【正文】 其中，兩限普通商品住房面積約 180200 萬㎡，占住房供應(yīng)總量的 10。其中，新浦區(qū)建設(shè) 萬套、 萬㎡；海州區(qū) 萬套、 萬㎡；而連云區(qū)（含經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)）將成為港城市區(qū)近期住房建設(shè)規(guī)劃的重點區(qū)域，規(guī)劃期內(nèi)將建設(shè)住房、 萬㎡?？紤]人口增長的不確定性，規(guī)劃期內(nèi)住房需求總量將按 18002021 萬平方 米進行安排?；谥烈?guī)劃期末流動人口總量約為 5 萬人的預(yù)計，相應(yīng)住房需求約 75 萬㎡住房。拆遷改 造安置住房需求，未來五年內(nèi)拆遷改造面積約 230 萬㎡，約需要住房 360 萬㎡滿足被拆遷人群的居住需求。 到 2021 年底，港城市區(qū)將增加人口 萬人，這部分新增加人口按照人均住房 32 ㎡計算，需增加相應(yīng)住房建設(shè)面積約 1537 萬㎡。 2030年城市 人口總規(guī)?？刂圃?200萬人以內(nèi)，城市建設(shè)用地總規(guī)模控制在 240 平方公里以內(nèi)，平均每年約增加 5 平方公里。 2021 我市危舊房改造計劃完成 137 萬平方米，其中住宅130 萬平方米，非住宅 7 萬平方米，完成改造項目 15 個。 5 年新增住房約 10 萬套。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，隨著一系列宏觀調(diào)控政策效應(yīng)逐 步顯現(xiàn)，以及 市場需求理性回歸，我市商品房價格漲幅會逐漸趨緩。 市統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)也表明，至 2021 年 6 月份，港城市區(qū)商品房均價3460 元 /平方米，同比增長 %?！芭c往年不同的是，今年樓盤在推盤過程中不再扎堆放量，節(jié)奏感更強，各家根據(jù)各自的特點，推盤快慢不一，冷熱有度。據(jù)了解，上半年市區(qū)共有 30 多家樓盤先后申請了 40 余個批次的預(yù)售許可證，并陸續(xù)上市，這意味著平均每個月有約 7個批次的樓盤有新房源推出，平均每 4 天就有樓盤推出新房。由此可以看出，港城的自住型住房剛性需求依然非常旺盛。同時，這部分人群買房即為自住，不存在任何投資方面的市場風(fēng)險，所以這部分需求的爆發(fā)，將成為港城樓市近期的有力支撐。而這部分自住型住住房需求者，有的是首次置業(yè)，有的則是為了改善生活質(zhì)量，進行住宅產(chǎn)品的換代升級。隨著港城城市化進程的加快、經(jīng)濟發(fā)展帶及的對外地人口的吸納，以及大批企業(yè)的進駐，使得近年來我市自住型住房需求始終保持旺盛態(tài)勢。 住房剛性需求依然旺盛。其中連云區(qū)、開發(fā)區(qū)和海州區(qū)分別成交商品住宅 90套、 54套和 92套，成交面積分別為 10506㎡、 5358㎡和 9951m2。這個成交量相比去年 6 月份成交水平同比稍有上浮。 6 月份我市共銷售商品住宅 1282 套計成交面積 149126m2。另外，我市有關(guān)部門開展的一系列樓盤團購活動，也帶動了一些房產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績的快速提升。 5 月份，全市商品房銷售面積比上月增加明顯，創(chuàng)今年新高。 同樣，在我市房產(chǎn)投資呈現(xiàn)出良好增長態(tài)勢的情況下，進入 5 月份，全市商品房銷售面積增長快速。統(tǒng)計顯示，今年以來，我市房產(chǎn)開發(fā)投資增長的特點是：住宅、辦 公樓、商業(yè)營業(yè)用房投資全面增長，但住宅開發(fā)仍是房產(chǎn)開發(fā)的主體。進入 5 月份，港城樓市呈現(xiàn)出投資銷售兩旺的發(fā)展態(tài)勢。 今年 1— 5 月，全市完成房產(chǎn)投資過 32 億元，較去年同期增長超過35%，其中 5 月份完成投資過 7 億元，較上月增長超過 16％。