【正文】 成交價格區(qū)間分析 9 1。 （六）成交價格分析 月成交均價分析 南京市商品住宅成交均價走勢圖0100020xx300040005000600070008000元/ ㎡20xx 4753 4831 4912 5358 5602 5734 5619 5687 5765 6003 6013 628220xx 5859 6076 5630 7281 7129 7065 6825 6612 6593 65661月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 數(shù)據(jù)來源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn) 從上圖可以看出，總體上看， 08 年每月成交均價水平高出較 07 年同期。雖然新政不斷推出刺激購房需求，但經(jīng)歷著金融危機(jī)的人們對固定資產(chǎn)買入持更加謹(jǐn)慎態(tài)度。 10 月份供應(yīng)量繼續(xù)上升至今年的最高 5 萬套左右，去化量為 2207套，雖然環(huán)比去化量有所上升，但供銷比還是維持在 的水平。 （ 2）供銷情況分析 08 年南京商品住宅供銷情況020xx040000600000 . 05 . 01 0 . 01 5 . 02 0 . 02 5 . 03 0 . 0可售套數(shù) 31435 28316 30245 32750 35233 36298 39127 45567 47981 50469銷售套數(shù) 4358 1742 4050 4143 4355 4690 3403 2195 1869 2207供銷比 7 . 2 1 6 . 3 7 . 5 7 . 9 8 . 1 7 . 7 1 1 . 5 2 0 . 8 2 5 . 7 2 2 . 9 0 8 . 1 0 8 . 2 0 8 . 3 0 8 . 4 0 8 . 5 0 8 . 6 0 8 . 7 0 8 . 8 0 8 . 9 . 0 8 . 1 0 . 數(shù)據(jù)來源：南京市網(wǎng)上房地產(chǎn) 從上圖可以看出，今年總體的供銷比呈高位運行情況，比數(shù)長期處在 以上，供大于求情況明 顯。 可以預(yù)測 11 月之后，南京商品房成交量將會繼續(xù)回升，不過仍然要充分考慮購房者的心理，不能排除購房者期待國家進(jìn)一步出臺優(yōu)惠政策，而繼續(xù)保持觀望的可能。全市商品房認(rèn)購 3814 套，成交 2207 套，共計 225169 ㎡，從成交套數(shù)上看，環(huán)比增長 ％。 9 月作為傳統(tǒng)樓市成交高峰期，今年卻一路下跌，幾乎跌至近 2 年的最低點 08 年 2 月份水平，且連續(xù)多日零成交，這在歷年 3 季度樓市中罕見。上半年成交量維持在去年上半年 50%偏上水平， 8 月份至 10 月份成交量不及去年同期的 30%。 ★ 預(yù)測 鑒于市場緊縮，短期內(nèi)土地上市體量不會暴漲，公告時間延長，住宅用地仍集中于江寧、江北等區(qū)域，溢價成交情況將繼續(xù)減少。 各類用途土地成交情況010000020xx00300000400000500000平方米012345678宗面積 472781 64022 37019 397491 宗數(shù) 6 1 1 7純住宅 商業(yè) 商住 綜合 各類用途土地成交面積占比綜合41%純住宅48%商住4%商業(yè)7% 數(shù)據(jù)來源：南京國土資源網(wǎng) 出讓地塊中，純住宅用地成交面積占比最大為 48%，其次是綜合用地占 41%。 全市平均露面價為 1985 元 /平方米，城中最高，為 4040 元 /平方米；其次是城北，為 2868 元 /平方米，接近 3000 元 /平方米。 0 8 年7 1 0 月份各板塊成交單價1353329994474 473132578444973040008000120xx16000城中 城南 城北 河西 江寧 江北 平均元/平方米 0 8 年7 1 0 月份各板塊樓面價4040166628681284155250119850100020xx300040005000城中 城南 城北 河西 江寧 江北 平均元/平方米 數(shù)據(jù)來源：南京國土資源網(wǎng) 710 月份， 15 宗出讓土地平均地價 4973 元 /平方米，其中位于城中 2 宗地價過萬，分別為 元 /平方米、 元 /平方米，拉動整體地價。江北和河西板塊隨后。 （ 2）分板塊分析 08 年 7 1 0 月各板塊成交情況010203040萬平方米0123456宗面積 9 . 6 1 0 6 . 4 3 6 . 2 1 1 4 . 1 4 0 1 6 . 7 1 4 . 0 7宗數(shù) 2 0 1 2 2 0 3 5城中 城東 城南 城北 河西 仙林 江寧 江北 各板塊成交面積所占比例圖城南 7 %江北 1 4 % 城中 1 0 %城北 3 7 %河西 1 5 %江寧 1 7 % 數(shù)據(jù)來源：南京國土資源網(wǎng) 710 月份共成交 15 幅土地，成交總面積 萬平方米。