【正文】 一、未滿兩年的房子——營業(yè)稅全額征收，如以一套原價為25萬元、申報價是30萬元，但按福州市房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)價應(yīng)是40萬元，那么營業(yè)稅將按40萬元的指導(dǎo)價全額征收，％，具體計算是40萬％=；而個人所得稅的計算方法是（賣出房價原購房價合理費用）20％，按福州市的有關(guān)規(guī)定合理費用統(tǒng)一按賣出房價的20％扣除，那么這套房子的個人所得稅是：（40萬80％ 25萬）20％=；二、滿2年未滿5年的：由于滿2年了，所以營業(yè)稅全免，但個人所得稅還要交，交的數(shù)額與上一種情況一樣，；三、滿5年的：此時營業(yè)稅和個人所得稅都不要交了。各地對普通住宅的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不一，如福州市區(qū)受優(yōu)惠政策的普通住房應(yīng)同時滿足的三個條件：；；／平方米以下。買賣取得房產(chǎn)證或完稅時間不足兩年的住房，％的營業(yè)稅，超過兩年不滿五年的按照買賣差額征個人所得稅，超過五年不收取營業(yè)稅和個人所得稅。四、過戶交易有新規(guī)國家二手房稅收新政是自2005年6月開始實施的。一般來說，向銀行提供收入證明、稅單、其他擁有的不動產(chǎn)證明，或者是擔(dān)任法人代表的公司營業(yè)執(zhí)照及財務(wù)報表等材料，可以幫助買方貸到希望的數(shù)額。三、購房貸款的審批程序大多購房者購房需要貸款。一般來說，各大銀行的預(yù)約還貸時間從2周至1個月不等，即從預(yù)約還貸之日起，需要經(jīng)過上述時間，銀行才接受還貸。若賣方的抵押是在購進該套房屋時，由于抵押貸款而產(chǎn)生的，則他需要與銀行預(yù)約還貸，并在取得抵押注銷材料后，將全套材料送進房地產(chǎn)交易中心進行注銷。如果共有人中有未滿16周歲且沒有身份證的，那就要查看該共有人的出生證原件。其中有幾項需要特別關(guān)注：產(chǎn)權(quán)人姓名、租賃備案情況、房屋面積、共有人信息、抵押狀態(tài)。特別是后者，實際操作中，二手房糾紛多集中在交易環(huán)節(jié)，因此為了防止不必要的麻煩，預(yù)先了解和掌握交易注意事項，對購房者來說是非常必要的。這樣，不但能夠提前與鄰里之間打好基礎(chǔ)以便日后好相處，同時亦能知曉購房者所購買房屋的整體居住氛圍與自身需求是否相符。四、探訪鄰里是否和睦鄰里之間是否和睦關(guān)系到購房者日后的居住生活狀態(tài)，好的鄰居會讓你生活愉快。三、戶型面積要選好上世紀(jì)80年代期間的二手房普遍戶型面積較小且通風(fēng)采光也有其局限性，而上世紀(jì)90年代以后建成的房屋戶型開始逐漸合理化。二、房屋質(zhì)量看周詳房屋質(zhì)量是買房時十分重要的一個考核因素。對于購買二手房純居住人群來說，可以盡量選擇那些公交車站較近，周邊商業(yè)氛圍較完善的區(qū)域買房，這樣不但上、下班較便利而且買菜、購物等也會十分方便。據(jù)中介代理行介紹，如果產(chǎn)權(quán)清晰的物業(yè)，一單二手房屋買賣以一次性付款方式購買的需時約１３個工作日，而以銀行按揭方式購買物業(yè)則需時約１８個工作日。記者提醒：過戶當(dāng)天買家需交齊所剩的樓款給予業(yè)主，如果是辦理銀行按揭的，則樓款余額會由按揭銀行直至劃撥到買家的存折中，即銀行放款予原業(yè)主。