【正文】 房價快速上漲是房地產(chǎn)市場需求過度旺盛的結(jié)果。 1998 年，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，實施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵居民住房消費(fèi)。在國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的通知》之后， 2021 年全國城市房屋拆遷量有所下降，但也達(dá)到相當(dāng)規(guī)模。如在長三角部分城市，投機(jī)性購房占 20%左右，少數(shù)區(qū)域個別樓盤甚至占 60%以上。 2021 年底，我國城鄉(xiāng)居民人民幣儲蓄存款余額高達(dá) 12 萬億元，客觀上也具備了較強(qiáng)的消費(fèi)能力。 房地產(chǎn)二級市場是一級市場的延續(xù)和有效補(bǔ)充。 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 6 頁 共 79 頁 住宅租賃市場也是住宅市場體系重要的組成部分。 房地產(chǎn)一級市場上，面向中低消費(fèi)階層的中低檔住房 比重偏低。 信貸資金激增、土地交易價格上漲是促使房價過快上漲的重要動力。二是利率過低和投資渠道單一，國內(nèi)大量儲蓄資金以及閑散資金找不到更好的投資渠道時，紛紛流入國內(nèi)房地產(chǎn)市場。中國人民銀行公布的 2021 年上海市金融運(yùn)行報告表明， 2021 年 1 月 ―11 月，境外資金通過各種渠道 僅 流入上海房地產(chǎn)市場的總額 就 超過 220 億元，比 2021 年增長 %。但是，大多國內(nèi)商業(yè)銀行為了降低不良貸款，放松了對個人住房消費(fèi)信貸的審查。自從銀行管轄權(quán)上劃以后，來自土地的收入成為地方政府財政的支柱。尤其是在實行 “經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓 ”政策后，土地價格大幅上漲，部分城市土地價格成數(shù)倍增長。 目前，我國還沒有一個統(tǒng)一、規(guī)范、完善的房地產(chǎn)市場信息發(fā)布平臺，各政府部門相互獨立，信息之間互相矛盾的情況時有發(fā)生。 另外，向廣大居民宣揚(yáng)正確的住房消費(fèi)觀也非常重要。然而，在全國多個城市居民購房意愿下降的同時，北京和廣州反而上升了 和 個百分點。 如前所述，房地產(chǎn)市場需求分為生活需求、改善需求、投資需求和投機(jī)需求。但是，從長期看，在利率、匯率政策不發(fā)生大的改變，而投資渠道單一的狀況不可能好轉(zhuǎn)的情況下，這部分從樓市中撤出的資金流向何方，今后仍然是一個問題。但房地產(chǎn)市場的供給主要來源于房地產(chǎn)開發(fā)，在目前房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī) 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 9 頁 共 79 頁 模依然過大，房價上漲過快的前提下，房地產(chǎn)開發(fā)投資進(jìn)一步加快是不現(xiàn)實的。 房價的構(gòu)成主 要包括土地成本、建安成本和項目經(jīng)營期間的費(fèi)用、稅金及附加等內(nèi)容，再加上開發(fā)利潤。 土地是房地產(chǎn)業(yè)生存和發(fā)展的必要條件，也是整個商品房成本中的重要組成部分。另一方面，土地出讓金也是當(dāng)?shù)卣M(jìn)行配套基礎(chǔ)設(shè)施的資金來源。 近幾年來，由于投資的過度旺盛等因素影響導(dǎo)致建材價格的持續(xù)上漲。 從整體上看，盡管近期建材價格有所回落，但從長期來看，原材料供應(yīng)緊張趨勢仍將延續(xù)。 C。所以從長期看，這部分成本也不會有太多的下降空間。 A。 對于地方政府來說，地方政府對土地收益的高度依賴決定了他們不會希望房價的大幅度下跌。土地已經(jīng)變成地方政府名副其實的第二財政。而與此同時，地方政府卻沒有付出任何經(jīng)濟(jì)上的成本。一方面，由于房地產(chǎn)業(yè)和其他行業(yè)的高度關(guān)聯(lián)性，中央政府希望房地產(chǎn)能夠發(fā)揮其拉動作用，從而保持經(jīng)濟(jì)的增長速度。 B。但在目前銀行信貸資金大多注入房地產(chǎn)市場的狀況下，已經(jīng)隱含著巨大的金融風(fēng)險，房價下跌不僅會直接影響銀行信貸資金的回收，也可能導(dǎo)致整個金融系統(tǒng)的信用危機(jī)。 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 12 頁 共 79 頁 C。 