【正文】 （ 2）戶(hù)型定位 ： ? 單間 35－ 50 ㎡ 25％ ? 一房 45－ 55 ㎡ 35％ ? 二房 60－ 85 ㎡ 30％ ? 三房 90－ 110 ㎡ 10％ 。 ? 符合規(guī)劃限制條件下，盡可能提高容積率，實(shí)現(xiàn)單位土地產(chǎn)量最大化。 ? 發(fā)揮地塊商業(yè)、商務(wù)中心優(yōu)勢(shì)，發(fā)掘地塊商業(yè)價(jià)值，實(shí)現(xiàn) 地塊價(jià)值最大化 。 ③ 職業(yè)形態(tài)： 投資型市民 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營(yíng)業(yè)主。 ② 來(lái)源： ? 區(qū) 域市場(chǎng)： 青秀區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 居民 。 ? 重 點(diǎn)市場(chǎng)： 良慶區(qū)、江南區(qū)、邕寧區(qū) 為主。 本地客戶(hù) ① 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)： 以投資為主。 （ 4）、年齡界定 投資客 3055 歲為主。 ③ 職業(yè)形態(tài)： A、 以投資為目的 市民 青秀區(qū)、邕寧區(qū)、興寧區(qū)、西鄉(xiāng)塘區(qū) 職業(yè)炒家、經(jīng)營(yíng)業(yè) 主。 ② 來(lái)源： ? 區(qū) 域市場(chǎng)： 南寧其他區(qū)域居民。 ? 重 點(diǎn)市場(chǎng)： 良慶區(qū)、 江南區(qū) 。 （ 1） 、本地客戶(hù) ① 購(gòu)買(mǎi)動(dòng)機(jī)： 以 居家型 為主，目的是改善居住環(huán)境。 因此項(xiàng)目商鋪 銷(xiāo)售價(jià)格保守價(jià) 萬(wàn)元 /㎡，樂(lè)觀 萬(wàn)元 /㎡。 鑒于項(xiàng)目存在眾多自身優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)及項(xiàng)目運(yùn)作資金壓力因素的考慮，建議項(xiàng)目依托項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)與價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)以性?xún)r(jià)比高作為入市的切入點(diǎn)，商鋪均價(jià)以 萬(wàn)元 /㎡的高性?xún)r(jià)比優(yōu)勢(shì)搶奪市場(chǎng)，快速回款，解決項(xiàng)目運(yùn)作資金。 商鋪價(jià)格定位 大型的商業(yè)項(xiàng)目 是目前良慶區(qū)市場(chǎng)稀缺產(chǎn)品，而城市的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，良慶區(qū)商業(yè)中心位置，而該區(qū)域只有二個(gè)商業(yè)項(xiàng)目，而該地塊本為商業(yè)中心的黃金位置，這給予本項(xiàng)目一個(gè)天機(jī)難逢的機(jī)遇。 項(xiàng)目規(guī)模大，二期或后期階段項(xiàng)目住宅階格有較強(qiáng)的上升空間，預(yù)計(jì)在 4500 元 /㎡以上。 良慶區(qū)目前在售小戶(hù)型價(jià)格為 3500－ 4100 元 /㎡ 。 