【正文】 因?yàn)榉课菅a(bǔ)償方式相當(dāng)于房地產(chǎn)企業(yè)向被拆遷戶支付貨幣補(bǔ)償資金，然后。”這句話的正確理解。（三）貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價款，計入拆遷補(bǔ)償費(fèi)；回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，是一個大利好。這次220號給予了徹底明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。而《企業(yè)會計準(zhǔn)則——無形資產(chǎn)》規(guī)定，外購無形資產(chǎn)的成本，包括購買價款、相關(guān)稅費(fèi)以及直接歸屬于使該項(xiàng)資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定用途所發(fā)生的其他支出。其中，部分地區(qū)允許契稅作為開發(fā)成本的一部分扣除，而部分地區(qū)根據(jù)財稅[2006]21號文件第二條規(guī)定：納稅人轉(zhuǎn)讓舊房及建筑物繳納的契稅，允許作為“與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金”在稅前扣除，但是不允許作為加計5%的基數(shù)。因此，長期以來，契稅的歸屬問題一直就爭議不斷。解讀：《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第一項(xiàng)規(guī)定：取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用。企業(yè)支付逾期開發(fā)的“土地閑置費(fèi)”，其實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)企業(yè)違反國家的相關(guān)土地政策進(jìn)行囤地而繳納的，從嚴(yán)要求不允許在土地增值稅稅前扣除是非常必要的，這也是目前國家調(diào)控房地產(chǎn)市場的“組合拳”之一。對于土地閑置費(fèi)的稅前扣除問題，國稅發(fā)[2009]31號文規(guī)定將其作為“土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)――土地閑置費(fèi)”，可以在企業(yè)所得稅稅前扣除。解讀：《城市房地產(chǎn)管理法》第26條規(guī)定：超出出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費(fèi)；滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。無論哪一種方式，都需要利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。例如，某項(xiàng)目取得土地使用權(quán)成本為2000萬元，開發(fā)成本1000萬元，其中開發(fā)成本——開發(fā)間接費(fèi)用中利息支出200萬元，財務(wù)費(fèi)用——利息支出100萬元，則計入土地增值稅扣除項(xiàng)目的開發(fā)成本為1000200=800萬元，按照（一）方式計算可扣除開發(fā)費(fèi)用（200+100）+（2000+1000200）5%=440萬元。對此，國稅發(fā)[2009]91號文第二十七條第一款規(guī)定：是否將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。因此，稅法上計算土地增值稅時，利息費(fèi)用要單獨(dú)計算，不計入開發(fā)成本，要將計入開發(fā)成本中的利息費(fèi)用剔除出來，更不得計入加計扣除基數(shù)。鑒于房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)品的特殊性，為了避免企業(yè)所得稅稅款的流失，后來陸續(xù)頒布了國稅發(fā)[2003]83號文件、國稅發(fā)[2006]31號文件，規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為建造開發(fā)產(chǎn)品借入資金而發(fā)生的借款費(fèi)用，如屬于成本對象完工前發(fā)生的，應(yīng)按其實(shí)際發(fā)生的費(fèi)用配比計入成本對象中；如屬于成本對象完工后發(fā)生的，應(yīng)作為財務(wù)費(fèi)用直接在稅前扣除。也就是說，1992年的《企業(yè)會計準(zhǔn)則》里的借款利息全部屬于期間費(fèi)用，不允許計入產(chǎn)品成本，所以，土地增值稅實(shí)施細(xì)則頒布時參考了當(dāng)時《企業(yè)會計準(zhǔn)則》的規(guī)定，開發(fā)間接費(fèi)用中不包含借款利息，全部費(fèi)用化。土地增值稅實(shí)施細(xì)則（財法字[1995]6號）是1995年1月份頒布的，而我國的會計制度和稅收制度的大規(guī)模改革是1994年進(jìn)行的，兩者距離僅1年多的時間。（三）“土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。應(yīng)按據(jù)實(shí)計算利息的方式計算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。