【正文】 這類模式針對具有高保健意識的中高端。CCRC模式將目標(biāo)客源鎖定為離退休或者為離退休后生活做準(zhǔn)備的老年人，在目前中國大多數(shù)老人面臨“退休即失收”的狀況，單一的銷售模式或會員制都不太適合，還需要在盈利模式上結(jié)合以房養(yǎng)老、養(yǎng)老保險(xiǎn)等金融創(chuàng)新方面進(jìn)一步探索。模式三：持續(xù)照料退休（CCRC）模式以持續(xù)護(hù)理社區(qū)（CCRC）模式為代表的現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)，主要面向老年群體退休后的全方位生活服務(wù)的社區(qū)。以銷售服務(wù)（而非物業(yè)使用權(quán)）為核心，是會員制模式的設(shè)計(jì)前提，而終身類會員、押金類會員和消費(fèi)類會員的有機(jī)組合，將解決企業(yè)開發(fā)過程中的資金流問題。模式二：會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體模式針對全持有的養(yǎng)老物業(yè)，即會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體，押金制和會員制是國內(nèi)可行的盈利模式，會員制銷售的是服務(wù)內(nèi)容；押金制僅是銷售物業(yè)使用權(quán)。這類模式下，持有少量物業(yè)與銷售物業(yè)相結(jié)合，持有物業(yè)規(guī)模比例應(yīng)小于30%，銷售比例應(yīng)大于70%，以保證開發(fā)的持續(xù)性和養(yǎng)老社區(qū)的品牌屬性。開發(fā)模式：根據(jù)投資策略和建設(shè)條件選擇合適的開發(fā)模式 模式一：隔代親情社區(qū)開發(fā)模式年輕人群與健康老人混合的社區(qū)。深圳最新推出的在用地供應(yīng)方式上可以采用協(xié)議出讓免地價(jià)、產(chǎn)權(quán)歸政府的方式，非常適合長期持有經(jīng)營的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。216。不同的用地性質(zhì)決定了不同的用地成本，也與后期的盈利模式直接相關(guān)。216。 建設(shè)用地與非建設(shè)用地的組合當(dāng)前的養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)很少采用單一養(yǎng)老住宅的模式開發(fā)，而都是與旅游、與農(nóng)業(yè)、與林業(yè)相結(jié)合整體開發(fā)，打造復(fù)合型的產(chǎn)品。用地組合：低成本的復(fù)合用地模式為項(xiàng)目成功奠定基石 就土地用途而言，現(xiàn)在還沒有養(yǎng)老地產(chǎn)供應(yīng)的概念，拿地成本是養(yǎng)老地產(chǎn)最重要的成本之一，通過合理的用地組合，減少用地成本。 周邊配套——周邊具備較好的交通、醫(yī)療、生活、休閑配套 如果項(xiàng)目選址周邊具有比較便捷的交通，相對完善的生活商業(yè)配套或適老性的休閑、養(yǎng)生配套，可以減少項(xiàng)目自身配套的比重，節(jié)省配套投資成本，減輕后期運(yùn)營管理難度，也能夠更好的營造舒適便捷的社區(qū)生活。 理想環(huán)境——較好的景觀資源、特殊的避暑避寒氣候、富硒/溫泉/長壽等健康資源老人對環(huán)境的要求和依賴比年輕人要高，尤其是健康老人，通常都是以養(yǎng)生度假為首選，養(yǎng)老項(xiàng)目通常要求有較好的自然環(huán)境，比如山、水、林等自然資源都是較好的資源，特殊的避暑或避寒氣候，或富氧富硒、療養(yǎng)溫泉、長壽文化等特殊的健康環(huán)境資源，也是開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目比較理想的選址。因此，選擇在有一定城市配套及交通條件的近郊地區(qū)，或者綜合生活配套較完善的大型旅游度假區(qū)，為老人創(chuàng)造一種融于社區(qū)、融于社會、融入以往熟悉的城市生活的活力社區(qū)。項(xiàng)目選址：區(qū)位、環(huán)境、配套216。而上海親和源等一些項(xiàng)目客群范圍過窄，且定位過于高端。盡管養(yǎng)老項(xiàng)目并未列入最新發(fā)布的PPP模式示范清單，但是，基于養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施的公共性、未來人口老齡化對于中國養(yǎng)老體系形成的公共支出壓力等原因，PPP模式引導(dǎo)社會資本發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在邏輯和創(chuàng)新方向上已經(jīng)沒有障礙，采用PPP模式發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)只是時(shí)間問題。