【正文】 (9)、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用,應當通過專項維修資金予以列支,、《物業(yè)服務收費管理辦法》對業(yè)主交納物業(yè)服務費有哪些規(guī)定? 答:。(7)物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊。(5)物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。(3)物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。9《物業(yè)服務收費管理辦法》對物業(yè)管理企業(yè)收費的要求? 答:物業(yè)管理企業(yè)應當按照政府價格主管部門的規(guī)定實行明碼標價,在物業(yè)管理區(qū)域內的顯著位置,將服務內容、服務標準以及收費項目、業(yè)主支付物業(yè)服務費用并形式有哪兩種? 答:、什么叫包干制? 答:包干制是指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用,、什么叫酬金制? 答:酬金制是指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè),其余全部用于物業(yè)服務合同約定的支出,、物業(yè)服務費包括哪些內容? 答:實行物業(yè)服務費用包干制的,物業(yè)服務費用的構成包括物來服務成本、,:(1)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。物業(yè)管理服務收費是指:物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,、物業(yè)管理服務收費應遵循的原則是什么? 答:物業(yè)服務收費應當遵循合理、物業(yè)管理服務收費怎樣形成? 答:物業(yè)服務收費由政府指導價的,有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業(yè)管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴。8利用物業(yè)共用部位、設施設備進行經營的規(guī)定有哪些? 答:利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的,應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后,也可以按照業(yè)主大會的決定使用。專項維修資金屬業(yè)主所有,專項用于物業(yè)保修期滿面后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造,不得挪作他用。前款規(guī)定的單位因維修、養(yǎng)護等需要,臨時占用、挖掘道路、場地的,應當及時恢復原狀。物業(yè)管理企業(yè)確需臨時占用、挖掘道路、場地的,應當征得業(yè)主委員會的同意。8《物管條例》第51條對小區(qū)公共場地的管理怎樣規(guī)定的? 答:業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內的道路、場地,損害業(yè)主的共同利益。83《物管條例》對物管區(qū)域內公共建筑和設施設備的管理有哪些規(guī)定? 答:物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施,應當在依法辦理有關手續(xù)后告知物業(yè)管理企業(yè)。有關行政管理部門在接到物業(yè)管理企業(yè)的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè),物業(yè)服務費用由建設單位交納。7物業(yè)管理企業(yè)是否可以將物業(yè)管理全部委托給他人? 答:物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內的專項服務業(yè)務委托給專業(yè)性服務企業(yè),但不得將該區(qū)域內的全部物業(yè)管理一并委托給他人。7《物業(yè)管理條例》對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人有哪些要求?答: 《物業(yè)管理條例》對從事物業(yè)管理的企業(yè)和個人的要求:(1).(2)從事物業(yè)管理的人員應當按照國家有關規(guī)定,取得職業(yè)資格證書.(3)、物業(yè)管理服務合同的內容仍哪些? 答:、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。