【導(dǎo)讀】（一）近幾年房?jī)r(jià)上漲的主要原因何在？（二）今年乃至以后幾年房?jī)r(jià)的變化趨勢(shì)分析。到2021年，全國(guó)商品房和商。房?jī)r(jià)的快速上漲制約了普通居民居住權(quán)益。面對(duì)這種形勢(shì)，國(guó)務(wù)院。連續(xù)出臺(tái)了一系列穩(wěn)定房?jī)r(jià)的政策措施。各項(xiàng)調(diào)控措施出臺(tái)后，房?jī)r(jià)又。這些因素的共同作用，最終體現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系的過(guò)度失衡。度改革加快住房建設(shè)的通知》，實(shí)施了積極的稅收政策和住房金融政策，鼓勵(lì)居民住房消費(fèi)。國(guó)務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的決策部署，尤其是銀行推出個(gè)人購(gòu)房按揭貸款業(yè)務(wù)，有效。在國(guó)務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于控制拆遷規(guī)模規(guī)范拆遷行為的。資購(gòu)房占%，已經(jīng)超出了10%的國(guó)際警戒線。起，由于中國(guó)外貿(mào)大量順差，國(guó)際上要求人民幣升值的壓力很大。在人民幣升值預(yù)期的影響下，大量海外資

　　

【正文】 33 頁(yè) 共 79 頁(yè) 2. 青島市城鎮(zhèn)居民生活水平及消費(fèi)構(gòu)成調(diào)查總結(jié) 1) 青島市城鎮(zhèn)居民收支狀況 ? 青島市城鎮(zhèn)居民人均總收入逐年上升 ,五年間增長(zhǎng)了 %； ? 青島市居民人均消費(fèi)性支出呈平穩(wěn)上升趨勢(shì)， 2021 年至 2021 年 五年間由 元增加至 元 ,增加了 元； ? 青島市居民人均消費(fèi)性支出 占可支配收入比呈波動(dòng)下降趨勢(shì)。 但消費(fèi)總額仍處上升趨勢(shì)。 青島市城鎮(zhèn)居民收入狀況(元)020214000600080001000012021140002021年 2021年 2021年 2021年 2021年人均總收入 人均收入 人均支出 青島市居民人均消費(fèi)性支出占可支配收入比歷年比較（％）707376798285882021年 2021年 2021年 2021年 2021年 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 34 頁(yè) 共 79 頁(yè) 3. 青島當(dāng)?shù)鼐用竦南M(fèi)動(dòng)向和消費(fèi)環(huán)境 ● 居民的收入水平呈年年上升趨勢(shì) ● 居民消費(fèi)潛力較大 青島市城鎮(zhèn)居民歷年收入情況（元）9638112030202140006000800010000120212021年 2021年 2021年 2021年青島市人均支出歷年增長(zhǎng)比%024681012142021年 2021年 2021年 2021年 2021年 ● 家庭月收入在 4000 元 — 6000 元之間的人群比例大 ● 2539 歲人群的購(gòu)買欲旺盛 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 35 頁(yè) 共 79 頁(yè) 購(gòu)物人群年齡構(gòu)成0%5%10%15%20%25%30%35%20歲以下 20—30歲 30—40歲 40—50歲 50歲以下家庭月收入2%35%47%12%4%0%10%20%30%40%50%200 0元以下 200 0元—40 00元 400 0元—60 00元 600 0元—10 000 元 100 00元以上 4. 商業(yè)設(shè)施分析 ● 商業(yè)設(shè)施聚集，形成規(guī)模 ● 餐飲設(shè)施呈現(xiàn)出豐富化傾向，但缺少購(gòu)物與餐飲相關(guān)聯(lián)的消費(fèi)設(shè)施 ● 缺乏可滿足“一站式消費(fèi)”的商業(yè)設(shè)施 ● 居民的購(gòu)物頻度較高、消費(fèi)能力有較大潛力 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 36 頁(yè) 共 79 頁(yè) 購(gòu)物居民居住地35%37%27%1%0%5%10%15%20%25%30%35%40%附近 較遠(yuǎn) 很遠(yuǎn) 外地 上街頻度0%10%20%30%40%50%60%70%80%很少 一般 經(jīng)常 消費(fèi)者習(xí)慣性在居住 地較近地購(gòu)物 消費(fèi)者上街頻度較高，有很高的購(gòu)物欲，消費(fèi)潛力大 5. 