【正文】 5)社會人文科學(xué)領(lǐng)域： ? 律師、記者、演員、藝術(shù)家、畫家、音樂家、教授 產(chǎn)品認(rèn)知和需求特征 ? 對建筑風(fēng)格無明顯傾向性，但具有相當(dāng)高的審美素質(zhì)，鑒于其年齡和相對廣博的閱歷，一般而言傾向于認(rèn)同穩(wěn)重、大氣、典雅、精致的建筑風(fēng)格。 濱江月明路可研報告 36 ? 對外：大戶型、精裝修的產(chǎn)品定位 所產(chǎn)生的區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品差異化競爭是支撐銷售的關(guān)鍵；對內(nèi)：與主城區(qū)藍(lán)色錢江、西溪誠園等高端項目所形成的合理價差也是吸引綠城中端客戶在濱江置業(yè)的有力保障。新城國際 東方 二期：已去化215 套 82%。但是城東（錢江新城）區(qū)域，成交量依然占據(jù)了杭州市房產(chǎn)板塊第二的 位置， 成交均價僅僅排在西湖沿線板塊 以及之江度假區(qū) 板塊 之后。而近郊的濱江區(qū)、余杭區(qū)上漲也非常明顯，特別是濱江 環(huán)比去年上升了 %。 09 年一季度成交樓盤區(qū)域分布 — 僅住宅 濱江月明路可研報告 19 統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，一季度的成交房源中，下沙板塊以 1585 套的成交量遙遙領(lǐng)先其他板塊，成為了最熱門板塊，顯然這與下沙板塊海天城、保利東灣、伊薩卡國際等樓盤以大幅降價促銷引爆首置型剛需集中釋放直接相關(guān)。由此可見，一季度存量房之所以銳減，主要是住宅類物業(yè)所做的貢獻(xiàn)。 “ 一心、四軸、二區(qū)、六片、三基地 ” 的布局結(jié)構(gòu)如下： 一個公共中心，即高新開發(fā)區(qū) (濱江 )東部的區(qū)級中心。農(nóng)村居民人均居住面積達(dá) 平方米 ,比上年增長 ％。全年商品房銷售面積 萬平方米，下降 ％，其中住宅銷售 萬平方米，下降 ％。 財政收入快速增長，地方政府可支配資金充裕。 做中檔精品項目，中檔裝修成本按照 3000 元 /平方米。 項目戶型結(jié)構(gòu)建議表 戶型面積段（平方米） 戶型結(jié)構(gòu) 所占比例 戶均面積 （平方米） 戶數(shù)（戶） 90 以下 兩室兩廳 10% 90 90140 三室兩廳 30% 130 140180 三 /四室兩廳 55% 14 170 180200 四室兩廳 5% 185 合計 100% 二、可行性研究初步結(jié)論 （一） 市場可行性結(jié)論 從整個房地產(chǎn)市場來看，雖然在經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響下， 08 年杭州的房產(chǎn)市場受到了比較嚴(yán)重的打擊。 近兩年 濱 江區(qū)內(nèi) 開發(fā) 項目由于受到 90/70 的政策限制，目標(biāo)客戶均為剛性及投資性需求，改善性需求在此輪的市場快速消化過程中并未得 濱江月明路可研報告 5 到充分釋放。 財政收入（單位：億元） 02004006008001000總財政收入 地方財政收入 2021 2021 2021 2021 2021 2021 人口增長平穩(wěn)，市區(qū)人口比例高。分行業(yè)看，批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)零售額 ，增長 ％；餐飲業(yè)零售額 ，增長 ％；其他行業(yè)零售額 ，增長 ％。 旅游總收入達(dá)到 億元，增長 ％。 城市道路交通 快速路系統(tǒng)：中興路～杭州蕭山機(jī)場快速路、彩虹大道 (東西向 )；四季大道、風(fēng)情大道 (南北向 ) 主干 路系統(tǒng)：主干路：火炬大道、江暉路、中興路、濱康路、濱興路 次干路系統(tǒng)：聞濤路、東信大道、浦沿路、海納路、信誠路、創(chuàng)業(yè)路、長河路、江虹路、西興路、濱寧路。 一季度住宅類物業(yè)成交單價分布 09 年一季度成交房源單價分布 —— 僅住宅 就杭州主城目前的價格體系而言，地段略有優(yōu)勢（如位于市區(qū)或西溪等地）的樓盤單價至少在 12021 元 /㎡以上，根據(jù)經(jīng)驗判定， 12021 元 /㎡以上單價段的產(chǎn)品基本面向改善性需求。 （二）土地市場概況 近 幾年 土地出讓情況 年份 總出讓地塊（畝） 可建筑面積（萬方） 2021年 3307 501 2021年 1601 253 2021年 1569 245 2021年 1768 280 2021年 4408 626 2021年 2411 410 土地供應(yīng)在 07 年達(dá)到頂峰， 當(dāng)年 總出讓住宅用地 4408 畝，可建建筑面積約626 萬平方米。不僅如此，由于 杭州整體規(guī)模較小，一、二手聯(lián)動影響作用較大，使得一手房的打折事件影響了周邊部分二手房的交易均價。