè)別素質(zhì)不高的業(yè)務(wù)員從中做手腳。否則，下家要在居間合同中明確中介公司的轉(zhuǎn)交責(zé)任，如約定幾天內(nèi)轉(zhuǎn)交，未能按轉(zhuǎn)交需承擔(dān)的違約責(zé)任等。若下家把定金交給中介公司，一定要明確終結(jié)公司收取定金的性質(zhì)是代收，還是轉(zhuǎn)交。第二，觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，如戶型是否實(shí)用，管線走向是否安全、合理，天花板有無(wú)漏水的痕跡，墻壁是否有爆裂或脫皮的情況等；第三，檢查水龍頭看看出水的暢通情況；查看房屋的供電容量，以防冬夏空調(diào)開(kāi)不了的尷尬；觀察屋內(nèi)電線是否有老化的現(xiàn)象；最后，下家對(duì)簡(jiǎn)單的新裝修多一個(gè)心眼，有些新裝修是為了掩蓋房屋本身的質(zhì)量缺陷，如墻壁上的裂縫、天花板的滲水痕跡等。實(shí)地查看房屋質(zhì)量→下家除了向房屋左鄰右舍、小區(qū)物業(yè)公司詢問(wèn)房屋是否做過(guò)大修或質(zhì)量問(wèn)題外，還應(yīng)實(shí)地查看房屋質(zhì)量。根據(jù)房屋產(chǎn)證，下家可以了解到房屋建筑面積大小，房屋用途是辦公還是居住等內(nèi)容。其次，把好夫妻共有財(cái)產(chǎn)關(guān)，《婚姻法》規(guī)定，凡是夫妻婚后因購(gòu)買、繼承取得的房屋屬于雙方共有財(cái)產(chǎn)，下家應(yīng)要求上家出具夫妻雙方同意出售房屋的證明。如果房屋屬于共有產(chǎn)權(quán)，則還要查看所有房屋共有產(chǎn)權(quán)人同意出售房屋的書面證明。審查房屋權(quán)屬→下家要隊(duì)房屋的權(quán)屬情況有所了解。當(dāng)然，還要確認(rèn)該房屋內(nèi)是否有戶口，如果有，則要確認(rèn)賣方有沒(méi)有戶口遷入地，什么時(shí)候可以遷出，并在合同中進(jìn)行明確的約定二手房買賣流程及解釋流程：挑選中介→審查房屋權(quán)屬→了解房屋使用狀況→實(shí)地查看房屋質(zhì)量→明確中介收定性質(zhì)→上下家當(dāng)面談合同→結(jié)清水表帳單→告知電表狀況→協(xié)助燃?xì)膺^(guò)戶→結(jié)清電話費(fèi)→遷移戶口挑選中介→如果交易通過(guò)中介公司完成，必須選一家資信可靠的中介公司是保證安全的前提。如果有備案，則需要在買賣合同中，約定賣方和承租人辦理完結(jié)租賃備案注銷手續(xù)的時(shí)間。此外，還要注意房屋是否設(shè)立租賃以及是否備案。二手房交易稅具體如何操作？舉例說(shuō)明如下：普通住宅（按福州市的規(guī)定：?jiǎn)蝺r(jià)5500元／平方米以下，面積140平方米以下）有三種情況：