【正文】 。由于房主是先賣(mài)后買(mǎi)（保證唯一住房），故而合同約定其于 11月 1日之前完成交房即可。 ? 潘家園，華威北里 73平兩居室，滿五唯一央產(chǎn)房，入手價(jià) 212w，市管公積金貸款，從看房到拿到房本歷時(shí) 40天。實(shí)際上你和房東 都把價(jià)格談好了，說(shuō)明你購(gòu)房很有誠(chéng)意了，這種情況下再 侃中介費(fèi)，大部分中介能接受。 總之： 看房之前談比較省心，但一般只適合小中介；大中介 一來(lái)管得嚴(yán)，二來(lái)看不到你購(gòu)房誠(chéng)意就隨便答應(yīng)，怕你只是 用他們來(lái)壓其他家價(jià)格的。 看房和房東談好價(jià)格之后談，適合意志比較堅(jiān)定的買(mǎi)家。 發(fā)信人 : WindAngel (大天使 ), 信區(qū) : OurEstate 標(biāo) 題 : Re: 小白問(wèn)個(gè)中介費(fèi)的問(wèn)題 發(fā)信站 : 水木社區(qū) (Sat Apr 26 18:24:28 2022), 站內(nèi) 看房之前談，適合意志比較薄弱的買(mǎi)家， 這樣和房東談好價(jià)格就不會(huì)被中介抓住你要買(mǎi)的心理。 ? 中介費(fèi)一般都能商量。 ? 對(duì)中介的推銷(xiāo)話術(shù)要甄別 ? 所謂誠(chéng)意金什么的，基本都是無(wú)償給中介周轉(zhuǎn)用的，即便最后退你，那我還損失資本的利息呢，更不要說(shuō)拖你一兩個(gè)月，甚至不給了，交出去容易，要回來(lái)難。比如所謂的看房確認(rèn)書(shū)，委托書(shū)等，即便中介說(shuō)出來(lái)個(gè)花來(lái)，也不要簽字，對(duì)買(mǎi)房者沒(méi)有任何好處，即便一些知名中介，仔細(xì)看看，都會(huì)發(fā)現(xiàn)一些條款有明顯不利于買(mǎi)方的約束。通過(guò)公證處進(jìn)行資金托管的，在房屋買(mǎi)賣(mài)中不是很常見(jiàn)，以后有機(jī)會(huì)再介紹。以建設(shè)銀行為例，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為托管資金總額的 ‰，而且手續(xù)相對(duì)復(fù)雜，解除托管放款的時(shí)間長(zhǎng)。事實(shí)上，銀行方面對(duì)于資金托管已經(jīng)有很完善的流程，而且能夠最大限度保證資金安全。此外，如果發(fā)生對(duì)方違約，要求雙倍返回是買(mǎi)方應(yīng)有的權(quán)利，也是應(yīng)該維護(hù)的，調(diào)解不成的話直接前往法院訴訟，獲勝的幾率相當(dāng)有把握 ——而且不用發(fā)愁執(zhí)行問(wèn)題，有房子在那放著呢，另外申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行時(shí)候還不用交執(zhí)行費(fèi)~~~ :_P 目前凡是通過(guò)中介進(jìn)行二手房交易，如果中介要求通過(guò)其付款，那么必須向買(mǎi)房人提供專(zhuān)用賬戶，否則買(mǎi)房人應(yīng)該提高警惕，防止出現(xiàn)陷阱； 除了中介專(zhuān)用賬戶以外，銀行、律師事務(wù)所和公證處也可以提供資金托管服務(wù)。 Lakey的建議是，不要上這些模糊的語(yǔ)言的當(dāng)，特別是涉及到這么大額的資金時(shí)候。由于沒(méi)有任何書(shū)面約定（只有一個(gè)收據(jù)），所以他也只能把這些錢(qián)要回來(lái)，不要說(shuō)獲得賠償，他現(xiàn)在覺(jué)得能把錢(qián)完整的收回來(lái)已經(jīng)算是萬(wàn)幸了。從律師的角度來(lái)說(shuō)，建議大家不要跟中介或者房主玩這些文字游戲，沒(méi)有任何必要，而且一但發(fā)生意外，受損失的還是自己。如果協(xié)議順利執(zhí)行，則定金是作為合同款的一部分或者由買(mǎi)方收回。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。當(dāng)事人在定金合同中應(yīng)當(dāng)約 定交付定金的期限。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。債務(wù)人履行債務(wù)后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。關(guān)于定金的涵義和規(guī)定是有嚴(yán)格法律規(guī)范的。此外，合同法還規(guī)定“買(mǎi)賣(mài)不破租賃”，所以各位買(mǎi)房時(shí)候，盡量還是請(qǐng)房主先把房客清退，最好還有書(shū)面的承租終止說(shuō)明。 