三房兩廳 兩房兩廳 。 典型樓盤 各面積段 銷售率分析圖 與供應(yīng)相對應(yīng)的是戶型為 150180 平方米的銷售率最高， 為 82%， 其次為180220 平方米 ，銷售率為 80%。陽光海岸 新綠園 藍(lán) 色錢江 濱江 （二） 位置優(yōu)越，周邊配合 本案處于 濱江區(qū)政府核心住宅 區(qū)內(nèi)，緊鄰 濱江區(qū)通往杭州主城區(qū) 主干道，交通便捷，周邊 規(guī)劃的各類配套實施齊全，為住宅開發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)。 ? 一旦形成對某個品牌產(chǎn)品的認(rèn)同和信賴后，其品牌忠誠度較高，并能有效影響周邊人群的價值取向，品牌追隨很大程度上能滿足其身份和地位的隱性心理追求。另外， 濱江 作為杭州 錢江南岸 新城市中心， 隨著軌道交通的建成， 其吸引力必將涵蓋杭州市內(nèi)其他區(qū)域和周邊郊縣。 商業(yè)： 星光大道商業(yè)街、易買得商場 幼兒園： 周邊項目自身配套多家幼兒園 銀行： 工商銀行、建設(shè)銀行、交通銀行 其他配套設(shè)施： 項目南側(cè)為市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑，隨著小區(qū)入駐率的提高，相應(yīng)配套設(shè)施將陸續(xù)跟上，目前 月明路農(nóng)貿(mào)市場已建成， 主要為 經(jīng)濟(jì)適用房配套項目周邊配套現(xiàn)狀與規(guī)劃圖 三、項目 SWOT 分析 （一）優(yōu)勢 ? 本案 地處濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)內(nèi)， 市級經(jīng)濟(jì)適用房新州花苑以北， 周邊已交付樓盤的入住率較高， 商業(yè)、娛樂、醫(yī)療、教育配套較為成熟， 交通規(guī)劃前景良好， 相信 隨著 軌道交通的建成使用， 本案所居 濱江區(qū)區(qū)域中心地位 更將顯現(xiàn)。 萬象城202146 御樹：20211012 20211218 20211014。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的 %，相比去年比重增加了 個百分點；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了%和 %。 2021 年，建筑面積在 90 平方米以下的中小戶型二手房，成交均價在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價格約每平方米 1000 元。據(jù)此經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)假設(shè)，改善性需求的總價承受力基本都在 140 萬以上。然而，進(jìn)入 09 年后，局勢卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。 高新區(qū)集聚了杭州市 61%以上的高新技術(shù)企業(yè)， 80%以上的軟件企業(yè)， 90%以 濱江月明路可研報告 11 上的服務(wù)外包企業(yè)； 6 大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)分別為通信設(shè)備制造業(yè)、軟件及服務(wù)外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務(wù)業(yè)、動漫網(wǎng)游業(yè)。市區(qū)居民人均生活消費性支出 16719 元，比上年增長 ％。 2021 年 ， 完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資 億元，分別比上年增長 ％和 ％。全市按常住人口計算的人均 GDP為 60414 元，按戶籍人口計算的人均 GDP 為 70832 元，分別增長 ％和 ％，按國家公布的 2021 年平均匯率計算，人均分別達(dá)到 8699 美元和 10199 美元。 （二）項目本身可行性結(jié)論 項目所處位置為 濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁 ， 離在建地鐵 1 號線江陵路站僅 800 米。 且近幾 年項目周邊 住宅性質(zhì)的土地供應(yīng)比較少，09 年截止目前還未有土地供應(yīng)， 且 已有在售樓盤銷售情況良好， 各樓盤基本處 濱江月明路可研報告 4 于無房可售狀態(tài)，毛坯銷售 價格 已經(jīng) 達(dá)到 18000 元 /平方米，對于本項目來說，有比較大的上升空間。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 ∶ ∶ 調(diào)整為 ∶ ∶ 。 