第三篇 項(xiàng)目市場(chǎng)定位 一、 項(xiàng)目定位 （一）、項(xiàng)目定位 五象新區(qū)首席 商 務(wù)中心 （二）、檔次定位 35－ 110 ㎡ 為主的 中檔 住宅 、商務(wù)公寓 與 大型中檔購(gòu)物中心 （三）、產(chǎn)品定位 功能定位 投資 型公寓 與投資型商鋪 主要產(chǎn)品規(guī)劃 ⑴ 、 公寓 部分： ① 主力戶(hù)型：?jiǎn)伍g、一房一廳、二房一廳、二房二廳為主， ② 輔助戶(hù)型： 三房 二廳 ③ 戶(hù)型面積： ? 單間 35－ 50 ㎡ ? 一房 45－ 55 ㎡ ? 二房 60－ 85 ㎡ ? 三房 90－ 110 ㎡ ⑵ 、 商業(yè)部分： ① 主力類(lèi)型： 1— 4 層綜合性商場(chǎng) ② 輔助類(lèi)型： 商務(wù)辦公 。 以市場(chǎng)對(duì)公寓的認(rèn)可，上規(guī)劃上檔次的商務(wù)公寓、酒店式公寓逐漸被認(rèn)可并發(fā)展成為一種趨勢(shì)的機(jī)會(huì)，主打公寓概念以實(shí)現(xiàn)對(duì)高層建筑市場(chǎng)的 突破。 項(xiàng)目的地理位置優(yōu)勢(shì)無(wú)法復(fù)制， 城市區(qū)域行政、商業(yè)中心、地塊周邊完善的交通網(wǎng)絡(luò) 、地塊周邊完整的生活配套為本案的開(kāi)發(fā)奠定了強(qiáng)勁的支撐點(diǎn)。 （ 4）消費(fèi)者 購(gòu)房理念初級(jí)化 走向成熟階段，對(duì)品質(zhì)、品位開(kāi)始有所要求，但區(qū)域不適合開(kāi)發(fā)高端產(chǎn)品。 （ 2）房地產(chǎn)供需平穩(wěn) ，需求相對(duì)大。 （ 1）城市化發(fā)展處于初級(jí) 向中級(jí)發(fā)展 階段，房地產(chǎn)市場(chǎng) 開(kāi)始向中級(jí)發(fā)展。 現(xiàn)在為形象推廣，未正式推出市場(chǎng) 。目前銀海大道在修路，估計(jì)推盤(pán)時(shí)間推遲到 5月份以后。 分析：該項(xiàng)目為中小型項(xiàng)目；建筑形態(tài)為多層 一梯兩戶(hù)、一梯三戶(hù) 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場(chǎng)需求吻合；戶(hù)型以實(shí)用型兩房（ 7585㎡）、 小三房（ 95115㎡）為主， 戶(hù)型設(shè)計(jì)與需求吻合； 推廣以景觀主線， 提高區(qū)域消費(fèi)觀念；價(jià)格為區(qū)域最低，價(jià)格優(yōu)勢(shì)帶動(dòng)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售非常好。目前銀海大道在修路，估計(jì)推盤(pán)時(shí)間推遲到 6月份以 后。 分析： 該項(xiàng)目規(guī)模為中小型項(xiàng)目；建筑形態(tài)為多層 一梯四戶(hù) 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場(chǎng)需求吻合；戶(hù)型以經(jīng)濟(jì)型小兩房（ 6375㎡）、 小三房（ 95105㎡）為主， 戶(hù)型設(shè)計(jì)與需求吻合； 推廣以安家主線， 迎合區(qū)域低消費(fèi)觀念市場(chǎng)；價(jià)格定位為區(qū)域最高，能帶動(dòng)區(qū)域市場(chǎng)價(jià)格上漲，推動(dòng)市場(chǎng)銷(xiāo)售變化，銷(xiāo)售非常好。二期商業(yè)招商不成功，主要原因是商業(yè)所依賴(lài)的 人口密度不高、配套不成熟，商圈沒(méi)形成。 