【正文】 全市共有商品交易市場(chǎng) 691 個(gè)，其中億元以上商品交易市場(chǎng)134 個(gè)，實(shí)現(xiàn)成交額 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 2021 年末 ， 全市常住人口達(dá) 萬(wàn)人，比上年末增加 萬(wàn)人。 因此，本報(bào)告建議項(xiàng)目初步定位于中檔的精品項(xiàng)目， 檔次 基本 界于 西溪誠(chéng)園、麗江公寓 項(xiàng)目 之間 。但是 09 年 截止目前，市場(chǎng)整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇跡象明顯， 房地產(chǎn)市場(chǎng) 再次 成為了人們所關(guān)注的熱點(diǎn)。在保證總 投資利潤(rùn)率在 11%左右的情況下，推算土地價(jià)格。個(gè)體工商戶 萬(wàn)戶，從業(yè)人員 萬(wàn)人。房屋施工面積 ，比上年增長(zhǎng) ％；竣工面積 萬(wàn)平方米，下降 ％。人均生活消費(fèi)性支出 8446 元，增長(zhǎng) ％。 濱江區(qū)將形成西、北部沿錢(qián)塘江邊為公共服務(wù)設(shè)施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護(hù)帶的城市形態(tài)，呈沿錢(qián)塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成 “ 一心、四軸、二區(qū)、六片、三 基地 ”的布局結(jié)構(gòu)。 09 年一季度的成交房源中，這種局面沒(méi)有發(fā)生任何改變，住宅類物業(yè)的成交占比高達(dá) 88%（包括普通住宅和別墅）。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當(dāng)前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個(gè)健康而穩(wěn)定的市 場(chǎng)理應(yīng)呈現(xiàn)出一種多點(diǎn)開(kāi)花的均衡局面。 從具體區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，在全市普漲的格局下，五個(gè)主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲 %和 %；另外，西湖、下城、上城三個(gè)區(qū)域的漲幅也都在 15%20%之間。 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 濱江（一線江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 1996 1720642560 8741 城東（景芳、三堡附近） 46664 409 448169952 9604 城東（錢(qián)江新城） 394646 2508 5354900000 13569 濱江月明路可研報(bào)告 24 城南（復(fù)興、南星橋） 59114 377 626347264 10596 城西（黃龍、老浙大） 10244 90 169661856 16563 城西（老蔣村、西溪路） 4315 44 34326028 7955 城西（文教區(qū)） 118784 901 1421711740 11969 度假區(qū)城南（九溪、之江） 7618 19 240001984 31506 九堡、彭埠、筧橋 99697 847 643450240 6454 三墩 155759 1395 1007140480 6466 申花路 55271 511 455743456 8246 市中心 180508 1659 2180920830 12082 西湖沿線 1639 11 35161980 21453 下沙 138270 1169 705160100 5100 新城北 61101 486 453304832 7419 總計(jì) 2262386 17851 20882117982 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成 交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 611803 4733 4631523330 7570 濱江（一線江景） 413529 2835 3564295170 8619 城北 217139 2021 1986087680 9147 城東（景芳、三堡附近） 44647 211 446385376 9998 城東（錢(qián)江新城） 579806 3550 9370705000 16162 城南（復(fù)興、南星橋） 46671 320 586630000 12570 城西（黃龍、老浙大） 6506 43 71844560 11043 城西（老蔣村、西溪路） 10596 77 111144592 10489 城西（文教區(qū)） 139141 1024 2190236000 15741 度假區(qū)城南（九溪、之江） 19841 66 587312832 29601 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、筧橋 208927 