【正文】 戶等方面的問題，更要熟知某些交易環(huán)節(jié)的知識(shí)。一、賣方身份的真實(shí)性 交易時(shí)，買方需查看賣方的房地產(chǎn)權(quán)證原件，或委托中介到房地產(chǎn)交易中心查詢。另外，在雙方簽訂正式的《房地產(chǎn)買賣合同》時(shí)，必須驗(yàn)證賣方的身份證原件，并查看全部共有人的身份證。二、賣方的還貸情況若標(biāo)的房產(chǎn)存在抵押，則賣方需要在交易過戶之前，將該房屋內(nèi)的抵押情況予以注銷。此時(shí)，買方應(yīng)當(dāng)注意貸款銀行確認(rèn)賣方預(yù)約提前還貸所需的時(shí)間。這個(gè)時(shí)間直接影響到何時(shí)可以到房地產(chǎn)交易中心進(jìn)行過戶交易。因此，向銀行申請(qǐng)貸款時(shí)，最好能夠熟悉申請(qǐng)銀行貸款的政策，從而使貸款的申請(qǐng)能夠順利被批準(zhǔn)。但要提請(qǐng)購(gòu)房者注意的是，如果通過中介公司辦理貸款，同樣需要把好貸款關(guān)，不能輕信中介公司的貸款承諾。新政規(guī)定，未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的不準(zhǔn)過戶。新出臺(tái)的政策還將二手房劃分為普通住宅和非普通住宅兩種，其計(jì)稅方式不同。廈門市享受優(yōu)惠政策的普通商品住宅界定標(biāo)準(zhǔn)為：一；二、單套建筑面積在140平方米；三、實(shí)際成交價(jià)格7000元以下。非普通住宅：（單價(jià)5500元／平方米以上，面積140平方米以上）也有三種情況：一、未滿兩年的房子——營(yíng)業(yè)稅全額征收，以一套原價(jià)為50萬(wàn)元、申報(bào)價(jià)為60萬(wàn)元、評(píng)估價(jià)為70萬(wàn)元的房子為例，其營(yíng)業(yè)稅則要交70萬(wàn)％=，個(gè)人所得稅要交（70萬(wàn)80％－50萬(wàn)）20％=；二、滿2年未滿5年：營(yíng)業(yè)稅按原價(jià)和評(píng)估價(jià)的差額計(jì)征，即（70萬(wàn)－50萬(wàn)）％=，個(gè)人所得稅還是（70萬(wàn)80％－50萬(wàn)）20％=；三、5年以上的個(gè)人所得稅不要交了，而營(yíng)業(yè)稅仍然要按差額計(jì)征，即（70萬(wàn) 50萬(wàn)）％=。如果有租賃，則需要賣方在簽約當(dāng)日，提供承租人放棄優(yōu)先購(gòu)買權(quán)承諾書。另外，還要注意定金、各筆房款和產(chǎn)證的保管情況，如果擔(dān)心交易風(fēng)險(xiǎn)，可以要求賣方把定金、房款和產(chǎn)證都保管于中介公司，并由中介按照合同的約定轉(zhuǎn)交定金和房款。所選的中介公司須是有品牌的大公司，這些公司不僅有經(jīng)驗(yàn)豐富的經(jīng)紀(jì)人員，而且操作也比較的規(guī)范。首先，查看房產(chǎn)證上的產(chǎn)權(quán)人與上家的身份證是否一致。在簽訂房產(chǎn)買賣合同時(shí)，共有人如步能到場(chǎng)，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由代理人代為簽合同。了解房屋使用狀況→首先，一定要確保房屋的產(chǎn)權(quán)證是真實(shí)的。另外，下家可到房屋所在地的房地產(chǎn)交易部門查到房屋有無(wú)被司法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)依法查封或以其他形式限制權(quán)利，是否已設(shè)定抵押。首先，查看房屋是否有私自搭建違章建筑的情況，如擅自占用屋頂露臺(tái)、走廊，屋內(nèi)未經(jīng)有關(guān)部門許可搭有閣樓等。明確中介收定性質(zhì)→定金糾紛占二手房交易糾紛的比例較高。如果是代收，則中介公司收取定金時(shí)應(yīng)當(dāng)出具上家的委托書。為了防止上家收了定金之后提高房屋總價(jià)，上下家要在書面的定金協(xié)議中對(duì)購(gòu)房合同的主要條款達(dá)成一致意見，這樣下家就會(huì)有保障。因此，在達(dá)成交易意向后，上下家要對(duì)交易中應(yīng)發(fā)生的稅費(fèi)有所了解，具體可到房產(chǎn)交易部門咨詢，這樣可以防止少數(shù)業(yè)務(wù)員或中介公司借各種名目亂收費(fèi)。在簽訂二手房買賣合同時(shí)，上下家一定要當(dāng)面談好房?jī)r(jià)、過戶時(shí)間等條款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜絕被賺差價(jià)的情況發(fā)生。