【正文】 （ 2）管理措施 巡邏崗的任務(wù) 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 41 頁 共 92 頁 a. 按規(guī)定路線巡視檢查，不留死角； b. 巡查車輛停放情況，維護(hù)道路暢通，做好安全防范工作； c. 對小區(qū)內(nèi)的嫌疑人進(jìn)行檢查防范； d. 小區(qū)樓宇安全檢查； e. 住戶裝修的安全檢查； f. 防范和處理各類治安案件； g. 防范和制止各類違反小區(qū)管理制度行為。門崗的任務(wù) a. 禮儀服務(wù)（向業(yè)主行舉手禮或注目禮）； b. 維護(hù)出入口的交通秩序 c. 制止身份不明人員、衣冠不整者和小商販進(jìn)入小區(qū)； d. 嚴(yán)禁攜帶任何危險品進(jìn)入小區(qū)； e. 遇有外來人員將大件物品帶出小區(qū)，即與物主核實，并作登記。 （ 1）管理內(nèi)容 A. 常規(guī)防范：采用站崗值勤與巡邏值勤相結(jié)合的方式，協(xié)助公安機(jī)關(guān)維護(hù)小區(qū)公共秩序，防止和制止任何危及或影響物業(yè)、業(yè)主、（物業(yè)使用人）安全 的行為。 B. 服務(wù)中心主任：對保安、工程技術(shù)人員的現(xiàn)場裝修管理監(jiān)督檢查工作進(jìn)行定期、不定期抽查、工作質(zhì)量督導(dǎo)、糾偏。 D. 裝修管理：告訴裝修管理規(guī)定，簽訂裝修管理協(xié)議，簽訂安全責(zé)任書，落實裝修施工單位現(xiàn)場負(fù)責(zé)人、消防負(fù)責(zé)人和措施、治安責(zé)任人。存在疑問和其中不能同意的部分，需請業(yè)主、客戶和設(shè)計單位、施工單位前來洽談，修改。 （ 1）管理內(nèi)容 A. 消防、城建審批：凡辦公、商場各業(yè)主、客戶的裝修，根據(jù)消防管理法規(guī)，必須向市消防支隊、城建局辦理審批手續(xù)，未經(jīng)批準(zhǔn)，錦匯華庭服務(wù)中心不受理裝修申請。 E. 按規(guī)定辦理業(yè)主入 伙手續(xù)。 C. 按照《業(yè)主領(lǐng)房程序》，安排工作流程。 （ 2）管理措施 A. 制訂《業(yè)主領(lǐng)房程序》。在驗房過程中，發(fā)現(xiàn)的房屋質(zhì)量問題，經(jīng)業(yè)主確認(rèn)后，填入《業(yè)主房屋驗收交接表》。 C. 憑業(yè)主所持的入伙通知單和各類必備的證明，發(fā)放交房資料。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 39 頁 共 92 頁 3. 業(yè)主入伙管理方案 在辦理業(yè)主入伙手續(xù)時，為業(yè)主提供方便、快捷、及時、周到的服務(wù)，對于塑造服務(wù)中心的形象，給業(yè)主留下良好的第一印象，具有重要的作用，特 制訂如下方案： （ 1）管理內(nèi)容 A. 在業(yè)主領(lǐng)房前將所有資料準(zhǔn)備齊全。核對、接收各類標(biāo)識標(biāo)牌。核對、接收各類圖紙資料，并加以整理歸檔； （ 1）管理內(nèi)容 A. 了解接管物業(yè)的基本情況； B. 編制《錦匯華庭物業(yè)接管驗收計劃》，確定驗收的標(biāo)準(zhǔn)、方法和日程安排； C. 與開發(fā)、設(shè)計、施工單位一起，依照接管驗收標(biāo)準(zhǔn)，對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場初步驗收，并將驗收結(jié)果記錄在《物業(yè)交接驗收表》上，同時要求施工單位對驗收中存在的問題限期整改； D. 與開發(fā)、施工單位一起，對小區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場復(fù)驗，直至符合規(guī)定的要求和標(biāo)準(zhǔn)； E. 與開發(fā)、施工單位聯(lián)合進(jìn)行小區(qū)物業(yè)交 接： 隱蔽工程施工 熟悉掌握物業(yè)管理法規(guī)政策、做到有法可依，有章可循； A. （ 2）管理措施 B. 學(xué)習(xí)運(yùn)用各類專業(yè)技術(shù)知識，提高早期介入的專業(yè)技術(shù)含量； C. 制訂早期介入計劃，積極穩(wěn)妥地開展工作； D. 參與有關(guān)工程聯(lián)席會議協(xié)調(diào)各方面關(guān)系； 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 38 頁 共 92 頁 E. 深入基層，刻苦鉆研，確保顧問咨詢質(zhì)量。消防設(shè)施配置 綠化設(shè)計 環(huán)境整體設(shè)計 園區(qū)的規(guī)劃設(shè)計 1. 