青島市商業(yè)零售業(yè)狀況總結(jié) ? 青島市零售排名前十企業(yè)全年銷售額達(dá) 125 億元，同比增長(zhǎng) ％，增幅相當(dāng)于社會(huì)消費(fèi)品零售額增幅的兩倍，已連續(xù)三年增幅保持在 30％以上。 ? 從單體規(guī)?？?， 規(guī)模經(jīng)營(yíng)有了新的突破。 連鎖經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)新跨越，輻射帶動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)。 ? 零售企業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)多元發(fā)展，呈現(xiàn)出創(chuàng)新型百貨、高 檔 百貨、大型綜合超市、購(gòu)物中心、大型專業(yè)店、中型超市、便利店 7 種業(yè)態(tài)。 ? 外資 企業(yè)的不斷界入 ， 使得 發(fā)展戰(zhàn)略逐步深入。 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 37 頁(yè) 共 79 頁(yè) 目前，青島最主要的零售商圈是臺(tái)東商圈和中山北路商圈。 （ 1）臺(tái)東商圈主要由臺(tái)東一路、臺(tái)東三路、臺(tái)東四路等幾條主干道及與其相交的和興路、昆明路、福壽路等小馬路圍合成的商業(yè)步行街。利群商場(chǎng)、當(dāng)代商場(chǎng)、沃爾瑪超市等大型商場(chǎng)和小馬路兩旁的各種專賣店、小商鋪互利互補(bǔ)，組構(gòu)成熟商圈，人流如織，生意紅火，其成功支撐點(diǎn)主要是： A、 臺(tái)東地區(qū)為成熟居民社區(qū)，各種網(wǎng)點(diǎn)也已經(jīng)營(yíng) 多年，家喻戶曉； B、 商圈內(nèi)大型超市、中高檔商場(chǎng)、品牌專賣店和生活小百貨功能互補(bǔ)， 經(jīng)營(yíng)品種從家電、家具到手機(jī)、電腦、日常生活用品應(yīng)有盡有，各店家經(jīng)營(yíng)主題 明確； C、 以步行街的方式使各家商鋪匯聚在一個(gè)群落，停車場(chǎng)等各種輔助設(shè)施比較齊全，且人行道寬敞、整潔，可讓人在閑逛中增加購(gòu)物樂(lè)趣； （ 2）中山路商圈主要有百盛商廈、火車站附近的發(fā)達(dá)商廈、華聯(lián)商廈、曲阜路和中山北路交界處的韓國(guó)城、鄰近市場(chǎng)和沿街商鋪組成，其主要網(wǎng)點(diǎn)有韓國(guó)服裝城、小商品批發(fā)市場(chǎng)、箱包批發(fā)市場(chǎng)等，同樣車水馬龍，絡(luò)繹不絕。其成功支撐點(diǎn)主要有： A、網(wǎng)點(diǎn)四周為成熟居民小區(qū)，具備一定的客流資源。且周邊尚有紅星美凱龍、百盛商場(chǎng)、古藉書(shū)店等較有規(guī)模的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，形成客流互 補(bǔ)； B、經(jīng)營(yíng)的服裝城、箱包市場(chǎng)、各種小商品主體概念明確，且大都為面向工薪階層的中低檔商品，針對(duì)性很強(qiáng)； C、宣傳推廣較多，特別是韓國(guó)城搞活動(dòng)、廣告牌、媒體廣告等，知名度已傳遍島城； D、靠近中山路主干道，交通便捷，有多路車可以直達(dá)； 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 38 頁(yè) 共 79 頁(yè) 青島主要商圈分布示意圖： 中山路商業(yè)街：南起棧橋，北至大北窖，已有 80年歷史，店鋪林立，特色老字號(hào)店、名品專賣店居多。