【正文】 隨著中國(guó)加入 WTO 以及各地商品房?jī)?nèi)外銷(xiāo)并行政策的貫 徹，高質(zhì)量，優(yōu)服務(wù)的寓所的需求量正逐年增長(zhǎng)，而酒店式公寓這一新興物業(yè)正好填補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，它以高級(jí)酒店式服務(wù)包裝著居家式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來(lái)越多人的肯 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 42 頁(yè) 共 79 頁(yè) 定 。 國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市場(chǎng)。在租金方面，較低的投入和長(zhǎng)期租賃客戶的增多給了業(yè)主更大的降價(jià)空間，所以相比高星級(jí)酒店，租金會(huì)更加便宜，由此良性循環(huán)，吸引到更多的長(zhǎng)租客入住。 酒店式公寓的基本特征為：房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類(lèi)同于普 通公寓房，但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺(tái)；套內(nèi)提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件；公寓內(nèi)一般配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會(huì)所；就服務(wù)而言，酒店式公寓的基本服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外，還提供給長(zhǎng)住客戶家庭式服務(wù)，從保證住戶私密性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶真正感受到賓至如歸。 由于它吸取了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓各自的長(zhǎng)處，采用星級(jí)酒店的一些服務(wù)內(nèi)容和管理模式并同時(shí)賦予其住宅和寫(xiě)字樓的一些特點(diǎn)，使其在物業(yè)使用功能上做到既能居住也可在室內(nèi)辦公。 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 41 頁(yè) 共 79 頁(yè) 四、酒店式公寓市場(chǎng)分析 （一）酒店式公寓概念與特征 “酒店式公寓”即“酒店式服務(wù)公寓”（ service apartment） ， 是物業(yè)管理水平達(dá)到酒店式標(biāo)準(zhǔn)的，或者說(shuō)提供酒店式管理的公寓。 受旅游經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，青島第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重較大，其中以市南區(qū)最為突出，達(dá)到 ％。 青島市零售業(yè)銷(xiāo)售排名 （ 億元 ）0 10 20 30 40 50 60國(guó)貨公司北方國(guó)貿(mào)利客來(lái)雅泰電器第一百盛家樂(lè)福永旺東泰 國(guó)美維客利群 青島市零售業(yè)銷(xiāo)售排名前十位的企業(yè)中銷(xiāo)售均超過(guò) 5 億元，排首位的利群集團(tuán)年銷(xiāo)售額突破50 億元。有百盛南山、維客南山、歐倍德等大型超市。 臺(tái)東三路商業(yè)步行街：街長(zhǎng) 100 米，經(jīng)營(yíng)門(mén)店 80 余戶，是以經(jīng)營(yíng)服裝、服飾為主的商業(yè)街。 婚紗一條街：匯聚大中小型各類(lèi)婚紗攝影店及攝影器材店 云宵路美食街：匯聚海鮮酒樓、地方特色菜館、粥店、韓國(guó)料理等各類(lèi)型大中型餐飲、娛樂(lè)設(shè)施，是青島市著名的美食街， 吸引著青島當(dāng)?shù)厝?、中外游客各?lèi)人群人光顧。大型綜合商廈有第一百盛、國(guó)貨公司、東方貿(mào)易大廈、伊都錦、發(fā)達(dá)商廈等，有老字號(hào)亨德利的鐘表眼鏡、攝影公司、工藝美術(shù)品公司、盛錫福的帽子等。其成功支撐點(diǎn)主要有： A、網(wǎng)點(diǎn)四周為成熟居民小區(qū)，具備一定的客流資源。 （ 1）臺(tái)東商圈主要由臺(tái)東一路、臺(tái)東三路、臺(tái)東四路等幾條主干道及與其相交的和興路、昆明路、福壽路等小馬路圍合成的商業(yè)步行街。 ? 外資 企業(yè)的不斷界入 ， 使得 發(fā)展戰(zhàn)略逐步深入。 連鎖經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)新跨越，輻射帶動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)。 青島市城鎮(zhèn)居民收入狀況(元)020214000600080001000012021140002021年 2021年 2021年 2021年 2021年人均總收入 人均收入 人均支出 青島市居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入比歷年比較（％）707376798285882021年 2021年 2021年 2021年 2021年 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 34 頁(yè) 共 79 頁(yè) 3. 青島當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)動(dòng)向和消費(fèi)環(huán)境 ● 居民的收入水平呈年年上升趨勢(shì) ● 居民消費(fèi)潛力較大 青島市城鎮(zhèn)居民歷年收入情況（元）9638112030202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年青島市人均支出歷年增長(zhǎng)比%024681012142021年 2021年 2021年 2021年 2021年 ● 家庭月收入在 4000 元 — 6000 元之間的人群比例大 ● 2539 歲人群的購(gòu)買(mǎi)欲旺盛 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 35 頁(yè) 共 79 頁(yè) 購(gòu)物人群年齡構(gòu)成0%5%10%15%20%25%30%35%20歲以下 20—30歲 30—40歲 40—50歲 50歲以下家庭月收入2%35%47%12%4%0%10%20%30%40%50%200 0元以下 200 0元—40 00元 400 0元—60 00元 600 0元—10 000 元 100 00元以上 4. 商業(yè)設(shè)施分析 ● 商業(yè)設(shè)施聚集，形成規(guī)模 ● 餐飲設(shè)施呈現(xiàn)出豐富化傾向，但缺少購(gòu)物與餐飲相關(guān)聯(lián)的消費(fèi)設(shè)施 ● 缺乏可滿足“一站式消費(fèi)”的商業(yè)設(shè)施 ● 居民的購(gòu)物頻度較高、消費(fèi)能力有較大潛力 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 36 頁(yè) 共 79 頁(yè) 購(gòu)物居民居住地35%37%27%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%附近 較遠(yuǎn) 很遠(yuǎn) 外地 上街頻度0%10%20%30%40%50%60%70%80%很少 一般 經(jīng)常 消費(fèi)者習(xí)慣性在居住 地較近地購(gòu)物 消費(fèi)者上街頻度較高，有很高的購(gòu)物欲，消費(fèi)潛力大 5. 