早期介入顧問管理方案 在物業(yè)管理早期介入階段，通過顧問咨詢，從物業(yè)管理的角度，對物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計、建筑安裝、設(shè)施配套、設(shè)備選型等方面提出合理化意見和建議，使之既符合物業(yè)管理的要求，又滿足廣大業(yè)主的需求，盡可能地減少疏漏，避免遺憾，保證質(zhì)量，節(jié)約成本。我公司將在錦匯華庭按 ISO9001 質(zhì)量管理體系的要素對員工進(jìn)行評價考核。 （ 8）服務(wù)意識 我們強(qiáng)調(diào)“業(yè)主之上”的服務(wù)意識，從點(diǎn)滴細(xì)微處入手，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效、滿意的服務(wù)。 協(xié)調(diào)關(guān)系的主要內(nèi)容有： 這種機(jī)制對于員工既有約束，也有激勵，從而推動整個服務(wù)中心工作，做好 錦匯華庭 的各項服務(wù)工作。 根據(jù)需要確定應(yīng)聘崗位人數(shù)及條件 招聘 初步篩選 復(fù)選（試） 面試 必要測試 不合格 合格 基本合格 保留以備參考 不予錄用 是否接受錄用 是否有保留參考價值 重新招聘 辦理入職手續(xù) 保留備用挑選 錄用 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 36 頁 共 92 頁 （ 6）淘汰機(jī)制 同時建立月度、年度考核制，做好各種考核記錄。 錄用與考核 錄用 為優(yōu)化人員結(jié)構(gòu)和層次，我公司將抽調(diào)和對外招聘相結(jié)合的配備臨安錦匯華庭服務(wù)中心員工。 （ 3）培訓(xùn)工作程序圖 （ 4）人員管理 公司員工是企業(yè)經(jīng)營（服務(wù)）的基本資源，員工在 物業(yè)管理服務(wù)中居于核心地位，只有管好人，才能管好事。新知識、新技術(shù)及新觀念 方式： 定期培訓(xùn)，由公司總部、服務(wù)中心根據(jù)需要進(jìn)行針對性較強(qiáng)的培訓(xùn)，這類培訓(xùn)將根據(jù)管理的需要制訂培訓(xùn)計劃。崗位操作技能及工作操作程序 （ 1）培訓(xùn)計劃 接管前的人員培訓(xùn) 為了使接管錦匯華庭的全體物業(yè)管理操作人員能迅速適應(yīng)工作環(huán)境，馬上進(jìn)入工作狀態(tài)，接管前對全體人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，培訓(xùn)計劃如下表： 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 33 頁 共 92 頁 強(qiáng)化培訓(xùn)計劃表 序號 培訓(xùn)內(nèi)容 培訓(xùn)對象 組織部門 1 公司概況 、物業(yè)管理概論、服務(wù)禮節(jié)禮貌、物業(yè)管理法律法規(guī)、物業(yè)管理理念與服務(wù)技巧 全體員工 公司辦公室 2 錦匯華庭管理目標(biāo)及管理模式 全體員工 物業(yè)服務(wù)中心 3 錦匯華庭管理規(guī)章制度 全體員工 物業(yè)服務(wù)中心 4 錦匯華庭入住管理規(guī)程 管理維修人員 物業(yè)服務(wù)中心 5 錦匯華庭業(yè)主報修處理程序 管理維修人員 物業(yè)服務(wù)中心 6 錦匯華庭裝修管理規(guī)定 管理維修人員 物業(yè)服務(wù)中心 7 錦匯華庭服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)程 服務(wù)中心人員 物業(yè)服務(wù)中心 8 錦匯華庭保安工作手冊 全體保安 物業(yè)服務(wù)中心 9 錦匯華庭消防管理工 作手冊 全體人員 物業(yè)服務(wù)中心 10 錦匯華庭供配電設(shè)備（設(shè)施）管理手冊 工程部全體人員 公司工程部 11 錦匯華庭給排水設(shè)備（設(shè)施）管理手冊 工程部全體人員 公司工程部 12 錦匯華庭清潔綠化管理手冊 保潔綠化全體人員 物業(yè)服務(wù)中心 13 錦匯華庭智能化系統(tǒng)基本知識 管理維修人員 公司工程部 （ 2）日常管理期間的人員培訓(xùn) 對員工進(jìn)行日常培訓(xùn)，能夠確保物業(yè)管理服務(wù)人員行為的規(guī)范，使員工能嚴(yán)格按工作程序進(jìn)行操作，為業(yè)主服務(wù)，從而有效提高服務(wù)水平及工作效率，日常培訓(xùn)的內(nèi)容和形式如下： 內(nèi)容： 專門培訓(xùn) 在有新技術(shù)、新標(biāo)準(zhǔn)、新法律法規(guī)頒布及時組織員工進(jìn)行專門培訓(xùn)，使員工能及時了解和掌握這些專門知識，以便更好地為業(yè)主服務(wù)。 