企業(yè)則可能認(rèn)為，所謂“計算分?jǐn)偂笔侵赴幢壤謹(jǐn)?，例如：某企業(yè)借款5000萬元，利息500萬元。另外，在資金控制方面，企業(yè)可能將所有借款與自有資金一起使用，到底清算項(xiàng)目用了多少借款，哪一筆借款，都很難追查。在借款時，很多企業(yè)寫明借款人，沒有列明具體用途。在這么嚴(yán)厲的清算政策中，出現(xiàn)這么寬松的規(guī)定，有點(diǎn)不協(xié)調(diào)，更不合理。C企業(yè)開發(fā)一項(xiàng)目，條件和B企業(yè)一致，只是有利息支出100萬元，并能按項(xiàng)目分?jǐn)偧澳芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明，則房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除金額為：100+50005%=350萬元。當(dāng)?shù)乜鄢壤秊?0%。這個規(guī)定，筆者認(rèn)為是不甚合理。文件的三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題，里邊有（一）至（四）4小點(diǎn)，4個小點(diǎn)是平行關(guān)系的。（四）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應(yīng)調(diào)整至財務(wù)費(fèi)用中計算扣除。上述具體適用的比例按省級人民政府此前規(guī)定的比例執(zhí)行。（二）凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用在按“取得土地使用權(quán)所支付的金額”與“房地產(chǎn)開發(fā)成本”金額之和的10%以內(nèi)計算扣除。三、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除問題（一）財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。清算的政策較為嚴(yán)厲。因此，質(zhì)量保證金在建設(shè)方?jīng)]有支付給建筑安裝企業(yè)前，不應(yīng)該開具發(fā)票。同時，第七條規(guī)定，全部或部分由政府投資的工程項(xiàng)目，發(fā)包方可以預(yù)留5%的質(zhì)量保證金，用于缺陷責(zé)任期內(nèi)的維修責(zé)任，其他工程參照適用該標(biāo)準(zhǔn)。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，其扣除項(xiàng)目金額的確定問題房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計算土地增值稅時，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計算扣除。即使該項(xiàng)目符合清算條件，這筆收入也只能確認(rèn)50萬元，已售面積確認(rèn)100平方米。第二種理解：220號文件第一條是確認(rèn)收入額，不是確認(rèn)收入，也就是在已確認(rèn)為收入的情況下，才討論的收入額以什么為準(zhǔn)的問題。在這里，有兩種處理方式：第一種理解：按照220號文件第一條規(guī)定，應(yīng)是確認(rèn)收入100萬元，已售面積200平方米，總已售比例達(dá)到85%，可進(jìn)行清算。2010年7月銷售一套房子，200平方米，簽了銷售合同，售房總額100萬元，未開具發(fā)票。特別在運(yùn)用主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可清算條件中第一條可售面積比例85%（總局規(guī)程第十條第一款）的計算中，尤為關(guān)健。解讀：在以往的土地增值稅清算的文件中，一直以來都沒有明確如何確認(rèn)收入，220號文件是首次出現(xiàn)。一、關(guān)于土地增值稅清算時收入確認(rèn)的問題土地增值稅清算時，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入；未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。從政策、征管層面上對土地增值稅清算中的一些問題加以明確，同時也更堅定地表明了國家對房地產(chǎn)市場調(diào)控的決心。筆者建議，稅務(wù)部門在設(shè)計《增值稅申報表》時可考慮把簡易征收辦法征稅貨物應(yīng)納銷項(xiàng)稅納入按適用稅率征稅貨物及勞務(wù)銷售額應(yīng)納銷項(xiàng)稅中，同時在《增值稅申報表附列資料（表一）》增加優(yōu)惠稅率欄，讓企業(yè)財務(wù)人員填寫所享受的減免稅。三、對《增值稅申報表》項(xiàng)目設(shè)計改進(jìn)的一點(diǎn)建議企業(yè)銷售舊固定資產(chǎn)經(jīng)過上述會計處理，雖然保持了增值稅申報資料同財務(wù)資料的數(shù)據(jù)一致，但是目前所使用的《增值稅申報表》仍然存在一些不合理的地方。因?yàn)槿魏呜攧?wù)會計分錄都應(yīng)完整地反映企業(yè)經(jīng)營活動的來龍去脈，方法（一）完整體現(xiàn)了企業(yè)清理舊固定資產(chǎn)所應(yīng)繳納的增值稅和應(yīng)享受的稅收優(yōu)惠，同時也滿足目前《增值稅申報表》中稅率填寫要求。