按自來(lái)水公司的規(guī)定，不論是誰(shuí)使用的，凡發(fā)生逾期未繳的按日加收千分之二的滯納金，如經(jīng)30日催繳后仍未繳清水費(fèi)和滯納金的住戶，則停止供水。告知電表狀況→按電力公司規(guī)定，凡發(fā)現(xiàn)私自裝拆總?cè)劢z箱和電表、私自開啟封印、擅自變更計(jì)量裝置等行為均屬于違章行為，違者按違章用電處理。協(xié)助燃?xì)膺^戶→按照燃?xì)夤镜囊?guī)定，上下家必須一起到燃?xì)獠块T辦理過戶手續(xù)。購(gòu)房者可以讓原房主將電話移走，然后另外申請(qǐng)安裝電話。遷移戶口→買賣二手房，除房屋交接和權(quán)利轉(zhuǎn)移以外，上家的戶口沒有及時(shí)遷出，是發(fā)生糾紛最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一種糾紛。如果上家戶口要在交房后才可遷出，則下家一定要與上家就此問題約定清楚二手房購(gòu)房指南:關(guān)注細(xì)節(jié)力保交易安全考慮到二手房的交易雙方多為個(gè)人，交易風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比一手房要大，加上二手房買賣涉及環(huán)節(jié)較多，為確保交易安全，張律師認(rèn)為購(gòu)房者要對(duì)一些細(xì)節(jié)問題給予足夠的重視。購(gòu)房者對(duì)所購(gòu)房屋買賣應(yīng)繳稅費(fèi)的具體種類及數(shù)額要做到心中有數(shù)，防止由于對(duì)購(gòu)房應(yīng)繳稅費(fèi)估算不足而與預(yù)算有較大出入的情況發(fā)生。購(gòu)房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其與上家之間就該房屋掛牌出售的委托協(xié)議，然后再與中介公司簽訂書面的中介協(xié)議。由于正式合同將作為買賣雙方履行交易的法律依據(jù)，因此在訂立合同時(shí)，雙方應(yīng)充分協(xié)商，就交易流程、當(dāng)事人的各項(xiàng)義務(wù)包括有關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)等在合同附件中作出詳細(xì)的約定。不少購(gòu)房者認(rèn)為取得房產(chǎn)證后，辦理交房只是領(lǐng)取鑰匙、查驗(yàn)房屋而已，房屋交接手續(xù)其實(shí)遠(yuǎn)非如此簡(jiǎn)單，除驗(yàn)房及相關(guān)設(shè)備是否正常且符合合同約定之外，還需注意相關(guān)費(fèi)用是否已依據(jù)合同約定結(jié)清、相關(guān)更名手續(xù)是否已辦妥等。但據(jù)專業(yè)評(píng)估人士介紹，舊房的價(jià)格體系較新房復(fù)雜得多，它的評(píng)估指標(biāo)包含許多方面的內(nèi)容，區(qū)域因素如地理位置、周邊環(huán)境、配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施、集聚程度等，個(gè)別因素包括樓房的結(jié)構(gòu)、面積、戶型、樓層、使用年限甚至裝修水平，不是一個(gè)簡(jiǎn)單的電腦評(píng)估體系軟件通過幾項(xiàng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)及出具一個(gè)市場(chǎng)平衡價(jià)就能解決的。房屋產(chǎn)權(quán)是否完整對(duì)于房屋交易非常重要，購(gòu)房者如果購(gòu)買了產(chǎn)權(quán)不清、部分產(chǎn)權(quán)或無(wú)產(chǎn)權(quán)的房屋時(shí)必會(huì)產(chǎn)生糾紛。除了客戶提供合法的證件外，還應(yīng)查驗(yàn)證件的合法性及來(lái)源，同時(shí)了解房屋是否已設(shè)定抵押或被法院查封等等。購(gòu)買房屋，一般希望能住10年以上，對(duì)房屋的成新率，即可居住年限應(yīng)認(rèn)真測(cè)算。消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)價(jià)主要依據(jù)以下條件：價(jià)格、交通區(qū)位、環(huán)境、社區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理等。