【正文】 物業(yè)公司對自己留存的一聯(lián)進(jìn)行整理、匯總后，以函的形式將缺陷清單發(fā)給開發(fā)商，并對缺陷消項(xiàng)情況進(jìn)行跟蹤。 填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 記錄的填寫及缺陷的整改 以上填寫的記錄均一式三份，分別留存于開發(fā)商、施工單位（原物業(yè)公司）、物業(yè)公司。 填寫表格：《樓宇接管驗(yàn)收記錄表》 給排水 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn) 42 檢驗(yàn)要點(diǎn)：開閉水龍頭檢查給水是否正常，暗埋給水管道是否有滲漏；用水桶向地漏等排水管道灌水，觀察是否有堵塞現(xiàn)象。 土建驗(yàn)收 驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)：建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn) 檢驗(yàn)要點(diǎn)：觀察梁、板、墻體是否有裂縫；抹灰層、地面墊層是否有超標(biāo)空鼓；門是否開閉自如、鎖、貓眼、拉手等五金是否齊全，鑰匙是否匹配，鑰匙有無缺少；窗、鋁合金推拉門是否開閉自如、五金是否齊全、玻璃是否完好；衛(wèi)生間防水、坡度是否正常等。對于影響物業(yè)管理的設(shè)計(jì)、施工缺陷提 出改進(jìn)建議。 對于設(shè)計(jì)中沒有的設(shè)施設(shè)備，但在物業(yè)管理中又必需增設(shè)的，可降低管理、運(yùn)行費(fèi)用的，應(yīng)建議開發(fā)商增設(shè)。 41 對于設(shè)計(jì)中已有的設(shè)備， 注意收集資料。熟悉設(shè)備性能，掌握工程進(jìn)度與施工質(zhì)量，便于今后管理。 準(zhǔn)備驗(yàn)收表格、接管憑證 準(zhǔn)備《接管驗(yàn)收相關(guān)記錄》中有關(guān)的驗(yàn)收表格、接管憑證。 準(zhǔn)備驗(yàn)收規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)及施工圖 準(zhǔn)備《引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)》中相關(guān)的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)。 搗棍（ 小錘）、卷尺、靠尺、電筆、萬用表、絕緣搖表、接地電阻測試儀、紅外測溫儀、電子測漏儀、網(wǎng)絡(luò)測試儀，梯子、 PVC吹煙管、電吹風(fēng)、塑料水桶、寫字夾板、塑料扎帶、不干膠貼、簽字筆（圓珠筆）等。 成立驗(yàn)收組 驗(yàn)收組組成建議如下： 40 組長：物業(yè)公司總經(jīng)理 副組長：管理處經(jīng)理 組員：工程維修部主管、護(hù)衛(wèi)服務(wù)部主管、客戶服務(wù)主任、物業(yè)管理員、水電工 學(xué)習(xí)、培訓(xùn) 組織驗(yàn)收組人員進(jìn)行相關(guān)培訓(xùn)，培訓(xùn)內(nèi)容有： ①學(xué)習(xí)規(guī)范、研讀施工圖紙 ②對配合驗(yàn)收的保安進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)（保安主要配合業(yè)主自用部位驗(yàn)收） ③熟悉工程情況、設(shè)備概況 ④組織接管驗(yàn)收演練培訓(xùn)時(shí)間： 10課時(shí)（不得低于）。 注：一般毛坯房每組每天能驗(yàn)收 60套房左右，精裝修房每組每天能驗(yàn)收 40套房左右。 物業(yè)公司人員準(zhǔn)備 物業(yè)公司建立接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組，按業(yè)主自用部位和公共部位、設(shè)施設(shè)備分別組織驗(yàn)收。 待開發(fā)商將缺陷整改完后，物業(yè)公司對原缺陷情況進(jìn)行復(fù)驗(yàn)，如原缺陷情況已整改完畢（或雙方認(rèn)可解決方法），物業(yè)管理公司在７日內(nèi)簽署驗(yàn)收合格、同意接管憑證。設(shè)備接收后，按國家有關(guān)規(guī)定，物業(yè)公司將承擔(dān)相關(guān)責(zé) 任。對于檢查出來的缺陷以函的形式提交給開發(fā)商，由其督促施工單位限時(shí)整改。驗(yàn)收結(jié)束由移交方和接收方在驗(yàn)收單上填寫評語并簽字。（注意： 只能按系統(tǒng)驗(yàn)收，不能將系統(tǒng)再細(xì)化進(jìn)行驗(yàn)收，例如將給水系統(tǒng)中的電氣控制部分與水泵分開，水泵分臺(tái)驗(yàn)收等。 