【正文】 ? 與置業(yè)者的置業(yè)目 的 內(nèi)斂、不張揚(yáng)的群體特征相關(guān)聯(lián)，對(duì)安全性、私密性的要求在選擇中高檔物業(yè)時(shí)是重要的決策因素之一，產(chǎn)品規(guī)劃和設(shè)計(jì)時(shí)必須從多方面考慮這種要求被滿足的程度（小區(qū)物業(yè)管理、會(huì)所管理、客戶資料管理、人員管理等等） ? 對(duì)于 滿足改善居住條件、舒適型居住住需求的高檔物業(yè)，內(nèi)部配套和服務(wù)要針對(duì)這種生活特性有度設(shè)置 —— 康體設(shè)施、私人或半私人的交流空間營造是配套設(shè)置的著力點(diǎn) ? 客戶群體子女一般而言年齡較大，在設(shè)置配套時(shí)應(yīng)充分考慮這一特性，使配套更為合理實(shí)用。再次，隨著 濱江區(qū) 的發(fā)展和成熟，本區(qū)域內(nèi)將聚集大量的高端白領(lǐng)人群，他們也將成為本案重要的客源之一。 四 、結(jié)論 （一） 區(qū)域優(yōu)勢(shì)，開發(fā)寶地 濱江區(qū)作為杭州錢江南岸的核心區(qū)域 ，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景優(yōu)越，區(qū)域市政配套、交通情況良好，未來區(qū)域就業(yè)機(jī)會(huì)多，隨著 城市 建設(shè)的推進(jìn)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，區(qū)域人口和人流大幅增加，可以預(yù)見城市購買力和消費(fèi)力將集中在本區(qū)域釋放，是房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域，主要目標(biāo)人群集中在杭州本地 及新杭州人 對(duì) 濱江區(qū) 認(rèn)可并有生活情節(jié)的中高端置業(yè)人群。 （二）劣勢(shì) ? 本案周邊無可對(duì)房價(jià)形成重要支撐的自然景觀優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品營造上不宜過高定位。金色海岸 濱江 悅府 項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 1 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 76 79% 95% 100% 100% 100% 四房二廳 +工人房 約 210 ㎡ 78 85% 95% 97% 98% 98% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 2 三室二廳 +工人房 約 196 ㎡ 78 91% 97% 99% 99% 99% 四房二廳 +工人房 約 210㎡和235 ㎡ 77 91% 96% 100% 100% 100% 躍層 350 ㎡以上 6 0 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90 ㎡ 159 66% 93% 97% 97% 97% 三房二廳 約 140 ㎡ 129 85% 92% 97% 97% 97% 濱江月明路可研報(bào)告 30 陽光海岸 項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 2 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 6% 63% 80% 86% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 28 2% 57% 72% 83% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 3 0 0 0 0 1 平層四室三廳 +工人房 約 380 ㎡ 68 60% 躍層五室三廳 +工人房 約 480 ㎡ 31 45% 躍層六室四廳 +雙工人房 600 ㎡以上 2 100% 贊成林風(fēng)項(xiàng)目去化分析 幢數(shù) 戶型 面積 總套數(shù) 開盤半月 開盤一 個(gè)月 開盤三個(gè)月 開盤六個(gè)月 開盤九個(gè)月 1 二室二廳 約 90㎡ 112 28% 32% 59% 99% 三室二廳 約 140㎡ 78 26% 31% 56% 92% 四室二廳 約 180㎡ 26 23% 23% 30% 57% 躍層 280㎡以上 4 0 0 0 0 3 二室二廳 約 90㎡ 44 59% 66% 93% 100% 三室二廳 約 1 165㎡ 26 53% 77% 79% 81% 四室二廳 約 190、 204㎡ 53 15% 15% 20% 41% 躍 層 280㎡以上 4 0 0 0 0 90平方米的戶型基本銷售完畢，其次為 140160的三房戶型，銷售率達(dá)到 8090%。 濱江月明路可研報(bào)告 28 典型樓盤供應(yīng)結(jié)構(gòu)特征 分析圖 其中 150180 平方米的戶型所占比例最大，為 40%，其次為 90平方米以下的戶型，所占比為 22%。