優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 他項(xiàng)權(quán)利設(shè)置。這個(gè)權(quán)利限制主要就是指司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)有無(wú)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制二手房權(quán)利的情況，比如房主因?yàn)閭鶆?wù)糾紛訴訟，被對(duì)方通過(guò)法院把房子凍結(jié)或者保全了，那這房子就無(wú)法過(guò)戶，也就不能交易。如果你發(fā)現(xiàn)房東是已婚，或者房子發(fā)生過(guò)繼承關(guān)系，這方面就要留心一點(diǎn)了。此外共有又分成共同共有（大家就權(quán)利進(jìn)行平分）、按份共有（注明每人的份額）、實(shí)體劃分（注明這間房歸誰(shuí)，那間房歸誰(shuí)）。否則就可能出現(xiàn)房屋過(guò)戶中，某個(gè)共有人跳出來(lái)阻止你取得房產(chǎn)的事情。 共有財(cái)產(chǎn)審查。如果房子不是自然人所有，而是法人名下的財(cái)產(chǎn)（比如有限責(zé)任公司或者股份有限公司），那么就應(yīng)當(dāng)審查公司董事會(huì)、股東會(huì)審議同意的書(shū)面文件，因?yàn)榉慨a(chǎn)屬于公司的固定資產(chǎn)，按照公司法規(guī)定，在處理大額固定資產(chǎn)時(shí)，必須經(jīng)過(guò)公司股東會(huì)和董事會(huì)通過(guò)。注意，由于有共有權(quán)人的存在，所以這個(gè)條件是必要條件而不是充分條件。 落實(shí)房子有合法產(chǎn)權(quán)后，第二步則更為復(fù)雜，就是要確認(rèn)“房東”（賣(mài)房人）是否有權(quán)處分該房產(chǎn)，也就是對(duì)其主體資格進(jìn)行審查。當(dāng)然，由于中國(guó)的特殊情況，經(jīng)常發(fā)生房屋入住很長(zhǎng)時(shí)間以后，房產(chǎn)證依然沒(méi)有辦理的現(xiàn)象。對(duì)于房東出具的房產(chǎn)證，不但要查看原件，還要向房地產(chǎn)交易中心調(diào)查核實(shí)權(quán)利證書(shū)及其記載內(nèi)容的真實(shí)性。 ? 資金監(jiān)管（為何拒絕資金監(jiān)管） 房子是否有合法產(chǎn)權(quán)。我們平時(shí)交易過(guò)程中常見(jiàn)問(wèn)題，比如共有權(quán)人、租戶優(yōu)先權(quán)、稅費(fèi)分擔(dān)、戶口遷移、物業(yè)交割、裝修家居附屬物等問(wèn)題，合同里都有條款約定。 除了維修基金其它都可以在物業(yè)那里了解 維修基金過(guò)戶每個(gè)區(qū)地點(diǎn)不一樣 需要去了解一下 需要原房主的配合 應(yīng)該買(mǎi)賣(mài)雙方都出現(xiàn) 這戶上錢(qián)按說(shuō)房產(chǎn)過(guò)戶后由你繼續(xù)使用 但還是過(guò)戶成你名好 在房齡長(zhǎng)達(dá)五十到七十年中肯定會(huì)用到這筆錢(qián) 那時(shí)你有發(fā)言權(quán) 也就是名正言順 對(duì)賣(mài)主這名沒(méi)用 對(duì)買(mǎi)主有用 也就是說(shuō)有沒(méi)有立戶 可在辦理處查到底帳 (他應(yīng)該有維修基金發(fā)票或收據(jù) ) ? 業(yè)主是否能講道理（穩(wěn)定職業(yè)者可能更講道理，不講道理 pass） ? 產(chǎn)權(quán)（是否共有產(chǎn)權(quán)，是否產(chǎn)權(quán)不清晰等） ? 合同規(guī)范性 不見(jiàn)得共有權(quán)人都會(huì)寫(xiě)在房本上，我在過(guò)戶的時(shí)候，就碰到有一個(gè)哥們?cè)诖螂娫拞?wèn)家里人，房子居然多了個(gè)不認(rèn)識(shí)的共有人，在沒(méi)有共有權(quán)人同意的聲明，是沒(méi)辦法過(guò)戶的，所以這一點(diǎn)要確認(rèn)清楚，建委合同的范文里，專(zhuān)門(mén)有一個(gè)附件是共有權(quán)人聲明。 關(guān)于其他物業(yè) 換鎖可以找物業(yè)或者其他換鎖公司。 戶口遷移 經(jīng)咨詢，辦理遷移戶口需要如下手續(xù)：房產(chǎn)證、去物業(yè)開(kāi)具入住證明（入戶通知書(shū)，物業(yè)知道如何辦理，以及去哪個(gè)派出所）、戶口卡、身份證。辦理申請(qǐng)當(dāng)天取得 adsl帳號(hào)卡一份。