【正文】 通 知 管理人員赴 現(xiàn)場指揮 通知 業(yè)主配合 處 理 。 急?。? 中心匯報(bào)并請(qǐng)求車輛支援。具體計(jì)劃見表： 奧園華庭 智能化系統(tǒng)巡視和保養(yǎng)周期 項(xiàng) 目 內(nèi) 容 周 期 攝像監(jiān)控系統(tǒng) 巡視、檢查 一周 保養(yǎng) 半年 紅外探測器、緊急按鈕、門磁開關(guān)、門鎖系統(tǒng) 保養(yǎng) 每季度 智能控制中心設(shè)備 保養(yǎng) 一年 背景音樂系統(tǒng) 保養(yǎng) 半年 消防報(bào)警系統(tǒng) 巡視、檢查 一月 保養(yǎng) 每季度 其它智能化系統(tǒng) 保養(yǎng)、檢查 每季度 三、報(bào)警應(yīng)急處理 安全管理為重中之重，同時(shí)避免不了各種突發(fā) 事件的發(fā)生，為此，管理處制定了嚴(yán)格的各種應(yīng)急情況處理程序： 煤氣泄漏報(bào)警緊急處理程序 38 2. 緊急求助處理程序 3. 消防報(bào)警緊急處理程序 反 饋 控制中心值班人員 報(bào)警點(diǎn)附 近 安 管 巡 邏人員 （ 1 人以上） 關(guān)閉報(bào)警點(diǎn)所在樓棟煤氣總閥 門 到住戶家查找原因并進(jìn)行處理 排除隱患后由檢修人員打開煤氣總閥門 檢 修 人 員 反饋 監(jiān)控 中心 值班 人員 附近 安 管巡邏人員 （ 2 人以上） 到業(yè) 戶家 現(xiàn)場 搶劫： 監(jiān) 控 中心匯報(bào)并要求人力支援。 5. 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)缺陷的最佳途徑，而定期維 護(hù)則是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。 4. 嚴(yán)格監(jiān)控裝修及其它施工工程 對(duì)所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個(gè)人員都能清楚知道隱敝線路的具體位置。對(duì) 奧園華庭的相關(guān)人員進(jìn)行強(qiáng)化培訓(xùn)，力爭盡早地為管理處培養(yǎng)一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，確保每一個(gè)位相關(guān)人員都能諳熟該系統(tǒng)并能正確使用及維護(hù)。 二、智能化系統(tǒng)的管理和維護(hù) 37 針對(duì)現(xiàn) 奧園華 智能化系統(tǒng)的特點(diǎn)，管理處在以下幾方面加強(qiáng)控制： 1： 對(duì)小區(qū)智能化系統(tǒng)進(jìn)行全面維修 因前期項(xiàng)目虧損較大，資金不足，對(duì)于園區(qū)各項(xiàng)智能化系統(tǒng)已多數(shù)癱瘓不能使用或不正常使用，管理處擬在后期同業(yè)主利用維修基金進(jìn)行完善修復(fù)。 2） 計(jì)劃從外招進(jìn)一些棋藝、舞蹈、書畫等商家進(jìn)駐，既能合理利用又能豐富業(yè)主生活。 5） 每天對(duì)水質(zhì)進(jìn)行檢測，嚴(yán)格進(jìn)行水質(zhì)處理并做好相應(yīng)記錄，確保水質(zhì)達(dá)標(biāo)。在泳池醒目位置張貼：禁止空腹游泳、禁止跳水、小孩游泳需大人陪同，小孩禁止進(jìn)入深水區(qū)等 警示語，提高游泳者的安全意識(shí)。救生員之間配合默契，精力高度集中，認(rèn)真負(fù)責(zé)，眼光不斷巡視水域，尤其關(guān)注兒童老人。 2） 救生員持證上崗，經(jīng)過專業(yè)訓(xùn)練，具有高度的責(zé)任心和強(qiáng)烈的安全意識(shí)。除此外以棋牌室為主，為此，特制定以下管理方案： 一：游泳池管理方案： 1． 經(jīng)營時(shí)間：每年 7 月 1 日至 9 月 30 日 開放時(shí)間：每天的 16： 30—21： 00 配套經(jīng)營：出售泳衣、泳褲、泳鏡、救生圈等游泳器具、 :裝備及飲料、零食等 2． 