【文章內(nèi)容簡介】 市 2021 年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 11088 元，比上 年增長 %，低于房價指數(shù)漲幅 個百分點。從市場房屋售價看，目前市南區(qū)新近開盤的寧夏路附近的幾處樓價已達(dá)到 7600 元 /平方米以上；市北區(qū)遼寧路新開的樓盤也直逼 6000 元 /平方米以上；地處李滄的經(jīng)濟(jì)適用住房樓價也攀升至 3500 元 /平方米。市區(qū)居民受收入所限，雖然有比較高的購房熱情，但在房價與地段的選擇中出現(xiàn)兩難的局面，甚至?xí)霈F(xiàn)因經(jīng)濟(jì)適用房等中低檔房屋價格的 “高位 ”而買不起房子現(xiàn)象。 5）住房制度改革和金融政策的扶持，激活了居民購房熱情 隨著住房制度改革的深化和居民住房商品化意識的增強，商品房市場應(yīng)用 而生，且不斷規(guī)范、發(fā)展。 2021 年全市商品房銷售額 億元， 相當(dāng)于 2021 年的 3 倍。 推動房地產(chǎn)升溫的因素中，居民收入增加是前提，但金融政策的扶持更是功不可抹，銀行系統(tǒng)開辟按揭貸款購房業(yè)務(wù)又使得一大批經(jīng)濟(jì)實力暫且受限的普通家庭圓了購房夢。個人購房已成為商品房消費市場的主體 ，而個人消費貸款已在個人購房中唱起的“主角”。 6）房地產(chǎn)投資快速增長，民營經(jīng)濟(jì)成為開發(fā)的主體。 2021 年全市房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模繼續(xù)放量增加，呈現(xiàn)快速增長勢頭，全年完成投資 億元，同比增長 %,分別比 2021 年、 2021 年房地產(chǎn)投資增幅提高 個百分點和 4 個百分點。隨著房地產(chǎn)改制企業(yè)的增多，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資中國有企業(yè)投資繼續(xù)回落，非國有企業(yè)投資強勢增加，民營經(jīng)濟(jì)成為全市房地產(chǎn)開發(fā)中最具活力的代表。全年國有企業(yè)投資 億元，增長 %，占 %，比去年回落 個百分點；非國有投資完成 152 億元，增長 %， 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 17 頁 共 79 頁 占 %，其中：民營企業(yè)完成 億元，增長 %，高于全市房地產(chǎn)投資增速 個百分點，占非國有投資的比重達(dá) ％。 （二） 2021 年青島市房地產(chǎn)市場綜述 從市房地產(chǎn)開發(fā)管理局得到的 關(guān)于 2021 年度房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，我們可以看出，隨著城市核心競爭力的進(jìn)一步提高，經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定增長，城鎮(zhèn)居民收入增加，在諸多利好因素和相關(guān)政策的影響和推動下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)升溫，呈現(xiàn)出良性發(fā)展態(tài)勢，基本形成投資、開發(fā)、銷售的良性循環(huán)。房地產(chǎn)開發(fā)對于提升城市綜合競爭力，提高城市居民的居住水平，改善人居環(huán)境，拉動城市經(jīng)濟(jì)增長方面發(fā)揮了重要作用。 房地產(chǎn)投資開發(fā)完成情況 1） 房地產(chǎn)投資完成情況 2021 年，我市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資 億元， 比 2021 年同期增長 26％。其中商品住宅完成投 資 億元，同比增長 39％。辦公、寫字樓 完成投資 億元，同比下降 28％；商業(yè)用房 完成投資 億元，同比下降 ％。別墅、高 檔公寓完成投資 17 億元，同比增長 ％；經(jīng)濟(jì) 適用住房完成投資 億元，同比增長 93％。 房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 單位：億元商品用房經(jīng)濟(jì)適用房別墅、高檔公寓17住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商品用房其他 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 18 頁 共 79 頁 2）房地產(chǎn)投資資金來源情況 2021 年到位資金 265 億元．