燃?xì)?、供電、供水、供熱、污水及垃圾處理等市政設(shè)施，公路、鐵路、機(jī)場、城市軌道交通等交通設(shè)施，醫(yī)療、旅游、教育培訓(xùn)、健康養(yǎng)老等公共服務(wù)項(xiàng)目，以及水利、資源環(huán)境和生態(tài)保護(hù)等項(xiàng)目均可推行PPP模式”。將符合條件的各類醫(yī)療機(jī)構(gòu)納入醫(yī)療保險(xiǎn)定點(diǎn)范圍”，《意見》明確提及在養(yǎng)老方面對于社會資本的鼓勵(lì)。各地在編制城市總體規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃以及有關(guān)專項(xiàng)規(guī)劃時(shí)，要統(tǒng)籌規(guī)劃、科學(xué)布局各類公共服務(wù)設(shè)施。通過獨(dú)資、合資、合作、聯(lián)營、租賃等途徑，采取特許經(jīng)營、公建民營、民辦公助等方式，鼓勵(lì)社會資本參與教育、醫(yī)療、養(yǎng)老、體育健身、文化設(shè)施建設(shè)。因此，PPP模式是促進(jìn)我國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)健康發(fā)展的理想途徑，可望有效的解決養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)中的核心問題。改革的關(guān)鍵往往是行業(yè)重組和明確職能，具體來說，在政府投入養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建設(shè)經(jīng)費(fèi)主渠道的前提下，通過PPP的導(dǎo)向，開拓非政府渠道。即使是在某些項(xiàng)目上，政府承擔(dān)部分投資或運(yùn)營成本，也能實(shí)現(xiàn)控制成本支出、提升服務(wù)質(zhì)量的目標(biāo)。在PPP模式下，政府將養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營職能轉(zhuǎn)給高效的私人部門，同時(shí)保留和完善監(jiān)管等公共部門的核心職能。（2）提高養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的運(yùn)行效率由于公共部門缺少提高組織內(nèi)部運(yùn)作和項(xiàng)目流程效率的動力，因此，政府在很多公共產(chǎn)品的提供中，建設(shè)和運(yùn)營效率較低，這其中就包括養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)。PPP模式的主要功能（1）吸引私人資本投資，彌補(bǔ)政府財(cái)力不足的問題PPP 模式中最重要功能之一就是融資，其本質(zhì)在于，在公共產(chǎn)品生產(chǎn)過程中引入私人資本，以解決政府財(cái)力不足的問題。2010年9月3日，保監(jiān)會《保險(xiǎn)資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》的出臺為險(xiǎn)企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)掃清了障礙。而政府由于財(cái)政壓力較大，對于養(yǎng)老院這種初始投資大，回收周期長的基礎(chǔ)民生建設(shè)項(xiàng)目缺乏足夠的資金支持，再加上中國老齡化程度的加劇，有限的養(yǎng)老設(shè)施越發(fā)不能滿足廣大人民群眾對于養(yǎng)老服務(wù)多元化的需求。PPP模式是社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制框架下對公共服務(wù)領(lǐng)域投融資體制和管理方式上進(jìn)行的一種創(chuàng)新，它的出現(xiàn)使得項(xiàng)目參與各方可以取長補(bǔ)短，充分發(fā)揮在各自領(lǐng)域的優(yōu)勢，從而達(dá)到比各方單獨(dú)行動更有優(yōu)勢的結(jié)果。PPP模式概述PPP 模式(公私合營關(guān)系)是一種以合同方式確立的，基于風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)和利益共享原則的合作機(jī)制。四、養(yǎng)老地產(chǎn)PPP（公私合營關(guān)系）模式探究近年來在世界各國得到廣泛應(yīng)用的PPP模式，通過將民間資本引入基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，能夠有效解決許多問題。