【正文】 第四十七條 本指引自發(fā)布之日起施行。第四十五條 銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)或銀行業(yè)自律組織對介入房地產(chǎn)貸款的中介機構(gòu)，一旦發(fā)現(xiàn)其有違背行業(yè)規(guī)定和職業(yè)道德的行為，將及時予以通報。第四十三條 銀監(jiān)會及其派出機構(gòu)根據(jù)非現(xiàn)場監(jiān)管情況，每年至少選擇兩家商業(yè)銀行，對房地產(chǎn)貸款的下列事項進行全面或者專項檢查：（一）貸款質(zhì)量；（二）償付狀況及催收情況；（三）內(nèi)部貸款審核控制；（四）貸后資產(chǎn)的風險管理；（五）遵守法律及相關(guān)規(guī)定；（六）需要進行檢查的其他事項。應(yīng)將本行內(nèi)相關(guān)的個人信用資料包括逾期客戶名單等實行行內(nèi)共享。第四十條 商業(yè)銀行對未完全按照前述要求發(fā)放的貸款，應(yīng)有專門的處理方法，除將發(fā)放原因和理由記錄存檔外，還應(yīng)密切關(guān)注及監(jiān)控該筆貸款的還款記錄。對于借款人遞交的貸款申請表和貸款合同需有貸款經(jīng)辦人員的見證簽署。對再交易房，應(yīng)對每個用作貸款抵押的房屋進行獨立評估。抵押物價值的確定以該房產(chǎn)在該次買賣交易中的成交價或評估價的較低者為準。第三十七條 商業(yè)銀行應(yīng)通過調(diào)查非國內(nèi)長期居住借款人在國外的工作和收入背景，了解其在華購房的目的，并在對各項信息調(diào)查核實的基礎(chǔ)上評估借款人的償還能力和償還意愿。房產(chǎn)支出與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入所有債務(wù)與收入比的計算公式為：（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務(wù)月均償付額）/月均收入 上述計算公式中提到的收入應(yīng)該是指申請人自身的可支配收入，即單一申請為申請人本人可支配收入，共同申請為主申請人和共同申請人的可支配收入。第三十六條 商業(yè)銀行應(yīng)著重考核借款人還款能力。第三十四條 對以個人身份申請的商業(yè)用房貸款，如借款人是自雇人士或公司的股東、董事，商業(yè)銀行應(yīng)要求借款人提供公司財務(wù)報表，業(yè)務(wù)資料并進行審核。第三十三條 商業(yè)銀行應(yīng)通過對包括借款人的聘用單位、稅務(wù)部門、工商管理部門以及征信機構(gòu)等獨立的第三方進行調(diào)查，審核貸款申請的真實性及借款人的信用情況，以了解其本人及家庭的資產(chǎn)、負債情況、信用記錄等。第三十一條 商業(yè)銀行應(yīng)通過借款人的年齡、學歷、工作年限、職業(yè)、在職年限等信息判斷借款人目前收入的合理性及未來行業(yè)發(fā)展對收入水平的影響；應(yīng)通過借款人的收入水平、財務(wù)情況和負債情況判斷其貸款償付能力；應(yīng)通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對于所購房產(chǎn)的目的及擁有意愿等因素，并據(jù)此對貸款申請做整體分析。上述相關(guān)信息包括個人信息的確認、銀行對申請人償還能力、償還意愿的風險審核及對抵押品的評估情況（具體內(nèi)容參見附件2）。第二十八條 商業(yè)銀行應(yīng)確保貸款經(jīng)辦人員向借款人說明其所提供的個人信息（包括借款人所提交的所有文件資料和個人資產(chǎn)負債情況）將經(jīng)過貸款審核人員的調(diào)查確認，并要求借款人據(jù)此簽署書面聲明。第五章 個人住房貸款的風險管理第二十六條 商業(yè)銀行應(yīng)嚴格遵照相關(guān)個人住房貸款政策規(guī)定，不得違反有關(guān)貸款年限和貸款與房產(chǎn)價值比率等方面的規(guī)定。第二十四條 商業(yè)銀行應(yīng)密切關(guān)注建筑工程款優(yōu)于抵押權(quán)受償?shù)葷撛诘姆娠L險。第二十二條 商業(yè)銀行應(yīng)對有逾期未還款或有欠息現(xiàn)象的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售款進行監(jiān)控，在收回貸款本息之前，防止將銷售款挪作他用。