五、設(shè)施設(shè)備的交接和驗(yàn)收原則上是待工程完全完工后（已經(jīng)有合驗(yàn)證）進(jìn)行，但考慮物業(yè)公司與開發(fā)商之間的關(guān)系，可降低要求，分系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收，合格一個(gè)（系統(tǒng)）接收一個(gè)，辦理其憑證。對驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，列出清單，進(jìn)行交接，交接雙方在清單上簽字；對不合格的產(chǎn)品，注明存在的問題，提交開發(fā)商和 施工單位，限期整改，整改項(xiàng)目須經(jīng)復(fù)驗(yàn)，合格后方可接收。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。物業(yè)公司對接管了鑰匙的房屋承擔(dān)保管責(zé)任。 將檢查結(jié)果記錄在對應(yīng)表格中，整理后將兩聯(lián)返回開發(fā)商，由開發(fā)商將其中一聯(lián)交施工方進(jìn)行整改，物業(yè)公司負(fù)責(zé)對整改后項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。 1 對自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 現(xiàn)場由開發(fā)商、物業(yè)公司、施工單位組成驗(yàn)收組，按建設(shè)部 ZBP30001－ 90標(biāo)準(zhǔn)要求，分別每樓每層每室（每個(gè)鋪位）逐個(gè)房間按設(shè)計(jì)要求清點(diǎn)物件及進(jìn)行外觀檢查，主要是對樓宇質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收多對影響使用功能、安全的事項(xiàng)進(jìn)行檢查，不需要向竣工驗(yàn)收那樣按驗(yàn)評標(biāo)準(zhǔn)對所有 38 項(xiàng)進(jìn)行檢查。 四、接管驗(yàn)收重點(diǎn)是對物業(yè)的使用功能及安全進(jìn)行檢驗(yàn)，其驗(yàn)收方法與竣工驗(yàn)收不完全相同。（對于已入伙的項(xiàng)目，由物業(yè)公司組織做前期項(xiàng)目考察，接管時(shí)不作初驗(yàn)） 二）、正式接管驗(yàn)收 根據(jù)物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)及使用特點(diǎn)，將接管驗(yàn)收分為對房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收、對房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn) 收、對建筑物公用設(shè)施、設(shè)備、公共場所（地）的驗(yàn)收三部分。 三、對物業(yè)進(jìn)行接管驗(yàn)收 一）、初驗(yàn) 物業(yè)公司先組織人員進(jìn)行初驗(yàn)，將初驗(yàn)過程中發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)以函的形式提交給開發(fā)商，以便開發(fā)商組織人員進(jìn)行整改，為正式驗(yàn)收打好基礎(chǔ)。（工程竣工至政府相關(guān)部門完成驗(yàn)收一般歷時(shí)約一個(gè)月左右，物業(yè)公司現(xiàn)場人員須及時(shí)與開發(fā)商溝通，以確定最終接管驗(yàn)收時(shí)間） 物業(yè)現(xiàn)場人員應(yīng)積極熟悉圖紙及現(xiàn)場情況，配合開發(fā)商發(fā)現(xiàn)問 題，對影響物業(yè)接管入伙的工程問題，物業(yè)公司應(yīng)及時(shí)向開發(fā)商發(fā)函反映，制定解決方案。對項(xiàng)目的接收應(yīng)包括對相關(guān)工程資料的接收。 37 接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) 一、編制接管驗(yàn)收計(jì)劃，與開發(fā)商溝通 物業(yè)接管驗(yàn)收一般是由田濰坊地產(chǎn)投資有限公司工程部牽頭組織，物業(yè)管理公司接到開發(fā)商接管驗(yàn)收通知后， 按《接管驗(yàn)收條件》進(jìn)行核對，具備條件的應(yīng)在一周內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收復(fù)函并約定驗(yàn)收時(shí)間。 