面對土地市場的冷淡，政府再次推遲土地出讓， 10 月底只有 4 宗地理位置不是甚好的地塊掛牌，目前尚未成交。經(jīng)歷了 46 月份的 沉寂， 7 月份，各種政策開始松動，市場略有回暖， 8 月 20 日一次性推出 12 宗土地。流拍、遇冷，成為今年國土出讓的關(guān)鍵詞。 今年的市場與去年地王頻出的火熱行情相比，反差較大。 （四）土地市場分析 時 間 供地幅數(shù) 成交幅數(shù) 流標(biāo)幅數(shù) 底價成交幅數(shù) 流標(biāo)率 底價成交率 出讓面積 20xx 年1～ 10 月 113 110 3 59 ％ ％ 萬 ㎡ 20xx 年 48 43 5 38 ％ 1～ 10 月 ％ 萬㎡ 數(shù)據(jù)來源：南京國土資源網(wǎng) 從上表可以看出， 08 年 1～ 10 月份 ，南京共有 48 幅地塊公開拍賣，成交 43 幅（其中底價成交 38 幅，流標(biāo) 5 幅） ， 與 07 年 1～ 10月份 成交的 110 幅相比，減少 ％。 ● 寧杭高速公路二期 9 月初通車，它將大大分流江寧區(qū)東山鎮(zhèn)和江寧開發(fā)區(qū)進(jìn)出南京主城區(qū)的車輛。鎖金村等周邊項目都是利好消息。通過穩(wěn)定和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)來拉動內(nèi)需，刺激消費，進(jìn) 一步帶動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的可能性加強(qiáng)，對樓市而言將是一大利好。但從長期來看，政策帶給市場更多的信心和期待。中央財政部也發(fā)布新政來鼓勵人們購房，對“萎縮的樓市”進(jìn)行扶持。 8 月份之后，為了保持我國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢，樓市方面關(guān)于“政府救市”的呼聲越發(fā)高漲， 9 月份央行開始降息，全國各大城市也分別出臺了“救市政策”，如南 京的“二十條新政”。之后“次貸危機(jī)”引發(fā)“華爾街風(fēng)暴”進(jìn)而蔓延為全球性的金融危機(jī)，受此影響最重的出口貿(mào)易產(chǎn)業(yè)萎縮，沿海中小企業(yè)倒閉過半。 總 結(jié) 通過 08 年前十個月與樓市相關(guān)重要新聞?wù)?的列舉，我們不難看出， 110 月整體上實行先緊后松貨幣政策。 ● 10 月 8 日 和 10月 29 日， 月內(nèi) 連續(xù)兩次 下調(diào)存款準(zhǔn)備金率和存貸款基準(zhǔn)利率，并免征利息稅。 ● 10 月 22 日， 財政部出臺 新政： 首次購 90 平米以下住房契稅下調(diào)至 1%；暫免印花稅和土地增值稅；首次購房貸款利率的下限擴(kuò)大為 倍；首付款比例調(diào)整為 20%；下調(diào)個人住房公積金貸款利率。 ● 9 月 28 日， 南京出臺 二十條新政 ，力 求減輕購房人負(fù)擔(dān)、降低開發(fā)企業(yè)壓力、優(yōu)化產(chǎn)品配比、以達(dá)到促進(jìn)商品房銷售，刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的。自 9 月 16 日起，下調(diào)一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率 個百分點，存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 1 到 2 個百分點。 ● 6 月 24 日， 省物價局出臺《關(guān)于加強(qiáng)低收入家庭政策性保障住房價格與租金管理的意見》，規(guī)定各類保障性住房銷售時必須實行“一房一價”，將通過收費減免等舉措進(jìn)一步降低保障性住房建設(shè)成本，更大程度讓利于民。 上漲后人民幣存款準(zhǔn)備金率達(dá)到 ％。 ● 3 月 27 日， 南京市住房公積金管理中心、中國人民銀行南京分行、南京市房產(chǎn)管理局三部門聯(lián)合發(fā)文，明確了辦理貸款的銀行，無論是商業(yè)貸款還是公積金貸款，都必須在購買樓盤主體結(jié)構(gòu)已經(jīng)封頂?shù)那疤嵯虏趴?放貸 ，否則將受罰。 （二）房產(chǎn)政策新聞分析 關(guān)鍵詞：【公積金額度上調(diào)】、【放貸從嚴(yán)】、【六次上調(diào)存款準(zhǔn)備金】、【二十條新政救市】、【利率下調(diào)】 ● 2 月 18 日， 南京市 公積金 貸款政策進(jìn) 行調(diào)整，個人最高可貸額度從 15 萬調(diào)高至 20 萬元，并且對二次貸款、萬元樓盤“解禁”。與 07 年相比，住宅的施工面積和竣工面積增長幅度較大，但銷售面積明顯下滑，降幅達(dá)到 4 成。與 07年增長幅度相比，今年房地產(chǎn)投資增長速度明顯放緩，而竣工面積明顯提高。 