有學(xué)齡子女的更重視社區(qū)的中學(xué)、小學(xué)、幼兒園的水平，老年人更注重就近有無(wú)好的醫(yī)院或合同醫(yī)院，喜清靜的消費(fèi)者希望回歸自然，遠(yuǎn)離鬧市，而做生意的購(gòu)房者更中意于靠近市場(chǎng)。繁榮的市場(chǎng)背后，總有些陰暗的角落。選購(gòu)滿意二手房全攻略消費(fèi)者如何買到稱心如意的二手房？有關(guān)專家建議，應(yīng)從以下幾個(gè)方面注意。供水、供電、供氣能否保證，排污、通訊是否通暢。了解該住房的使用年限及土地使用期限、該房屋的用途、有無(wú)欠交物業(yè)管理費(fèi)以及水、電、煤氣等費(fèi)用；確認(rèn)房屋的準(zhǔn)確面積、觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)、戶型、管線是否合理，天花板、墻壁是否有問題；了解住宅的內(nèi)部結(jié)構(gòu)圖，因?yàn)槿绻阗I了房以后打算裝修，一定要問清楚管線的走向、承重墻的位置等，以免造成不必要的麻煩。買房一定要看土地、房屋產(chǎn)權(quán)的關(guān)系是否明晰，有無(wú)遺留糾紛問題，防止一房?jī)少u；審定房屋產(chǎn)權(quán)的完整性、真實(shí)性、可靠性。簽合同：確認(rèn)合法身份一般購(gòu)買二手房的合同有兩種，如果是通過中介購(gòu)買二手房，除了直接同房屋產(chǎn)權(quán)所有人簽署的《買賣契約》，還要同中介公司簽署《房產(chǎn)中介合同》。二要審查對(duì)方的委托授權(quán)書，以確認(rèn)對(duì)方是賣主的合法代理人。合同上應(yīng)寫明代理方式、代理報(bào)酬、代理期限與代理權(quán)限等內(nèi)容，特別要注意是否蓋章及寫清有關(guān)日期。具體是：房屋面積測(cè)繪、房屋價(jià)值評(píng)估、房屋抵押貸款、房屋產(chǎn)權(quán)過戶、取得回執(zhí)。千萬(wàn)不要因?yàn)橛H戚朋友介紹而簡(jiǎn)化程序，不要私下交易，要合法、徹底辦理過戶手續(xù)。交房：按照合同約定執(zhí)行辦理完所有手續(xù)后，買賣雙方按合同條款交接房屋，驗(yàn)收房?jī)?nèi)不得拆除的房屋裝修和附屬設(shè)施，驗(yàn)收合格后買方付款。二手房交易過程中的稅費(fèi)一覽 目前在二手房交易過程中需交納的稅費(fèi)，包括印花稅、契稅、土地出讓金、綜合地價(jià)款等多個(gè)稅目。目前個(gè)稅的征收辦法分兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，商品房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減購(gòu)買價(jià)款減合理費(fèi)用后再乘以20%；公房收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是銷售額減4000元后乘以建筑面積減合理費(fèi)用后再乘以20%。下面以一個(gè)具體實(shí)例來(lái)說明進(jìn)行已購(gòu)公房交易買賣雙方需交納的稅費(fèi)：劉女士在海淀區(qū)翠微路地區(qū)有一套1992年已購(gòu)公房，建筑面積約為80平方米。對(duì)于賣方劉女士來(lái)說，需交納的稅費(fèi)如下：印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400%＝，需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅印花稅為成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即494400%＝)契稅根據(jù)2005年8月8日《關(guān)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房有關(guān)稅收征管問題的補(bǔ)充通知》中明確規(guī)定：對(duì)于首次上市交易的已購(gòu)公房等6大類保障性住房在交易過程中均視為普通住房。%，即494400%＝7416元3)土地出讓金對(duì)于首次上市交易的公房來(lái)說，買方要交納土地出讓金，即為1560元/平方米80平方米1%＝1248元綜上。下面舉一個(gè)例子來(lái)說明二手商品房在出售過程中買賣雙方需交納的稅費(fèi)?，F(xiàn)2005年10月李先生打算將該套房屋以7000元/平方米的價(jià)格出售出去。假如2：李先生房屋持有時(shí)間在2年以上，如果是普通住房則營(yíng)業(yè)稅免交，若為非普通住房則按差額征收營(yíng)業(yè)稅。