與這一社區(qū)綁定的是泰康保險(xiǎn)的“幸福有約終身養(yǎng)老計(jì)劃”。社區(qū)還規(guī)劃約8000平米、可提供50張床位的高端小型綜合醫(yī)院，提供綜合門診、老年康復(fù)調(diào)理、日常診療、慢性病管理等服務(wù)。泰康之家一期可容納約800戶。案例三：泰康之家（保單捆綁制）2012年6月，泰康人壽旗下的第一家養(yǎng)老社區(qū)“泰康之家”在北京市昌平區(qū)開工，占地約17萬平方米，總建筑面積約30萬平方米。入住者須繳納會員費(fèi)和年費(fèi)，會員費(fèi)用來回收建設(shè)成本或一次性盈利；年費(fèi)和服務(wù)費(fèi)作為長期贏利點(diǎn)。案例二：上海親和源（會員制）上海親和源是中國首家會員制高端養(yǎng)老社區(qū)，距離上海市中心人民廣場12公里，建設(shè)投入約6億元，2008年投入運(yùn)營，由16棟建筑組成，共設(shè)838套居室，可供1600為老人居住。入住前期需交付幾萬元押金，月租金9800元起，護(hù)理費(fèi)每日80220元不等，入住老人多為八九十歲的失智、失能老人。項(xiàng)目規(guī)模較小，只有兩棟樓：北樓是醫(yī)院，南樓是養(yǎng)老院。因此，持有型養(yǎng)老地產(chǎn)模式的最大問題是回報(bào)周期太長，致使投資者資金缺乏。而且持有型項(xiàng)目通常在前期以押金、會費(fèi)、保費(fèi)等形式收取一筆費(fèi)用，能夠?qū)崿F(xiàn)部分資金回籠。優(yōu)勢：服務(wù)水平和管理有效性高，利于保障持續(xù)穩(wěn)定的回報(bào) 真正意義上的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，地產(chǎn)只是載體，而核心利潤點(diǎn)應(yīng)該在養(yǎng)老物業(yè)的長期持有、養(yǎng)老服務(wù)的持續(xù)提供上。保單捆綁制即養(yǎng)老項(xiàng)目的居住權(quán)與壽險(xiǎn)公司的保單掛鉤，投保者在購買保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。會員制一般是前期繳納高額會費(fèi)，通常幾十萬到一百萬之間，這部分收入一般可以回收房屋的建設(shè)成本；然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費(fèi)，這部分收入是主要利潤來源。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此不適合郊外大型養(yǎng)老社區(qū)，而是多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式有三種：押金制、會員制、保單捆綁制。（三）持有模式持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權(quán)。該項(xiàng)目采取滾動開發(fā)的策略：項(xiàng)目初期，再以土地融資作為開發(fā)住宅一期的資金，以住宅一期的銷售回款支持老年公寓、公建配套的開發(fā)；在成熟期，繼續(xù)滾動開發(fā)住宅二、三期，此時(shí)老年公寓逐漸發(fā)展成熟，以80%的入住率計(jì)算年收入約500萬元。整個(gè)項(xiàng)目包括住宅式公寓、別墅、老年公寓、老年護(hù)理中心、醫(yī)院、家政服務(wù)中心、購物中心、文化會展中心等，可提供包括養(yǎng)老、家政、餐飲、醫(yī)療、保健、康復(fù)、護(hù)理等多項(xiàng)服務(wù)。案例：北京太陽城北京太陽城是國內(nèi)較早的大型養(yǎng)老社區(qū)，主要是通過住宅地產(chǎn)開發(fā)養(yǎng)老項(xiàng)目，是早期以養(yǎng)老為概念的地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。項(xiàng)目投入運(yùn)營后要具備專業(yè)的經(jīng)營能力、較高的服務(wù)水平以及協(xié)調(diào)醫(yī)療、休閑等各種社會資源的能力，而傳統(tǒng)的住宅開發(fā)商往往欠缺這方面的資源和積累。而自持的老年公寓作為整個(gè)項(xiàng)目的配套設(shè)施，一方面，能夠吸引更廣泛的潛在客戶，促進(jìn)住宅部分的銷售；另一方面，可以在投入運(yùn)營后獲得長期穩(wěn)定的經(jīng)營收入。采用該模式獲得成功的典型案例有北京太陽城、曜陽國際等項(xiàng)目。由于社區(qū)內(nèi)公寓（4070平米）和別墅（154204平米）的戶型面積都不大，普通公寓總價(jià)在2855萬之間，總價(jià)低，適合老人養(yǎng)老和一部分人投資。