【正文】 （ 2）戶型定位 ： ? 單間 35－ 50㎡ 25％ 31 ? 一房 45－ 55㎡ 35％ ? 二房 60－ 85㎡ 30％ ? 三房 90－ 110 ㎡ 10％ 。 ? 符合規(guī)劃限制條件下，盡可能提高容積率，實現(xiàn)單位土地產(chǎn)量最大化。 ? 發(fā)揮地塊商業(yè)、商務(wù)中心優(yōu)勢，發(fā)掘地塊商業(yè)價 值，實現(xiàn) 地塊價值最大化 。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 投資型市民 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè)主。 ② 來源： ? 區(qū)域市場： 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 居民 。 ? 重點市場： 良慶區(qū)、江南區(qū)、邕寧區(qū)為主。 本地客戶 ① 購買動機： 以投資為主。 （ 4）、年齡界定 投資客 3055 歲為主。 ③ 職業(yè)形態(tài)： A、 以投資為目的市民 青秀區(qū)、邕寧區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營業(yè)主。 ② 來源： ? 區(qū)域市場： 南寧其他區(qū)域居民。 ? 重點市場：良慶區(qū)、 江南區(qū)。 （ 1） 、本地客戶 ① 購買動機： 以居家型為主，目的是改善居住環(huán)境。 因此項目商鋪銷售價格保守價 萬元 /㎡，樂觀 萬元 /㎡。 28 鑒于項目存在眾多自身優(yōu)勢、劣勢及項目運作資金壓力因素的考慮，建議項目依托項目優(yōu)勢與價格競爭優(yōu)勢以性價比高作為入市的切入點，商鋪均價以 萬元 /㎡的高性價比優(yōu)勢搶奪市場，快速回款，解決項目運作資金。 商鋪價格定位 大型的商業(yè)項目 是目前良慶區(qū)市場稀缺產(chǎn)品，而城市的重點發(fā)展區(qū)域，良慶區(qū)商業(yè)中心位置，而該區(qū) 域只有二個商業(yè)項目，而該地塊本為商業(yè)中心的黃金位置，這給予本項目一個天機難逢的機遇。 項目規(guī)模大，二期或后期階段項目住宅階格有較強的上升空間，預(yù)計在 4500 元 /㎡以上。 良慶區(qū)目前在 售小戶型價格為 3500－ 4100 元 /㎡ 。 26 第三篇 項目市場定位 一、 項目定位 （一）、項目定位 五象新區(qū)首席商務(wù)中心 （二）、檔次定位 35－ 110 ㎡ 為主的中檔住宅、商務(wù)公寓與大型中檔購物中心 （三）、產(chǎn)品定位 功能定位 投資型公寓與投資型商鋪 主要產(chǎn)品規(guī)劃 ⑴ 、 公寓部分： ① 主力戶型：單間、一房一廳、二房一廳、二房二廳為主， ② 輔助戶型： 三房 二廳 ③ 戶型面積： ? 單間 35－ 50㎡ ? 一 房 45－ 55㎡ ? 二房 60－ 85㎡ ? 三房 90－ 110 ㎡ ⑵ 、 商業(yè)部分： 27 ① 主力類型： 1— 4 層綜合性商場 ② 輔助類型： 商務(wù)辦公。 以市場對公寓的認可，上規(guī)劃上檔次的商務(wù)公寓、酒店式公寓逐漸被認可并發(fā)展成為一種趨勢的機會，主打公寓概念以實現(xiàn)對高層建筑市場的突破。 項目的地理位置優(yōu)勢無法復(fù)制，城市區(qū)域行政、商業(yè)中心、地塊周邊完善的交通網(wǎng)絡(luò)、地塊周邊完整的生活配套為本案的開發(fā)奠定了強勁的支撐點。 （ 4）消費者購房理念初級化走向成熟階段，對品質(zhì)、品位開始有所要求，但區(qū)域不適合開發(fā)高端 產(chǎn)品。 （ 2）房地產(chǎn)供需平穩(wěn)，需求相對大。 （ 1）城市化發(fā)展處于初級向中級發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場開始向中級發(fā)展。 現(xiàn)在為形象推廣，未正式推出市場 。目前銀海大道在修路，估計推盤時間推遲到 5 月份以后。 