1782 1740314370 8330 三墩 194391 1765 1380530690 7102 申花路 419893 3754 4084310270 9727 市中心 151224 1316 2198052860 14535 西湖沿線 2714 14 137799616 50778 西溪、留下 30729 116 831176960 27048 下沙 364021 2976 2153870000 5917 新城北 54560 441 373987968 6855 新蔣村 7047 37 132610952 18817 總計(jì) 3586093 27558 37008249170 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價(jià) (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 166752 1814 1600848380 9600 濱江（一線江景） 159720 1385 2224976640 13930 濱江月明路可研報(bào)告 25 城北 170634 1785 2290996220 13426 城東（景芳、三堡附近） 132197 1346 2245577000 16987 城東（錢(qián)江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（復(fù)興、南星橋） 10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大） 10267 79 124412700 12117 城西（老蔣村、西溪路） 7429 56 117610584 15832 城西（文教區(qū)） 89292 644 1996183680 22356 度假區(qū)城南（九溪、之江） 12388 44 399422976 32242 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 31466 287 268352080 8528 九堡、彭埠、筧橋 301861 2935 3486746370 11551 三墩 42253 391 396481856 9384 申花路 141878 1378 1914796000 13496 市中心 66976 596 1242853380 18557 西湖沿線 2164 14 141132032 65205 西溪、留下 60976 386 1475446000 24197 下沙 258130 2383 2093502850 8110 新城北 95877 979 727483000 7588 新蔣村 121956 940 1970143620 16155 總計(jì) 2170150 19400 32130267312 可以看出，本項(xiàng)目所在區(qū)域一直是杭州房產(chǎn)市場(chǎng)的熱點(diǎn)區(qū)域，雖然 08 年受宏觀經(jīng)濟(jì)的影響，整體銷售比 07 年有比較大的下降。 一期：已去化342 套， 97%。曉廬 水岸帝景 宋都 （三）機(jī)會(huì) ? 目前，濱江區(qū)房地產(chǎn)整體開(kāi)發(fā)水平相對(duì)中庸，精裝修產(chǎn)品更是寥寥，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)所打造的經(jīng)典樓盤(pán)屈指可數(shù)，作為綠城房產(chǎn)在濱江打造的首個(gè)精裝修項(xiàng)目，必將引起市場(chǎng)的高度關(guān)注，實(shí)現(xiàn)政企雙贏。 2)職業(yè)特征 ? 各類私營(yíng)業(yè)主，創(chuàng)業(yè)型業(yè)主、政府官員和高級(jí)白領(lǐng) 3)經(jīng)營(yíng)管理領(lǐng)域： ? 職業(yè)經(jīng)理人，管理顧問(wèn)，專業(yè)代理（商），高級(jí)營(yíng)銷人員 4)專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域： ? 工程師、建筑師、電腦程式設(shè)計(jì)師、會(huì)計(jì)師、醫(yī)師、高級(jí)證券從業(yè)者、高科 濱江月明路可研報(bào)告 39 技應(yīng)用型產(chǎn)業(yè)研究人員、貿(mào)易從業(yè)人員。 ? 注重有利于身心健康的區(qū)域大環(huán)境 —— 環(huán)境、 景觀在高檔物業(yè)購(gòu)買(mǎi)決策中的重要性較一般物業(yè)更高。 ? （四）威脅 ? 受全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的營(yíng)銷，房地產(chǎn)形勢(shì)嚴(yán)峻，政府在大力支持經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇， 雖然 09 年有大勢(shì)復(fù)蘇的顯現(xiàn)，但后市 前景尚未完全明朗，目標(biāo)客戶群體的觀望氣氛較為濃厚，有可能會(huì)延長(zhǎng)本案的銷售周期，進(jìn)而影響本案的資金回籠和利潤(rùn)的實(shí)現(xiàn)。