濱江月明路可研報告 7 戶籍人口（單位：萬人）620630640650660670680690戶籍人口 2021 2021 2021 2021 2021 2021 固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)步增長，略高于 GDP增長。其中 20％低收入組居民家庭收入增幅最大，比上年增長 ％，比平均水平增幅高 個百分點。杭州高新區(qū)高新產(chǎn) 業(yè)集聚、創(chuàng)新能力強(qiáng)，是高等院校、科研單位及智力資源的密集區(qū)域，也是杭州的硅谷和新城。日益放緩的銷售速度讓杭州樓市的存量房源不斷囤積攀升，終于在 08 年底沖破了 3 萬套的大關(guān)（特指杭州主城六區(qū)市場，下同）。 一季度住宅類物業(yè)成交總價分布 09 年一季度成交房源總價分布 — 僅住宅 在杭州當(dāng)前的價格體系下，我們以一套最普通的改善性三房為例，假定其面積為 120 方，單價為 12021 元 /平米，那么其總價為 140 多萬。從成交價格上看，目前杭州市二手房成交價格仍處在高位運行。這主要是一居和三局交易比重下降所致，另一方面，今年購房群體中首次置業(yè)者較多，而這部分消費者主要購買中小戶型房子為主。6 178 180 162 89 138 182 車位配比 1： 總 1： 1： 1 1： 1： 1： 物管費用 (元 /平方米 /月 ) 6 3 未定 未定 開盤時間 2021119。 二期，因戶型種類較為單一，從去化速度上看，四房的去化速率大于一房。 （三 ） 配套現(xiàn)狀 與規(guī)劃 項目周邊控規(guī)圖 中、小學(xué)： 江南實驗學(xué)校、 博文小學(xué)、 西興二小 、西興中學(xué)、中興小學(xué)、江三小學(xué)、長河小學(xué) 濱江月明路可研報告 35 醫(yī)院： 武警醫(yī)院、浙二醫(yī)院濱江分院（在建） 公共交通： 目前 附近街區(qū)有 k50 31 32 33 520 路， 軌道交通地鐵 1號線及 6號線均與本案比鄰。 濱江月明路可研報告 38 第 五 章 項目 構(gòu)想與建設(shè)規(guī)劃 一、項目構(gòu)想 （一） 產(chǎn)品 初步定位 錢江南岸核心區(qū)域 精品住宅社區(qū) 目標(biāo)客戶初步定位 基于以上調(diào)研分析結(jié)論，本案的目標(biāo)市場和目標(biāo)消費群應(yīng)是： ? 第一層面 ： 杭州本地 就杭州本地目標(biāo)消費群而言，傾向于 購買濱江區(qū) 住宅的客戶群體主要應(yīng)是對該區(qū)域情況較為熟悉，業(yè)已形成對該區(qū)域生活認(rèn)同和生活情節(jié)的這部分客 戶， 因此，我們可以推斷，這些客戶主要來自于濱江、復(fù)興地區(qū)、城中、城東 這幾個區(qū)域。 ? 有較豐厚的財富積累，對產(chǎn)品的價格敏感度較低，對稀缺行、身份認(rèn)同和產(chǎn)品所綜合附加值的需求是其購買需求的重要組成部分。 （三） 時間化解風(fēng)險 時間是本案開發(fā)所面臨的最大考驗，隨著 濱江區(qū)城市 建設(shè)的推進(jìn) ， 軌道交通的建成通車， 本案所在居住的先決條 件都將逐步得以提升和優(yōu)化，本案開發(fā)所面臨的部分劣勢將隨著濱江區(qū) 的成長和成熟被削弱和化解。金色家園 本項目 濱江月明路可研報告 32 項目位置及周邊概況圖 項目四至詳圖 金色家園 金色 海岸 新綠園 水岸楓庭 本項目地塊 商業(yè)用地 幼兒園（規(guī)劃） 綠地 變電站 陽光海岸 藍(lán)色錢江 贊成林風(fēng) 濱江月明路可研報告 33 本案基地位于杭州市 濱江區(qū) 區(qū)政府周邊 核心住宅區(qū)內(nèi) ，東臨杭州南北快速路風(fēng)情大道，西靠濱江區(qū)區(qū)政府所在地。反應(yīng)了在高端的公寓市場所集中需求的戶型面積。 三房兩廳 主力面積 (㎡ ) （按比例 排列順序） 360380 460490 御樹： 90 。 從 08 年各區(qū)漲幅來看，江干區(qū)、濱江區(qū)的價格增速位居全市前列。雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟(jì)影響較大，但是仍然高出 07 年之前的平均水平。按此經(jīng)驗標(biāo)準(zhǔn)可以發(fā)現(xiàn)，在一季度成交的房源中，改善型價格段的成交房源比例較為有限，只有 33%。 公共交通發(fā)展戰(zhàn)略：突出公共交通在城市交通中的優(yōu)先地位，建立一個以軌道交通為骨干，公共汽電車為主體，其它公共交通方式為補充的方便、快捷、布局合理、設(shè)施先進(jìn)、管理良好、環(huán)保舒適的多層次現(xiàn)代化公共交通系統(tǒng)，逐步改善居民出行結(jié)構(gòu) 。市民出境旅游人數(shù)為 萬人次，比上年增長 ％。 2021 年末 ，