2021821 預(yù)計(jì)20216 預(yù)計(jì) 202110 交付時(shí)間 20211231 御樹： 20215之前 2021 年中旬 2021630 2021 202112 銷售均價(jià) (元 /平方米 ) 約 35000 御樹： 16468 22770 一期 25516二期 27446 2900030000（暫定） 未定 銷售情況 （截至2021422 透明售房網(wǎng)） 一期已去化 83 套，84%。 四房兩廳 。 圖表： 2021 年 12 月至 2021 年 12月交易居室比重對(duì)比 數(shù)據(jù)來源：我愛我家 中小戶型的房源日漸走俏，一方面，與市場(chǎng)購房主體的改變有關(guān)，目前市場(chǎng)上年輕購房者占據(jù)了主導(dǎo)的地位，他們往往出于經(jīng)濟(jì)、實(shí)用角度考慮，選擇一居、二居作為他們置業(yè)的首選，特別是二居室由于供應(yīng)量大并且在戶型功能方面比較均衡，成為市場(chǎng)絕對(duì)的主角；另一方面，目前政策出臺(tái)系列政策都是利好于中小面積戶型的房源。 自 08 年年初以來，銀根收緊、股市的低迷使得市場(chǎng)上的購房者存在觀望情緒，市場(chǎng)交易量低迷，其價(jià)格漲幅明顯暖慢下調(diào)，賣方在房子的交易過程中不再像之前有絕對(duì)的說話權(quán)，由此導(dǎo)致買賣雙方議價(jià)空間的進(jìn)一步增大，一些急于出售的房東，只能通過降價(jià)來促交易易。而建筑面積在 140 平方米以上的大戶型二手房成交均價(jià)為每平方米 元。而地處市區(qū)且較靠近市中心的城西文教一帶則在低開樓盤金色藍(lán)庭和促銷樓盤楓華府第的引領(lǐng)下，吸引了眾多改善性需求爭相釋放。而按此標(biāo)準(zhǔn)我們發(fā)現(xiàn)，一季度成交房源 中， 140 萬以下的中低總價(jià)房源占據(jù)了絕對(duì)的優(yōu)勢(shì)地位，其比例高達(dá) 74%（尤其是 100 萬以下的低總價(jià)房源占據(jù)了 50%），而 140 萬以上的改善性總價(jià)段房源比例成交則極為有限，僅為 26%。由此可見，隨著杭州樓盤價(jià)格的逐步下調(diào)，壓抑了許久的改善性需求也正漸漸釋放。 09 年后，一度攀升直至高達(dá) 萬套的存量房源開始掉頭往下，漸漸削減，在 2 月底的時(shí)候，終于跌破 3 萬套的大關(guān)。 三個(gè)研發(fā)中心，即以現(xiàn)狀高新軟件園為基礎(chǔ)的研發(fā)中心，東部公共中心南部研發(fā)中心，沿白馬湖西側(cè)研發(fā)中心。高新區(qū)被授予 “ 國家軟件產(chǎn)業(yè)基地 ” 、 “ 國家通信產(chǎn)業(yè)園 ” 、 “ 國家集成電路設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)化基地 ” 、 “ 國家動(dòng)畫產(chǎn)業(yè)基地 ” 、 “ 國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū) ” 、 “ 國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)試點(diǎn)園區(qū) ” 、 “ 國家留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園 ” 、 “ 中國服務(wù)外包基地城市示范區(qū) ” 、 “ 中國軟件出口歐美工程試點(diǎn)基地 ” 、 “ 國家軟件出口創(chuàng)新基地 ” 、 “ 信息產(chǎn)業(yè)國家高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地 ” 等稱號(hào)。 全年接待入境旅游者 萬人次，比上年增長 ％；接待國內(nèi)游客 萬人次，增長 ％。市區(qū)居民年末人均住房建筑面積 平方米 ,比上年增長 ％。其中城市消費(fèi)品零售額 ，增長 ％；縣以下農(nóng)村消費(fèi)品零 售額 億元，增長 ％。從限額以上固定資產(chǎn)投資方向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元，比上年增長 ％；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 ％，其中工業(yè)投資 億元，增長 ％；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 ％。其中：教育、科學(xué)技術(shù)支出 億元，增長 ％；社會(huì)保障和就業(yè)支出 億元，增長 ％；醫(yī)療衛(wèi)生支出 億元，增長 ％；環(huán)境保護(hù)支出 億元，增長 ％；城鄉(xiāng)社區(qū)事務(wù)支出 億元，增長 26％。 非公經(jīng)濟(jì)活躍，比重不斷提升。 整體市場(chǎng)情況： 09 年 杭州的房地產(chǎn)市場(chǎng) 經(jīng)歷了兩個(gè)階段： 年初 ， 由降價(jià)所引起的剛性需求的爆發(fā) ； 年中 ，由于對(duì) 通貨膨脹的預(yù)期所引起的改善性需求及部分投資需求的爆發(fā) 。 