潤(rùn)園 通策 未開(kāi)盤(pán)銷售 未開(kāi)盤(pán)銷售 （三）樓盤(pán)情況統(tǒng)計(jì)分析 統(tǒng)計(jì)說(shuō)明：本報(bào)告首先選取了項(xiàng)目周邊典型的樓盤(pán)進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)，主要分析其供應(yīng)的面積分布特點(diǎn)。 三 、競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析 （一）周邊樓盤(pán)分布 濱江月明路可研報(bào)告 26 項(xiàng)目周邊 1公里范圍內(nèi) 主要住宅項(xiàng)目分布示意圖 （二）重點(diǎn)個(gè)案介紹 （詳細(xì)個(gè)案 介紹 見(jiàn)附件） 錢(qián)江新城內(nèi)，已經(jīng)完成設(shè)計(jì)的住宅產(chǎn)品，具有如下共同特點(diǎn)： ? 高檔次開(kāi)發(fā)已成為新城樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)主要取向，質(zhì)優(yōu)價(jià)高 ? 規(guī)模化和高層化成為新城樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)的主流 ? 建筑風(fēng)格以現(xiàn)代、簡(jiǎn)潔、典雅、大氣 為 主流 ? 江景樓盤(pán)戶型設(shè)計(jì)崇尚寬敞和大氣，腹地樓盤(pán)戶型講究經(jīng)濟(jì)和實(shí)用 ? 人車(chē)分流將得到全面實(shí)施 ? 新城住宅注重住宅 社區(qū)內(nèi)部配套 ? 以大戶型為主流， 三房主力面積 120～ 180 ㎡、四房主力面積 140～ 250㎡，躍層多在 250 ㎡以上 典型樓盤(pán)概況表 樓盤(pán)名稱 陽(yáng)光海岸 贊成 圖表： 2021 年杭州區(qū)域二手房市場(chǎng)銷售價(jià)格狀況 上城區(qū) 下城區(qū) 西湖區(qū) 拱墅區(qū) 江干區(qū) 濱江區(qū) 余杭區(qū) 濱江月明路可研報(bào)告 22 2021年銷售均價(jià) 13829 13049 12490 11213 12388 10271 7417 2021年銷售均價(jià) 11725 11340 10439 9220 9774 7580 6594 增幅 % % % % % % % 數(shù)據(jù)來(lái)源：我愛(ài)我家 2021 年杭州整體二手房交易均價(jià)呈現(xiàn)先揚(yáng)后抑 的局面。一季度成交的次熱門(mén)板塊則由濱江、浙大紫金港一帶、拱北橋西（城北拱宸橋一帶）、城西文教等板塊摘得。 一季度住宅類物業(yè)成交房源戶型面積分布 濱江月明路可研報(bào)告 17 06 年以來(lái)政府強(qiáng)力推行的 90/70 政策自 08 年開(kāi)始在供應(yīng)結(jié)構(gòu)上發(fā)揮效應(yīng)，而 07 年底以來(lái)的市場(chǎng)調(diào)整則讓首置型剛需成為了樓市成交的主力軍，兩大效應(yīng)相互疊加，體現(xiàn)在成交房源的戶型特征上就表現(xiàn)為 90 方以下小戶型房源占據(jù)了絕對(duì)的比例（雖有部分開(kāi)發(fā)商做拼戶設(shè)計(jì)，但市場(chǎng)主流仍是不拼戶的 90 方）。 四條發(fā)展軸，即沿錢(qián)塘江、中興路、四季大道、彩虹大道四條發(fā)展 軸線。年末農(nóng)村每百戶居民家庭擁有洗衣機(jī) 臺(tái)、電冰箱 臺(tái)、空調(diào)器 臺(tái)、熱水器 臺(tái)、微波爐 臺(tái)、移動(dòng)電話 部、家用計(jì)算機(jī) 臺(tái)。市區(qū)公開(kāi)搖號(hào)銷售經(jīng)濟(jì)適用房9771 套，建筑面積 萬(wàn)平方米。 全年完成財(cái)政總收入 億元，比上年增長(zhǎng) ％，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 億元，比上年增長(zhǎng) ％。 預(yù)估住宅均價(jià)在25000 元 /平方米，地下車(chē)位價(jià)格為 13萬(wàn)元 /個(gè)；推算出土地總價(jià)為 萬(wàn)元，按照 的容積 率，建筑面積 為 91440 平 方米，土地樓面價(jià)格控制在 9128元 /平方米。 項(xiàng)目地理位置圖 （二） 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 用地面積 38100 平方米 容積率 總建筑面積 118452 平方米 地上建筑面積 91440 平方米 項(xiàng)目地塊 項(xiàng)目地塊 濱江月明路可研報(bào)告 3 其中 住宅 88590 平方米 會(huì)所 2021 平方米 物業(yè) 及 其他 640+210 平方米 地下建筑面積 27012 平方米 建筑密度 22% 綠化率 30% 戶均面積 149 平方米 總戶數(shù) 600 戶 車(chē)位配比 1： 1 車(chē)位個(gè)數(shù) 600 個(gè) 車(chē)位面積 45 平方米 注：①本項(xiàng)目代建幼兒園，建筑面積 1936平方米； ②考慮加強(qiáng)會(huì)所配套，設(shè)置餐廳等功能，故會(huì)所面積設(shè)置為 2021平