6談城市土地儲備制度中的難點與對策(參考版)
2024-09-26 13:20本頁面
【正文】 第12頁 共12頁。 受價格變動影響較大的可能是低收入家庭，因此需要政府部門在安居、危改用地方面制定相應政策，如此類用地可按協(xié)議方式出讓。實際上，土地價格適當上漲但不是暴漲，反而有刺激房地產投資的作用，拉動經濟增長。 有一種觀點認為采取招標、拍賣引起土地價格上揚，開發(fā)商勢必將這部分費用轉移給消費者，有引起投資和消費需求趨緩的可能，進而抑制經濟增長。 七、土地收購造成地價上揚 建立土地儲備制度，壟斷土地一級市場，控制了土地供給總量，隨著土地需求增加可能造成土地價格上漲。 合理定價原則。首先，當根據城市發(fā)展規(guī)劃調整土地使用時，土地使用者只能服從社會整體利益的需要；其次，對土地處分權是所有權的權能，受法律的保護。“強制性買賣”關系有如下性質：①土地統(tǒng)一收購屬于政府的特有權力；②土地統(tǒng)一收購權力是用于公共目的；③行使土地統(tǒng)一收購權力必須給予合理的補償?？疾靽狻巴恋劂y行”制度以及杭州、上海等城市建立土地儲備制度的實踐經驗，實施土地收購的主客體雙方可能存在三種關系：一是市場條件下的“自由買賣”關系，在這種關系下，政府或其授權機構在實施土地收購時，與被收購土地的單位或個人是兩個平等的經濟主體，是否收購和收購價格應根據市場狀況自由協(xié)商制定。例如可根據“法定圖則”出讓土地，即以法的形式明確土地開發(fā)范圍、用途、容積率等要求，使土地供給與城市規(guī)劃相一致，使“彈性”過大的城市規(guī)劃增加“剛性”，也為根除“土地尋租”創(chuàng)造條件。土地儲備數量的確定要根據土地市場供求關系來確定，而土地供求取決于社會、經濟、政策等若干因素，可通過對相關歷史數據進行統(tǒng)計分析，設計需求預測模型，進而得到最佳土地儲備數量。 通過儲備土地，一個重要的目的是對土地供應總量進行控制，而只有土地儲備積累到一定數量，才能使政府在市場土地供應短缺，地價暴漲時具備調控能力。規(guī)劃用途決定土地使用價值，因此要擇優(yōu)收購開發(fā)潛力大、價格較低、規(guī)劃用途與市場需求一致的地塊。 由于運營中需要大量資金，對經濟不發(fā)達或經濟實力較差的城市，政府無法承受如此大的經濟負擔，影響該制度在全國范圍內的推廣?？赏ㄟ^設立土地基金、實施土地債券化、推行換地權益書等做法吸納社會資金實施土地儲備。筆者曾就利率對土地儲備運營資金收益的影響做過分析，表明土地收購資金運作受利率變化的影響較敏感，在儲備土地較長時間不能賣出的情況下，土地收益將低于土地儲備成本，出現(xiàn)入不敷出的局面。 資金和土地是土地儲備制度的兩大基本要素，土地儲備過程是土地流轉過程，也是資金循環(huán)過程。目前建立土地儲備制度的城市采取資本金由市財政撥款，運作資金通過土地抵押貸款等方式籌措。另外，也可由政府將土地發(fā)展權益以國有資本金注入的方式返回給企業(yè)，這樣既有利于當前國有企業(yè)改革的順利進行，同時也能加快土地盤活進程。但補償與收購價格無關，是體現(xiàn)一種“恩恤補償”，確定收購價格不能將價格以外的安置補償混同考慮。因此如僅僅按照土地現(xiàn)用途為依據對企業(yè)進行補償，企業(yè)就可能搬
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