分析：該項目為中小型項目；建筑形態(tài)為多層 一梯兩戶、一梯三戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場需求吻合；戶型以實用型兩房（ 7585 ㎡）、 小三房（ 95115 ㎡）為主， 戶型設(shè)計與需求吻合； 推廣以景觀主線， 提高區(qū)域消費觀念；價格為區(qū)域最低，價格優(yōu)勢帶動銷售，銷售非常好。目前銀海大道在修路，估計推盤時間推遲到 6 月份以后。 分析： 該項目規(guī)模為中小型項目；建筑形態(tài)為多層 一梯四戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場需求吻合；戶型以經(jīng)濟型小兩房（ 6375 ㎡）、 小三房（ 95105 ㎡）為主， 戶型設(shè)計與需求吻合； 推廣以安家主線， 迎合區(qū)域低消費觀念市場；價格定位為區(qū)域最高，能帶動區(qū)域市場價格上漲，推動市場銷售變化，銷售非常好。二期商業(yè)招商不成功，主要原因是商業(yè)所依賴的人口密度不高、配套不成熟，商圈沒形成。 戶數(shù)： 戶 容積率： 綠化率 ： 37% 小區(qū)配套： 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 綠化景觀： 戶型： 一房（ 46 ㎡ ）、二房（ 75－ 89 ㎡）、三房（ 103－ 128 ㎡） 價格： 4500－ 5100 元 /㎡ 銷售進度： 現(xiàn)在尾盤銷售，剩余少量商務(wù)公寓。 金康銷售良好，月銷售 50 套以上。 分析： 該項目規(guī)模為良慶區(qū)大型項目； 一期，建筑形態(tài)為多層 一梯兩戶、一梯四戶 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場需求吻合；戶型以實用型小兩房（ 7585 ㎡）、 三房（ 95120 ㎡）為主， 戶型設(shè)計與需求吻合，一期已經(jīng)售罄； 20 二期高層以大戶產(chǎn)品為主，出現(xiàn)滯銷，主要原因是只依賴邕江海岸自然環(huán)境，而區(qū)域市場總體環(huán)境不成熟，而且該項目單打獨搗打高端產(chǎn)品無法打造區(qū)域性高端產(chǎn)品市場，該區(qū)域目前市場與中高端住宅產(chǎn)品的市場剛性要求不吻合 。 19 新加坡城 地段： 良慶區(qū)大沙田經(jīng)濟開發(fā)區(qū)亭江路南段 規(guī)模： 占地面積 萬 ㎡ ， 總建筑面積約 20 萬 ㎡ 規(guī)劃： 分兩期開發(fā)，一期為多層建筑，已經(jīng)入??；二期為高層建筑 戶數(shù)： 1500 戶 容積率： 綠化率 ： % 小區(qū)配套： 外立面風(fēng)格： 新加坡式洋房 宣傳推廣： 二期，碧灣 綠化景觀： 戶型： 二房（ 78－ 81 ㎡）、三房（ 93－ 137 ㎡）、四房（ 131140 ㎡） 價格： 3800－ 4500 元 /㎡ 銷售進度： 目前二期高層剩余三房、四房的大戶型。 18 陽光新城 地段： 良慶區(qū)金沙大道 269 號 規(guī)模： 占地面積 320210 ㎡， 總建筑面積約 550000 ㎡ 規(guī)劃： 多層，一梯兩戶、一梯四戶 戶數(shù)： 4800戶 容積率： 綠化率 ： 31％ 小區(qū)配套： 近 55 萬㎡ 超大社區(qū)，社區(qū)內(nèi)各大學(xué)校、銀行、郵局、超市、公交車站一應(yīng)俱全。鋒尚 17 地段： 良慶區(qū)五象大道 1 號（大沙田） 規(guī)模： 占地面積 6079 ㎡， 總建筑面積約 69645 ㎡ 規(guī)劃： 31 層 ,1— 4 層將建設(shè)成為綜合性商場， 5 層為商務(wù)中心， 6— 31 層是集辦公、投資、居住為一體的小戶型公寓 戶數(shù)： 900 戶 容積率： 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡約風(fēng)格 宣傳推廣： 新城市 新生活 休閑新時代 綠化景 觀： 無 戶型： 一房（ 50 ㎡ ）、二房（ 70 ㎡ ）、 三房（ 128） 價格： 3500－ 4100 元 /㎡ 銷售進度： 住宅：尾盤銷售；商業(yè)：沒規(guī)劃推廣。 分析： 該項目小戶型銷售非常成功，早早售罄，剩余大