資 料 移 交 產(chǎn)權(quán)資料、技術(shù)資料、水電供應(yīng)合同、物業(yè)管理公司正式進(jìn)行物業(yè)管理、政府驗(yàn)收合格證、共有部分驗(yàn)收、復(fù)驗(yàn)合格、缺陷登記、按系統(tǒng)進(jìn)行查驗(yàn)收、缺陷返修、移交鑰匙、辦理移交憑證、業(yè)主（用戶）驗(yàn)樓收摟。如強(qiáng)弱電系統(tǒng)圖、給排水系統(tǒng)圖、燃?xì)庀到y(tǒng)圖、室外管網(wǎng)圖及設(shè)備說明書等。 二、最低要求 在項(xiàng)目所確定的入伙日期 前一周必須達(dá)到以下要求： 室內(nèi)外照明、給排水、道路、門禁對講、樓內(nèi)消火栓、施工完畢，可正常使用。一般來說，應(yīng)取得以下證書： ①工程竣工核驗(yàn)證書 ②規(guī)劃驗(yàn)收證書 ③消防驗(yàn)收意見書 ⑤燃?xì)夤艿拦こ舔?yàn)收證書 36 ⑥城建檔案驗(yàn)收證書 ⑦人防工程驗(yàn)收證書 ⑧已簽訂《工程保修書》 并有憑以上證書換領(lǐng)的《建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案表》。 《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第 [2021]第 279號 35 《物業(yè)管理?xiàng)l例》國務(wù)院令第 [2021]第 379號 《山東省物業(yè)管理?xiàng)l例》 《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》 《建筑安裝工程質(zhì)量檢驗(yàn)評定標(biāo)準(zhǔn)》 GBJ300～ 30588 《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（ ZBP 3000190） 《建筑物防雷設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB 5005794） 《電氣裝置安裝工程施工及驗(yàn)收規(guī)范》（ GBJ14790、 GBJ14890、 GB 501689 GB 501699 GB 501709 GB 501719 GB 5018293 、GB 502549 GB 502589 GB 5025996） 《火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)施工及驗(yàn)收規(guī)范》 GB 5016692 《樓內(nèi)消火栓》 GB 344593 《消火栓箱》 GB 1456l93 《防火門用閉門器試驗(yàn)方法》 GA 931995 《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》 JGJ/T1692 《民用閉路監(jiān)視電視系統(tǒng)工程技術(shù)規(guī)范》 GB5019894 《體育場所開放條件與技術(shù)要求》 GB 接管驗(yàn)收條件 物業(yè)接管驗(yàn)收是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收全部合格的基礎(chǔ)上，物業(yè)公司代表全體業(yè)主 以滿足安全及使用功能正常為主要內(nèi)容的再次檢驗(yàn)。 公用設(shè)施設(shè)備、公共場所 (地 )的產(chǎn)權(quán)以相關(guān)法規(guī)及開發(fā)商售樓時(shí)與業(yè)主的約定為準(zhǔn)。 公共場所 (地 )、公用設(shè)施 公共場所 (地 )、公用設(shè)施包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝渠、池、井、園林綠化地、文化娛樂體育場所、停車場、地下排水管等。設(shè)施指包括自用陽臺(tái)、門、窗、防盜網(wǎng)，室內(nèi)自用隔墻、墻（板）面等。 物業(yè)的接管驗(yàn)收包括對房屋本體自用部位及設(shè)施、房屋本體共用部位及設(shè)施、公用設(shè)施設(shè)備、公共場所 (地 )的驗(yàn)收，具體包括主體建筑、附屬設(shè)施、配套設(shè)備以及道路、場地和環(huán)境綠化等內(nèi)容。對新建房屋而言，接管驗(yàn)收是開發(fā)商向物業(yè)公司移交物業(yè)的過程，是在竣工驗(yàn)收之后進(jìn)行的再檢驗(yàn)。 物業(yè)接管驗(yàn)收 接管驗(yàn)收是指物業(yè)公司接管開發(fā)商或業(yè)主委員會(huì)委托管理的新建房屋或原有房屋時(shí)，以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收。 