人員配備 1）固定人員： 2 人（救生員和售票員各 1 名，非泳池經(jīng)營時(shí)間在客戶服務(wù)部或安全管理部任職）。 業(yè)主服務(wù)熱線措施 為了方便業(yè)主，管理處配備業(yè)主服務(wù)熱線， 24 小時(shí)專人接聽物業(yè)內(nèi)各業(yè)戶服務(wù)需求信息，為有需求的業(yè)主提供各種服務(wù)及幫助 。 （一）奧園華庭社區(qū)文化重大活動(dòng)一覽表 活 動(dòng) 項(xiàng) 目 活 動(dòng) 方 式 活 動(dòng) 效 果 備 注 元旦 、春節(jié) 氣氛裝飾 歡 樂、迎新 踏青逍遙游 組織老年人、小孩春游 （自費(fèi)） 健身怡心宜神 小型 運(yùn)動(dòng)會(huì) 個(gè)人、家庭組隊(duì) 增進(jìn)了解，增進(jìn)友誼 “六 .一”兒童節(jié)系列活動(dòng) 兒童歌舞會(huì)、兒童智力競賽 增強(qiáng)兒童集體感、參與感和宜于兒童德、智、體全面發(fā)展 游泳比賽 組織游泳愛好者參加 消夏避暑，健身強(qiáng)體 慶國慶，迎中秋 猜燈謎等 熱愛家庭，珍惜團(tuán)圓 圣誕之 夜 圣誕 節(jié) 裝飾 熱鬧、祝福、賞景 （二）奧園華庭社區(qū)文化經(jīng)常性活動(dòng)一覽表 類 別 內(nèi) 容 追 求 效 果 備 注 講座宣傳欄 消防安全 防患未然 保健、心理咨詢 增強(qiáng)體質(zhì) 聯(lián)辦 獻(xiàn)愛心 激發(fā)愛黨熱情 義診、助殘、獻(xiàn)血 辦實(shí)事、辦好事 有關(guān)單位聯(lián)合 第八章 便民服務(wù)和經(jīng)費(fèi)收支預(yù)算 一、 特色服務(wù) 提供即時(shí)維修服務(wù) 提供各種即時(shí)維修安裝服務(wù)（有償服務(wù)）。它對(duì)人的激勵(lì)不是一種外在的推動(dòng)而是一種內(nèi)在的激發(fā)，它不是被動(dòng)消極地滿足人們對(duì)實(shí)現(xiàn)自身價(jià)值的心理需求，而是通過社區(qū)文化的塑造，使每個(gè)成員從內(nèi)心深處自覺參與各種文化活動(dòng)，產(chǎn)生為社區(qū)服務(wù)的奉獻(xiàn)精神。如開展“愛家、愛國”活動(dòng)、“未來家園設(shè)想描繪計(jì)劃”活動(dòng)等。 2）社區(qū)激勵(lì)文化。奧園華庭的精神文化，重點(diǎn)包括以下兩個(gè)方面的內(nèi)容： 1） 社區(qū)凝聚文化。制度文化建設(shè)是奧園華庭社區(qū)文化不可缺少的重要組成部分，只有它，才能保障既定目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)制度文化本身也是一種文化，充分傳達(dá)著奧園華庭個(gè)性化的文化內(nèi)涵。 2） 開展社區(qū)制度文化建設(shè) 社區(qū)制度文化是由管理處制定，要求社區(qū)成員必須遵守的規(guī)章制度。 我們擬對(duì)奧園華庭的約束文化在以下兩個(gè)方面進(jìn)行營造： 1） 營造社區(qū)觀念文化 以傳統(tǒng)美德和現(xiàn)代生活理念為基礎(chǔ)，以文明公約、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范為內(nèi)容，運(yùn)用群眾意識(shí)、小區(qū)社會(huì)輿論、共同的習(xí)俗等觀念的東西，造成強(qiáng)大的個(gè)體行為從眾化的 群體心理壓力和動(dòng)力，使社區(qū)成員產(chǎn)生心理共鳴，繼而產(chǎn)生行為的自我控制。 34 2． 約束文化建設(shè) 社區(qū)約束文化是對(duì)社區(qū)成員的思想、心理和行為具有約束和規(guī)范作用的文化氛圍、行為準(zhǔn)則、道德規(guī)范、規(guī)章制度等。 3）環(huán)境美化 保護(hù)環(huán)境、綠化環(huán)境是營造“綠化環(huán)境”的起步和塑形，而環(huán)境美化才是“畫龍點(diǎn)睛”之筆，才是“傳神”之作。