同時，積極采取措施應(yīng)對項目開發(fā)過程中出現(xiàn)的項目自身的變化、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的變化、建筑施工企業(yè)的變化等，及時發(fā)現(xiàn)并制止違規(guī)使用貸款情況。第二十條 商業(yè)銀行應(yīng)建立完備的貸款發(fā)放、使用監(jiān)控機制和風險防范機制。對于依據(jù)項目而成立的房地產(chǎn)開發(fā)項目公司，應(yīng)根據(jù)其自身特點對其業(yè)務(wù)范圍、經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以及股東及關(guān)聯(lián)公司的上述情況以及彼此間的法律關(guān)系等進行深入調(diào)查審核。第十八條 商業(yè)銀行應(yīng)對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行深入調(diào)查審核：包括企業(yè)的性質(zhì)、股東構(gòu)成、資質(zhì)信用等級等基本背景，近三年的經(jīng)營管理和財務(wù)狀況，以往的開發(fā)經(jīng)驗和開發(fā)項目情況，與關(guān)聯(lián)企業(yè)的業(yè)務(wù)往來等。第十六條 商業(yè)銀行對申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)要求其開發(fā)項目資本金比例不低于35％。第十四條 商業(yè)銀行應(yīng)對發(fā)放的土地儲備貸款設(shè)立土地儲備機構(gòu)資金專戶，加強對土地經(jīng)營收益的監(jiān)控。第十二條 商業(yè)銀行發(fā)放土地儲備貸款時，應(yīng)對土地的整體情況調(diào)查分析，包括該土地的性質(zhì)、權(quán)屬關(guān)系、測繪情況、土地契約限制、在城市整體綜合規(guī)劃中的用途與預(yù)計開發(fā)計劃是否相符等。第十條 商業(yè)銀行應(yīng)逐筆登記房地產(chǎn)貸款詳細情況，以確保該信息可以準確錄入銀行監(jiān)管部門及其他相關(guān)部門的統(tǒng)計或信貸登記咨詢系統(tǒng)，以利于各商業(yè)銀行之間、商業(yè)銀行與社會征信機構(gòu)之間的信息溝通，使各行充分了解借款人的整體情況。第八條 商業(yè)銀行應(yīng)建立房地產(chǎn)行業(yè)風險預(yù)警和評估體系，對房地產(chǎn)行業(yè)市場風險予以關(guān)注?；藞蟾鎽?yīng)包括以下內(nèi)容：（一）內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)上發(fā)放貸款的整體情況；（二）稽核中發(fā)現(xiàn)的主要問題及處理意見；（三）內(nèi)部職能部門和分支機構(gòu)對上次稽核報告中所提建議的整改情況。第五條 商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)貸款的專業(yè)化分工，按照申請的受理、審核、審批、貸后管理等環(huán)節(jié)分別制定各自的職業(yè)道德標準和行為規(guī)范，明確相應(yīng)的權(quán)責和考核標準。商業(yè)銀行辦理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，要對房地產(chǎn)貸款市場風險、法律風險、操作風險等予以關(guān)注，建立相應(yīng)的風險管理及內(nèi)控制度。商業(yè)用房貸款是指向借款人發(fā)放的用于購置、建造和大修理以商業(yè)為用途的各類型房產(chǎn)的貸款。房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出租等用途的房地產(chǎn)項目的貸款。本指引所稱土地儲備貸款是指向借款人發(fā)放的用于土地收購及土地前期開發(fā)、整理的貸款。第二條 本指引所稱房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。