(3)物業(yè)質量保修文件和物業(yè)使用說明文件。(5)、業(yè)主公約的內容? 答:業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,? 答:商品房銷售階段的物業(yè)管理服務,是建設期的業(yè)主(建設單位)向最終業(yè)主(住戶)? 答:在辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時,建設單位應當向物業(yè)管理企業(yè)移交下列資料:(1)竣工總平面圖,單體建筑、結構、設備竣工圖,配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料。(3)及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議,監(jiān)督和協助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同。(1)召集業(yè)主大會會議,報告物業(yè)管理的實施情況。(6)法律、業(yè)主大會的召開的形式? 答:業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。(4)決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案,并監(jiān)督實施。(2)選舉、更換業(yè)主委員會委員,監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。(5)按時交納物業(yè)服務費用。(3)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定。(10)法律、業(yè)主應履行哪些義務? 答:業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務:(1)遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則。(8)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權。(6)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作。(4)參加業(yè)主大會會議,行使投票權。(2)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議。6公共設施設備運修維修及保養(yǎng)費用的明細費是哪些? 答：(1)公共建筑內各種土建零修費；(2)給排水日常運行維修及保養(yǎng)費；(3)電器系統(tǒng)維修保養(yǎng)費；(4)消防系統(tǒng)維修保養(yǎng)費；(5)公共照明費；(6)然氣系統(tǒng)設備維修保養(yǎng)費；(7)不可預料費；(8)易損更新準備金。6清潔衛(wèi)生工作應做到哪些幾定? 答： 定人、定地點、定時間；定任務、定質量。在專有部分可能危及毗連房屋和公共安全時，業(yè)主必須及時修繕等。5屋頂平臺的使用權歸屬誰? 答：屋頂平臺的使用權歸屬于屋頂覆蓋下的所有業(yè)主。5業(yè)主公約的基本內容有哪些? 答：(1)物業(yè)基本情況簡介；(2)業(yè)主共同事務管理；(3)業(yè)主權利義務設定；(4)違反公約的處置。業(yè)主轉讓所有權事，結余維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。54．怎樣使用維修基金？ 答：維修基金應當在銀行專戶存儲，專款專用。53．物業(yè)管理維修基金的來源有哪些？ 答：首次建立物業(yè)管理維修基金，應由購房者向售房單位按照一定比例從售房款中提取維修金,原則上多層住宅不低于售房款2%,高層住宅不低于售房款的3%。51．物業(yè)管理服務應遵循什么原則？ 答：應遵循合理原則，公開原則，質價相符原則及合法競爭原則。一般包括：⑴ 前期物業(yè)管理糾紛；⑵ 物業(yè)相鄰權糾紛；⑶ 物業(yè)使用糾紛；⑷ 物業(yè)維修養(yǎng)護糾紛；⑸ 物業(yè)管理服務糾紛；⑹ 物業(yè)行政糾紛。⑶ 關于裝修垃圾清運費：裝修垃圾是因室內裝修產生的建筑垃圾，與日常垃圾清運是不同的服務項目，收取裝修垃圾的費用由業(yè)主或使用人承擔。如果雙方在物業(yè)管理服務合同中明確約定可以收取裝修管理費的，物業(yè)管理公司可向需裝修業(yè)主收取裝修管理費，如果在合同中沒有約定的，則物業(yè)管理公司不得收取裝修管理費，已經收取的應及時退還。通常交納物業(yè)管理費的起算時間是從房屋交付時計算，或者從辦理入住手續(xù)或者通知入住后一段合理時間起計算，在房屋交付或者業(yè)主辦理入住手續(xù)前物業(yè)管理費用由開發(fā)商負擔，除物業(yè)管理公司與業(yè)主有特殊約定外，是否入住以及入住時間并不是交納物業(yè)管理費用的一個條件。