管理處將根據(jù)奧園華庭的綠化規(guī)劃特點(diǎn)，合理劃分管理區(qū)域，管理好綠化，同時(shí)利用社區(qū)文化節(jié)向居民傳授園藝花卉知識(shí)，鼓勵(lì)引導(dǎo)居民適當(dāng)綠化自己的小空間，共同參與搞好立體綠化，垂直綠化，全民綠化。 主要措施有：控制家庭污水進(jìn)入雨水管網(wǎng)、垃圾分類袋裝和資源化回收、垂直綠化和立體綠化、噪音監(jiān)測和管制、空氣污染控制等。設(shè)立專人負(fù)責(zé)，齊抓共管。 1）環(huán)境凈化 環(huán)境保護(hù)的目標(biāo)是社區(qū)文明潔凈，環(huán)境質(zhì)量良好，資源合理利用，生態(tài)良性循環(huán)，基礎(chǔ)設(shè)施健全，生活舒適便捷，形成環(huán)保意識(shí)。 二、 奧園華庭 社區(qū)文化內(nèi)容及具體實(shí)施 環(huán)境綠化文化 環(huán)境文化 約束文化 環(huán)境美化文化 社區(qū)觀念文化 社區(qū)制度文化 社區(qū)凝聚文化 精神文化 社區(qū)激勵(lì)文化 社 區(qū) 文 化 內(nèi) 容 環(huán)境保護(hù)文化 100% 33 奧園華庭環(huán)境文化建設(shè) 社區(qū)環(huán)境是社區(qū)的臉面，是社區(qū)文化的依托，是最直接最明顯的外在表現(xiàn)，時(shí)時(shí)刻刻影響著業(yè)主的心理和情緒，影響著業(yè)主的生活質(zhì)量，影響著社區(qū)的人文環(huán)境。社區(qū)文化是人們基本生活不可缺少的組 成部分，是社區(qū)安定團(tuán)結(jié)的需要，是創(chuàng)造社區(qū)良好人文環(huán)境和提高住戶生活品味的重要手段，也是實(shí)施物業(yè)管理的潤滑劑。 1000% 32 序號(hào) 指標(biāo)名稱 質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) 承諾標(biāo) 準(zhǔn) 指標(biāo)計(jì)算依據(jù) 采取的措施 23 管理費(fèi)收繳率 95% 98% ∑已交單元戶數(shù) ∑應(yīng)交單元戶數(shù) 在做好管理服務(wù)工作的 同時(shí)，注重人性化個(gè)性化的管理，提高業(yè)主滿意率從而提高管理費(fèi)收繳率 24 應(yīng)急反應(yīng)速度 接到信息后 1200秒 模擬測試 應(yīng)急反應(yīng)分隊(duì)由巡邏人員組成 ,受中央調(diào)度中心統(tǒng)一調(diào)度 ,熟悉小區(qū)內(nèi)任一治安角落 ,在接到信息后 ,由最臨近事件發(fā)生位置的崗位人員分隊(duì)及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場處理 . 第七章 社區(qū)文化和環(huán)境文化 社區(qū)文化是小區(qū)成員包括業(yè)主和管理人員塑造的反映社會(huì)文明、體現(xiàn)現(xiàn)代生活方式、具有個(gè)性特征的小區(qū)居住理念及其活動(dòng)方式的綜合。 21 綠化完好率 90% 92% ∑完好綠化履蓋面積 ∑區(qū)內(nèi)綠化總面積 建立專業(yè)綠化養(yǎng)護(hù)隊(duì)伍，責(zé)任到人，片區(qū)負(fù)責(zé)與巡視制度相結(jié)合，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)修補(bǔ)，確保大樓公共綠化無破壞、無踐踏、無黃土裸露。投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 17 違章處理率及時(shí)率 96% ∑及時(shí)處理數(shù) ╳ 100% ∑違章發(fā)生數(shù) 建立交叉巡視制度，跟蹤管理，及時(shí)發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并建立相應(yīng)的回訪記錄。 