培訓(xùn)階段及內(nèi)容 入職培訓(xùn) 主要對新員工進(jìn)行公司概況、管理理念、法律法規(guī)、儀容儀表服務(wù)態(tài)度及物業(yè)管理和操作技能的基本知識培訓(xùn)，使員工在上崗時能具備的服務(wù)理念和業(yè)務(wù)基本知識。新員工必須進(jìn)行入職培訓(xùn)和崗位技能培訓(xùn)，老員工也須進(jìn)行不定期的在職崗中培訓(xùn)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 32 頁 共 92 頁 3. 培訓(xùn)與管理 培訓(xùn)目的 使物業(yè)管理服務(wù)人員正確掌握各項服務(wù)技能、技巧和專業(yè)知識，提高員工的綜合素質(zhì)，強(qiáng) 化員工的服務(wù)意識，為業(yè)主提供規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化、程序化的服務(wù)。 ◇ 商鋪：保安、保潔 16 小時 365 天運(yùn)作。 ◇ 監(jiān)控中心： 24 小時 365 天運(yùn)行。周一至周六 9:00~21:00 運(yùn)作。 入伙交房時 駱國旺 徐來群 3 對住戶的宣傳、培訓(xùn) 小區(qū)管理制度的宣傳 裝修管理宣傳 入伙交房時 徐來群 4 住戶裝修管理 裝修申報審批制度 裝修施工過程監(jiān)督 裝修人員進(jìn)場管理 建筑垃圾管理 裝修的驗收 入伙交房后 徐來群 5 檔案的建立與管理 收集檔案資料 科學(xué)分類 建檔 運(yùn)用及管理 入伙交房后 徐來群 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 27 頁 共 92 頁 正常期管理工作計劃表 序號 項目 內(nèi)容 1 公共房屋及公共設(shè)施維修保養(yǎng) 房屋 養(yǎng)護(hù)及維修計劃方案 房屋的維修、養(yǎng)護(hù)管理 2 機(jī)電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù) 設(shè)備的基礎(chǔ)資料管理 設(shè)備的運(yùn)行管理 設(shè)備的維修保養(yǎng)管理 設(shè)備能源和安全管理 3 保安管理 治安管理 交通、車輛管理 消防安全管理 4 智能化設(shè)施管理 設(shè)施的日常使用操作 設(shè)施的維修與養(yǎng)護(hù) 5 環(huán)境管理 園林綠化管理 清潔衛(wèi)生管理 環(huán)保管理 6 財務(wù)管理 財務(wù)賬務(wù) 費(fèi)用收取 7 文化建設(shè) 宣傳 舉辦活動 提供服務(wù) 8 便民服務(wù)和完善配套 不定期提供便民服務(wù) 協(xié)助完善家政等服務(wù)機(jī)構(gòu)配套 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 28 頁 共 92 頁 固定資產(chǎn)配置表 序號 名稱 數(shù)量 單價 金額 1 電腦 臺 2 打印機(jī) 臺 3 復(fù)印機(jī) 臺 4 空調(diào) 臺 5 對講機(jī) 臺 6 傳真機(jī) 7 保險箱 8 考勤機(jī) 9 割草機(jī) 臺 10 疏通機(jī) 臺 11 電焊機(jī) 臺 12 洗地機(jī) 臺 13 高壓水槍 臺 14 升降平臺 臺 15 擦地機(jī) 臺 16 打臘拋光機(jī)等 合計 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 29 頁 共 92 頁 物業(yè)管理開辦費(fèi)用表 類別 名稱 單位 數(shù)量 單價 合計 年攤銷額 辦公用品 辦公桌椅 套 250 文件柜 只 800 電話機(jī) 部 100 電風(fēng)扇 臺 100 小計 維修工具 沖擊鉆 臺 1500 手槍鉆 臺 300 鋁合金梯 把 240 萬用表 塊 100 電工工具 套 100 泥木工具 套 300 各類扳手 套 250 各類鉗子 套 250 小計 清潔綠化工具 垃圾周轉(zhuǎn)車 輛 300 掃帚拖把 把 若干 12 塑料桶 只 若干 20 鐵鏟等 把 若干 10 綠化工具 若干 小計 保安消防用品 消防靴 雙 80 警棍 根 50 雨靴雨衣 套 100 消防專用斧頭扳手 把 100 小計 合 計 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 第 30 頁 共 92 頁 2. 服務(wù)中