【正文】 。⑤銷售人員應默契配合，充分準備，以使客戶在整個銷售過程中確實感受到自然、親切、實在、信任、誠實、坦誠、自尊的銷售氛圍。④慎選現(xiàn)場銷售人員與嚴格執(zhí)行個案銷售講習，銷售人員除了要將房地產景氣時的高姿態(tài)予以收斂，換成不卑不亢的態(tài)度外。②強勢吸引廣大的自住型購屋客戶，以單價實在、總價合理的策略，除了能吸引第一次購屋需求，亦可引導第二次購屋、換屋或投資客進場購買。B、滿現(xiàn)居環(huán)境品質者。C、購買個體者較少，對后市看空。②排斥本樓盤的理由： A、消費者本人經濟能力不足。E、信賴業(yè)主的企業(yè)規(guī)模與財力潛力。C、想在此地長久居住者。進行消費者背景分析 ：①選購本樓盤的動機：A、認同規(guī)劃設計之功能及附加價值優(yōu)于其他的樓盤。⑥選擇性：多樣化的產品提供多樣化選擇。④方便性：交通、時間、商品等方面消費及額外的需求。②生活性：完全符合消費者的生活需求，接近消費者的消費水平。故樓盤在行銷上須完全符合時代的發(fā)展，才能在市場上造成影響，成為大眾爭先搶購的產品，制定營銷策略（例如：限制銷售、饑餓銷售等）下列幾點是營銷方面應重點考慮的問題。（選擇性制定）賣點確立行銷要求：樓盤行銷觀念著重于消費者的分布情形及需求層次，繼而設計規(guī)劃銷售策略主題。⑧影視廣告創(chuàng)意構思及拍攝制作。⑥展銷場地道路指導牌的制作。④工地圍板的設計、繪制。首期廣告內容及時間安排內部認購展示會和首期展銷會定期舉行，廣告準備工作應在此之前全部到位，具體內容大致如下： ①樓盤效果圖。直到預售和開幕式當天隆重揭幕，讓優(yōu)雅美麗的樓盤示范間瞬間呈現(xiàn)在大眾及過往行人面前。廣告表現(xiàn)： 在樓盤預售及正式展銷前，應設法積蓄氣氛，設計一個別開生面、形式獨特的揭幕儀式。總體上看，樓盤全程廣告投入曲線呈馬鞍形，這是根據各銷售期要求和工程進程不同階段而得出的較合理的分配方案。第三階段：此階段的廣告任務重點是維持樓盤的良好口碑，可結合已經入住的眾多住戶來談論評估本樓盤并通過口碑帶動銷售，完成售樓收尾工作。同時促進銷售。此階段廣告費用投入相對較大。都成為對樓盤形象的一次重要投資。廣告訴求點：（1）闡述樓盤的位置；（2）闡述樓盤所在地的歷史淵源；（3）闡述樓盤交通條件；（4）闡述樓盤人口密度情況；（5）闡述樓盤的升值潛力；（6）闡述樓盤開發(fā)商的信譽；（7）闡述樓盤的背景以及公司規(guī)劃；（8）闡述樓盤的舒適溫馨；（9）闡述樓盤的實用率；（10）闡述樓盤的品質；（11）闡述樓盤的物業(yè)管理有什么不同。繪制效果圖：根據開發(fā)商的條件和推廣需要，分別繪制整體效果圖、多棟單體效果圖。主要賣點：對樓盤進行全面分析研究，概括為四個方面的賣點構成：（1）地理位置（2）、樓盤設施結構；（3）、樓盤做工用料；（4）、戶型設計。比如：地理位置不同，交通條件不同，物業(yè)品質不同，開發(fā)商信譽不同，人均擁有空間不同，升值潛力不同，車位數量比例不同，小區(qū)規(guī)劃不同。所謂高起點完全可以從樓盤的整體設計中體現(xiàn)到：吸取園外、境外高檔物業(yè)經驗，處處顧及住戶需要，大到小區(qū)環(huán)境規(guī)劃設計和公共空間的審美安排；小至空調機位、公共過道采光以及住戶戶型設計等等,都進行精碉細鑿，力爭完美。構思框架（1）以塑造形象為主，渲染品味和意念；（2）展現(xiàn)樓盤的綜合優(yōu)勢；（3）體現(xiàn)樓盤和諧舒適生活；（4）直切消費群生活心態(tài)。內容包括市場推廣主題策略，營銷策略，銷售策略，市場推廣工具設計（VI設計及宣傳品、銷售工具設計），廣告設計創(chuàng)作，媒體投放，公關 活動策劃等。