裝機(jī)之后必須要交納一個(gè)月費(fèi)用，電話次月從 8號(hào)到月底交費(fèi)，月租 ，然后就可以申請(qǐng)停機(jī)保號(hào)；網(wǎng)絡(luò)裝機(jī)第一個(gè)月是免費(fèi)的，月末最后一日之前通過(guò) 10060可以將網(wǎng)絡(luò)改為計(jì)時(shí)收費(fèi)的， 1分鐘 5分錢(qián)。如果對(duì)于房主信息和電話號(hào)碼全然不知，需要帶著身份證和初裝費(fèi)，去營(yíng)業(yè)廳，核實(shí)費(fèi)用有無(wú)結(jié)清，結(jié)清后才能新裝。 物業(yè)過(guò)戶 經(jīng)咨詢：物業(yè)費(fèi)用到物業(yè)公司過(guò)戶，需要查詢物業(yè)費(fèi)有無(wú)結(jié)清，然后才能過(guò)戶。經(jīng)咨詢營(yíng)業(yè)廳，在原房主欠費(fèi)的情況下，可以撤下原來(lái)的，安裝新的有線電視；安裝有線電視時(shí)間為周一～周日上午 9點(diǎn)～ 12點(diǎn)，下午 1：30到 5點(diǎn)；有線電視可以暫時(shí)中止信號(hào)；初裝時(shí)需要攜帶房產(chǎn)證、身份證、存折（或銀行卡）。 所在營(yíng)業(yè)廳過(guò)戶時(shí)間為：每月 11日～ 20日辦理不了，因?yàn)殂y行結(jié)帳；周末上午 9點(diǎn)～ 5點(diǎn)，中午 12點(diǎn)到 1點(diǎn) 30分休息，平時(shí) 8點(diǎn) 30分～ 6點(diǎn)，中午 12點(diǎn)到 1點(diǎn) 30分休息。 問(wèn)了營(yíng)業(yè)廳：帶著原房主、新房主的身份證，新房主的存折去辦理過(guò)戶手續(xù)。由于電表并未登記在戶主名下，只是登記在房間下，所以就未進(jìn)行電表的過(guò)戶（添加業(yè)主的姓名），如需開(kāi)具業(yè)主的發(fā)票可以添加業(yè)主的姓名。 所在營(yíng)業(yè)廳過(guò)戶時(shí)間為周一～周五 8： 30～ 17： 00。 三、電表過(guò)戶 經(jīng)咨詢：不變不影響使用，但是發(fā)票無(wú)法變化。 二、燃?xì)膺^(guò)戶（ 2022） 北京地區(qū)咨詢電話 96777。 一、水表過(guò)戶 (2022年信息） 海淀自來(lái)水公司， 88511010，經(jīng)咨詢海淀自來(lái)水公司：水表只認(rèn)可地址，去銀行交費(fèi)只給交費(fèi)的收據(jù)，拿著銀行交費(fèi)的收據(jù)到自來(lái)水公司開(kāi)具發(fā)票。 同樣因?yàn)槟甑?，交行弄完抵押之后，告訴我沒(méi)額度了，得排隊(duì)等待放款，這一等就等到了一月初，因?yàn)楫?dāng)時(shí)北京分行都額度緊張，所以放款都優(yōu)先那些貸款支行，因?yàn)槲覀冝k貸款的支行不屬于那類(lèi)支行，所以等的時(shí)間特別長(zhǎng)，注重放款時(shí)效的同學(xué)，可以去那類(lèi)支行辦。 因?yàn)榕R近年底的緣故，中間隔了 2周，這個(gè)環(huán)節(jié)其實(shí)比較慢，如果在建委有認(rèn)識(shí)人的話，可以催一催，對(duì)于早放款有好處。一般房產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)時(shí)，選擇按揭貸款時(shí)，在房屋所有權(quán)證書(shū)中，會(huì)有他項(xiàng)權(quán)利內(nèi)容記載，載明他項(xiàng)權(quán)利人、權(quán)利種類(lèi)（如典權(quán)、抵押權(quán)等）、權(quán)利 范圍 （他項(xiàng)權(quán)利的房屋范圍）、權(quán)利價(jià)值（他項(xiàng)權(quán)利的契載價(jià)格）、權(quán)利存續(xù)期間（契載期限）、注銷(xiāo)日期（他項(xiàng)權(quán)利消失的日期），并且在他項(xiàng)權(quán)證書(shū)也注明這些內(nèi)容。 帶著房本上午去單位辦完公積金提取，直奔建行把公積金提了出來(lái)，中午將房本交還銀行，自此，全套流程跑完，只剩下銀行放款了。 帶著通知書(shū)和身份證，再交了 80元制證費(fèi)和 5元印花稅后，終于拿到了大紅本。哈哈，女同胞當(dāng)然也可以當(dāng)戶主啦。這里必須表?yè)P(yáng)下戶政，現(xiàn)在不用在準(zhǔn)遷入、遷出、遷入跑三趟了，一次搞定，當(dāng)場(chǎng)領(lǐng)本。不用排號(hào)排隊(duì)，分分鐘的事。 過(guò)完戶之后，打車(chē)去交行，把業(yè)主的首付資金解凍。 咨詢臺(tái)的人給了我們一個(gè)號(hào)，就直接去過(guò)戶窗口辦了，過(guò)戶很快，把之前所有的資料都備齊，仍然是填表，然后打印信息