近幾年來，我市大力發(fā)展旅游業(yè)，已經(jīng)成為我市新的經(jīng)濟增長點，在省內(nèi)外具有一定的影響。另外，現(xiàn)在連云港從事商業(yè)、貿(mào)易、餐飲業(yè)的臨時居住人口達 20 多萬人，并每年以 5— 8%的速度在增長，這些人大多租住在規(guī)劃中的待改造地區(qū)，具有一定的購房需求潛力。新浦新區(qū)的“五路三橋”工程已全面竣工， 2021 年有約 70%的土地正在開發(fā)和已確定開發(fā)。 職工平均工資， 2021 年度全市職工平均工資為 20306 元，比上年增長 %；市區(qū)（含新浦區(qū)、海州區(qū)、連云區(qū)、開發(fā)區(qū)，下同）職工平均工資為 24132 元，比上年增長 %；贛榆、東海、灌云、灌南縣職工平均工資分別為 1774 1759 1560 16834 元，分別比上年增長 %、%、 %、 %。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 ∶ ∶ ，調(diào)整為 ： ： 。建成經(jīng)濟適用房 萬平方米，新開發(fā)住宅小套型比重 70%以上。 2021 年全市地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP）達到 億元，較上年增長 %，增幅比全省高 個百分點。在這次會議上，錢正英組長匯報了江蘇沿海地區(qū)綜合開發(fā)的研究報告，其中對連云港的開發(fā)建設(shè)給予高度重視，希望通過連云港的快速發(fā)展，在上海和青島之間崛起一座特大型海港中心城市，從而更好地服務(wù)蘇 北、沿東隴海線和中西部地區(qū)的發(fā)展。此后，江蘇省委、省政府把沿海開發(fā)放到更加突出的戰(zhàn)略位置，制訂沿海開發(fā)規(guī)劃，與中國工程院、國家開發(fā)銀行聯(lián)合開展了“江蘇省沿海地區(qū)綜合開發(fā)戰(zhàn)略研究”， 這個研究課題組由錢正英院士領(lǐng)銜。真正的轉(zhuǎn)折點在 2021 年元旦，國務(wù)院總理溫家寶親臨連云港，從全國大局著眼，把連云港建設(shè)上升為國家戰(zhàn)略。 第三部分 市場研究 、社會發(fā)展和城市建設(shè)概況 改革開放以來，連云港市的經(jīng)濟有了飛躍的發(fā)展。根據(jù)連云港市 城市總體規(guī)劃要求，擬將該地塊建設(shè)成為建筑布局合理、配套設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美的新型商住區(qū)，該社區(qū)將引進國內(nèi)外先進的規(guī)劃、建筑設(shè)計及物業(yè)管理理念，追求自然生態(tài)的社區(qū)生活 與和諧的人居環(huán)境，為該地段居民提供一個良好的現(xiàn)代生活氛圍，與周邊環(huán)境形成一個有機整體。同時，當(dāng)前我市正處在大開發(fā)、大建設(shè)、大發(fā)展關(guān)鍵時期，房地產(chǎn)業(yè)對全市經(jīng)濟社會發(fā)展具有重要帶動作用，保持房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，可以全面促進地方經(jīng)濟繁榮。 “金海該地塊已成為新城區(qū)的城中村，臟、亂、差是其真實的寫照，嚴(yán)重影響新城環(huán)境衛(wèi)生。 項目投資的必要性 該地塊總用地面積約 233 畝，基本上呈邊長為 380 米的正方形，地塊東側(cè)為少量菜地，西側(cè)為養(yǎng)魚塘，中間為居民區(qū)。東郡項目的影響等等問題，對有關(guān)聯(lián)的項目銷售價格、銷售策略進行仔細(xì)研究，為本項目大規(guī)模開發(fā)建設(shè)做好前期準(zhǔn)備。 2021 年 9 月 20 日我公司在連云港 市招投標(biāo)中心以 億元拍得該地塊。 我公司根據(jù)市政府會議要求，于 2021 年 4 月 28 日與新浦區(qū)政府達成關(guān)于東上地塊舊城改造合作協(xié)議，為圓滿的完成政府交給的改造任務(wù)，改變城市形象，我公司決心 將這一項目打造成“連云港最高品質(zhì)住宅”。