竣工驗(yàn)收是對其設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的全面檢驗(yàn)。 投標(biāo)人名稱（公章）：濰坊竭誠物業(yè)有限責(zé)任公司 法定代表人或授權(quán)委托人（簽字）： 楊俊玲 日期： 2021年 9月 20 日 33 五、驗(yàn)收方案 一 名詞、術(shù)語解釋 二 引用法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn) 三 接管驗(yàn)收條件 四 接管驗(yàn)收 流程 五 接管驗(yàn)收組織設(shè)計(jì) 六 接管驗(yàn)收的準(zhǔn)備工作 七 房屋本體自用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 八 房屋本體共用部位及設(shè)施的驗(yàn)收 九 公用設(shè)施設(shè)備、公共場所 (地 )的驗(yàn)收 十 工程資料的接管 十一 業(yè)主入伙時(shí)的接管驗(yàn)收 十二 缺陷整改與保修 十三 接管驗(yàn)收相關(guān)記錄表 名詞、術(shù)語解釋 物業(yè)竣工驗(yàn)收 工程項(xiàng)目在竣工之后，施工單位需向開發(fā)商辦理交付手續(xù)。 9 服務(wù)回訪率 25% 25%以上 回訪次數(shù) /服務(wù)次數(shù) 建立健全回訪制度，做好服務(wù)回訪記錄，加強(qiáng)服務(wù)隊(duì)伍的服務(wù)意識(shí)。 7 有效投訴率 2 ‰以下（年） 2‰以下（年） 有 效投 訴次數(shù) /使用人總數(shù) 做好做細(xì)日常工作，采取措施，加強(qiáng)與使用人的溝通，定期走訪使用人，征求管理意見，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，提高員工素質(zhì)；投訴處理有結(jié)果、有記錄、有回訪。 5 消防設(shè)備完好率 100% 100% 完 好消 防設(shè)備 /學(xué)院消防設(shè)備總數(shù) 實(shí)行巡查制度，建檔記錄。 3 清潔、保潔率 95% 98% 清潔、保潔情況 /清潔、保潔標(biāo)準(zhǔn) 建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制，做到定時(shí)檢查 /發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理 3 維修工程質(zhì)量合格率 99% 99%以上 維 修合 格工程項(xiàng)次 /維修工程項(xiàng)次 建立合理有效的工作質(zhì)量監(jiān)督機(jī)制和 回訪制度、考核制度和獎(jiǎng)罰制度。 序號 指標(biāo)名稱 國家標(biāo)準(zhǔn) 管理標(biāo)準(zhǔn) 測算依據(jù) 管理主要措施 1 房屋及配套設(shè)施完好率 98%以上 98% 完 好房 建筑面積 +基本 完好 房建 筑面積 /房屋總建筑面積 建立日常檢查制度；定期進(jìn)行全面分項(xiàng)檢修；嚴(yán)格日常管理，無人為損壞事件。 28 三、 人員投入計(jì)劃表 派駐項(xiàng)目管理人員匯總表 姓名 本項(xiàng)目 擬任崗位 性別 年齡 專業(yè) 職務(wù) / 職稱 本 崗 工齡 備注 楊俊玲 項(xiàng)目經(jīng)理 男 27 人力資源 5 何歡 保安 男 22 3 閆會(huì) 財(cái)務(wù) 女 25 財(cái)務(wù)管理 2 呂海嬌 公關(guān) 女 25 公關(guān)學(xué) 2 張三 綠化 男 30 環(huán)境 10 李四 保潔 男 27 環(huán)境 6 王五 維修 男 43 維修技術(shù) 20 投標(biāo)人名稱（公章）：濰坊竭誠物業(yè)有限責(zé)任公司 法定代表人或授權(quán)委托人（簽字）： 楊俊玲 日期： 2021年 9 月 20 日 29 管理部人員配備方案 職能部門 崗位位置及人員配備數(shù)量 小計(jì) 管理部經(jīng)理室 項(xiàng)目經(jīng)理人 1 人 公關(guān)部 公關(guān)經(jīng)理 1 人，事務(wù)助理（ 1 人，兼出納、清潔管理員），公寓管理員（ 8 人） 10 人 財(cái)務(wù)部 財(cái)務(wù)經(jīng)理 1 人，會(huì)計(jì) 1 人（公司會(huì)計(jì)兼）、出納（事務(wù)助理兼） 維修部 工程管理員（ 1 人） 1 人 保安部 保安員（其中主管 1 人，保安員 29 人） 30 人 清潔部 道路（ 2 人）、教學(xué)實(shí)訓(xùn)樓（ 5 人）生活區(qū)（ 6 人） 13 人 綠化部 綠化人員（主管 1 人 ，綠化人員 17 人） 18