記者提醒：該環(huán)節(jié)中，一般要求買家要在當(dāng)天交付不少于樓價的２０％給予業(yè)主。該步驟需時約５個工作日。記者提醒：如果該二手房的原業(yè)主是按揭貸款的，則買家必須到同一家銀行辦理按揭手續(xù)。該步驟約需６個工作日。第四步：曬圖雙方簽署了《臨時買賣合約》后，中介公司地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人便可以拿著業(yè)主的房產(chǎn)證復(fù)印件到房管局測繪所曬圖，該步驟主要用于為新業(yè)主制作新的房產(chǎn)證。該收據(jù)一定要加蓋中介公司的印章。記者提醒：由于中介公司在收取訂金時的法律地位并不明確，這就極容易引發(fā)二手房交易時雙方之間的訂金糾紛。這個環(huán)節(jié)十分關(guān)鍵，對買家十分重要，所以買家應(yīng)該向經(jīng)紀(jì)人問清楚該產(chǎn)權(quán)問題的查證具體情況，最好有一定的依據(jù)證明。在看樓之前，中介公司會與客戶簽訂一份看樓《委托書》，以此保障中介公司和顧客雙方的利益。第一步：委托到了代理公司后，會先簽訂一紙《委托書》，即俗稱“睇樓紙”，在講清楚了自己的要求之后，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人會先通過公司的電腦網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，即時為客戶尋找較為合適的樓盤。畢竟房貸一貸出去就是20年，老房子保值性能比較差，萬一貸款人若干年后斷供不還錢，銀行即使收回房屋也會大大虧本。?1990年是個坎，‘90前’的房子我們基本上不做了?；旧线@個面積的房子也很難貸到款，只有一些條件較好的客戶例外，此外首付的成數(shù)也會高出同類別但面積要大于60平方米的房子。房子小到什么地步就無法去銀行貸到款?記者走訪了多家銀行，綜合得出結(jié)論是面積低于40平方米，銀行一律拒貸。關(guān)于面積記者獲悉，銀行在發(fā)放房屋貸款時，面積是所考慮的重要因素之一。欲買房卻無法貸款?揭秘房貸不為人知的“行規(guī)” 房貸是都市人永恒的話題。貸款銀行可能會通過收取房貸預(yù)付利息來降低你的貸款利息，或者提供其他的優(yōu)惠，而實際上這些所謂的優(yōu)惠對你一點好處都沒有。只有在清楚了這10個問題以后，你才能很好的比較不同銀行的房貸產(chǎn)品。在辦理房貸時必須清楚的10個問題很多網(wǎng)友都是房奴一族，房貸政策的一舉一動都牽動著大家的神經(jīng)。但是購房者不可以忽視房產(chǎn)以外影響他升值的因素如：地理位置、交通、生活設(shè)施等。房產(chǎn)本身是可以交易的，房齡大只是會影響到借款人辦理貸款。房齡越老，辦理貸款的機率越小。目前信用檔案主要包括：信用卡、房產(chǎn)抵押貸款和其他各類貸款。借款人自身相關(guān)情況。收入證明一般是借款人所在單位開具的收入狀況證明，如果申請人已婚，一個人的收入證明低于其月供，則可以夫妻雙方同時開具收入證明來申請貸款。后者適合前期能夠承擔(dān)較大還款壓力的貸款人群。銀行還款方式主要分為等額本息還款法和等額本金兩種方式。如果借款人選擇常見的房貸產(chǎn)品，就要綜合各銀行網(wǎng)點數(shù)量、還款的便利程度和工資發(fā)放銀行等條件來選擇。貸款銀行的選擇?？⒐つ甏c貸款年限。第二套房首付六成、利率上浮20%的政策。貸款成數(shù)和利率。評估價與最高貸款額。