對(duì)于買方來(lái)說，購(gòu)買該套二手商品房需交納的稅費(fèi)如下：1)印花稅成交價(jià)的萬(wàn)分之五，即印花稅為994000%＝497元2)契稅契稅的收繳基準(zhǔn)利率是按照普通住宅和非普通住宅來(lái)區(qū)分的，%征收，非普通住宅按成交價(jià)的3%征收。房屋性質(zhì)——經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房是國(guó)家為補(bǔ)貼低收入家庭而公開出售的一類房屋。而對(duì)于再次上市交易的經(jīng)濟(jì)適用房來(lái)說，稅費(fèi)的交納也顯得略微復(fù)雜些。但現(xiàn)在由于小王的工作單位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的時(shí)間約在3小時(shí)內(nèi)，所以小王決定將該房屋賣掉，到石景山地區(qū)另購(gòu)一套房屋。交納稅費(fèi)僅為印花稅即最高為159000%＝。假設(shè)政府審批購(gòu)房人的購(gòu)房總價(jià)為13萬(wàn)元。毛先生的房屋建筑面積為80平方米。由于該套房屋出售時(shí)毛先生的持有時(shí)間超過5年，則該套房屋可以出售給任何消費(fèi)者，并可以市場(chǎng)價(jià)出售。業(yè)內(nèi)建議事實(shí)上，二手房征收個(gè)稅并非“新”聞，對(duì)于此次國(guó)家稅務(wù)總局再次發(fā)話，業(yè)內(nèi)在表示認(rèn)可的同時(shí)，也提出了專業(yè)建議。首先是征收時(shí)間的確定，究竟什么時(shí)候開始正式實(shí)施；其次，一旦實(shí)施時(shí)間確定下來(lái)后，對(duì)于以前需要交個(gè)稅而未交的房產(chǎn)是否要補(bǔ)交；第三，征收方式的細(xì)節(jié)如何確定。同時(shí)，她表示，個(gè)稅征收的稅率標(biāo)準(zhǔn)要根據(jù)變化的市場(chǎng)做相應(yīng)調(diào)整，比如，目前廣州就已經(jīng)采取了商品房和公房區(qū)別繳稅的做法；而稅務(wù)部門也有義務(wù)清楚地告之納稅人和房產(chǎn)中介交納個(gè)稅的流程，以保證政策的有效執(zhí)行。個(gè)稅的免征條件包括：一是“對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅”；另外，對(duì)賣房一年內(nèi)又買其他房產(chǎn)的，可視其購(gòu)房?jī)r(jià)值全部或部分免稅。三是不需要太多的觀望，自己把握整體的需求，專家的意見可以作為一個(gè)參考，還是要根據(jù)自己的實(shí)際情況判斷買還是賣、是觀望還是等待。1）契稅個(gè)人購(gòu)買住房應(yīng)該在簽訂合同之日起10日內(nèi)到房屋所在的契稅征收部門辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收部門規(guī)定的期限內(nèi)繳納稅款。適用稅率為3％至5％，具體的稅率由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在幅度范圍內(nèi)按照當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定。享受此項(xiàng)優(yōu)惠政策要滿足三個(gè)條件：第一，購(gòu)買住房只能是個(gè)人；第二，購(gòu)房的用途只能是自用；第三，這里的“普通住宅”指按一般民用住標(biāo)準(zhǔn)建造的居民住房。（2）印花稅個(gè)人購(gòu)買住房還須按稅法規(guī)定繳納印花稅。二、個(gè)人出售5年以上普通住房需要繳納個(gè)人所得稅。個(gè)人不能提供住房原值憑證和其他有關(guān)扣減項(xiàng)目明細(xì)資料，不能正確計(jì)算或難以準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅所得額的，主管地稅機(jī)關(guān)可以采取核定征收的方式征收個(gè)人所得稅，其計(jì)算公式為： 應(yīng)納稅額=轉(zhuǎn)讓住房的收入額*核定征收率核定征收率的確定(核定征收政策不適用于商業(yè)用房/非住宅)除按國(guó)家稅務(wù)總局規(guī)定可享受免征個(gè)人所得稅的情況外，對(duì)個(gè)人出售住房所得，個(gè)人所得稅核定征收率為1％。其中自用生活用房的起始時(shí)間，以房屋產(chǎn)權(quán)證、契稅完稅證明或《國(guó)有住房出售收入專用票據(jù)》上注明的時(shí)間，按孰先原則