另外，當供電、供水部門與物業(yè)管理公司簽訂合同，委托物業(yè)管理公司代收水費時，對不交水、電費的業(yè)主、物業(yè)使用可根據供水、供電部門的授權采取停水、停電的措施。所以，當業(yè)主、物業(yè)使用人在不交納物業(yè)管理服務費用時，物業(yè)管理公司采取停水、停電的措施來迫使業(yè)主、物業(yè)使用人交納費用的行為是一種侵權行為。物業(yè)使用人違反本條例和業(yè)主公約的規(guī)定，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。4物業(yè)使用人拒交納物業(yè)服務費怎么辦？拒絕交納物業(yè)服務費物業(yè)公司是否有權停水、停電？ 答：根據《物業(yè)管理條例》第42條的規(guī)定：業(yè)主應當根據物業(yè)管理服務合同的約定交納物業(yè)服務費用，業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶責任，已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用由建設單位交納。⑵ 在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意進行經營時，還應當按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。⑴ 要利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當征得相關業(yè)主、業(yè)主大 會、物業(yè)管理企業(yè)同意。45．業(yè)主可否利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營活動？ 答：《物業(yè)管理條例》第55條的規(guī)定：“利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)，業(yè)主所得收益應當主要用于補充專項維修資金怨可以按照業(yè)主大會的決定使用。義務：⑴ 履行物業(yè)管理服務合同，依法進行經營； ⑵ 接受本物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主委員會和業(yè)主、物業(yè)使用人的監(jiān)督； ⑶ 重大管理措施應當提交業(yè)主委員會審議、認可； ⑷ 有義務定期公布物業(yè)服務費和代管資金收支帳目，接受業(yè)主、物業(yè)使用人及業(yè)主委員會的監(jiān)督； ⑸ 接受國家有關行政主管機關和部門的監(jiān)督指導。43．物業(yè)管理公司在物業(yè)管理活動中有哪些權利和義務？ 答：權利：⑴ 有權根據有關法律法規(guī)及物業(yè)管理服務合同約定制定的業(yè)管理制度或管理辦法； ⑵ 有權依照物業(yè)管理服務合同和管理制度對物業(yè)管理區(qū)域進行管理，這即是權利又是物業(yè)管理企業(yè)的義務； ⑶ 對業(yè)主和物業(yè)使用人違反法規(guī)、規(guī)章的行為，有權提請有關部門處理；有權對業(yè)主和物業(yè)使用人違反業(yè)主公約和物業(yè)管理辦法規(guī)定的行為進行制止； ⑷ 有權依照物業(yè)管理服務合同和相關規(guī)定收取物業(yè)服務費用； ⑸ 有權選聘專營公司承擔物業(yè)的專項管理業(yè)務。4什么叫使用人？ 答：指合法使用單位的租客、分租客或其他人，但不包括單位的業(yè)主。3怎樣確定業(yè)主的首次投票權？ 答：業(yè)主面積不足100平方米的，按1票計算；超過100平方米的，每100平方米為一有效票。5。(3)確認業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會上的投票權數。3首屆業(yè)主大會如何成立？ 答：（1）確定首次業(yè)主大會召開的時間、地點、形式和內容。詳細詢問丟失財物的物征；(4)及時通知有關部門的領導，并留下與丟失案件中有關的人員；(5)客人明確要求報案或丟失財物價值，在公安人員來到之前不許移動、拿走放下的任何物品；(6)發(fā)生在公共區(qū)域要劃出保護區(qū)域；(7)注意聽取業(yè)主的陳述，注意發(fā)現犯罪分子的遺留物。如用鉗子或其他工具應提取然后放在白紙內妥善交給公安機關。3發(fā)生火警后在職人員應當做什么? 答：(1)報告有關部門，并立即向消防單位報警；(2)組織人員搶極險情，并注意查找起火原因，力爭把火撲滅；(3)組織群眾撤離危險地區(qū)，做好妥善安排；(4)做好現場安全保衛(wèi)工作，嚴防不法分子趁火打劫或搞破壞活動；(5)協助有關部門做好善后工作，包括查原因、查損失、安置工作等。