房地產(chǎn)抵押貸款申請(qǐng)書內(nèi)容(參考版)
2024-10-13 21:32本頁面
【正文】 （四）本金利息平均歸還方式 這種方式是借款人在各期次以相等的額度平均償還貸款的本息。對(duì)于那些期限較長、金額較大的長期貸款可采用分期歸還本金方式。與按揭貸款遞減 還款的計(jì)算原理相同，只是一般是按年還款。房地產(chǎn)抵押貸款介紹按照《企業(yè)破產(chǎn)法》規(guī)定，抵押物不屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)，但抵押物處分價(jià)款超過償還額的剩余部分屬于破產(chǎn)財(cái)產(chǎn)；抵押物處分價(jià)款不足償還貸款部分，作為破產(chǎn)債權(quán)依照破產(chǎn)程序受償。不論采取何種方式，均應(yīng)按照當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)規(guī)章辦理。2．抵押物的處分抵押物的處分，是房地產(chǎn)抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的最高形式，有下列情況之一的抵押權(quán)人有權(quán)向有關(guān)部門申請(qǐng)?zhí)幏值盅何铮旱盅喝宋匆兰s履行債務(wù)的，即合同期滿后未還清貸款本息的；抵押人死亡或被宣告死亡或失蹤而又元人代其履行債務(wù)的；抵押人的繼承權(quán)或受遺贈(zèng)人代管人拒不履行債務(wù)的；抵押人被宣告解散或破產(chǎn)的。己作抵押的房地產(chǎn)在抵押期間內(nèi)發(fā)生繼承。抵押人在占管期間應(yīng)維護(hù)已作抵押的房地產(chǎn)的安全和完整，并隨時(shí)接受對(duì)方的監(jiān)督和檢查。房地產(chǎn)商品的特性決定了房地產(chǎn)只能由抵押人占管，抵押權(quán)人保管房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)證書及其他證明文件。貸款單位為抵押物保險(xiǎn)賠償?shù)牡谝皇芤嫒?，如果借款人未按合同履行還本付息者，貸款單位有權(quán)從保險(xiǎn)賠償金中扣除貸款本息。如果借款人中斷保險(xiǎn)，貸款單位有權(quán)代為保險(xiǎn)，費(fèi)用由借款人負(fù)擔(dān)。抵押期內(nèi)，保險(xiǎn)單由貸款人保管。借款人自行組織施工或翻修住房的應(yīng)辦理“建修房綜合保險(xiǎn)”，至建修住房全部竣工時(shí)為止。抵押房地產(chǎn)的保險(xiǎn)中國有些地方性法規(guī)和政策規(guī)定，房地產(chǎn)抵押人在申請(qǐng)抵押貸款前，應(yīng)按銀行指定的險(xiǎn)種向保險(xiǎn)公司投保，否則不能取得貸款。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押貸款，法律不給予保護(hù)，如抵押合同變更。房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門應(yīng)在規(guī)定日期內(nèi)辦完登記手續(xù)。有關(guān)批準(zhǔn)文件及證件到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理部門申請(qǐng)抵押登記。（包括借貸雙方和擔(dān)保人）按照一定的法律程序簽訂的書面契約，所簽訂合同應(yīng)辦理公證登記。房地產(chǎn)抵押貸款合同的簽訂和登記對(duì)貸款審查合格之后，借款雙方應(yīng)在平等協(xié)商的基礎(chǔ)上，共同訂立抵押貸款合同?！岸?zhàn)”后，美國房地產(chǎn)抵押貸款由于二級(jí)抵押市場的建立，房地產(chǎn)的易售性、價(jià)值流動(dòng)性增強(qiáng)，貸款風(fēng)險(xiǎn)分散，貸款價(jià)值比率高達(dá)90%。貸款利率變動(dòng)趨勢等因素，決定貸款金額與房地產(chǎn)價(jià)值的比率，算出貸款額度。房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)一般配有專職或兼職估價(jià)人員，對(duì)抵押房地產(chǎn)作出價(jià)值判斷。其基本思路是先計(jì)算其建設(shè)成本，然后減去折舊。住房估價(jià)方法較單一，計(jì)算公式為： 房價(jià)=房屋重置價(jià)乘于房屋成色，其中重置價(jià)是按現(xiàn)有物價(jià)水平重新建設(shè)房屋的價(jià)值，成色是用百分比表示的新舊程度。利率趨勢等因素的基礎(chǔ)上，對(duì)抵押房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行評(píng)估，決定該貸款金額與抵押物價(jià)值的比率。抵押貸款金額的確定取決于各方面因素，如銀行可貸資金是否充裕、借款人的自籌資金能力、借款人的還款能力以及政府的法律、法令等等。（4）貸款價(jià)值。指項(xiàng)目支出與收入的比例，計(jì)算公式為：（營業(yè)費(fèi)用十貸款本息）/潛在總收入。該指標(biāo)也可以分析房地產(chǎn)抵押貸款的還款能力，計(jì)算公式為： 營業(yè)費(fèi)用／項(xiàng)目實(shí)際總收入該指標(biāo)越大，反映項(xiàng)目創(chuàng)造單位收益所需的投入越大，貸款 人可將該指標(biāo)與市場上平均水平比較，一般不能差距太大。這是分析房地產(chǎn)抵押貸款還款能力的指標(biāo)，計(jì)算公式為： 預(yù)計(jì)項(xiàng)目營業(yè)凈收益／償還貸款本息金額該比率越低，對(duì)金融機(jī)構(gòu)而言風(fēng)險(xiǎn)越小，反之，風(fēng)險(xiǎn)越大。3．對(duì)貸款用途。易于保管以及易于估價(jià)的房地產(chǎn)。2．對(duì)抵押物的審查對(duì)于抵押房地產(chǎn)的選擇和審定，主要著眼于易于保值。在對(duì)借款人審查的同時(shí)也要審查承押人是否具有承押資格，這將由政府指定的房地產(chǎn)抵押貸款領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)來進(jìn)行。同時(shí)，銀行可要求企業(yè)提供驗(yàn)資證明。這是保證貸款安全的重要環(huán)節(jié)，審查包括以下內(nèi)容：1．對(duì)借款人資格、資信的審查主要審查借款
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