【正文】 因為租約的原因（.租期不是足夠長；.租金不是足夠高；.承租人不履行租約）而無法產(chǎn)生足以償還貸款的現(xiàn)金流（租金），該筆貸款應(yīng)被劃分為專項貸款中的產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)。由于這份資產(chǎn)（辦公樓）所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流主要由長期承租人的整體狀況決定，而貸款款項返還和回收也是取決于此，所以劃分這一類貸款時，銀行可以透過該特設(shè)機構(gòu)去審核辦公樓的長期承租人（一家經(jīng)營中的大型公司），并將這筆貸款視為公司貸款。租金將完全滿足借貸方（）對現(xiàn)金流的需求（包括還本付息，資本支出{基本建設(shè)費用}，經(jīng)營費用等）。該機構(gòu)基本沒有其他資產(chǎn)，其成立的目的僅僅是為了管理辦公樓。例：一家銀行為一個特設(shè)機構(gòu)（）提供資金，用以承購一棟辦公樓。同樣地，該筆貸款應(yīng)被劃分為專項貸款中的產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)。盡管銀行對于該建造項目的發(fā)起人，即這家經(jīng)營中的公司，有法定的追索權(quán)，但由于該項目發(fā)起人的整體狀況主要取決于這份資產(chǎn)（辦公樓）所能產(chǎn)生的現(xiàn)金流，所以當項目失敗時，項目發(fā)起人將基本喪失履行其一般（常規(guī)）責任的能力。這筆貸款應(yīng)被劃分為專項貸款中的產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)這一類，盡管實際上借方是一家在經(jīng)營中的公司，而銀行又是按照公司貸款的手續(xù)簽署該筆貸款的。該公司基本沒有其他資產(chǎn)。例：一家銀行為一家經(jīng)營中的公司提供資金，用以建造或承購一棟建成后將用于出租的辦公樓。這筆貸款相對于該公司的總資產(chǎn)以及該公司的債務(wù)承擔能力而言較小。例：一家銀行為一家經(jīng)營中的業(yè)務(wù)多樣化的大型公司提供資金，用以建造一棟辦公樓，辦公樓建成以后將主要由該公司使用。辦公樓被抵押作為這筆貸款的擔保。這樣一筆無擔保的貸款被歸類為公司暴露，因為貸款償還依靠貿(mào)易商而不是依靠由任何一種商品的銷售所產(chǎn)生的收入.. 產(chǎn)生收入的房地產(chǎn)舉例例：一家銀行為一個提供資金，用以建造一棟建成后將用于出租或出售的辦公樓。這種貸款被歸類為公司暴露，因為如果這個貿(mào)易公司還沒有規(guī)避交易的市場風險, 它有可能不是自我清償?shù)?。例：銀行對一個小而獨立的貿(mào)易公司的有色金屬貿(mào)易提供短期信貸。由該貿(mào)易公司辦理的每次商品均是單獨融資和套期保值的。因為首要的還款來源是該貨柜船以及它產(chǎn)生收入的能力，所以這筆貸款應(yīng)被劃分為物品融資。船運公司與該之間并沒有法定的和合同約定的追索權(quán)。這筆貸款應(yīng)被劃分為物品融資。例：和上述例子類似，只是以下兩點稍有不同：.租約可由航空公司在貸款到期之前被取消，而航空公司不需要支付罰金；. 由于租期不是足夠長，租金不是足夠高或承租人不履行租約等租約方面的原因，無法產(chǎn)生足以償還貸款的現(xiàn)金流。銀行給這個提供貸款，這個和航空公司有一個長期的租約，租賃期限超出潛在的貸款的期限，這個租約在任何情況下都不能被終止。 例：一個有已經(jīng)擁有多架飛機和多條航線的航空公司，為購買用于自己運營的飛機的籌措資金。當違約時,銀行可以立即把飛機在市場上再交易。例：如果一家銀行為一家已成立的電信公司的跨海光纖電纜建造工程提供資金，而該公司擁有已制定的商業(yè)計劃﹑可追蹤的紀錄以及多種收入來源，這些收入都是貸款的重要還款資金來源，則該銀行對此工程提供的資金應(yīng)被視為公司風險暴露。例：在例的基礎(chǔ)上，改為債務(wù)人的股東或另外一家企業(yè)為這筆貸款提供覆蓋整個貸款期的保證擔保，且債務(wù)人的股東或另外一家企業(yè)擁有一定規(guī)模的、能夠產(chǎn)生現(xiàn)金流的其他資產(chǎn)，擔保能力很強，則這筆貸款既可以被劃為公司類風險暴露也可以被劃分為項目融資，但商業(yè)銀行應(yīng)保證對這類貸款劃分的一致性。例：一家銀行為一個萬千瓦的發(fā)電公司提供貸款用于再建一個萬千瓦的發(fā)電廠再則，其他條件與例相同?；謴涂赡苡形ｋU損害保險向頂級保險公司投保，保險額高，包括擔保品損害保險向優(yōu)質(zhì)保險公司投保，保險額較高（不包括擔保損害）向一般保險公司投保，保險額一般（不包括擔保損害）向差的保險公司投?；虮ｋU額低（不包括擔保損害）附件二：專業(yè)貸款界定舉例. 項目融資舉例例：一家銀行為一個新組建的公司提供貸款，用以建設(shè)和經(jīng)營一個電廠項目。操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績一般總體業(yè)績有限或不確定。