【正文】 76 謝謝聆聽！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH 。 ?連鎖化發(fā)展是養(yǎng)老地產發(fā)展的規(guī)律和方向。相對中國內地，臺灣的發(fā)展空間更大。 ?目前老人的經濟狀況好于中青年人，很多項目通過一次性入住金收費，這樣的費用繳納方式，未來可能需要調整。 ?目前市場上的養(yǎng)老地產經營狀況呈現(xiàn)低收費項目盈利狀況好于高收費項目。 ?養(yǎng)老地產的收費，一次性入住金沒有標準，根據(jù)投資方根據(jù)不同的產品定位和投入自行設定，而月金的費用很大程度根據(jù)當?shù)氐慕樽o保險金支付比例設定。介護費用額度根據(jù)當?shù)刎斦顩r，每三年會進行一次修整。 ?日本介護保險分為五個等級，根據(jù)老人身體評定后，用于支付 90%的介護服務費用。 74 大和房屋研究所 對養(yǎng)老地產的理解 ?日本從 1970年進入老齡化社會，最初的養(yǎng)老地產以政府為主導。 ?大和建筑研究所可以提供市場調查、拿地建議、法律調研、市場企劃、政府協(xié)商、運營人員協(xié)商、融資協(xié)助、施工等一系列養(yǎng)老地產開發(fā)環(huán)節(jié)的咨詢服務。 70 橫濱藤尺項目 橫濱藤尺項目在養(yǎng)老氛圍營造上非常具有特色，具備強烈的居家感和溫馨感。由于與上市公司簽訂協(xié)議不再進行進行競爭性開發(fā)，因此片山組建非營利性的伸福祉會社。 67 考察項目 高端運營機構 項目 收益前三 的 運營 機構項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關機構 養(yǎng)老地產考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側重研究、營建 大和房屋研究所 側重 設備研究 橫濱康復中心 68 橫濱藤尺項目 橫濱藤尺項目 項目接待人員 伸福祉會社 理事 片山 江 69 橫濱藤尺項目 項目背景 ?橫濱藤尺項目是由政府投資，伸福祉會社運營的社區(qū)式、福利式養(yǎng)老地產項目。 ?養(yǎng)老地產的運營團隊組建，很難依靠外來力量，更多需要自身經驗的累積。 ORIX千葉項目 啟示 ?開發(fā)商開發(fā)養(yǎng)老地產的目的在于通過養(yǎng)老地產來提高普通房地產商品的附加價值（配套多樣化，提供居住的安心。 ?養(yǎng)老地產作為老人人生中最后一筆的大額支出消費，對項目的信譽度非?？粗?， ORIX采取與養(yǎng)老領域知名度非常高的春山滿合作，以此贏得消費者的信任。 ?運營團隊的關鍵因素是工作人員需要具備良好的工作態(tài)度，愛心比技術更重要。 ?ORIX養(yǎng)老地產項目的運營團隊為自行組建，最初也整合外來運營團隊作為顧問，當合作時間均較短，目前的運營團隊經營靠自己經驗積累。 ORIX—— 千葉 按摩浴缸 高低不同的餐椅 64 居室內設計 65 ORIX—— 千葉 ORIX千葉項目運營要點 ?ORIX養(yǎng)老地產項目主要結合普通住宅發(fā)展，項目開發(fā)主要看當?shù)氐睦淆g化程度及于普通住宅整合計算后的財務指標。 ?公共空間采用中央空調，室內采用分體式空調。 ?雙餐廳設計，自理老人和介護老人區(qū)分用餐。 客戶特征 ?七成為千葉地區(qū)老人，三成為子女在千葉的老人 ?三成舊有職業(yè)為醫(yī)生，其它為企業(yè)高管等 63 產品設計 ?考慮入住老人往往是夫妻一方肯定需要照顧，因此戶型以單人間為主。 ?入住率：自理居室入住率 30%，介護居室入住率 70% 62 ORIX—— 千葉 營收方式 ?