【正文】 （二）產(chǎn)品初步構(gòu)想 濱江月明路可研報告 40 根 據(jù)本項目周邊主要樓盤的供應(yīng)以及消化結(jié)構(gòu)特征，建議本項目戶型配比如下： 項目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積（ ㎡ ） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 20% 130 140180 三 /四室兩廳 65% 160 180200 四室兩廳 5% 185 合計 100% 項目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 其中 住宅 88590 平方米 會所 2021 平方米 物業(yè)及其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個數(shù) 600 車位面積 45 平方米 注：①本項目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強會所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會所面積設(shè)置為 2021平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。 ? 一旦形成對某個品牌產(chǎn)品的認(rèn)同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。 ? 目標(biāo)客戶群多為二次或以上置業(yè)，以改善居住環(huán)境，長期持有物業(yè)保值增值為主要目的，相對于大眾購房者而言，有能力購買而且偏愛較大面積的戶型設(shè)計。 ? 注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境 —— 環(huán)境、 景觀在高檔物業(yè)購買決策中的重要性較一般物業(yè)更高。 2)職業(yè)特征 ? 各類私營業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級白領(lǐng) 3)經(jīng)營管理領(lǐng)域： ? 職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問，專業(yè)代理（商），高級營銷人員 4)專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域： ? 工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計師、會計師、醫(yī)師、高級證券從業(yè)者、高科 濱江月明路可研報告 39 技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。 ? 第二層面 ：浙江省內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（溫州、臺州、寧波、金華、義烏） ? 第三層面 ：省外、海外客戶（在杭常駐，有經(jīng)濟(jì)實力） 目標(biāo)客戶特征分析 1)年齡特征 ? 年齡分布在 30－ 50 歲之間。另外， 濱江 作為杭州 錢江南岸 新城市中心， 隨著軌道交通的建成， 其吸引力必將涵蓋杭州市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。 （五） 發(fā)揮品牌效應(yīng)，挖掘客戶資源 充分利用綠城優(yōu) 秀的品牌效應(yīng)，挖掘產(chǎn)品價值、開發(fā)商品牌和經(jīng)驗以及客戶忠誠度的深刻內(nèi)涵，迎合目標(biāo)客戶群體需求，為項目推向市場創(chuàng)造具有說服力的營銷推廣賣點，通過精準(zhǔn)定位的營銷推廣高效接觸目標(biāo)客戶群體。 濱江月明路可研報告 37 （四） 合理定位，回饋綠城客戶 本案為 濱江區(qū)核心區(qū)域中 稀有地塊，可結(jié)合目前的房產(chǎn)形勢，合理定位，回饋綠城業(yè)主和喜歡綠城的廣大客戶。 （二） 位置優(yōu)越，周邊配合 本案處于 濱江區(qū)政府核心住宅 區(qū)內(nèi)，緊鄰 濱江區(qū)通往杭州主城區(qū) 主干道，交通便捷，周邊 規(guī)劃的各類配套實施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。 ? 高地價、高建設(shè)投入對于本案的資金安排提出了很高的要求，融資壓力相當(dāng)大。 ? （四）威脅 ? 受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的營銷，房地產(chǎn)形勢嚴(yán)峻，政府在大力支持經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇， 雖然 09 年有大勢復(fù)蘇的顯現(xiàn)，但后市 前景尚未完全明朗，目標(biāo)客戶群體的觀望氣氛較為濃厚，有可能會延長本案的銷售周期，進(jìn)而影響本案的資金回籠和利潤的實現(xiàn)。 （三）機(jī)會 ? 目前，濱江區(qū)房地產(chǎn)整體開發(fā)水平相對中庸，精裝修產(chǎn)品更是寥寥，品牌開發(fā)企業(yè)所打造的經(jīng)典樓盤屈指可數(shù)，作為綠城房產(chǎn)在濱江打造的首個精裝修項目，必將引起市場的高度關(guān)注，實現(xiàn)政企雙贏。 ? 地塊被規(guī)劃道路一分為二， 沒有形成一個整體，對小區(qū)的整體氛圍營造有不利的影響。 商業(yè)： 星光大道商業(yè)街、易買得商場 幼兒園： 周邊項目自身配套多家幼兒園 銀行： 工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行 其他配套設(shè)施： 項目南側(cè)為市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，隨著小區(qū)入駐率的提高，相應(yīng)配套設(shè)施將陸續(xù)跟上，目前 月明路農(nóng)貿(mào)市場已建成， 主要為 經(jīng)濟(jì)適用房配套項目周邊配套現(xiàn)狀與規(guī)劃圖 三、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢 ? 本案 地處濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)， 市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑以北， 周邊已交付樓盤的入住率較高， 商業(yè)、娛樂、醫(yī)療、教育配套較為成熟， 交通規(guī)劃前景良好， 相信 隨著 軌道交通的建成使用， 本案所居 濱江區(qū)區(qū)域中心地位 更將顯現(xiàn)。 在建地鐵 1 號線江陵路站和濱合路站距本案均在 800 米范圍內(nèi)， 另據(jù)政府消息，規(guī)劃當(dāng)中的地鐵 6號線將在江陵路站形成于 1號線的換乘。項目北至二號支路，南至月明路，西至阡陌路 ，東至西興路，本案南靠市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，距在建軌道交通地鐵 1號線江陵路站 800 米。