同時，在填報《增值稅申報表》時也會出現(xiàn)困難：目前新增值稅條例規(guī)定的增值稅稅率只有17%、13%、7%、4%和3%五種，《增值稅納稅申報表附列資料（表一）》上并無2%稅率一欄，如果按照方法（二）直接在“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅）”科目中按照減半的增值稅計提增值稅，會給財務(wù)人員帶來填報時的困擾。同時，《增值稅申報表》上還反映當(dāng)期企業(yè)應(yīng)交納增值稅，所應(yīng)繳納的增值稅金額就是按簡易辦法銷售額計算得出的應(yīng)納稅額，而企業(yè)財務(wù)賬上應(yīng)交增值稅只出現(xiàn)留抵稅額，致使企業(yè)財務(wù)賬數(shù)據(jù)同《增值稅申報表》納稅數(shù)據(jù)不一致。而企業(yè)財務(wù)賬上是把簡易辦法計算的應(yīng)納稅額同按適用稅率征稅貨物及勞務(wù)銷售額應(yīng)納銷項(xiàng)稅進(jìn)行合計后，扣減進(jìn)項(xiàng)稅和進(jìn)項(xiàng)稅轉(zhuǎn)出，得出當(dāng)期應(yīng)繳納的增值稅。雖然兩種會計處理方法計入營業(yè)外收入總額一致，但兩種會計處理方法在實(shí)際工作中都遇到了如下困難：根據(jù)國家稅務(wù)總局頒布的《關(guān)于調(diào)整增值稅納稅申報有關(guān)事項(xiàng)的通知》（國稅函[2008]1075號）相關(guān)規(guī)定，企業(yè)清理舊的自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，應(yīng)開具4%普通銷售發(fā)票，在填寫《增值稅申報表附列資料（表一）》時，只能填寫在第10欄4%征收率表中。（1）固定資產(chǎn)清理時，會計處理同上。（1＋4%）]4%50%＝（元）。（1）固定資產(chǎn)清理時4年累計計提折舊＝（860000247。由于該設(shè)備出售符合《通知》中所規(guī)定的銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，因此應(yīng)按4%征收率減半征收增值稅。由于技術(shù)更新，該企業(yè)需要采購更先進(jìn)的設(shè)備，經(jīng)董事會研究決定于2009年12月22日出售該設(shè)備，售價為582000元。對于《通知》中所規(guī)定的按照4%征收率減半征收增值稅的會計及稅務(wù)處理，目前實(shí)務(wù)界有兩種會計處理方法。企業(yè)的固定資產(chǎn)、貨物等作清理處置。企業(yè)取得的政府補(bǔ)助性質(zhì)（非直接撥付）的搬遷補(bǔ)償款。一、若企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、沉陷區(qū)治理等公共利益進(jìn)行搬遷，且收到政府直接撥付的搬遷補(bǔ)償款收到政府的搬遷補(bǔ)償款借：銀行存款貸：專項(xiàng)應(yīng)付款因搬遷發(fā)生的固定資產(chǎn)損失①固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理借：固定資產(chǎn)清理借：累計折舊貸：固定資產(chǎn)②發(fā)生清理費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)借：固定資產(chǎn)清理貸：銀行存款貸：應(yīng)交稅費(fèi)③結(jié)轉(zhuǎn)固定資產(chǎn)凈損益借：營業(yè)外支出貸：固定資產(chǎn)清理④沖減專項(xiàng)應(yīng)付款借：專項(xiàng)應(yīng)付款貸：遞延收益⑤結(jié)轉(zhuǎn)遞延收益借：遞延收益貸：營業(yè)外收入搬遷發(fā)生的無形資產(chǎn)損失①借：累計攤銷借：營業(yè)外支出貸：無形資產(chǎn)②借：專項(xiàng)應(yīng)付款貸：遞延收益③借：遞延收益貸：營業(yè)外收入發(fā)生相關(guān)的費(fèi)用性支出①借：管理費(fèi)用等相關(guān)科目貸：銀行存款②借：專項(xiàng)應(yīng)付款貸：遞延收益③借：遞延收益貸：營業(yè)外收入新建固定資產(chǎn)①借：在建工程/固定資產(chǎn)貸：銀行存款②借：專項(xiàng)應(yīng)付款貸：遞延收益③按該固定資產(chǎn)使用壽命平均計入當(dāng)期損益借：遞延收益貸：營業(yè)外收入結(jié)轉(zhuǎn)專項(xiàng)應(yīng)付款余額借：專項(xiàng)應(yīng)付款貸：資本公積二、其他情況的搬遷補(bǔ)償款企業(yè)取得的非政府補(bǔ)助的搬遷補(bǔ)償款屬于企業(yè)出售固定資產(chǎn)、貨物、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)等取得的收入。企業(yè)取得的搬遷補(bǔ)償款扣除轉(zhuǎn)入遞延收益的金額后如有結(jié)余的，應(yīng)當(dāng)作為資本公積處理。[原創(chuàng)]企業(yè)涉及到的拆遷補(bǔ)償如何會計處理？問：企業(yè)涉及的”拆遷補(bǔ)償”原來在”專項(xiàng)應(yīng)付款”中核算,請問在新會計準(zhǔn)則下應(yīng)怎樣核算（涉及的處理環(huán)節(jié)包括: 企業(yè)收到政府撥給的搬遷補(bǔ)償款、因搬遷出售、報廢或毀損的固定資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備因拆卸、運(yùn)輸、重新安裝、調(diào)試等原因發(fā)生的費(fèi)用，用于安置職工的費(fèi)用支出、企業(yè)搬遷結(jié)束后）？