【正文】 ........................................................ 38 二、項目主要開發(fā)節(jié)點時間計劃 ....................................... 41 三、工程實施進度 .................................................... 41 第六章 經(jīng)濟可行性分析 .......................................... 43 一、銷售價格估算 .................................................... 43 二、投資估算 ........................................................ 44 三、財務分析 ........................................................ 45 四、敏感性分析 ...................................................... 46 五、方案二測算 ...................................................... 46 附件： 主要樓盤個案表 濱江月明路可研報告 2 第一章 項目概論 一、項目概況 （一） 地理位置 本案基地位于杭州市濱江區(qū)內(nèi)，項目北至二號支路，東北向距錢江三橋約 公里；南至月明路，與市級經(jīng)濟適用房新 州花苑比鄰；西至阡陌路，西北側(cè)為濱江區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)；東至西興路。 我們也要注意 到 目前市場恢復的特點：是剛性需求 爆發(fā)帶動改善性需求恢復 。 （二）項目本身可行性結(jié)論 項目所處位置為 濱江區(qū)區(qū)政府周邊核心住宅區(qū)，周邊配套完善，公共交通便利，生活氣息濃郁 ， 離在建地鐵 1 號線江陵路站僅 800 米。在保證總 投資利潤率在 11%左右的情況下，推算土地價格。 競爭概況： 由于產(chǎn)品定位的區(qū)別，周邊樓盤中除與少數(shù)精裝修產(chǎn)品形成競爭外，本案主要的競爭對手是本公司西溪誠園和麗江公寓。 第二章 項目投資環(huán)境可行性分析 一、經(jīng)濟發(fā)展 背景 國民經(jīng)濟保持快速、健康發(fā)展。全市按常住人口計算的人均 GDP為 60414 元，按戶籍人口計算的人均 GDP 為 70832 元，分別增長 ％和 ％，按國家公布的 2021 年平均匯率計算，人均分別達到 8699 美元和 10199 美元。個體工商戶 萬戶，從業(yè)人員 萬人。全年 地方財政支出 億元，比上年增長 ％。其中戶籍人口 萬人，比上年末增加 萬人。 2021 年 ， 完成全社會固定資產(chǎn)投資 億元，其中限額以上固定資產(chǎn)投資 億元，分別比上年增長 ％和 ％。房屋施工面積 ，比上年增長 ％；竣工面積 萬平方米，下降 ％。 2021 年 ， 實現(xiàn)社會消費品零售總額 億元，比上年增長 ％。 社會消費品零售總額（單位：億元）5887049751112129615580500100015002021社會消費品零售總額 588 704 975 1112 1296 15582021 2021 2021 2021 2021 2021 居民收入和消費能力不斷提升，儲蓄存款穩(wěn)步增長。市區(qū)居民人均生活消費性支出 16719 元，比上年增長 ％。人均生活消費性支出 8446 元，增長 ％。 居民可支配收入/居民消費性支出/城鄉(xiāng)居民儲蓄余額（單位：億元）12898145651660119027216892410499501121313438014896167191590 1835 2192 2555 263534770100002021030000居民可支配收入 12898 14565 16601 19027 21689 24104居民消費性支出 9950 11213 13438 0 14896 16719城鄉(xiāng)居民儲蓄余額 1590 1835 2192 2555 2635 34772021 2021 2021 2021 2021 2021 旅游業(yè)保持快速發(fā)展。旅游基礎設施日趨完善。 高新區(qū)集聚了杭州市 61%以上的高新技術企業(yè)， 80%以上的軟件企業(yè)， 90%以 濱江月明路可研報告 11 上的服務外包企業(yè)； 6 大主導產(chǎn)業(yè)分別為通信設備制造業(yè)、軟件及服務外包業(yè)、集成電路業(yè)、數(shù)字電視業(yè)、電子商務業(yè)、動漫網(wǎng)游業(yè)。 濱江區(qū)將形成西、北部沿錢塘江邊為公共服務設施、研發(fā)居住綜合帶，中部為產(chǎn)業(yè)園區(qū)帶，南部為研發(fā)居住帶和生態(tài)保護帶的城市形態(tài)，呈沿錢塘江平行發(fā)展的城市空間形態(tài)，在用地布局上規(guī)劃形成 “ 一心、四軸、二區(qū)、六片、三 基地 ”的布局結(jié)構(gòu)。 濱江月明路可研報告 12 九個居住片，即本域內(nèi)的九大居住片。 三 、總結(jié) 從城市總體發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域規(guī)劃可以發(fā)現(xiàn)，項目所在區(qū)域是 未來 濱江區(qū) 城市發(fā)展 的重點方向，對項目的定位提供了必要的支撐。然而，進入 09 年后，局勢卻在悄然之間發(fā)生了微妙的變化。 09 年一季度的成交房源中，這種局面沒有發(fā)生任何改變，住宅類物業(yè)的成交占比高達 88%（包括普通住宅和別墅）。 但與此同時， 120 方以上的改善型房源表現(xiàn)也同樣精彩，其合 計比例已達到 37%。而 12021 元 /㎡以下的中低價房源則占據(jù)了絕對主力（尤其是 10000 元 /㎡以下的低價房源）。據(jù)此經(jīng)驗標準假設，改善性需求的總價承受力基本都在 140 萬以上。需求結(jié)構(gòu)的單一化特征表明，當前的成交量回暖還只是局部的回暖，一個健康而穩(wěn)定的市 場理應呈現(xiàn)出一種多點開花的均衡局面。