比去年同期增長 ％。 其中銀行貸款資金 億元，同比增長 36％；企 業(yè)自籌資金 91 億元。同比增長 60％；定金及預(yù)收 款 85 億元．同比增長 9％。 商品房供求與結(jié)構(gòu)情況 1） 施工和開工面積 2021 年，全市商品房屋施工面積 1969 萬平方米， 比去年同期增長 22％；其中商品住宅 1579 萬平 方米，同比增長 25％。 2021 年商品房新開工 831 萬平方米．比去年同期增長 ％； 其中住宅開工面積 679 萬平方米，同比增長 4％。 房地產(chǎn)投資資金來源情況 單 位：億元企業(yè)自籌資金91銀行貸款資金85銀行貸款資金企業(yè)自籌資金定金及預(yù)收款施工面積按用途分情況表 單位 ：萬平方米辦公樓 77別墅、高檔公寓155住宅1 5 7 9經(jīng)濟(jì)適用房171商業(yè)營業(yè)用房其他 139住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 19 頁 共 79 頁 2）竣工和銷售面積 2021 年，全市商品房竣工面積 637 萬平方米，同 比增長 13％；其中商品住宅竣工面積 521 萬平方 米，同比增長 15％。全市商品房屋實際銷售面積 502 萬平方米，與去年同期持平；其中住宅銷售面 積 456 萬平方米，同比增長 ％。從區(qū)域分布情 況 看，市內(nèi)四區(qū)竣工房屋面積 萬平方米， 占全市的 ％。除去婁山后、湖島村改造和錯 埠嶺三小區(qū)等拆遷還建和統(tǒng)建代建房屋竣工面積 萬平方米，可用于銷售的竣工房星面積 萬平方米；實際銷售房屋面積 萬平方米。全市商品房空置面積 萬平方米，同比下降 ％。 4459235180425875 74455135020406080市南區(qū) 市北區(qū) 四方區(qū) 李滄區(qū) 黃島區(qū) 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 膠州市 即墨市 平度市 膠南市 萊西市竣工面積按區(qū)域分情況 　　 單位：萬平方米竣工面積按用途分情況表 單位：萬平方米別墅、高檔公寓, 38經(jīng)濟(jì)適用房, 53辦公樓, 21商業(yè)營業(yè)用房, 41其他, 54住宅, 52 1住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 20 頁 共 79 頁 實際銷售面積 單位: 萬平方米4563026102610住宅別墅、高檔公寓經(jīng)濟(jì)適用房辦公樓商業(yè)營業(yè)用房其他3）商品房價格情況分析 2021 年，全市商品房屋銷售平均價格為 2845 元 /平方米， 比去年同期增長 11％。其中，商品住宅銷售平均價格為 2717 元／平方米，同比增長 15％。 從區(qū)域情 況看，市內(nèi)四區(qū)商品房 2021 年預(yù)售平均 價格為 5127 元／平方米。商品住宅預(yù)售平均價格為 4979 元／平方米， 其中，市南、市北、四方、李滄區(qū)商品住宅預(yù)售平均價格依次 為 599 484 428 3198 元／平方米。市內(nèi)四區(qū)商品房實際 銷售平均價格為 4384 元／平方米，同比增長 11％；其中，市南、 市北、四方、李滄區(qū)商品房銷售平均價格依次為 564 465 373 2930 元／平方米。嶗山區(qū)、黃島區(qū)、城陽區(qū)的商品房銷售平均價格依次為 554 3462618 元／平方米。 膠南、膠州、即墨、平度、萊西五 市的商品房銷售平均價格依次為 164 132 195 130 1147 元／平方米。 2021 年 2021 年商品房銷售平均價格走勢圖 單位：元 4584346655482618152919591506 164411470100020213000400050006000市內(nèi)四區(qū) 黃島區(qū) 嶗山區(qū) 城陽區(qū) 膠州市 即墨市 平度市 膠南市 萊西市商品房實際銷售平均價格 　　單位：元 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 21 頁 共 79 頁 2021 年 2021 年商品房銷售平均價格走勢圖 單位：元 （三） 2021 上半年青島市房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)統(tǒng)計分析 市統(tǒng)計局發(fā)布了上半年我市房地產(chǎn)各項數(shù)據(jù)權(quán)威統(tǒng)計分析，一連串的數(shù)字說明，青島房地產(chǎn)市場總體情況向好，各項目體驗到的售樓速度減緩既是房地產(chǎn)新政調(diào)控的結(jié)果，也是市場趨向穩(wěn)定發(fā)展的表現(xiàn)。