戶(hù)數(shù)： 戶(hù) 容積率： 綠化率 ： 37% 小區(qū)配套： 外立面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 宣傳推廣： 綠化景觀： 戶(hù)型： 一房（ 46㎡ ）、二房（ 75－ 89 ㎡）、三房（ 103－ 128 ㎡） 價(jià)格： 4500－ 5100 元 /㎡ 銷(xiāo)售進(jìn)度： 現(xiàn)在尾盤(pán)銷(xiāo)售，剩余少量商務(wù)公寓。 金康銷(xiāo)售良好，月銷(xiāo)售 50 套以上。 分析： 該項(xiàng)目規(guī)模為良慶區(qū) 大型 項(xiàng)目； 一期， 建筑形態(tài)為多層 一梯兩戶(hù)、一梯四戶(hù) 建筑，南北朝向，與區(qū)域市場(chǎng)需求吻合；戶(hù)型以實(shí)用型小兩房（ 7585㎡）、 三房（ 95120㎡）為主， 戶(hù)型設(shè)計(jì)與需求吻合 ，一期已經(jīng)售罄 ； 二期高層以大戶(hù)產(chǎn)品為主，出現(xiàn)滯銷(xiāo)，主要原因是只依賴(lài)邕江海岸自然環(huán)境，而區(qū)域市場(chǎng)總體環(huán)境不成熟，而且該項(xiàng)目單打獨(dú)搗打高端產(chǎn)品無(wú)法打造區(qū)域性高端產(chǎn)品市場(chǎng)，該 區(qū)域目前市場(chǎng)與中高端住宅產(chǎn)品的市場(chǎng)剛性要求不吻合 。 新加坡城 地段： 良慶區(qū)大沙田經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)亭江路南段 規(guī)模： 占地面積 萬(wàn) ㎡ ， 總建筑面積約 20 萬(wàn) ㎡ 規(guī)劃： 分兩期開(kāi)發(fā)，一期為多層建筑，已經(jīng)入??；二期為高層建筑 戶(hù)數(shù)： 1500 戶(hù) 容積率： 綠化率 ： % 小區(qū)配套： 外立面風(fēng)格： 新加坡式洋房 宣傳推廣： 二期，碧灣 綠化景觀： 戶(hù)型： 二房（ 78－ 81 ㎡）、三 房（ 93－ 137 ㎡）、四房（ 131140 ㎡） 價(jià)格： 3800－ 4500 元 /㎡ 銷(xiāo)售進(jìn)度： 目前二期高層剩余三房、四房的大戶(hù)型。 陽(yáng)光新城 地段： 良慶區(qū)金沙大道 269 號(hào) 規(guī)模： 占地面積 320200 ㎡ ， 總建筑面積約 550000 ㎡ 規(guī)劃： 多層，一梯兩戶(hù)、一梯四戶(hù) 戶(hù)數(shù) ： 4800戶(hù) 容積率： 綠化率 ： 31％ 小區(qū)配套： 近 55 萬(wàn)㎡超大社區(qū)，社區(qū)內(nèi)各大學(xué)校、銀行、郵局、超市、公交車(chē)站一應(yīng)俱全。鋒尚 地段： 良慶區(qū)五象大道 1 號(hào)（大沙田） 規(guī)模： 占地面積 6079 ㎡ ， 總建筑面積約 69645 ㎡ 規(guī)劃： 31 層 ,1— 4 層將建設(shè)成為綜合性商場(chǎng)， 5 層為商務(wù)中心， 6— 31 層是集辦公、投資、居住為一體的小戶(hù)型公寓 戶(hù)數(shù)： 900 戶(hù) 容積率： 綠化率 ： 35％ 小區(qū)配套： 無(wú) 外立 面風(fēng)格： 現(xiàn)代簡(jiǎn)約風(fēng)格 宣傳推廣： 新城市 新生活 休閑新時(shí)代 綠化景觀： 無(wú) 戶(hù)型： 一房（ 50㎡ ）、二房（ 70㎡ ）、 三房（ 128） 價(jià)格： 3500－ 4100 元 /㎡ 銷(xiāo)售進(jìn)度： 住宅：尾盤(pán)銷(xiāo)售；商業(yè)：沒(méi)規(guī)劃推廣。 分析： 該項(xiàng)目小戶(hù)型銷(xiāo)售非常成功，早早售罄，剩余大戶(hù)型