案例：綠地21城〃孝賢坊綠地21城位于江蘇省昆山市花橋鎮(zhèn)，占地面積270萬平米，總建面積約630萬平米，總投資近300億元。此外，隨著中國家庭結(jié)構(gòu)的變化，空巢老人和421家庭的增加使老年人面臨著在行動困難的階段無人照料的問題，因此在購買用于養(yǎng)老的住宅時(shí)看重配套的養(yǎng)老服務(wù)。例如綠地21城孝賢坊等項(xiàng)目，銷售去化速度較好。三、養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營模式分析（一）銷售模式相對普通住宅而言增加一些適老化設(shè)計(jì)，成本增加不會太多，因?yàn)榭梢酝ㄟ^銷售來回籠資金，且沒有后續(xù)管理的問題，往往是住宅開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)的首選。出售：由于土地是政府作為福利低價(jià)劃撥，因此每平方米造價(jià)不高，售價(jià)在臺灣算是平價(jià)，目前已售罄。（3）經(jīng)營模式出租：簽訂租賃合同。定位集養(yǎng)老、醫(yī)療、文化、生活、娛樂等功能于一體的“銀發(fā)族小區(qū)”，入住資格為年滿60歲、且接收長庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格。長庚村以其完美的社區(qū)模式服務(wù)銀發(fā)群體．讓其退出職場后仍得以有尊嚴(yán)地生活。社區(qū)式商業(yè)養(yǎng)老模式——中國項(xiàng)目575套房源中，前60套以出售來試探市場反應(yīng)，一面世就被一搶而空，客戶為4050歲的中年人士，與萬科最初預(yù)計(jì)的6070歲的老年人相差甚遠(yuǎn)，但從銷售的角度已經(jīng)全部售罄。銷售部分，出售30年使用權(quán)。（4）運(yùn)營模式隨園嘉樹的土地是40年產(chǎn)權(quán)的商業(yè)用地，經(jīng)過八年多的前期建設(shè)，僅剩30多年的產(chǎn)權(quán)。（3）服務(wù)理念隨園嘉樹有萬科物業(yè)公司自營，主要針對健康長者，除了從產(chǎn)品設(shè)計(jì)與硬件上打造適老產(chǎn)品外，更加注重服務(wù)配套，為長者提供“六心”級、“24小時(shí)管家”等服務(wù)，而以術(shù)后看護(hù)為主的頤養(yǎng)中心和康復(fù)中心則將與臺灣專業(yè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，提供更為專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)。全國佛教尼眾道場的大雄寺。兩大宗教信仰場所，滿足心靈需求。（2）配套設(shè)施“金十字”養(yǎng)生休閑區(qū)，面積達(dá)4500㎡，包括景觀餐廳、陽光閱覽室、多功能廳、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大學(xué)等。健康公寓是共17棟56層多層產(chǎn)品，其中1棟為需要輔助的老人護(hù)理區(qū)，共包含96個(gè)床位，其余16棟為生活自理老人生活區(qū)域，分為75㎡、100㎡、111㎡三種戶型，共575套房源，其中75㎡戶型占比60%。項(xiàng)目依托良渚文化村項(xiàng)目，采用“大社區(qū)+養(yǎng)老組團(tuán)”的開發(fā)模式，隨園嘉樹土地屬性為旅游用地（商業(yè)用地），40年產(chǎn)權(quán)（20032043年），從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、服務(wù)配套以及樣板區(qū)的體驗(yàn)，萬科將此產(chǎn)品打造成了目前市面上相當(dāng)不錯(cuò)的養(yǎng)老產(chǎn)品，也是萬科進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)的一個(gè)試點(diǎn)產(chǎn)品，特別是養(yǎng)老服務(wù)的試點(diǎn)。烏鎮(zhèn)頤樂學(xué)院作為綠城烏鎮(zhèn)雅園最主要的園區(qū)配套之一，是目前國內(nèi)規(guī)模最大、設(shè)施最全的老年大學(xué)之一。綠城烏鎮(zhèn)雅園總建筑面積約為50萬方，采用新民國建筑風(fēng)格，以原生態(tài)自然景觀加以江南園林式造林手法，詩情畫意，師法自然。國內(nèi)首個(gè)學(xué)院式養(yǎng)老模式——綠城烏鎮(zhèn)雅園綠城集團(tuán)推出的首個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老項(xiàng)目，首創(chuàng)中國學(xué)院式養(yǎng)老模式，旨在為活躍長者提供豐富的精神生活與全套的健康服務(wù)，營造美好的準(zhǔn)退休與退休生活。