公司住址位于新浦區(qū)，注冊資本為人民幣 5013萬元，由江蘇金海投資有限公司、中國房地產(chǎn)開發(fā)集團公司以及部分職工共同出資組建。東郡房地產(chǎn)開發(fā)項目”的開發(fā)建設(shè)在經(jīng)濟上前 景是光明的，可行的。因此，這在客觀上需要大量的商業(yè)用房和商品住宅。 優(yōu)越的地理位置，豐富的自然資源，廣闊的經(jīng)濟腹地，不斷改善的投資環(huán)境，使連云港市的經(jīng)濟迅速發(fā)展?？偯娣e 12 平方公 里的寧海工業(yè)園建設(shè)開始起步。 新浦區(qū)是一個率先對外開放的城區(qū)。臺北鹽場是江蘇省八大鹽場之一。境內(nèi)有聞名遐邇的風(fēng)景名勝花果山，有全國最大的玉蘭花王，有久負(fù)盛名的石磊、石海，有飛瀉如練的漁灣瀑布，其中花果山風(fēng)景名勝區(qū)和漁灣景區(qū)均為國家 AAAA 級景區(qū)。新浦區(qū)正向區(qū)域性國際商貿(mào)中心闊步邁進。寶安商業(yè)廣場、易初蓮花大賣場、蘇寧電器、文峰大世界、五星電器等一大批專業(yè)市場、知名連鎖店先后落戶新浦。 新浦區(qū)是一個商貿(mào)流通業(yè)發(fā)達的城區(qū)。連霍、同三兩條高速公路在此交匯，正在建設(shè)中的沿海高速公路使新浦融入了上海 4 小時經(jīng)濟圈。 新浦區(qū)是一個區(qū)位和交通優(yōu)勢明顯的城區(qū)。連云港市是黃海之濱一座美麗的海港城市，是新亞歐大陸橋東橋頭堡、國家首批沿海開放城市。 24?～ 119176。 12?～ 35176。 連云港市位于江蘇省東北部，東臨黃海，北接齊魯，南連江淮，西通中原和新疆。目前連云港先后與日本、韓國、澳大利亞、新西蘭等國家的部分 城市以及國家沿橋 9 個省區(qū)的 18 個地、市、洲締結(jié)了友好城市關(guān)系，與 85 個國家和地區(qū)有著密切的貿(mào)易合作往來。 所在區(qū)域政策、經(jīng)濟及產(chǎn)業(yè)環(huán)境 連云港是我國 1984 年第一批十四個沿海城市之一，是新亞歐大陸橋的東方橋頭堡壘，是我國沿海中部重要的工業(yè)、商貿(mào)、科技、文化、旅游綜合發(fā)展的海港城市。連云港市政府在新城區(qū)建成使用，周邊1KM 范圍內(nèi)有市博物館、市體育中心等體育文化中心；市公安局、市人民法院、市檢察院等政府機關(guān)；市政廣場、蒼梧綠園等公共休閑娛樂廣場；連云港新海中學(xué)、連云港市淮海大學(xué)、連云港高等師范?？茖W(xué)院、連云港市職業(yè)技術(shù)學(xué)院、連云港廣播電視大學(xué)等十余所大中院校；該地塊東部的杰瑞花園、蒼梧三期、金秋情緣、名人世家、水木華園，南部的海連新天、中央華府，西部的雙盛花園、金色家園、蒼梧小區(qū)，北部的杏壇花園、頤和花園、八百城市走廊等項目或竣工、或在建。 實施差異戰(zhàn)略，提高項目品位，進而提高人們的購買欲望，可以產(chǎn)生較好的社會影響。在建設(shè)期要加強對建設(shè)投資管理工作，控制工程總成本支出，縮短建設(shè)周期，盡可能避免和減少風(fēng)險及不必要的資金浪費。 該項目因緊連城市主干道，施工中在確保安全的同時，注意文明施工和環(huán)境、路面的整潔及過往行人、車輛的安全。 項目經(jīng)濟評價 該項目總投資 億元，建設(shè)期 36 個月，銷售期為 42 個月（包括建設(shè)期），投資回收期 42 個月，投資凈利潤率 %，故我們認(rèn)為該項目是可行的。 投資利潤率 萬元247。 萬元 萬元 %= 萬元。 萬元 監(jiān)理費 萬元 1%=； 招標(biāo)代理、交易等費用 萬元 2%= 萬元； 房地產(chǎn)交易費 392734M2 5 元 /M2= 萬元； 面積測量費、定額測定費、質(zhì)量監(jiān)督費、檔案管理費、防雷費等 萬元； 物業(yè)維修基金 392734M2 25 元 /M2=； 建筑規(guī)費 392734M2 元 /M2=； 不可預(yù)見費 3%= 萬元； 價格認(rèn)證費 392734M2 = 萬元； 建安工程勞?