答：《企業(yè)會計準(zhǔn)則解釋第3號》（財會［2009］3號）規(guī)定：四、企業(yè)收到政府給予的搬遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行會計處理？答：企業(yè)因城鎮(zhèn)整體規(guī)劃、庫區(qū)建設(shè)、棚戶區(qū)改造、沉陷區(qū)治理等公共利益進(jìn)行搬遷，收到政府從財政預(yù)算直接撥付的搬遷補(bǔ)償款，應(yīng)作為專項(xiàng)應(yīng)付款處理。相應(yīng)的搬遷補(bǔ)償款需依據(jù)具體情況確認(rèn)為營業(yè)外收入或遞延收益。企業(yè)應(yīng)合理劃分各項(xiàng)收入額，做出相應(yīng)的賬務(wù)處理。企業(yè)收到除上述之外的搬遷補(bǔ)償款，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》等會計準(zhǔn)則進(jìn)行處理。其中，屬于對企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)損失、有關(guān)費(fèi)用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)自專項(xiàng)應(yīng)付款轉(zhuǎn)入遞延收益，并按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》進(jìn)行會計處理。企業(yè)收到除上述之外的搬遷補(bǔ)償款，應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第4號——固定資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號政府補(bǔ)助》等會計準(zhǔn)則進(jìn)行處理。其中，屬于對企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)損失、有關(guān)費(fèi)用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)自專項(xiàng)應(yīng)付款轉(zhuǎn)入遞延收益，并按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號——政府補(bǔ)助》進(jìn)行會計處理。我單位的會計處理是：土地收購1億元在專項(xiàng)應(yīng)付款中核算，搬遷完畢轉(zhuǎn)入資本公積。[原創(chuàng)]土地被國家收購應(yīng)如何進(jìn)行賬務(wù)處理？問：土地被國家收儲，原土地成本6000萬元，已攤銷1000萬元。因此建議，將國稅函[2009]118號文件中企業(yè)根據(jù)搬遷規(guī)劃，異地重建后恢復(fù)原有或轉(zhuǎn)換新的生產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)而發(fā)生的原有資產(chǎn)損失，規(guī)定為從取得的搬遷補(bǔ)償或處置收入中扣除。兩年總計繳納稅款375萬元。企業(yè)在計算當(dāng)年企業(yè)所得稅時按照利潤加、減納稅調(diào)整項(xiàng)進(jìn)行。企業(yè)會計分錄：2008年借：銀行存款3500貸：專項(xiàng)應(yīng)付款3500借：營業(yè)外支出1500貸：固定資產(chǎn)清理1500借：專項(xiàng)應(yīng)付款1500貸：遞延收益1500借：遞延收益1500貸：營業(yè)外收入15002009年借：固定資產(chǎn)1000貸：銀行存款1000借：固定資產(chǎn)500貸：銀行存款500借：專項(xiàng)應(yīng)付款1500貸：遞延收益1500遞延收益按照政府補(bǔ)助相關(guān)規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)營業(yè)外收入。其中，屬于對企業(yè)在搬遷和重建過程中發(fā)生的固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn)損失、有關(guān)費(fèi)用性支出、停工損失及搬遷后擬新建資產(chǎn)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)?，?yīng)自專項(xiàng)應(yīng)付款轉(zhuǎn)入遞延收益，并按照《企業(yè)會計準(zhǔn)則第16號———政府補(bǔ)助》進(jìn)行會計處理。按上述規(guī)定，企業(yè)應(yīng)按照第二種情況計算，即把原有資產(chǎn)處理損失計算在當(dāng)年，抵減當(dāng)年應(yīng)納稅所得額，搬遷處置收入僅是扣除以后固定資產(chǎn)重置或改良支出、技術(shù)改造支出和職工安置支出等。法理分析根據(jù)上文所述的兩種計算方法，雖然結(jié)果一致，但是稅款所屬不同。這樣，應(yīng)納所得稅100025%=250萬元，兩年總計繳納稅款375萬元。按照不同的觀點(diǎn)，在計算納稅時形成了兩種計算方法：第一種：2008年當(dāng)期利潤500萬元，無納稅調(diào)整