四、南京區(qū)域房地產(chǎn)市場形勢分析 （一）南京市房地產(chǎn)開發(fā)投資情況 南京市 20xx 年 1～ 9 月房產(chǎn)投資發(fā)展?fàn)顩r： 指 標(biāo) 20xx 年 19月 同比 % 20xx 年 19月 同比 % 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 36 商品房施工面積 （萬㎡） 商品房竣工面積（萬㎡） 37.3 商品住宅施工面積（萬㎡） 商品住宅竣工面積（萬㎡） 39.7 84 商品住宅銷售面積（萬㎡） 40.5 數(shù)據(jù)來源：南京市統(tǒng)計信息網(wǎng) 如上表所示， 20xx 年 1～ 9 月，全市實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，同比增長 %。昔日的“福州地王”、“上海地王”、“南京地王”等不惜以被扣罰數(shù)千萬元乃至上億元人民幣土地出讓金或保證金的高昂代價，紛紛退地自保）。因此，當(dāng)前房價總體性下跌的可能性正在加大，典型 的前兆是“退地”、“退房”及“土地流拍”現(xiàn)象（據(jù)不完全統(tǒng)計，今年上半年，全國一線城市有超過 40 塊土地流拍，并已經(jīng)向二、三線城市等蔓延。因而，在從緊的貨幣政策以及其他調(diào)控政策仍將陸續(xù)出臺的預(yù)期下，開發(fā)商主動降價的壓力日益加大；同時，境外資金階段性的撤出套現(xiàn)也加大了房價回調(diào)壓力。同時，股市的寬幅震蕩也 加大了房地產(chǎn)上市公司再融資的風(fēng)險，試圖再次上演高價增發(fā)、配股的難度加大；對嚴(yán)重依賴于銀行信貸的購房者而言，信貸緊縮直接壓制了其購房需求?？梢钥隙ǖ氖牵涸黾颖Ｕ闲宰》抗┙o一方面通過直接增加市場供給量尤其增加中、低檔商品房的供給量，建立新的供需均衡點來抑制房價過快上漲，另一方面還能通過提高保障性住房在市場住房體系的占比來削弱房地產(chǎn)開發(fā)商的定價權(quán)，從而有效遏制房價上漲。 20xx 年伊始，建設(shè)部就發(fā)布了《關(guān)于住房建設(shè)規(guī)劃與住房建設(shè)年度計劃制定工作的指導(dǎo)意見》，要求各地進(jìn)一步做好 20xx 年住房建設(shè)計劃、 20xx 年至 20xx 年住房建設(shè)規(guī)劃。綜合起來判斷，預(yù)計 20xx 年房地產(chǎn)市場供需矛盾或?qū)p緩。 盡管 20xx 年商品房供給增速可能下降，但是面向中低收入家庭、面向剛性需求的有效供給將有所增強(qiáng)。在“房貸新政”抑制了部分投資需求后，這種市場預(yù)期的結(jié)果，無疑將會分流剛性自住需求，放緩自住型購房步伐，從而通過全面調(diào)節(jié)需求來降低房價預(yù)期。鑒于 20xx 年樓市的火爆上漲和 20xx 年從緊貨幣政策的進(jìn)一步實施，住房需求增長將會受到一定程度的抑制。 隨著一系列宏觀調(diào)控政策效力的不斷顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場投資和投機(jī)性需求將會繼續(xù)受到抑制。因此，綜合起來判斷，隨著下半年宏觀調(diào)控政策的進(jìn)一步實施與完善，預(yù)計三季度房地產(chǎn)投資增速將有所回落，全年房地產(chǎn)投資增速將低于 20xx 年的增長水平，同時也將導(dǎo)致商品房供給增速下降。同時，信貸緊縮政策對于資金密集型的房地產(chǎn)行業(yè)來說，壓力之大是不言而喻的。 20xx 以來，國家 對房地產(chǎn)價格的調(diào)控從以需求調(diào)控為主轉(zhuǎn)向增加供給、改善供給結(jié)構(gòu)，加大了對經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的支持， 20xx 年小戶型、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房等建設(shè)規(guī)模將有所擴(kuò)大，成為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長的主要動力。綜合來看，在調(diào)控政策頻繁出臺以及供需矛盾或?qū)⒕徑獾那闆r下，預(yù)計 20xx 年房價漲幅繼續(xù)回落的可能性正在加大。總體而言，下半年對房地產(chǎn) 行業(yè)的調(diào)控將會是微調(diào)，并力爭使房地產(chǎn)業(yè)恢復(fù)穩(wěn)定狀態(tài)，然后在穩(wěn)定中求發(fā)展，達(dá)到穩(wěn)中有升的理想局面。 三是隨著土地調(diào)查的逐步深入，在如何保護(hù) 18 億畝耕地紅線和盤活開發(fā)商存量土地方面有可能出臺進(jìn)一步的調(diào)控政策。國家在今年的機(jī)構(gòu)改革中，又將建設(shè)部改為“住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部”，這充分說明了