青島市商業(yè)零售業(yè)狀況總結(jié) ? 青島市零售排名前十企業(yè)全年銷(xiāo)售額達(dá) 125 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅相當(dāng)于社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅的兩倍，已連續(xù)三年增幅保持在 30％以上。 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)（％）0%20%40%60%80%100%山東省 青島市 市南區(qū) 市北區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第一產(chǎn)業(yè) 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 31 頁(yè) 共 79 頁(yè) 3. 城市廣域定位分析 外 資 流通 業(yè)進(jìn) 入 （佳士客 ? 沃 爾瑪 ? 家 樂(lè) 福 等） ? 競(jìng) 爭(zhēng)激烈 ? 供 給 出 現(xiàn)質(zhì) 的 變 化 (水平提升 )? 供 給 量 擴(kuò) 大 向服 務(wù)產(chǎn)業(yè) 化方向 發(fā) 展 商 業(yè) ? 服 務(wù)業(yè) 魅力指數(shù)增 強(qiáng) 消 費(fèi)進(jìn) 一 步 增 長(zhǎng) ? 収入 和 消費(fèi)支出増加 ? 人口増加（社會(huì)増長(zhǎng)率） ? 社會(huì) 消 費(fèi) 品零售 總額 増加 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變化 （ 農(nóng)業(yè)城市 ? 工業(yè)城市 ? 服務(wù) ? 旅游型城市 ） 周 邊 和外地流入的人流 増加 （ 城市吸引力 ） （ 商 業(yè) ? 娛樂(lè) ? 服 務(wù) 吸引力 ） （ 旅游 資 源吸引力） 商 業(yè) ? 服 務(wù)業(yè) 產(chǎn)業(yè) 城市 的更 進(jìn) 一 步 發(fā) 展 對(duì) 商 業(yè) ? 服 務(wù)業(yè) 需求增大 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 32 頁(yè) 共 79 頁(yè) （二）商業(yè)環(huán)境總結(jié) 1. 青島市社會(huì)消費(fèi)品狀況調(diào)查總結(jié) 各行業(yè)社會(huì)消費(fèi)品零售額占比（％）0%20%40%60%80%100%2021年 2021年 2021年 2021年 2021年其它行業(yè) 餐飲業(yè) 批發(fā)零售業(yè)青島市社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元）3003504004505005506006502021年 2021年 2021年 2021年 2021年? 青島市社會(huì)消費(fèi)品零售總額以每年 10％以上的速度逐步增長(zhǎng)，自 2021 年后增長(zhǎng)速度明顯加快； ? 青島市社會(huì)消費(fèi)品零售總額構(gòu)成中， 2021 年 2021 年批發(fā)零售業(yè)發(fā)展平緩，比重維持在 73％左右；自 2021 年后發(fā)展速度逐漸增快， 2021 年比重升至 82％； ? 青島市內(nèi)四區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額以市南、市北區(qū)為最高分別為 億元和 億元；且兩區(qū)增長(zhǎng)速度迅猛，較 2021 年分別增長(zhǎng) 180%和 129% 青島市內(nèi)四區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額(億元)010203040506070802021年 2021年 2021年 2021年市南區(qū) 市北區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū) 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 33 頁(yè) 共 79 頁(yè) 2. 青島市城鎮(zhèn)居民生活水平及消費(fèi)構(gòu)成調(diào)查總結(jié) 1) 青島市城鎮(zhèn)居民收支狀況 ? 青島市城鎮(zhèn)居民人均總收入逐年上升 ,五年間增長(zhǎng)了 %； ? 青島市居民人均消費(fèi)性支出呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)， 2021 年至 2021 年 五年間由 元增加至 元 ,增加了 元； ? 青島市居民人均消費(fèi)性支出 占可支配收入比呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 27 頁(yè) 共 79 頁(yè) 三、青島市民購(gòu)買(mǎi)力分析 （一）、市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查總結(jié) 1. 青島市人口狀況調(diào)查總結(jié) 1) 人口、家庭數(shù) 青島市總?cè)丝冢ㄈf(wàn)人）7007107207302021年 2021年 2021年 2021年? 青島市 2021 年末人口總數(shù)達(dá)到 萬(wàn)人，占山東省人口總數(shù)的 ％； ? 青島市內(nèi)四區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、四方區(qū)）人口之和為 萬(wàn)元，占青島市總?cè)丝诘?％； ? 青島市人口總數(shù)呈持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)； ? 青島四區(qū)中以市南區(qū)人為最高，達(dá)到 萬(wàn)人；增長(zhǎng)輻度最大；四年間增長(zhǎng)了 萬(wàn)人； 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 28 頁(yè) 共 79 頁(yè) 青島四區(qū)人口情況（萬(wàn)人）2530354045502021年 2021年 2021年 2021年市南區(qū) 市北區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū) 2) 人口年齡構(gòu)成情況 青島市人口以中青年所占例較大， 20— 39 歲年齡段人口在總?cè)丝谥兴急壤_(dá)到 % 0%20%40%60%80%100%1青島市人口年齡構(gòu)成情況6 5 歲及以上( ≥6 5 )5559歲5054歲4549歲4044歲3539歲3034歲2529歲2024歲1519歲1014歲59歲14歲0歲 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 29 頁(yè) 共 79 頁(yè)