第三十八條 本指引由中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會負責解釋。第三十六條 商業(yè)銀行在并購貸款不良率上升時應(yīng)加強對以下內(nèi)容的報告、檢查和評估：（一）并購貸款擔保的方式、構(gòu)成和覆蓋貸款本息的情況；（二）針對不良貸款所采取的清收和保全措施；（三）處置質(zhì)押股權(quán)的情況；（四）依法接管企業(yè)經(jīng)營權(quán)的情況；（五）并購貸款的呆賬核銷情況。 第三十五條 商業(yè)銀行應(yīng)明確并購貸款業(yè)務(wù)內(nèi)部報告的內(nèi)容、路線和頻率，并應(yīng)至少每年對并購貸款業(yè)務(wù)的合規(guī)性和資產(chǎn)價值變化進行內(nèi)部檢查和獨立的內(nèi)部審計，對其風險狀況進行全面評估。第三十三條 商業(yè)銀行應(yīng)按照不低于其他貸款種類的頻率和標準對并購貸款進行風險分類和計提撥備。第三十一條 商業(yè)銀行在貸款存續(xù)期間，應(yīng)定期評估并購雙方未來現(xiàn)金流的可預(yù)測性和穩(wěn)定性，定期評估借款人的還款計劃與還款來源是否匹配。第二十九條 商業(yè)銀行應(yīng)在借款合同中約定提款條件以及與貸款支付使用相關(guān)的條款，提款條件應(yīng)至少包括并購方自籌資金已足額到位和并購合規(guī)性條件已滿足等內(nèi)容。第二十七條 商業(yè)銀行應(yīng)在借款合同中約定保護貸款人利益的關(guān)鍵條款，包括但不限于：（一）對借款人或并購后企業(yè)重要財務(wù)指標的約束性條款；（二）對借款人特定情形下獲得的額外現(xiàn)金流用于提前還款的強制性條款；（三）對借款人或并購后企業(yè)的主要或?qū)Ｓ觅~戶的監(jiān)控條款；（四）確保貸款人對重大事項知情權(quán)或認可權(quán)的借款人承諾條款。以目標企業(yè)股權(quán)質(zhì)押時，商業(yè)銀行應(yīng)采用更為審慎的方法評估其股權(quán)價值和確定質(zhì)押率。第二十五條 商業(yè)銀行應(yīng)要求借款人提供充足的能夠覆蓋并購貸款風險的擔保，包括但不限于資產(chǎn)抵押、股權(quán)質(zhì)押、第三方保證，以及符合法律規(guī)定的其他形式的擔保。第二十四條 商業(yè)銀行可根據(jù)并購交易的復(fù)雜性、專業(yè)性和技術(shù)性，聘請中介機構(gòu)進行有關(guān)調(diào)查并在風險評估時使用該中介機構(gòu)的調(diào)查報告。第二十三條 商業(yè)銀行應(yīng)在內(nèi)部組織并購貸款盡職調(diào)查和風險評估的專門團隊，對本指引第九條到第十五條的內(nèi)容進行調(diào)查、分析和評估，并形成書面報告。第二十一條 商業(yè)銀行應(yīng)在并購貸款業(yè)務(wù)受理、盡職調(diào)查、風險評估、合同簽訂、貸款發(fā)放、貸后管理等主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)以及內(nèi)部控制體系中加強專業(yè)化的管理與控制。第十九條 并購貸款期限一般不超過五年。商業(yè)銀行對同一借款人的并購貸款余額占同期本行核心資本凈額的比例不應(yīng)超過5%。第三章風險管理 第十六條 商業(yè)銀行全部并購貸款余額占同期本行核心資本凈額的比例不應(yīng)超過50%。上述不利情形包括但不限于：（一）并購雙方的經(jīng)營業(yè)績（包括現(xiàn)金流）在還款期內(nèi)未能保持穩(wěn)定或呈增長趨勢；（二）并購雙方的治理結(jié)構(gòu)不健全，管理團隊不穩(wěn)定或不能勝任；（三）并購后并購方與目標企業(yè)未能產(chǎn)生協(xié)同效應(yīng)；（四）并購方與目標企業(yè)存在關(guān)聯(lián)關(guān)系，尤其是并購方與目標企業(yè)受同一實際控制人控制的情形。第十三條 商業(yè)銀行應(yīng)在全面分析與并購有關(guān)的各項風險的基礎(chǔ)上，建立審慎的財務(wù)模型，測算并購雙方未來財務(wù)數(shù)據(jù)，以及對并購貸款風險有重要影響的關(guān)鍵財務(wù)杠桿和償債能力指標。