陽光海岸 新綠園 藍(lán) 色錢江 濱江 林風(fēng) 濱江 潤園 通策 曉廬 水岸帝景 宋都 濱江月明路可研報告 31 第 四 章 項目自身可行性分析 一、項目概況 （一）項目四至及地理位置 倚天 萬象城新綠園購房客戶的經(jīng)濟(jì)能力相對較好，大多為改善住房條件而選擇新綠園，在選房時希望選到位置、景觀、樓層和戶型等相對較好的房源，而對總價具有一定的承受力。 （四）重點樓盤的去化分析 新綠園 項目去化分析 新綠園一期為搖號開盤，當(dāng)日銷售房 源占同面積房源比率表 戶型 面積 總套數(shù) 已售套數(shù) 比例 二房二廳一衛(wèi) 約 88㎡ 27 24 % 三房二廳二衛(wèi) 約 138㎡ 44 33 75% 濱江月明路可研報告 29 三房二廳二衛(wèi) 約 140— 160㎡ 126 113 % 四房二廳二衛(wèi) 約 162㎡ 17 16 % 四房二廳二衛(wèi) 約 170㎡ 62 54 % 四房二廳二衛(wèi) 約 195㎡ 44 36 % 五房二廳二衛(wèi) 約 251㎡ 1 0 / 躍層 約 ㎡ 25 18 72% 合計 346 294 % 新綠園二期戶型為 180 方和 70方，從去化時間上推移為 戶型 面積 總套數(shù) 開盤一周 開盤一 個月 開盤三 個月 開盤六 個月 開盤九 個月 一室一廳一衛(wèi) 約 68㎡ 84 12% 41% 50% 51% 63% 四房二廳二衛(wèi) 約 178㎡ 82 18% 51% 62% 72% 84% 躍層 約 330㎡ 6 0 0 50% 75% 75% 新綠園一期從開盤當(dāng)天客戶選房的情況可以看出，客戶最先選擇的是 4 幢145 ㎡和 170 ㎡，其次是選擇 2 幢的 145㎡和 170㎡。 典型樓盤 各面積段 銷售率分析圖 與供應(yīng)相對應(yīng)的是戶型為 150180 平方米的銷售率最高， 為 82%， 其次為180220 平方米 ，銷售率為 80%。 主要包括樓盤有：陽光海岸、新綠園、贊成林風(fēng)、水岸楓庭、藍(lán)色錢江、天宏紫軒。 未開盤銷售 未開盤銷售 （三）樓盤情況統(tǒng)計分析 統(tǒng)計說明：本報告首先選取了項目周邊典型的樓盤進(jìn)行分類統(tǒng)計，主要分析其供應(yīng)的面積分布特點。 一期：已去化342 套， 97%。二期已去化 74 套，74%。202146 御樹：20211012 20211218 20211014。162201。 140 89105。三房兩廳 兩房兩廳 。四房兩廳 。 三 、競爭樓盤分析 （一）周邊樓盤分布 濱江月明路可研報告 26 項目周邊 1公里范圍內(nèi) 主要住宅項目分布示意圖 （二）重點個案介紹 （詳細(xì)個案 介紹 見附件） 錢江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設(shè)計的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點： ? 高檔次開發(fā)已成為新城樓盤的開發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價高 ? 規(guī)?；透邔踊蔀樾鲁菢潜P規(guī)劃設(shè)計的主流 ? 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡潔、典雅、大氣 為 主流 ? 江景樓盤戶型設(shè)計崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤戶型講究經(jīng)濟(jì)和實用 ? 人車分流將得到全面實施 ? 新城住宅注重住宅 社區(qū)內(nèi)部配套 ? 以大戶型為主流， 三房主力面積 120～ 180 ㎡、四房主力面積 140～ 250㎡，躍層多在 250 ㎡以上 典型樓盤概況表 樓盤名稱 陽光海岸 贊成 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 濱江（一線江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 1996 1720642560 8741 城東（景芳、三堡附近） 46664 409 448169952 9604 城東（錢江新城） 394646 2508 5354900000 13569 濱江月明路可研報告 24 城南（復(fù)興、南星橋） 59114 377 626347264 10596 城西（黃龍、老浙大） 10244 90 169661856 16563 城西（老蔣村、西溪路） 4315 44 34326028 7955 城西（文教區(qū)） 118784 901 1421711740 11969 度假區(qū)城南（九溪、之江） 7618 19 240001984 31506 九堡、彭埠、筧橋 99697 847 643450240 6454 三墩 155759 1395 1007140480 6466 申花路 55271 511 455743456 8246 市中心 180508 1659 2180920830 12082 西湖沿線 1639 11 35161980 21453 下沙 138270 1169 705160100 5100 新城北 61101 486 453304832 7419 總計 2262386 17851 20882117982 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成 交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 611803 4733 4631523330 7570 濱江（一線江景） 413529 2835 3564295170 8619 城北 217139 2021 1986087680 9147 城東（景芳、三堡附近） 44647 211 446385376 9998 城東（錢江新城） 579806 3550 9370705000 16162 城南（復(fù)興、南星橋） 46671 320 586630000 12570 城西（黃龍、老浙大） 6506 43 71844560 11043 城西（老蔣村、西溪路） 10596 77 111144592 10489 城西（文教區(qū)） 139141 1024 2190236000 15741 度假區(qū)城南（九溪、之江） 19841 66 587312832 29601 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、筧橋 208927 1782 1740314370 8330 三墩 194391 1765 1380530690 7102 申花路 419893 3754 4084310270 9727 市中心 151224 1316 2198052860 14535 西湖沿線 2714 14 137799616 50778 西溪、留下 30729 116 831176960 27048 下沙 364021 2976 2153870000 5917 新城北 54560 441 373987968 6855 新蔣村 7047 37 132610952 18817 總計 3586093 27558 37008249170 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面