操作成功和成本節(jié)約的業(yè)績優(yōu)在有問題交易上經(jīng)驗夠用。商品不易損壞商品非公開報價，相對市場的廣度和深度而言，流動性受限，缺乏合適的套做保值工具。商品不易損壞商品公開報價，可利用場外市場工具套做保值。部分配置計劃和或營運計劃可能需要修改營運與維修合同的范圍和性質(zhì)完備的長期營運與維修合同，最好配合合同履約激勵措施和或營運與維修儲備金賬戶（如有需要）長期營運與維修合同和或營運與維修儲備金賬戶（如有需要）不完備的營運與維修合同或營運與維修儲備金賬戶（如有需要）缺乏營運與維修合同：營運成本風險過高，風險緩釋作用有限營運商的財務(wù)實力、同類資產(chǎn)的管理業(yè)績和對租賃期滿資產(chǎn)的再次營銷能力業(yè)績和再營銷能力出眾業(yè)績和再營銷能力良好業(yè)績短、差，再營銷能力不確定業(yè)績無或不為人知，缺乏資產(chǎn)再營銷能力資產(chǎn)特征與同一市場資產(chǎn)相比，配置、型號、設(shè)計和維修（如飛機的使用年限和型號）方面的情況在設(shè)計和維修上擁有很強的優(yōu)勢，配置標準，物品符合上市流通要求設(shè)計和維修中等偏上，配置標準，但可能存在非常有限的一些例外情況，物品符合上市流通需要設(shè)計和維修一般，配置有些特殊，可能使物品在市場上流通受限設(shè)計和維修差，資產(chǎn)接近經(jīng)濟使用壽命。司法制度使物品收回或合同的執(zhí)行過程過長或不可能交易特征與資產(chǎn)經(jīng)濟壽命相應(yīng)的融資條款完整的支付方案最后一筆分期付款金額很小?，F(xiàn)金流易受經(jīng)濟周期中常見的壓力情形的不利影響。只有出現(xiàn)嚴重壓力情形才可能違約。經(jīng)濟情況預(yù)測好相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率一般相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率過于冒險壓力測試長期收入穩(wěn)定，能夠抵御經(jīng)濟周期中出現(xiàn)的嚴重壓力情形。 手續(xù)完備的優(yōu)先留置權(quán) 手續(xù)完備的優(yōu)先留置權(quán) 貸款人的抵押品贖回取消權(quán)受到限制租金分配（長期出租 的房地產(chǎn)項目）貸款行收到部分租金，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金貸款行收到部分租金，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金貸款行收到部分租金，并掌握現(xiàn)租戶的信息，如出租表單、項目租約的副本，以通知租戶直接向貸款人繳納租金貸款行尚未收到租金，或未掌握用于向租戶發(fā)通知的必要信息保險覆蓋面情況適當適當適當不合格表物品融資暴露的評級標準優(yōu)良中差財務(wù)實力市場狀況需求旺盛且處升勢，進入障礙大，對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化不敏感需求旺盛且穩(wěn)定，存在進入障礙，對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化有些敏感需求一般且穩(wěn)定，進入障礙有限，對技術(shù)和經(jīng)濟前景變化非常敏感需求疲弱且不斷下降，易受技術(shù)和經(jīng)濟前景變化的負面影響，環(huán)境高度不確定財務(wù)比率（償債保障比率和貸款價值比率）相對資產(chǎn)類型而言，財務(wù)比率健康。管理層和發(fā)起人的問題曾導致房地產(chǎn)管理困難與房地產(chǎn)業(yè)參與方的關(guān)系與一流房地產(chǎn)租賃代理商等保持密切關(guān)系與一流房地產(chǎn)租賃代理商等關(guān)系可靠與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間保持適當關(guān)系與租賃代理商和其他提供重要房地產(chǎn)服務(wù)各方之間關(guān)系不好擔保安排留置權(quán)性質(zhì)。發(fā)起人或管理層在類似項目上業(yè)績好管理層經(jīng)驗和發(fā)起人資質(zhì)一般。發(fā)起人開發(fā)商財務(wù)實力中等或偏下發(fā)起人開發(fā)商支持房地產(chǎn)項目的能力不足，意愿不強類似房地產(chǎn)項目的聲譽和業(yè)績管理層富有經(jīng)驗，發(fā)起人資質(zhì)出色。發(fā)起人開發(fā)商的財務(wù)狀況良好，能在出現(xiàn)現(xiàn)金流短缺的情況下支持房地產(chǎn)建設(shè)。發(fā)起人開發(fā)商資金充裕，直接及或有負債低。資產(chǎn)特征場所房地產(chǎn)位于非常優(yōu)越的地段，方便租戶房地產(chǎn)位于優(yōu)越的地段，方便租戶房地產(chǎn)位置缺乏比較優(yōu)勢房地產(chǎn)位置、配置、設(shè)計和維修存在問題設(shè)計和條件房地產(chǎn)因設(shè)計、配置和維修較好而受歡迎，遠比新項目有競爭力房地產(chǎn)的設(shè)計、配置和維修