二手房貸款需關(guān)注七個因素貸款購房，新房與二手房存在著較大的區(qū)別，銀行在為二手房提供貸款時，往往對房屋本身和貸款人都規(guī)定了較為嚴(yán)格的條件。將房產(chǎn)證、土地證交買方，將房屋他項權(quán)證交銀行。7，貸款到達房屋置業(yè)擔(dān)保公司賬戶后，通知買賣雙方到場簽字、賣方領(lǐng)取房款。5，買方新產(chǎn)權(quán)證出件以后，擔(dān)保公司將貸款文本及買方房產(chǎn)資料送交貸款銀行和公積金中心審批。3，協(xié)助買賣雙方辦理交易過戶。辦理流程如下： 1，收取貸款銀行所需的買方和賣方的相關(guān)資料。很多購房人通過中介公司辦理交易過戶、貸款擔(dān)保等一系列手續(xù)，被中介收取了不低的費用之后，卻并不知道貸款擔(dān)保的辦理流程和實際收費情況。第六步 擔(dān)保公司或百居易公司為借款人辦理房屋抵押登記手續(xù)，將房屋他項權(quán)證移交貸款銀行收妥歸檔。第四步 擔(dān)保公司或百居易公司為房屋買賣雙方代辦房產(chǎn)證和土地證過戶手續(xù)，貸款銀行與借款人簽訂借款、抵押合同，并與擔(dān)保公司或百居易公司簽訂提供擔(dān)保的三方協(xié)議。第二步 借款人將全套貸款資料提交擔(dān)保公司或百居易公司，由擔(dān)保公司 或百居易公司送市資金中心辦理審批。擔(dān)保公司和百居易公司承擔(dān)相應(yīng)的連帶保證責(zé)任，其貸款可在房屋抵押登記手續(xù)辦妥前，先發(fā)放公積金貸款，為借款人提供較為快捷的貸款服務(wù)。借款人委托中介公司代辦手續(xù)。第九步 結(jié)清貸款：借款人結(jié)清最后一次貸款時，本人應(yīng)親自前往貸款銀行并在柜面辦理還貸結(jié)清手續(xù)。第七步 發(fā)放貸款：貸款手續(xù)全部辦妥后，由市資金中心將貸款資金通過銀行直接劃轉(zhuǎn)到賣房方已開立的存款專戶內(nèi)。工行天安支行，地址：單洞路18號)簽訂《借款合同》、《抵押合同》等貸款文件，賣方在貸款銀行開立存款專戶。第四步 交易過戶: 房屋買賣雙方到房產(chǎn)局及土地局辦理?兩證?交易過戶手續(xù)。(6)夫妻雙方身份證、戶口薄、婚姻證明(原件及復(fù)印件，單身職工應(yīng)提供單身證明。(4)買賣雙方簽定的《存量房購房合同》。(2)公積金繳存證明(或住房公積金對賬簿)及經(jīng)濟收入證明。第一步 ?中心?咨詢,領(lǐng)取申請表：由房屋買賣雙方及配偶(未婚或離異應(yīng)出具證明)，持賣方名下的《房屋所有權(quán)證》、《國有土地使用證》兩證原件，以及戶口薄、身份證和結(jié)婚證原件，到市資金中心進行預(yù)登記，領(lǐng)取公積金貸款申請表。第三篇：公積金貸款購買二手房流程公積金貸款購買二手房流程 住房貸款新聞 發(fā)布日期：2011年3月31日借款人直接向市資金中心申請辦理貸款。2買房子需要準(zhǔn)備一些材料，比如身份證、結(jié)婚證、戶口頁（戶口本）、印章、公積金卡等，這些材料一般都需要復(fù)印幾份，在辦理手續(xù)時還要帶上原件。2假如你找中介進行購買二手房，中介一般會按照成交價的千分之五收取你的二手房評估費。如果登記簿上，注明該房屋并未設(shè)定抵押、被凍結(jié)或者其他瑕疵權(quán)利的，那就可以判斷該二手房是完整的。到房屋登記機關(guān)查詢。購房者可以通過要求出賣方提供相應(yīng)地房產(chǎn)登記材料和存單，以此來判斷該二手房是否已設(shè)定了抵押。