項(xiàng)目周邊已經(jīng)形成了樓盤集聚的氛圍， 隨著近幾年來主城區(qū)開發(fā)量的減少及可售房源的進(jìn)一步去化， 住在濱江成為人們廣泛認(rèn)同， 濱江區(qū)高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的城市規(guī)劃 被市場(chǎng) 高度認(rèn)可 。 項(xiàng)目地理位置圖 （二） 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目地塊 濱江月明路可研報(bào)告 3 其中 住宅 88590 平方米 會(huì)所 2021 平方米 物業(yè) 及 其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車位配比 1： 1 車位個(gè)數(shù) 600 個(gè) 車位面積 45 平方米 注：①本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為 2021平方米； ③不考慮 70/90政策的限制。 從項(xiàng)目所處的區(qū)域來看，依托良好的區(qū)域前景規(guī)劃， 區(qū)政府所在地周邊 已經(jīng)成為 入住率較高 樓盤的聚集地。 預(yù)估住宅均價(jià)在25000 元 /平方米，地下車位價(jià)格為 13萬元 /個(gè)；推算出土地總價(jià)為 萬元，按照 的容積 率，建筑面積 為 91440 平 方米，土地樓面價(jià)格控制在 9128元 /平方米。其中：第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第三產(chǎn) 業(yè)增加值 億元，比上年分別增長 ％、 ％和 ％。 全年完成財(cái)政總收入 億元，比上年增長 ％，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長 ％。按公安部門統(tǒng)計(jì)的全市人口出生率為 ‰ ，人口自然增長率為 ‰ 。市區(qū)公開搖號(hào)銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771 套，建筑面積 萬平方米。按不同收入水平五等分分組，城鎮(zhèn) 居民家庭人均可支配收入均呈兩位數(shù)增長。年末農(nóng)村每百戶居民家庭擁有洗衣機(jī) 臺(tái)、電冰箱 臺(tái)、空調(diào)器 臺(tái)、熱水器 臺(tái)、微波爐 臺(tái)、移動(dòng)電話 部、家用計(jì)算機(jī) 臺(tái)。 濱江月明路可研報(bào)告 10 旅游收入(單位：億元）3264094656307070200400600800旅游收入 326 409 465 630 7072021 2021 2021 2021 2021 2021 二、 錢江新城 區(qū)域規(guī)劃概況 杭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) —— 天堂硅谷 ?濱江新城 杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)建于 1990 年，是國務(wù)院批準(zhǔn)的國家級(jí)高新區(qū)，區(qū)域總規(guī)劃面積 平方公里，處于中國長三角經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域。 四條發(fā)展軸，即沿錢塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展 軸線。 第三章 市場(chǎng)可行性分析 一、 杭州市 區(qū) 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展概況 （一）商品房市場(chǎng)概況 商品房總體指標(biāo) （包括余杭、蕭山） 房地產(chǎn)指標(biāo) 06 年 07 年 08 年 數(shù)量 同比 數(shù)量 同比 數(shù)量 同比 總投資（億元） % % ％ 施工面積（萬平方米） % % % 濱江月明路可研報(bào)告 13 其中：住宅施工面積（萬平方米） % % 商品房新開工面積（萬平方米） % % 其中：住宅新開工（萬平方米） 29% 房地產(chǎn)竣工面積（萬平方米） % % % 其中：住宅竣工面積（萬平方米） % 房屋銷售面積（萬平方米） % % 其中：住宅銷售面積（萬平方米） % % 0608 年 商品住宅供應(yīng)與成交特點(diǎn) （不包括余杭、蕭山） 0608 年杭州主城區(qū) 商品住宅供應(yīng)面積圖 濱江月明路可研報(bào)告 14 0608年 杭州主城區(qū) 商品住宅成交面積分析圖 一 0608年杭州主城區(qū)商品住宅成交面積分析圖二 0608 年 杭州 主城區(qū)商品住宅存量變化分析圖 濱江月明路可研報(bào)告 15 0608年度 杭州主城區(qū) 商品住宅成交均價(jià)分析圖 0208 年度杭州主城區(qū) 供求關(guān)系分 析圖 09 年 杭州市主城區(qū) 第一季度 房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 濱江月明路可研報(bào)告 16 08 年 市場(chǎng)觀望氣氛濃厚 ，成交量長久的在低谷徘徊，日均成交量一度萎縮至 50 套