一次性入住金（會費） +月金（租賃費、管理費及餐費） +額外收費。項目一面臨海，擁有良好的海景景觀， 周邊五公里范圍內人口約 67萬。 ?ORIX千葉項目與 2023年開始營業(yè) ?項目地處距離千葉繁華區(qū) 2公里的位置，距離輕軌站約 10分鐘路程。目前ORIX在 5年時間已發(fā)展了 20個養(yǎng)老地產項目。 ?Handy Netword International公司的主要業(yè)務為醫(yī)療器械研發(fā)銷售及醫(yī)療顧問，其擁有人春山滿在日本養(yǎng)老領域具有很高的知名度。 58 考察項目 高端運營機構 項目 收益前三 的 運營 機構項目 實業(yè)公司 開發(fā)項目 房地產商 開發(fā)項目 政府投資 企業(yè)運營項目 行業(yè)相關機構 養(yǎng)老地產考察項目 橫濱太陽城 銀座太陽城 SunCity 日醫(yī)學館 墨田項目 北浦和項目 SECOM ORIX 成城項目 世田谷下馬項目 千葉項目 橫濱藤尺項目 側重研究、營建 大和房屋研究所 側重 設備研究 橫濱康復中心 59 ORIX—— 千葉 ORIX千葉項目 項目接待人員 養(yǎng)老地產運營事業(yè)部 部長 國仲伸浩 60 ORIX—— 千葉 公司背景 ?ORIX千葉項目由 ORIX不動產和 Handy Netword International 共同投資。 SECOM世田谷下馬項目 啟示 ?小組團化管理，利于控制服務質量，也利于建立老人熟悉的環(huán)境。 ?運營風險 ：老人突發(fā)意外狀況時，獲得老人家人的理解。以對待親人的態(tài)度對待老人。 ?服務理念 ：以盡量多的工作人員，協(xié)助老人生活，保證其生活的私密性和尊嚴感。正式員工中，包括負責社長一人，護士三人，飲食管理兩人，園藝管理一人，心理健康管理一人，行政人員 1人。 ?管理架構 ：服務人員和老人的比例為 1:，其中 50%為有資質的正式員工，年齡在 2030歲， 50%為臨時員工，年齡在 4050歲。 ?管理方式 ：組團式管理，將 61戶分成 5個組團，每個組團設置有固定的服務人員。 ?開發(fā)周期 ：獲得土地后，預計一年時間完成設計施工、開業(yè)前 3個月開始銷售， 12年時間完成滿租。 ?額外費用：包括介護品、消費品、水電費、美容費等其它消費性支出。 ?占地面積： 2163㎡ ?建筑面積： 3430㎡ ?總戶數(shù)： 61戶 ?入住門檻：自理和介護老人均吸納，以介護老人為主。 54 SECOM—— 世田谷下馬 SECOM世田谷下馬項目 項目接待人員 SECOM養(yǎng)老地產運營部經理 三重野 真 55 SECOM—— 世田谷下馬 項目背景 ?SECOM旗下共有 8個全資運營的養(yǎng)老地產項目，其中三個租賃物業(yè)運營，五個購地自建運營。 ?高端養(yǎng)老地產項目的目標客戶主要為第二階層（中小型企業(yè)主、醫(yī)生、律師等）的富裕老人，愿意以舊有資產換購一個安定的晚年，但這一類客群的比例仍比較低。 ?每年項目會對高收入的目標客戶發(fā)送 8萬封左右的營銷信件，但有入住意向回復的僅有 30人左右。 ?每兩年會就月金收費額度與入住老人協(xié)商，但近 20年只上漲一次。 ?銀行、郵局等提供上門服務，提供老人居住便利性。 ?老人過渡到介護階段后，可免費入住到介護單元，但原有自理單元的住宅仍為其保留，充分考慮到老人心理。 服務人員比例 目前入住老人 170個，服務人員約 60人。 ?一次性入住金 15年內可退還部分， 15年后不再退還。 ?目前 95%的入住比例中，有 60%是 22年前的入住客戶 48 SECOM—— 成城 營收方式 ?一次性入住金： ?按居室大小，收