大型綜合商廈有第一百盛、國(guó)貨公司、東方貿(mào)易大廈、伊都錦、發(fā)達(dá)商廈等，有老字號(hào)亨德利的鐘表眼鏡、攝影公司、工藝美術(shù)品公司、盛錫福的帽子等。在這條街上出售干貨海產(chǎn)品隨處可見(jiàn)。 婚紗一條街：匯聚大中小型各類婚紗攝影店及攝影器材店 云宵路美食街：匯聚海鮮酒樓、地方特色菜館、粥店、韓國(guó)料理等各類型大中型餐飲、娛樂(lè)設(shè)施，是青島市著名的美食街， 吸引著青島當(dāng)?shù)厝?、中外游客各類人群人光顧? 香港路商業(yè)街：東部新區(qū)，佳士客購(gòu)物中心、家樂(lè)福超市、陽(yáng)光百貨等高檔名店林立，集合了眾多潮流前衛(wèi)品牌，帶來(lái)世界最新文化潮流資訊，該商業(yè)街已成為島城新興的購(gòu)物中心。 臺(tái)東三路商業(yè)步行街：街長(zhǎng) 100 米，經(jīng)營(yíng)門(mén)店 80 余戶，是以經(jīng)營(yíng)服裝、服飾為主的商業(yè)街。比較有名的店家有利群商廈、沃爾瑪、萬(wàn)達(dá)、三惠等大中型綜合商廈。有百盛南山、維客南山、歐倍德等大型超市。 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 39 頁(yè) 共 79 頁(yè) 以中國(guó)為基數(shù)計(jì)算的商業(yè)中心性指標(biāo)地區(qū)間比較012345中國(guó) 山東省 北京市 上海市 天津市 重慶市 濟(jì)南市 青島市6. 青島市零售業(yè)銷售排名狀況總結(jié) 7. 青島市商業(yè)中心性指標(biāo)狀況總結(jié) ? 在以中國(guó)為基數(shù)計(jì)算商業(yè)中心性指標(biāo)進(jìn)行地區(qū)間比較中發(fā)現(xiàn)，山東省的商業(yè)中心性指標(biāo)與全國(guó)平均持平為 ，但青島市的商業(yè)中心性指標(biāo)略高于全國(guó)平均水平為 ，但與全國(guó)大中型城市相比略有距離。 青島市零售業(yè)銷售排名 （ 億元 ）0 10 20 30 40 50 60國(guó)貨公司北方國(guó)貿(mào)利客來(lái)雅泰電器第一百盛家樂(lè)福永旺東泰 國(guó)美維客利群 青島市零售業(yè)銷售排名前十位的企業(yè)中銷售均超過(guò) 5 億元，排首位的利群集團(tuán)年銷售額突破50 億元。 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 40 頁(yè) 共 79 頁(yè) 8. 青島市餐飲娛樂(lè)業(yè)狀況總結(jié) ? 青島市作為國(guó)際知名旅游特色城市 ,其旅游業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí) ,帶動(dòng)了餐飲經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展； ? 在云霄路美食街和臺(tái)東步行街一線已形成規(guī)模，有眾多特色海鮮酒樓、風(fēng)味特色餐廳，多樣化的異國(guó)風(fēng)味飲食； ? 豐富多樣的飲食不僅吸引著各地旅游游客及異國(guó)同胞，同時(shí)也吸引著當(dāng)?shù)鼐用瘢? ? 外藉人員的增多，使島城的異域飲食文化得到了很大的發(fā)展； ? 各種新興休閑、健身、海上項(xiàng)目的興起與發(fā)展，使得青島市的休閑娛樂(lè)業(yè)發(fā)展日漸多彩； 結(jié) 論 ： 通過(guò)以上綜合分析可知： 青島人口總數(shù)呈持續(xù)穩(wěn)步增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市內(nèi)四區(qū)中以市南區(qū)人口增速最高、增量最大，各項(xiàng)消費(fèi)有著深厚的客源基礎(chǔ)； 青島市地區(qū)生產(chǎn)總值和居民人均消費(fèi)性支出逐年穩(wěn)定增長(zhǎng)，社會(huì)消費(fèi)品零售總額以市南、市北區(qū)為最高。 受旅游經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)，青島第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重較大，其中以市南區(qū)最為突出，達(dá)到 ％。 