3治安管理的日常工作要相應注意哪些? 答：治安日常管理應注意以下事項：(1)與街道派出所建立密切聯系，隨時了解社會治安動態(tài)；(2)采取發(fā)放通行證、出入證、來訪登記措施，控制人流、物流、車流；(3)加強物業(yè)基礎檔案的管理，熟悉業(yè)主和使用人的基本情況，掌握物業(yè)管理區(qū)域內的結構布局、設備性能等情況；(4)填寫每日工作報告和特別報告；(5)嚴禁保安(護衛(wèi)隊員)濫用職權(如使用暴力隨意搜身等)。3請說出物業(yè)管理中安全管理的意義是什么? 答：其主要意義：無論是居住物業(yè)還是非居住物業(yè)，作為人們生活、工作和休息的場所，物業(yè)管理的基本功能之一就是為業(yè)主和使用的人身、財產提供安全和保護。2什么是物業(yè)安全管理? 答：物業(yè)安全管理是指：物管公司采取各種措施和手段，保證業(yè)主和使用人的人身財產安全，維持正常的生活和工作秩序的一種管理工作。2房屋維修分幾大類? 答：房屋維修主要分為小修、中修、大修、翻修、綜合維修。2裝修管理的工作內容有哪些? 答：裝修管理的工作主要內容有：(1)裝修申報；(2)裝修范圍的簽訂；(3)對裝修行為的管理(4)物管公司的驗收(5)在裝修過程中，以收取押金的方式對裝修雙方進行約束。2樓宇入伙時物管公司或物管處應準備的工作是什么? 答：樓宇入伙時物管公司或物管處應準備以下幾項工作：(1)清潔衛(wèi)生；(2)制定管理制度；(3)物業(yè)移交；(4)加強治安和服務質量；(5)保持道路通暢；(6)合理安排；(7)裝修報審。2什么叫“入伙通知書”? 答：“入伙通知書”是指物管公司在物業(yè)驗收合格后通知業(yè)主可以來辦理入住手續(xù)的文件。1接管驗收時應注意哪些事項? 答：接管驗收時應注意以下幾項：(1)物管公司應選派素質好，業(yè)務精通，對工作負責的專業(yè)技術人員參加驗收工作；(2)物管公司必須在業(yè)主立場上對物業(yè)進行驗收，以維護業(yè)主的合法權益，同時也有利于今后物業(yè)的維修養(yǎng)護；(3)對接管驗收中存在的問題應明確記錄在案，督促有關部門整改；(4)落實物業(yè)的保修事項；(5)接管移交的手續(xù)應有書面文本；(6)接管的資料中應有物業(yè)的整套圖紙資料，以便今后的維修和養(yǎng)護。物業(yè)以主體結構安全和滿足使用功能為主要內容的再檢驗。品牌最重要的是性能與價格合理，在物管中主要表現在服務質量與物管費合理。對于小區(qū)則應在設施維修、保養(yǎng)、清潔等方面下功夫，為用創(chuàng)造舒適的生活環(huán)境，要按照“顧客至上”的原則，豐富和完善物管的內容。1物管行業(yè)產生的必然性是什么? 答：隨著房地產消費的迅速發(fā)展，如何使其房地產得以維護、保值、增值，這就需要從改革房地產管理體制入手，轉換機制，將管理體制從原來的行政管理模式轉為專業(yè)化，社會化，所以物業(yè)管理就成為房屋管理的必然選擇。但是，物管公司不能代替執(zhí)法部門的工作。1物業(yè)管理與街道辦事處的關系 答：物業(yè)管理離不開街道辦事處的支持和協助，街道辦事處作為人民政府的基層政權機構，在物業(yè)所在地行使政府的管理職能，它的主要任務：統(tǒng)籌規(guī)劃、掌握政策信息、引導組織協調，提供行政管理服務，檢查監(jiān)督。物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會的關系 答：物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會主要表現為：委托與被委托，服務與被服務，管理與被管理的關系。政府部門與物管公司的關系是什么? 答：物管企業(yè)接受政府部門的監(jiān)督、引導，政府部門又利用法律推動物業(yè)管理工作的發(fā)展，但只能間接管理。物管的目標是什么? 答：物管的目標是使物業(yè)保值、增值什么是物業(yè)管理企業(yè)?答：物業(yè)管理企業(yè)是指：專門從事永久性建筑物，基礎配套設施設備以及周圍環(huán)境的現代化科學管理，為業(yè)主和用戶提供良好的生活、工作或學習環(huán)境的服務性企業(yè)。（物業(yè)共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修基金予以列支，不得計入物業(yè)服務支出或物業(yè)服務成本）繳納物業(yè)管理服務費的起始時間 物業(yè)管理服務費，是物業(yè)管理企業(yè)對公共設施、設備和共用部位等的維護、管理費用。物業(yè)管理服務費包括的內容（1）物業(yè)管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費；（2）物