更是青島樓市回歸理性的契機(jī)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩 上半年，我市認(rèn)真貫徹國家、省以穩(wěn)定“房價 ”為主要內(nèi)容的房地產(chǎn)市場一系列調(diào)控政策，效果明顯。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月以較大幅度回落；房屋銷售價格上漲趨緩；商品住宅供需基本平衡；房地產(chǎn)開發(fā)投資高速增長的勢頭和房價急劇上漲的局面得到有效遏制。 2021 年 2021 年商品房銷售平均價格走勢圖 單位：元 28452563222920800500100015002021250030002021年 2021年 2021年 2021年走勢圖 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 22 頁 共 79 頁 開發(fā)投資增長趨緩 受宏觀調(diào)控政策的影響，上半年我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅逐月回落，增勢趨緩。上半年，完成開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 ％，增幅在五月比四月回落 個百分點的基礎(chǔ)上，又回落 23 個百分點。從房屋用途看，辦公樓投資增長最快，完成投資 億元，同比增長 3 倍，占全部投資的 ％；其次是其 他投資完成 億元，同比增長 2 倍，占全部投資的 ％，商業(yè)營業(yè)用房、住宅分別完成投資 億元、 61 億元，同比增長為 ％、 ％，占全部投資的 8％和 ％。從投資額和所占比重中可以看出，住宅投資仍是房地產(chǎn)投資的主體，但所占比重比去年同期下降 個百分點。 土建投入占“半壁江山” 上半年，從房地產(chǎn)開發(fā)投資構(gòu)成看，我市房地產(chǎn)企業(yè)用于土建的投入為 億元，增長 ％，低于全市投資增速 個百分點，占全部投資的 ％，比去年同期下降 個百分點；安裝工程投入 億元 ，增長 ％，占全部投資額的 6％；設(shè)備工器具購置投入 億元，增長 ％；其他費用投入 億元，增長 ％，高于全市房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅 個百分點，占全部投資 ％，同比上升 個百分點。由此可見，以土地購置費為主的其他費用大幅增長是拉動我市房地產(chǎn)投資增長的主要原因。 新開工面積平穩(wěn)增長 前 6 個月，我市房地產(chǎn)新開共面積增長平穩(wěn)，各類房屋新開工 萬平方米，比去年同期增長 ％，增幅比去年同期下降 個百分點。其中住宅新開工 468 萬平方米，增長 ％，增幅 比去年同期回落 23 個百分點，占全部新開工面積的 ％。辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房新開工面積分別為 萬平方米和 萬平方米，增長 3 倍和下降 ％。分別占全部新開工面積的 ％、 ％。前 6 個月，我市全部房屋施工面積為 萬平方米，比去年同期增長 ％，其中：住宅 維多利亞酒店式公寓可行性報告 青島華森置業(yè)有限公司 第 23 頁 共 79 頁 萬平方米，下降 ％，辦公摟 萬平方米，增長 ％，商業(yè)營業(yè)用房 萬平方米，下降 ％。 竣工與銷售面積小幅增長 上半年，我市累計竣工各類房屋 萬平方米，比上年增長 ％，其中 ：住宅竣工 萬平方米，增長 ％；全部商品房屋銷售面積 萬平方米，比上年增長 ％，其中：商品住宅銷售 萬平方米，增長 ％，比住宅竣工面積多出 萬平方米，占全部商品房屋銷售面積的 ％，比去年同期上升 個百分點。 全市房屋均價略有提高 上半年，我市房地產(chǎn)開發(fā)從地域布局看，市內(nèi)四區(qū)及嶗山區(qū)投資繼續(xù)快速增長，累計完成投資 億元，增長 83％，高于全市投資增幅 個百分點，占全市投資的 ％，比去年同期上升了 個百分點。據(jù)測算，上半年我市全部商品 房屋平均售價 3312 元 /平方米，同比增長 ％。 上半年“青房”景氣指數(shù)與去年同期對比表（單位：點） 指數(shù)名稱 2021 上半年 2021 上半年 增減點 投資指數(shù) + 資金來源指數(shù) + 土地轉(zhuǎn)讓指數(shù) + 開發(fā)面積指數(shù) 空置面積指數(shù) 新開工面積指數(shù) 竣工面積指數(shù) 銷售價格指數(shù) 總指數(shù) 維多利亞酒店式公寓可行性報告