第十一條 商業(yè)銀行評估整合風險，包括但不限于分析并購雙方是否有能力通過以下方面的整合實現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)：（一）發(fā)展戰(zhàn)略整合；（二）組織整合；（三）資產(chǎn)整合；（四）業(yè)務(wù)整合；（五）人力資源及文化整合。第九條 商業(yè)銀行評估戰(zhàn)略風險，應(yīng)從并購雙方行業(yè)前景、市場結(jié)構(gòu)、經(jīng)營戰(zhàn)略、管理團隊、企業(yè)文化和股東支持等方面，包括但不限于分析以下內(nèi)容：（一）并購雙方的產(chǎn)業(yè)相關(guān)度和戰(zhàn)略相關(guān)性，以及可能形成的協(xié)同效應(yīng)；（二）并購雙方從戰(zhàn)略、管理、技術(shù)和市場整合等方面取得額外回報的機會；（三）并購后的預(yù)期戰(zhàn)略成效及企業(yè)價值增長的動力來源；（四）并購后新的管理團隊實現(xiàn)新戰(zhàn)略目標的可能性；（五）并購的投機性及相應(yīng)風險控制對策；（六）協(xié)同效應(yīng)未能實現(xiàn)時，并購方可能采取的風險控制措施或退出策略。第二章風險評估 第八條 商業(yè)銀行應(yīng)在全面分析戰(zhàn)略風險、法律與合規(guī)風險、整合風險、經(jīng)營風險以及財務(wù)風險等與并購有關(guān)的各項風險的基礎(chǔ)上評估并購貸款的風險。第六條 商業(yè)銀行應(yīng)制定并購貸款業(yè)務(wù)發(fā)展策略，包括但不限于明確發(fā)展并購貸款業(yè)務(wù)的目標、并購貸款業(yè)務(wù)的客戶范圍及其主要風險特征，以及并購貸款業(yè)務(wù)的風險承受限額等。第四條 本指引所稱并購貸款，是指商業(yè)銀行向并購方或其子公司發(fā)放的，用于支付并購交易價款的貸款。第三條 本指引所稱并購，是指境內(nèi)并購方企業(yè)通過受讓現(xiàn)有股權(quán)、認購新增股權(quán)，或收購資產(chǎn)、承接債務(wù)等方式以實現(xiàn)合并或?qū)嶋H控制已設(shè)立并持續(xù)經(jīng)營的目標企業(yè)的交易行為。第四篇：商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引商業(yè)銀行并購貸款風險管理指引第一章總則第一條 為規(guī)范商業(yè)銀行并購貸款經(jīng)營行為，提高商業(yè)銀行并購貸款風險管理能力，促進銀行業(yè)公平競爭，增強銀行業(yè)競爭能力，維護銀行業(yè)的合法、穩(wěn)健運行，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《中華人民共和國商業(yè)銀行法》等法律法規(guī)，制定本指引。第四十五條 本指引自印發(fā)之日起施行。第四十三條 本指引所稱并購雙方是指并購方與目標企業(yè)。第四章 附則 第四十一條 商業(yè)銀行貸款支持已獲得目標企業(yè)控制權(quán)的并購方企業(yè)，為維持對目標企業(yè)的控制權(quán)而受讓或者認購目標企業(yè)股權(quán)的，適用本指引。當出現(xiàn)并購貸款集中度趨高、貸款風險分類趨降等情形時，商業(yè)銀行應(yīng)提高內(nèi)部報告、檢查和評估的頻率。第三十八條 并購貸款出現(xiàn)不良時，商業(yè)銀行應(yīng)及時采取貸款清收、保全，以及處置抵質(zhì)押物、依法接管企業(yè)經(jīng)營權(quán)等風險控制措施。第三十六條 商業(yè)銀行在貸款存續(xù)期間，應(yīng)密切關(guān)注借款合同中關(guān)鍵條款的履行情況。第三十五條 商業(yè)銀行在貸款存續(xù)期間，應(yīng)加強貸后檢查，及時跟蹤并購實施情況，定期評估并購雙方未來現(xiàn)金流的可預(yù)測性和穩(wěn)定性，定期評估借款人的還款計劃與還款來源是否匹配，對并購交易或者并購雙方出現(xiàn)異常情況的，及時采取有效措施保障貸款安全。商業(yè)銀行應(yīng)按照借款合同約定，加強對貸款資金的提款和支付管理，做好資金流向監(jiān)控，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購交易套取貸款資金，確保貸款資