結(jié) 論： 從以上的分析可以看出，近幾年，因需求結(jié)構(gòu)和供給結(jié)構(gòu)的錯位， 投資 、 投機(jī) 者信貸資金的易獲得性，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場炒作盛行，房價快速上漲。 銀行對信貸的嚴(yán)格控制，二手房轉(zhuǎn)讓交易稅的出臺，使投機(jī)、投資客戶大量減少，房價上揚(yáng)的動力明顯不足； 土 地 成本不斷 上漲 、 建安成本不斷提高 、 人力成本、項目的期間費(fèi)用 等居高不下，又導(dǎo)致房價難有下跌空間。加之上年結(jié)轉(zhuǎn)較多，房屋施工面積快步擴(kuò)張，導(dǎo)致在建房屋盤子很大。 2）竣工房屋明顯增多，辦公樓可供房源漲幅快。辦公、寫字樓完成投資 億元，同比下降 28％；商業(yè)用房完成投資 億元，同比下降 ％。 而我市 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11088 元，比上 年增長 %，低于房價指數(shù)漲幅 個百分點。 2021 年全市商品房銷售額 億元， 相當(dāng)于 2021 年的 3 倍。 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長勢頭，全年完成投資 億元，同比增長 %,分別比 2021 年、 2021 年房地產(chǎn)投資增幅提高 個百分點和 4 個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)對于提升城市綜合競爭力，提高城市居民的居住水平，改善人居環(huán)境，拉動城市經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了重要作用。別墅、高 檔公寓完成投資 17 億元，同比增長 ％；經(jīng)濟(jì) 適用住房完成投資 億元，同比增長 93％。 商品房供求與結(jié)構(gòu)情況 1） 施工和開工面積 2021 年，全市商品房屋施工面積 1969 萬平方米， 比去年同期增長 22％；其中商品住宅 1579 萬平 方米，同比增長 25％。從區(qū)域分布情 況 看，市內(nèi)四區(qū)竣工房屋面積 萬平方米， 占全市的 ％。其中，商品住宅銷售平均價格為 2717 元／平方米，同比增長 15％。嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)的商品房銷售平均價格依次為 554 3462618 元／平方米。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩 上半年，我市認(rèn)真貫徹國家、省以穩(wěn)定“房價 ”為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場一系列調(diào)控政策，效果明顯。從房屋用途看，辦公樓投資增長最快，完成投資 億元，同比增長 3 倍，占全部投資的 ％；其次是其 他投資完成 億元，同比增長 2 倍，占全部投資的 ％，商業(yè)營業(yè)用房、住宅分別完成投資 億元、 61 億元，同比增長為 ％、 ％，占全部投資的 8％和 ％。 新開工面積平穩(wěn)增長 前 6 個月，我市房地產(chǎn)新開共面積增長平穩(wěn)，各類房屋新開工 萬平方米，比去年同期增長 ％，增幅比去年同期下降 個百分點。前 6 個月，我市全部房屋施工面積為 萬平方米，比去年同期增長 ％，其中：住宅 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 23 頁 共 79 頁 萬平方米，下降 ％，辦公摟 萬平方米，增長 ％，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，下降 ％。 上半年“青房”景氣指數(shù)與去年同期對比表（單位：點） 指數(shù)名稱 2021 上半年 2021 上半年 增減點 投資指數(shù) + 資金來源指數(shù) + 土地轉(zhuǎn)讓指數(shù) + 開發(fā)面積指數(shù) 空置面積指數(shù) 新開工面積指數(shù) 竣工面積指數(shù) 銷售價格指數(shù) 總指數(shù) 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 24 頁 共 79 頁 從市統(tǒng)計局獲悉，青島二季度七區(qū)平均房價 5456 元 ， 較去年同季上升 %。因房地產(chǎn)價格調(diào)查范圍增加了黃島和城陽區(qū)，使商品房的加權(quán)平均價格為每平方米 元。 2） 3 月 16 日，中國人民銀行宣布調(diào)高個人房屋貸款利率，公積金貸款利率提高 ％；允許各商業(yè)銀行自行決定首付比例由 20％調(diào)高至 30％。 