青島的零售業(yè)正在形成特色商圈，大型品牌店的 連鎖經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)新跨越， 對(duì)周邊的 輻射帶動(dòng)力持續(xù)增強(qiáng)。 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 41 頁(yè) 共 79 頁(yè) 四、酒店式公寓市場(chǎng)分析 （一）酒店式公寓概念與特征 “酒店式公寓”即“酒店式服務(wù)公寓”（ service apartment） ， 是物業(yè)管理水平達(dá)到酒店式標(biāo)準(zhǔn)的，或者說(shuō)提供酒店式管理的公寓。最早起源于歐洲 19 世紀(jì)，并逐漸流行于歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)，是當(dāng)時(shí)旅游區(qū)內(nèi)租給游客 并 供游人臨時(shí)休息的物業(yè)，由專門(mén)的管理公司進(jìn)行統(tǒng)一管理，既有酒店的性質(zhì)又相當(dāng)于游客的 “臨時(shí)之家 ”。 由于它吸取了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓各自的長(zhǎng)處，采用星級(jí)酒店的一些服務(wù)內(nèi)容和管理模式并同時(shí)賦予其住宅和寫(xiě)字樓的一些特點(diǎn)，使其在物業(yè)使用功能上做到既能居住也可在室內(nèi)辦公。因此一經(jīng)推出即備受商務(wù)人士的歡迎，隨即風(fēng)行歐美。 酒店式公寓的基本特征為：房屋結(jié)構(gòu)與布局基本類同于普 通公寓房，但底樓一般設(shè)置服務(wù)臺(tái)；套內(nèi)提供居家生活所需的廚房、衛(wèi)浴、家具等設(shè)備與生活物件；公寓內(nèi)一般配備能提供餐飲、健身、商務(wù)等多種服務(wù)的會(huì)所；就服務(wù)而言，酒店式公寓的基本服務(wù)水準(zhǔn)一般都達(dá)到高星級(jí)酒店的標(biāo)準(zhǔn)，除了傳統(tǒng)酒店服務(wù)外，還提供給長(zhǎng)住客戶家庭式服務(wù)，從保證住戶私密性到提高寓所服務(wù)人員親和力這兩大方面遠(yuǎn)勝于傳統(tǒng)酒店，讓住戶真正感受到賓至如歸。 酒店式公寓比較酒店而言，由于沒(méi)有硬性的指標(biāo)限制，所以投資成本相對(duì)較低而經(jīng)營(yíng)方式則更加靈活，一般使用長(zhǎng)租或長(zhǎng)短結(jié)合的租賃形式推出，甚至還有部分酒店式公寓選擇出售及租售 并行的方式。在租金方面，較低的投入和長(zhǎng)期租賃客戶的增多給了業(yè)主更大的降價(jià)空間，所以相比高星級(jí)酒店，租金會(huì)更加便宜，由此良性循環(huán)，吸引到更多的長(zhǎng)租客入住。從售價(jià)方面，雖略高于普通高級(jí)公寓，但優(yōu)厚的投資回報(bào)也逐漸吸引眾多的投資客們將目光投向酒店式公寓的市場(chǎng)。 國(guó)內(nèi)的酒店式公寓最早出現(xiàn)在深圳，然后在上海、北京逐步拓展市場(chǎng)。它們一般位于城市商業(yè)集中地區(qū)， CBD 及高級(jí)住宅集中地區(qū)，主要客源是境外企業(yè)、跨國(guó)公司的駐華中短期辦事人員和各國(guó)駐華領(lǐng)事以及部分國(guó)內(nèi)企業(yè)家等。隨著中國(guó)加入 WTO 以及各地商品房?jī)?nèi)外銷并行政策的貫 徹，高質(zhì)量，優(yōu)服務(wù)的寓所的需求量正逐年增長(zhǎng)，而酒店式公寓這一新興物業(yè)正好填補(bǔ)了市場(chǎng)的空缺，它以高級(jí)酒店式服務(wù)包裝著居家式生活寓所的表現(xiàn)形式也受到了越來(lái)越多人的肯 維多利亞酒店式公寓可行性報(bào)告 青島華森置業(yè)有限公司 第 42 頁(yè) 共 79 頁(yè) 定 。 （二）酒店式公寓的主要類型 縱觀酒店式公寓物業(yè)在中國(guó)的發(fā)展，從其背景和性質(zhì)上來(lái)看，大致可以分為以下三種類型： 外資酒店經(jīng)營(yíng)類型 由于酒店式公寓產(chǎn)業(yè)屬于服務(wù)型物業(yè)，所以口碑非常重要，正是因?yàn)?