；? 萬元 %= 萬元。 前期工程費 392734M2 50元 /M2= 萬元； 萬元； 155072M2 25 元 / M2= 萬元； 、電、路 萬元； 392734M2 2 元 /M2=； 26000 萬元 %= 萬元； 建筑安裝成本： 萬元 商業(yè)用房 950元 /M2= 萬元； 住宅及酒店式公寓 1400 元 /M2=； 半地下車庫 2021 M2 2021 元 /M2=400 萬元； 地下室 2400 元 /M2= 萬元。建筑面積： 342634 ㎡，共計 2894 戶；容積率；建筑密度 ％；綠地率 35％ 規(guī)劃總建筑面積： 392734 ㎡； 投資效益估算： 預(yù)計總收入： 萬元 商業(yè)用房收入 32818 .8M2 6000 元 /M2= 萬元； 住宅及公寓收入 5000 元 /M2= 萬元； 地下停車位 1065 個 80000元 /個 =8520 萬元； 半地下車庫 2021M2 3000 元 /M2= 萬元。其中凈地： ㎡（ 153畝），毛地： ㎡（ 80 畝） A:用地 ，商業(yè)、酒店式公寓、會所及新東街道辦事處。住宅的臥室、客廳 窗地比 1/7，其它部分的房間窗地比 1/8 日照對基地周圍建筑無影響。 小區(qū)各街坊分設(shè)垃圾收集點，單體設(shè)計要求垃圾袋裝化，由專人負(fù)責(zé)運送。 小區(qū)內(nèi)主要道路及其四周綠地種植以喬木為主，以消弱噪聲傳播和加強防塵隔離。 環(huán)保環(huán)衛(wèi)規(guī)劃設(shè)計說明 沿城市主要干道建筑物滿足退紅線要求，除局部布置小區(qū)地面停車場外，大面積綠化種植較高喬木類，以美化環(huán)境并改善車流、噪音及尾氣對居民的影響。人防出入口與車庫出入口結(jié)合。 建筑單體消防設(shè)計按規(guī)范設(shè)計，地下車庫考慮消火栓，噴淋系統(tǒng)及防排煙系統(tǒng)。 消防規(guī)劃設(shè)計說明 小區(qū)共設(shè)兩個主要出入口和一個人行出入口，滿足小區(qū)出入口及消防 間距要求，小區(qū)道路為環(huán)狀，高層住宅區(qū)、中高層住宅區(qū)、商住均考慮消防登高場地。大面積玻璃窗及陽臺除了帶進 大量清新空氣及陽光外，還仿如將室外景觀引入室內(nèi)，成為室內(nèi)不可或缺的一部分，使室內(nèi)空間、景觀更加豐富多彩。 單體設(shè)計不止考慮其本身的風(fēng)格面貌亦兼顧到群體的風(fēng)格，以便能互相融合，雖然各單體建筑采取相互融合的手法來處理以表達群體建筑統(tǒng)一的風(fēng)格，但又利用不同的色彩處理使各單體有獨立的風(fēng)貌。 建筑造型 —— 注重群體形態(tài)的可識別性 連云港 為臨海城市，為適應(yīng)其與水為鄰的大環(huán)境，建筑風(fēng)格采取開放式陽臺，吸納太陽光線，又起遮蔭通風(fēng)作用，一派度假休閑風(fēng)情。線性空間有收有放，為住者提供優(yōu)美、高 雅的游憩空間。植物綠化設(shè)計注重景觀的軸線感，時而開闊，時而隱蔽，于建筑群體間穿梭，創(chuàng)造具有詩情畫意的環(huán)境空間。結(jié)構(gòu)清晰簡潔，主入口分設(shè)南北二側(cè)，同時可在西側(cè)增設(shè)一步行入口，步行入口可定時開啟以照顧城市西側(cè)干線巨龍路的上下班人流及 西側(cè)商業(yè)購物人流的需求。枝狀盡端步行道伸入每一個住宅組團，直達住宅大門。 —— 完善通暢的交通體系 交通網(wǎng)絡(luò)： 本地塊路網(wǎng)結(jié)構(gòu)由地塊中部一條 6米寬小區(qū)級內(nèi)環(huán)道路連接各個組團級道路而成。 公共建筑設(shè)計： 本小區(qū)公建按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》 (GB5018093)小區(qū)級來配置，沿街設(shè)置二層商業(yè)。 小區(qū)內(nèi)規(guī)劃住宅共 2984戶 , 規(guī)劃人口 9549人 ,人均占地 米。高層住宅間距大于 30 米，并滿足日照