由上可見，一季度的熱銷房源主要集中在市區(qū)周邊板塊，房源的地段分布特征與之前論 述的需求結(jié)構(gòu)特征（首置型剛需為主力軍）同樣形成了良好的呼應，因為市場經(jīng)驗表明，首置型剛需因為購買力相對有限，在市區(qū)高房價的擠壓下，往往只能向郊縣板塊外延。 濱江月明路可研報告 20 09 年 13月 宅地 成交情況 出讓地塊名稱 地塊位置 用地性質(zhì) 樓面地價 競得人 成交時間 杭政儲出 [2021]38號 江干區(qū) (九堡單元R22D08 地塊 ) 居住配套用地 3580 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資有 限公司 20210113 杭政儲出 [2021]43號 江干區(qū) (水湘 R2112地塊 ) 住宅 (設 配套公建 )用地 7103 元 /平米 杭州潤楓置業(yè)有限公 司 20210122 杭政儲出 [2021]44號 江干區(qū) (九堡單元R22B22 地塊 ) 居住配套公建 用地 3582 元 /平米 北京安瑞基業(yè)投資服 務有限公司 20210122 項目周邊 已出讓土地開發(fā)情況 從上圖可以看出，項目周邊的樓面價格逐步提高，特別是近兩年。 2021 年，建筑面積在 90 平方米以下的中小戶型二手房，成交均價在每平方米 11500 元以下，低于前一年的總體成交價格約每平方米 1000 元。 從具體區(qū)域市場來看，在全市普漲的格局下，五個主城區(qū)的漲幅都在全市平均漲幅之下，其中江干、拱墅上升幅度排名前兩名，環(huán)比去年分別上漲 %和 %；另外，西湖、下城、上城三個區(qū)域的漲幅也都在 15%20%之間?？砷L達半年的銀根緊縮、股票市場低迷，到了五月份二手房市場明顯出現(xiàn)萎縮，接下來的六個月交易均價持續(xù)小幅下降，直到 11月份市場交易回暖，價格才重新抬頭。從市政規(guī)劃來看，江干區(qū)的錢江新城是城市發(fā)展的新標桿，生活品質(zhì)之城新領地，目前已經(jīng)成為杭州高端住宅項目的聚集地，未來房價的上漲還有一定的空間。從居室交易數(shù)據(jù)看，一、二居室的交易量占了總量的 %，相比去年比重增加了 個百分點；而三居以及三居以上交易比重有所下降，環(huán)比分別減少了%和 %。 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 367442 2878 2487611000 6770 濱江（一線江景） 364463 2551 2897863680 7951 城北 196851 1996 1720642560 8741 城東（景芳、三堡附近） 46664 409 448169952 9604 城東（錢江新城） 394646 2508 5354900000 13569 濱江月明路可研報告 24 城南（復興、南星橋） 59114 377 626347264 10596 城西（黃龍、老浙大） 10244 90 169661856 16563 城西（老蔣村、西溪路） 4315 44 34326028 7955 城西（文教區(qū)） 118784 901 1421711740 11969 度假區(qū)城南（九溪、之江） 7618 19 240001984 31506 九堡、彭埠、筧橋 99697 847 643450240 6454 三墩 155759 1395 1007140480 6466 申花路 55271 511 455743456 8246 市中心 180508 1659 2180920830 12082 西湖沿線 1639 11 35161980 21453 下沙 138270 1169 705160100 5100 新城北 61101 486 453304832 7419 總計 2262386 17851 20882117982 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成 交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 611803 4733 4631523330 7570 濱江（一線江景） 413529 2835 3564295170 8619 城北 217139 2021 1986087680 9147 城東（景芳、三堡附近） 44647 211 446385376 9998 城東（錢江新城） 579806 3550 9370705000 16162 城南（復興、南星橋） 46671 320 586630000 12570 城西（黃龍、老浙大） 6506 43 71844560 11043 城西（老蔣村、西溪路） 10596 77 111144592 10489 城西（文教區(qū)） 139141 1024 2190236000 15741 度假區(qū)城南（九溪、之江） 19841 66 587312832 29601 度假區(qū)轉(zhuǎn)塘 62909 485 429430944 6826 九堡、彭埠、筧橋 208927 1782 1740314370 8330 三墩 194391 1765 1380530690 7102 申花路 419893 3754 4084310270 9727 市中心 151224 1316 2198052860 14535 西湖沿線 2714 14 137799616 50778 西溪、留下 30729 116 831176960 27048 下沙 364021 2976 2153870000 5917 新城北 54560 441 373987968 6855 新蔣村 7047 37 132610952 18817 總計 3586093 27558 37008249170 杭州市各板塊成交情況（ 2021 年） 板塊 成交面積 (平方米 ) 成交套數(shù) (套 ) 成交金額 (元 ) 成交均價 (元 /平方米 ) 濱江（非江景） 166752 1814 1600848380 9600 濱江（一線江景） 159720 1385 2224976640 13930 濱江月明路可研報告 25 城北 170634 1785 2290996220 13426 城東（景芳、三堡附近） 132197 1346 2245577000 16987 城東（錢江新城） 287768 1884 7220803000 25092 城南（復興、南星橋） 10165 74 192498944 18938 城西（黃龍、老浙大） 10267 79 1244