流程詢問出賣方。實踐中，只要該房屋具備網(wǎng)簽條件，無論出賣人或買受人是否簽字，中介均可以直接辦理網(wǎng)簽手續(xù)，只要網(wǎng)簽了，除非出賣人在通過虛假訴訟來對抗網(wǎng)簽，否則他難以出售給第三方。在抵押貸款提前還清后，買受人需協(xié)調(diào)中介機構(gòu)配合出賣人盡快辦理房屋的解押手續(xù)。如果無法還清，需要借用買受人的首付款，則上述首付款必須在出賣人向貸款銀行申請?zhí)崆斑€清剩余貸款之后，直接支付至出賣人的還款賬戶內(nèi)，并盡量在柜臺辦理完畢。在簽署房屋買賣合同前，買方事先委托中介或?qū)I(yè)二手房陪購律師就房產(chǎn)內(nèi)的戶籍情況進行調(diào)查，如有戶口需要遷出的，需要在房屋買賣合同中明確原業(yè)主戶口遷出的時間，并約定如逾期遷出，原業(yè)主需要承擔(dān)的違約責(zé)任，該違約責(zé)任可以參照逾期交房的違約責(zé)任，為了更好的保障買方的合法權(quán)益，二手房律師在此還提醒買方：最好在房屋買賣合同中約定：如賣方超過一定期限仍不將其戶口遷出的，買方享有單方合同解除權(quán)，并有權(quán)要求賣方按照合同約定支付違約金三方協(xié)議簽署前后，出賣人或中介機構(gòu)會要求買受人支付一部分定金或首付款。為避免出現(xiàn)無權(quán)代理糾紛，二手房律師在此建議：房屋買賣合同正式簽約時，買方務(wù)必要求代理人出示業(yè)主書面的授權(quán)委托書，并核實其真實性，以防出現(xiàn)偽造授權(quán)委托書的情形最終導(dǎo)致合同無效。如果出賣人故意隱瞞房屋的質(zhì)量瑕疵，則應(yīng)當(dāng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵擔(dān)保責(zé)任，如果隱蔽質(zhì)量瑕疵并非房屋本身所固有，而是由于出賣人在裝修、使用過程中所產(chǎn)生，購房人對此也不知情，則仍然由出賣人承擔(dān)責(zé)任；反之，如果該隱蔽質(zhì)量瑕疵是房屋本身所固有的，購房人可以以房屋所有人的身份向開發(fā)商主張保修責(zé)任或賠償責(zé)任。購買者可以在交易前要求賣方（即產(chǎn)權(quán)人）一同赴房屋及土地管理部門調(diào)查是否有此房產(chǎn)登記，該真實性要遠遠高于賣方所持的所謂的房產(chǎn)證復(fù)印件，如果賣方因各種原因不配合，也可以委托律師進行調(diào)查。在墊資前，先至房產(chǎn)權(quán)屬登記中心核查該房屋的權(quán)屬狀況有無瑕疵（主要核實，該房產(chǎn)除貸款銀行的抵押權(quán)外，是否還有其他的保全、查封、其他抵押權(quán)等。要詳細了解物業(yè)管理、保安裝備、小區(qū)環(huán)境、水電供給情況；全面考察房屋周圍環(huán)境，如噪音、有害氣味、水污染、垃圾、小區(qū)衛(wèi)生清潔等情況。要弄清楚所購“二手房”的準(zhǔn)確面積（統(tǒng)稱建筑面積）。購買“二手房”切勿輕信賣方所謂的“承諾”。一定要弄清原單位是否同意出售該房屋。如是否第二篇：購買“二手房”注意事項和交易流程(摘錄)購買“二手房”注意事項和交易流程一是買房前，首先要弄清楚房屋所有權(quán)是否真實、完整、可靠，弄清楚房屋的權(quán)屬，確保房屋的產(chǎn)權(quán)證不是偽造的，其次搞清楚是否有產(chǎn)權(quán)糾紛。這一條，是二手房交易雙方確保自 身權(quán)益的最后防線。買 方不履