如選擇購買保險(xiǎn)產(chǎn)品，合眾人壽推出3款實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，包括合眾樂享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）、合眾頤享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）和合眾尊享優(yōu)年生活實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃（A）。以入住活躍老人區(qū)為例，按照目前市場價(jià)，除入門費(fèi)外，每月只需1350元就可租到二室一廳、服務(wù)費(fèi)每套每月只需700元。為國內(nèi)首個(gè)實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，其首創(chuàng)了“保單+實(shí)物對接”的模式。占地712畝，總建筑面積45萬平米，床位10000張，可容納老年人4000人。國內(nèi)首個(gè)“保單+實(shí)物對接”模式——武漢合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)CCRC持續(xù)健康理論而設(shè)立，社區(qū)包括定位于55歲到70歲的活躍老人社區(qū)，和70歲以上的持續(xù)看護(hù)社區(qū)。太申祥和山莊（國際敬老院）康樂中心為星級賓館，擁有單人間、雙人間、豪華套間、VIP室共計(jì)300個(gè)床位。擁有一流的體檢設(shè)備，可進(jìn)行呼吸、循環(huán)、消化等七大系統(tǒng)的常規(guī)體檢生化B超、心電圖及癌前普查；由門診處臵、巡房查房、專家門診、醫(yī)療咨詢、健康查體、健康宣教、24小時(shí)醫(yī)護(hù)值班等服務(wù)工作。依老年人的特點(diǎn)，特開設(shè)了圖書閱覽室、健身房、康復(fù)訓(xùn)練室、書畫室等。所有房間均設(shè)有應(yīng)急呼叫系統(tǒng)，24小時(shí)熱水供應(yīng)，電視、電話、空調(diào)等一應(yīng)俱全，每天有專人打掃衛(wèi)生、護(hù)理，整個(gè)區(qū)域采用無障礙通道，防滑地面。周邊醫(yī)院有北京老年醫(yī)院、溫泉鎮(zhèn)老年醫(yī)院、太申祥和醫(yī)院(一級甲等)。經(jīng)營模式采用三種會員制的模式，入住人員交納押金后可獲得會員資格，并免費(fèi)享有居住權(quán)或租賃居住，入住老人主要以健康老人為主。通過倡導(dǎo)親情回歸、大家庭融合的居住方式，力爭實(shí)現(xiàn)“中國首席親情健康城”的造城理想。養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)還將為所有社區(qū)居民提供個(gè)性化、定制化養(yǎng)老、養(yǎng)生健康服務(wù)，滿足購房者或其父母安全、舒心的生活需求。項(xiàng)目首發(fā)規(guī)劃占地約4000畝，一期開發(fā)約400畝，涵蓋聯(lián)排、疊拼、板式高層公寓、養(yǎng)老公寓等全齡產(chǎn)品。二、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)模式綜合服務(wù)類養(yǎng)老項(xiàng)目——愛晚大愛城大愛城（香河國家養(yǎng)老示范基地）是國家“愛晚工程”的典型示范性項(xiàng)目、河北省環(huán)首都綠色經(jīng)濟(jì)圈重點(diǎn)工程、住建部綠色建筑示范工程，由世紀(jì)愛晚（北京）臵業(yè)有限公司和香河愛晚投資有限公司聯(lián)合打造。對符合條件的養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)投保養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任險(xiǎn)，以及70周歲以上的經(jīng)濟(jì)困難老年人投保老年人意外傷害險(xiǎn)的，有條件的地區(qū)要給予一定補(bǔ)貼。鼓勵(lì)各地按照機(jī)構(gòu)投保、保險(xiǎn)公司運(yùn)作、政府支持的原則，建立養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)綜合責(zé)任保險(xiǎn)和老年人意外傷害保險(xiǎn)制度。市、縣(區(qū))人力資源社會保障部門和民政部門要加強(qiáng)協(xié)調(diào)配合，積極推動養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)依法開展工資集