2）青島市普通商品房規(guī)定 :符合單套建筑面積在 120 平米以下 (含 120 平米 ),住宅小區(qū)建筑容積率在 以上 (含 )的住房為普通房 . 6 月 1 日后，我市個人轉(zhuǎn)讓其購買不足 2 年的住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn)讓其購買超過 2年（含 2 年）、且符合我市普通住房標(biāo)準(zhǔn)的住房，免征營業(yè)稅；個人轉(zhuǎn) 讓其購買的非普通住房超過 2 年（含 2 年）的，按其售房收入減去該房屋購置原價后的余額繳納營業(yè)稅。多層 (7 層及 7 層以下 )每平方米 252 元，小高層 (13 層及 13 層以下 )每平方米 350 元，高層 (1 3 層以上 )每平方米 385 元。開發(fā)項目擴(kuò)大投資規(guī)模的，應(yīng)及時補(bǔ)充項目資本金。開發(fā)企業(yè)自行選定的存儲銀行，應(yīng)向開發(fā)管理部門作出按規(guī)定返款的承諾；不能 承諾的，由開發(fā)管理部門指定存儲銀行。拒不改正的，納入開發(fā)企業(yè)不良記錄管理。 結(jié) 論： 在全國房產(chǎn)一片紅的大好形勢下，受 2021 奧帆賽的影響和刺激，青島房地產(chǎn)走過了幾年持續(xù)升溫的增長期，漲幅居全國前茅。 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 27 頁 共 79 頁 三、青島市民購買力分析 （一）、市場環(huán)境調(diào)查總結(jié) 1. 青島市人口狀況調(diào)查總結(jié) 1) 人口、家庭數(shù) 青島市總?cè)丝冢ㄈf人）7007107207302021年 2021年 2021年 2021年? 青島市 2021 年末人口總數(shù)達(dá)到 萬人，占山東省人口總數(shù)的 ％； ? 青島市內(nèi)四區(qū)（市南區(qū)、市北區(qū)、李滄區(qū)、四方區(qū)）人口之和為 萬元，占青島市總?cè)丝诘?％； ? 青島市人口總數(shù)呈持續(xù)穩(wěn)步增長的態(tài)勢； ? 青島四區(qū)中以市南區(qū)人為最高，達(dá)到 萬人；增長輻度最大；四年間增長了 萬人； 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 28 頁 共 79 頁 青島四區(qū)人口情況（萬人）2530354045502021年 2021年 2021年 2021年市南區(qū) 市北區(qū) 李滄區(qū) 四方區(qū) 2) 人口年齡構(gòu)成情況 青島市人口以中青年所占例較大， 20— 39 歲年齡段人口在總?cè)丝谥兴急壤_(dá)到 % 0%20%40%60%80%100%1青島市人口年齡構(gòu)成情況6 5 歲及以上( ≥6 5 )5559歲5054歲4549歲4044歲3539歲3034歲2529歲2024歲1519歲1014歲59歲14歲0歲 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 29 頁 共 79 頁 2. 青島市經(jīng)濟(jì)特征調(diào)查總結(jié) 1） 青島市地區(qū)生產(chǎn)總值 ? 青島市 2021 年地區(qū)生產(chǎn)總值為 億元；較 2021 年增長了 %； ? 青島市地區(qū)生產(chǎn)總值逐年穩(wěn)定增長，從 2021 的 億元上 升至 2021 年的 億元，五年間增長了近 2倍； 且增長速度逐年加快。 青島市城鎮(zhèn)居民收入狀況(元)020214000600080001000012021140002021年 2021年 2021年 2021年 2021年人均總收入 人均收入 人均支出 青島市居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入比歷年比較（％）707376798285882021年 2021年 2021年 2021年 2021年 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 34 頁 共 79 頁 3. 青島當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)動向和消費(fèi)環(huán)境 ● 居民的收入水平呈年年上升趨勢 ● 居民消費(fèi)潛力較大 青島市城鎮(zhèn)居民歷年收入情況（元）9638112030202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年青島市人均支出歷年增長比%024681012142021年 2021年 2021年 2021年 2021年 ● 家庭月收入在 4000 元 — 60