消防設(shè)施設(shè)備完好率 95% 96% ∑消防設(shè)備完好數(shù) ∑消防設(shè)備數(shù) 15 火災(zāi)發(fā)生率 1‰ 0 ∑火災(zāi)受災(zāi)人數(shù) ∑區(qū)內(nèi)住戶總?cè)藬?shù) 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳和檢查力度，由保安進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理，確保小區(qū)安全。明確保安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保小區(qū)居民人身財(cái)產(chǎn)安全。并建立健全檔案記錄，確保公共設(shè)施完好并正常使用。 9 排水管、明暗溝完好率 90% ∑完好數(shù) ∑排水管、 明暗溝總數(shù) 每天進(jìn)行巡查，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力。 7 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 95% 98% ∑大型機(jī)電設(shè)備完好數(shù) ∑大型及機(jī)電設(shè)備總數(shù) 建立完善的巡查制度，嚴(yán)格管理，健全檔案記錄。 5 清潔保潔率 90% 95% ∑已保潔的 面積 ∑區(qū)內(nèi)保潔總面積 區(qū)內(nèi)保潔落實(shí)到人，每天進(jìn)行 12小時(shí)保潔工作，巡查記錄完善，監(jiān)督檢查得力，嚴(yán)格考核制度，確保小區(qū)垃圾日產(chǎn)日清，設(shè)施完好，無環(huán)境污染現(xiàn)象。 3 維修工程優(yōu)良率 90% ∑維修優(yōu)良數(shù) ╳ ∑維修總數(shù) 嚴(yán)格監(jiān)督，嚴(yán)格把關(guān)，確保功效。 2 維修工程質(zhì)量合格率 95% 99% ∑（報(bào)告期評(píng)定為合格的單位工程建筑面積）247。并建立回訪制度和回訪記錄。 繼續(xù)加強(qiáng)和業(yè)主委員會(huì)的溝通，共同“齊抓共管”，保持和提高物業(yè)的完好程度，使物業(yè)持續(xù)保值、增值，提升各類業(yè)主 的投資回報(bào)，達(dá)到“多贏”的局面。定期就物業(yè)管理工作對(duì)業(yè)主進(jìn)行回訪和工作質(zhì)量調(diào)查，確保溝通渠道暢通，隨時(shí)根據(jù)需求對(duì)工作計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整和改善。 導(dǎo)入佛奧物 業(yè)的專業(yè)管理，不斷提高服務(wù)質(zhì)量及服務(wù)檔次，以良好的物業(yè)管理服務(wù)樹立 奧園華庭項(xiàng)目 的品牌形象，使物業(yè)開發(fā)、物業(yè)公司于良性循環(huán)。 保持良好的生活、工作環(huán)境，統(tǒng)籌安排、落實(shí) 奧園華庭項(xiàng)目 各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的管理養(yǎng)護(hù)。因此，在制定員工架構(gòu)和薪金待遇時(shí)充分考慮人員配置安排和員工薪酬，員工激勵(lì)，培訓(xùn)等因素。 一、近期目標(biāo)： 管理好安管、清潔、綠化等各項(xiàng)工作。在管理期內(nèi)，將把奧園華庭 項(xiàng)目 管理為“安全私隱、優(yōu)美舒適、輕松寫意、自然祥和、管理有序”的高檔住宅區(qū)，建立悠然而安全之環(huán)境，并保持和提高物業(yè)的完好程度。 第六章 物業(yè)管理目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)承諾和措施 奧園華庭管理處檔案室 借閱文件 復(fù)印文件 張貼文件 作廢文件 開發(fā)建設(shè)單位提供的資料 物業(yè)公司建立的資料