根據企業(yè)的不同性質為企業(yè)量身定做一套適合他們的策劃方案，房地產行業(yè)有房地產行業(yè)的總體策劃思路，然后針對房產企業(yè)的性質再分別設計出相對應的營銷策劃方案。(公司最集中推廣的活動，宣傳效果聲勢大，操作難度小，費用低，同時可吸引目標消費群體)}（3）舉行山水名都競走活動，類似于陳坤的西藏競走活動，增加項目的知名度第五篇：房地產營銷策劃方案范本房地產營銷策劃方案簡介所謂的房地產營銷策劃方案，從字面上理解就是為提高房地產銷售業(yè)績而采取的一系列策略，再綜合各方面的考慮最終形成一整套適合自己企業(yè)的的營銷策劃方案。送購房基金8000元，同時貸款購房的三成首付款可采取分期付款方式，并且分期付款不收取任何利息。全市范圍內征集攝影愛好者對“華都逸翠”樓盤所在地及其周邊環(huán)境的攝影作品。人員方式：每個房間有獨立的講解員進行一對一服務，其他人不能進入。華都逸翠給予獨屬于你的四維空間！廣告活動（1）在房交會造勢主要方式：通過獨特的場地布局、人員推廣方式進行宣傳，讓客戶產生好奇，讓媒體引起注意，進行宣傳造勢。特別是房地產業(yè)進入全面的整體素質競爭的今天，營銷策劃如果僅僅追求炒作，必然難以長期致勝。但如果營銷策劃只停留于追求表面熱鬧，將會引發(fā)不少營銷后遺癥，成為行業(yè)公害。不少開發(fā)商也滿足于做表面功夫，制造新聞，擴大效應，大肆進行新聞炒作、廣告造勢。樓盤品牌的創(chuàng)立，也不是營銷策劃方案的簡單虛擬，而是在營銷每一環(huán)節(jié)中追求品牌意義的綜合體現(xiàn)，這些都不是一朝一夕之事，而需要孜孜以求的努力。事實上，隨著市場秩序的不斷完善，以及“尋租”平臺與區(qū)域級差的削減，平均利潤率規(guī)律的作用已在房地產業(yè)界初見端倪。他們把營銷策劃等同于出點子、找技巧、搞促銷，認為技巧新就能取得推廣成功，這實際是把一門相當嚴謹、專業(yè)的應用型科學變得十分低級化、庸俗化。另一方面，“經驗論”也會使不少策劃人忽視市場信息的挖掘，不注重豐富自己的理論素養(yǎng)，缺乏研究市場、獲取信息、加工信息的能力和手段，必然會制約房地產營銷策劃水平的再提高。他們忽視營銷基礎理論的研究和項目信息的調查與分析，以經驗型運作居多。我們既要反對盲目迷信策劃，又要避免走上“策劃無用”的片面思維。高水平的營銷策劃不僅可以減少房地產項目在配置資源時的交易成本，而且可以有效規(guī)避營銷風險，它是一種周密而詳盡的房地產市場運作謀略，是房地產營銷戰(zhàn)略與戰(zhàn)術的恰當運用。不少開發(fā)商也大有上當受騙之感，認為“策劃無用”。營銷策劃雖然在市場競爭中已日趨重要，但如果片面地利用策劃替代市場的潛心開拓，認為策劃能包治營銷百病，這不能不說是一個認識誤區(qū)。事實上，目前不少策劃人所做的策劃方案還遠遠低于高水平營銷策劃的要求，他們推出的更多只是概念和賣點，對銷售的促進只起相對作用，而不是絕對作用；另一方面，賣點的收集和增加，讓樓盤的形象有所改變和提高，同時也使樓盤的成本不斷攀升。不少開發(fā)商對房地產營銷策劃的認識仍停留于膚淺的表層，甚至由于理解的偏頗，而在實際運作中使營銷策劃走向誤區(qū)：（1）過分夸大營銷策劃的作用近幾年來，由于缺乏系統(tǒng)專業(yè)的營銷理論的指導，房地產營銷業(yè)被蒙上了一層神秘的色彩，一部分營銷策劃者又在其中制造了一股策劃崇拜風。4．入世后我國房地產營銷策劃仍面臨的誤區(qū)與問題入世后，隨著外資房地產企業(yè)的涌入，房地產市場競爭的日趨激烈，房地產營銷策劃逐漸得到業(yè)界的廣泛關注與相當程度的認可